e時代的川普

規畫得當 樂當商辦包租公

星期一, 九月 8th, 2008 | 新聞 | Comments Off

A級、B級商業辦公室，動輒上百坪、上千萬的買賣，一般小散戶只能看熱鬧，沒法參與，房仲業者表示，商辦大樓投資報酬率會比一般住宅高，在台北縣有些住商混合的商業辦公大樓，售價不高，有小投資人買來做切割，一部分做套房、一部分做辦公室，創造最大的收益。

住商不動產永和雙和店經理陳獻忠表示，在台北縣有許多住商混合型大樓，單價不高，售價約在1500萬至2000萬，這類的住商混合大樓，對一般小投資人來說，介入門檻不高，配置得宜，一年還可以有6％以上的投報率。

陳獻忠說，曾經有個退休的公務員，看好永安捷運站周邊的商業發展，買下一個住商混合的樓層，約有60坪，將30坪租給小公司，另外30坪分隔成4間套房，公司及套房有兩個獨立出入門戶，互相不受影響。

陳獻忠說，租給公司一個月的租金是3.5萬元，4間套房的總租金收入是4.8萬元，兩個相加，1個月有8.3萬的收入，當初購買的總價是1500萬，仔細算算，1年的投報率有6.6％，報酬率比定存好，這位公務員相當滿意。

另外，還有家庭主婦在前半年房市景氣好、大家都勇於投資時，花1200萬買32坪的1樓店面，租給便利商店，一個月的租金有5.5萬元，因為房市熱，在半年內，有多個買家出價，最後1400萬成交，6個月賺200萬，成為鄰里茶餘飯後大家津津樂道的話題。

陳獻忠說，對小投資人來說，高檔的商辦買不起、玩不起，但一般中古商辦大樓和店面，單價不高，只要地點不差，都可以有獲利的機會，當然承租戶也要列入考慮，租給連鎖店、便利商店，租金收入相對比較穩定。

台北縣的商業活動不如台北市頻繁、熱絡，房價也會低於台北市許多，對於手頭資金有限，又想買商辦、收租金的投資人來說，台北縣是不錯的地點。

時報資訊

寓公看過來 巷道太窄的NO

星期一, 九月 8th, 2008 | 新聞 | 無迴響

除了店面、兩房公寓改套房外，西門地區由於老屋和預售房價落差極大，都更改建之後獲利空間大，也有不少投資人選擇三房老公寓進場卡位。房仲業表示，目前區域成交行情每坪15~19萬元，仍屬低檔，但需注意路寬，如果巷道過窄，容積無法充份使用，建商往往意願不高。

業者建議，著眼於都更改建獲利，最好也兼顧生活機能及屋況，可選擇較接近捷運站的物件，萬一不幸到「釘子戶」，整合困難，也可自住或出租，免得空置套牢。

永慶代銷部王財旺表示，投資都更改建，最重要的就是所購進的老屋與新屋的價差要大，就這點來看，根據永慶房屋日前調查台北市各行政區，萬華區的新成屋與20年以上中古屋的房價價差平均可達70%，確實有頗大空間。

王財旺表示，早期建築因沒有容積率規定，因此很多老舊社區的現有的樓地板面積其實都超過法定容積，雖然未來可望有更多容積獎勵，但是由於更新後扣除分配回原住戶的樓地板面積後，建商可取得的樓地板面積有限，在風險和報酬的考量下，一般建商參與的意願就較低。

西門町一帶的住宅倒是沒有這樣的問題，當地多劃為容積率800%的商四用地，以老公寓來說，基本上都是無法用完，比較大的問題是，當地很多巷道狹窄，依規定建築容積使用，只有道路寬度的一半，如8米道只有400%，6米道則只能使用300%的容積率，法定容積雖高達800%，實際上也只能看，無法使用，對建商參與改建是一大抗性。

聯合新聞網

投資都更題材商辦 ３大原則

星期一, 九月 8th, 2008 | 新聞 | 無迴響

跟著都更題材投資商辦，必須精準掌握時間點，若太早投入，周邊仍是老舊產品，要享受增值效益不知要等上多少年。此外，還要抓準政府的大型更新案，透過政府完整的規畫，坐享獲利。掌握以下3大原則，投資擁有都更題材的商辦將更有概念。

1.時間點掌控：

高力國際人員說，C1、D1雙子星大樓的題材性佳，看著起重機來回趕工，彷彿燃起許多希望，但是，距離2012年完工，還有4年的時間，如果投資人現在就下手，必須拿捏好自己的財務規畫，畢竟投資商辦不像投資住宅，投資商辦的資金必須更雄厚。

信義房屋商仲部主任王維宏也認為，比別人早進場，取得價格較低，享受增值的空間更大，不過，一定要算準進場的時間點，資金規畫才能有靈活的調度。

2.跟著政府的大型更新案走：

王維宏說，由政府主導的大型更新案，往往投入幾百億元開發，不但規畫辦公大樓，還會興建購物中心、觀光旅館等，將創造就業人口，因此帶動周邊辦公大樓的租金行情。

此外，商仲人士提醒要注意都更的目的是住宅區或是商辦區。以信義計劃區為例，當初政府就規畫為整齊而完整的辦公區塊，打造出現在的信義商辦商圈；另外像是台北市華光社區的都更案，不但有住宅的規畫，也有一部分是商辦大樓專用。

商仲人士建議，在站前西門商圈投資，應選擇中華路以東的中正區為佳，由於中正區的商辦較多，將來出租率及轉手性都不錯，而中華路以西的西門町周邊，隸屬於萬華區，住宅產品以及娛樂商場類的混合辦公產品較多，較注重派頭的外商企業，會傾向於選擇商辦聚集的站前商圈為優先。

3.買下區位好的Ｂ辦，等待更新改建：

如果該區域地段好，又看好周邊的都更商機，不妨選擇該區域的Ｂ辦甚至Ｃ辦產品，待改建更新打造成全新的住宅後，每坪房價等於翻了一番。王維宏舉例，松江路的Ｂ辦交易行情約每坪40萬元，但是同路段附近的豪宅產品，卻開價每坪80萬元起跳，價差整整差了一倍。

時報資訊

租屋或比買房更能創造財富

星期一, 九月 8th, 2008 | 新聞 | 無迴響

多維社記者林洛涵報導／可能自從房屋這項產物問世以來﹐或是房地產經紀人的行業出現開始﹐他們就極力宣揚買房的好處。他們堅稱﹐付房貸是一種萬無一失的投資﹐加上買房子可以減稅﹐還能享受增值的好處﹐相較之下﹐租房子的人似乎是不想留住自己的金錢。(chinesenewsnet.com)

多維房地產頻道(chinesenewsnet.com)

但是﹐是否擁有自己的房子真的好過租屋﹖目前美國正經歷經濟低迷﹑房價狂跌﹑信用緊縮的危機﹐使得許多房產專家開始對傳統的觀念產生懷疑。“在過去十年的期間﹐買房好過租屋的說法是對的。”Fidelity Research Institute的經濟師哈洛(W. Van Harlow)表示﹐“明顯地﹐房產市場有走俏的時期。但是根據近來的18個月觀察﹐這樣的觀念可能不再是正確的了。”(chinesenewsnet.com)
在過去房市景氣的幾年間﹐我們聽說了無數個房屋翻倍漲價的幸運故事。但是“房價不會永遠上漲”﹐亞利桑那州立大學地產學主任巴特勒(Jay Butler)說。即便像是鳳凰城這樣的新興都市﹐自1981年以來﹐當地房屋每年平均也僅以4.6%的幅度增值。根據Fidelity Research Institute今年的報告﹐假如你在1963年投資房地產﹐每一元給你帶來的回報﹐至今也難以超過低風險國庫券的投資。(chinesenewsnet.com)

房市無論走高走低都有其1期所在﹐每當市場進入疲軟時期﹐貸款買房的成本就可能超過租屋。比如房價沒有增值的情況下﹐以買代租﹑買下一間40萬的房子﹐每月2000元的費用最終換來的﹐有可能是一個代價昂貴﹑有賠錢潛力的物業。假設你的房子最後能從跌價的謎咒中掙脫出來(美國房價一年來平均下跌4.5%)﹐它也必須以連續十年每年增值4%的實力﹐才能讓你的家庭比租屋省下更多。(chinesenewsnet.com)

假設你現在擁有80,000元的首款﹐專家建議﹐你不妨考慮投資在共同基金寣M每年取得8%的回報。因為你買房之後﹐隨之而來的會是無數的其它費用﹐從維持費到保險再到房屋稅﹐沒有一項支出能幫你建立房屋霅C貸款抵稅也許能讓你好過一點﹐但美國家庭住在一個房屋的時間平均是六年﹐如果遇上房市暴跌時期﹐此時擁有一個房屋﹐這聽來怎樣也不像是個美國夢。(chinesenewsnet.com)

相對的﹐目前看來租房反而有其好處。短期來說租屋人的花費更少﹐靈活性更高﹐並且繳交維持費以及房屋稅的負擔﹐全都交給房東去頭疼。這種做法可視為一種長期的投資﹐Fidelity Research Institute指出﹐如果租屋人在房貸與房租的差額中﹐每月省下300元﹐就算投資在回報率僅4%的股票中﹐20年後你就賺得114,000元﹐這還不包括你將首款拿去投資所得的回報。(

“如果你將租房省下的錢轉為投資﹐你大概不會發現租屋和買房之間的差別。”哈洛說﹐隨著房市的泡沫化﹐省錢將會成為一種美德。

多維新聞網

5大要件挑選金店面

星期二, 九月 2nd, 2008 | 新聞 | Comments Off

投資店面要做好評估，才能創造絕佳的投報率，擁有一間金店面，承租的店家還得排隊進駐，收租不用愁。以下歸納金店面的5大要件，讓投資人當個高枕無憂的包租公。

1.地段。
一位店面達人說，開店必須注意3好策略，那就是地段好、商圈好、租金好。其中，地段最重要，好的地段會帶來人潮，人潮等於錢潮。

此外，選擇人氣熱絡的陽面地段，更是重要，同一條路上，店面、辦公大樓、住宅社區都在同一邊，人潮熙來攘往，另一邊可能相對冷清，在尋找賺錢店面時，一定要親自到現場多逛、多觀察。

2.商圈。
不管是發展中的商圈、或是已具規模的商圈，只要消費人潮多，店面的投報率都可以因此拉高。而跟著捷運走，也是投資店面的秘訣之一，捷運店面炙手可熱，像是忠孝敦化捷運站、公館捷運站出口的店面，由於能夠創造高於次級商圈2至3倍的業績，儘管租金高，承租意願仍高。

3.格局。
賺錢店面，首重格局方正，順成蛋糕董事長吳楊愛珠說，消費者在方正格局的店裡購物，心情不必隨著彎來繞去的動線而影響，心情好，就會帶動購物慾望，店家當然就能創造高業績。

4.面寬。
專家認為，以正方型店面來說，面寬應在5米以上為佳，有了適當的面寬，行人徒步經過時，看到心動的產品，就會想入內消費，因此提升業績。

5.業種。

大台北商用不動產總經理郭建宏說，投資店面若主攻民生必需品路線的店面，建議可以前往台北縣找店面，因為北縣人口多，青壯族群平時在北市上班，但是，家人都在北縣生活，所以選擇台北縣交通便利的地段開店，生意也會不錯。

時報資訊

投資店面 選陽面 人潮錢潮多

星期二, 九月 2nd, 2008 | 新聞 | 無迴響

忠孝復興 界線分明
陽面多處人潮動線上，生意好做，租金高，較具增值空間。因為陰陽面決定小環境租金與售價，焦文華建議投資客，挑店面宜先留意其陰陽面，再決定個別店面是否投資。
陰陽效應同樣呈現在忠孝東路三段的SOGO復興館。2006年底開幕後，館址所在的雙號南側成人潮聚集之處，連帶使旁邊準備都更的連棟公寓店面租金上揚；但隔條分隔島，對面單號愈往西側人潮愈少，顯得愈冷清。
焦文華表示，過去忠孝復興站的陰陽面以東西側，也就是以復興南路為中心，東側的SOGO忠孝館（忠孝東路四段）為陽面，西側越過復興南路（忠孝東路三段）就較冷清；隨SOGO復興館開幕，人潮隨捷運站可自由穿梭，現在西側反而是南熱北冷。

忠孝復興 界線分明
陽面多處人潮動線上，生意好做，租金高，較具增值空間。因為陰陽面決定小環境租金與售價，焦文華建議投資客，挑店面宜先留意其陰陽面，再決定個別店面是否投資。
陰陽效應同樣呈現在忠孝東路三段的SOGO復興館。2006年底開幕後，館址所在的雙號南側成人潮聚集之處，連帶使旁邊準備都更的連棟公寓店面租金上揚；但隔條分隔島，對面單號愈往西側人潮愈少，顯得愈冷清。
焦文華表示，過去忠孝復興站的陰陽面以東西側，也就是以復興南路為中心，東側的SOGO忠孝館（忠孝東路四段）為陽面，西側越過復興南路（忠孝東路三段）就較冷清；隨SOGO復興館開幕，人潮隨捷運站可自由穿梭，現在西側反而是南熱北冷。
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4種法拍屋不要碰

星期六, 八月 30th, 2008 | 法拍屋 | 無迴響

房價居高不下讓法拍屋漸漸受到青睞，由於法拍屋的資訊日益充足，愈來愈多人自己到法院投標，甚至有些菜籃族也來參一腳。但有些法拍屋因屋況瑕疵或占有人搬遷問題，得標後的處理過程十分複雜，對於自住型民眾來說，恐怕不能享受到立刻入住的喜悅，反而要花一筆費用請原屋主離開；以下4種房子，專家建議少碰為妙。

1.不點交勿碰：

點交的法拍屋，法院會將保證房子可以順利地交給得標者，所以比較有保障；而標示「不點交」的法拍屋，則要得標者自行與原屋主協商。安信法拍屋副理陳建閎就說，有些「不點交」的法拍屋主蓄意破壞或賴著不走，協商期間不但曠日廢時，甚至可能要多付出幾萬元搬遷費，處理過程又複雜，不適合單槍匹馬的投標人標來自住。

而有些屋主將房子出租，依民法規定，基於保護經濟上弱者（房客）考量，房客原有租約、租金都不受影響，得標人成為新房東後，並不能強制房客搬離。所以也會延後得標人入住的時間。

2.增建未登記的物件勿碰：

陳建閎說，通常法院在查封時，會一併把增建部份也查封，然而，目前仍有2成案例由於公寓的頂樓加蓋區域，是以室外梯建造、獨立出入的方式，所以有些法院未將頂樓加蓋的增建部份一併查封，這就會造成得標之後，佔有人有可能占據頂加、不願搬遷，以一般行情來說，必須以每坪5萬元的代價，買下增建部份，送君離開。

3.偏遠地段勿碰：

偏離市區的物件，不要因價格便宜而貿然出手投標，投資客林志龍說，因距離太遠，入住後可能要忍受交通不便的困擾，將來轉賣時，也不一定能賣到好價錢。

4.輻射屋、海砂屋、凶宅勿碰：

安信法拍屋副理陳建閎說，由於法院對於法拍物件，並沒「物之瑕疵擔保」責任，標得的物件是不是輻射屋、海砂屋或凶宅，都須自己查清楚。除在行政院原子能委員會、台北市建管處網站上分別可查詢幅射屋或海砂屋的物件，陳建閎建議，向里長或左鄰右舍打聽，也可以獲得解答。

至於凶宅，由於網路上的凶宅網，只是民眾口耳相傳後，再刊登於網站上的凶宅消息，不所有凶宅資訊都會揭露，陳建閎說，警察單位雖不會主動提供凶案記錄，但是只要將拍賣物件的確切地址，詢問管區派出所，並誠懇表明買來自住的意願，警察也會保守而簡單地針對凶宅物件，回答是或不是。

此外，民眾不妨向物件所在大樓，樓上或樓下鄰居情商入內看屋，可以稍微了解投標物件的格局及屋況。

時報資訊

商辦賺錢５絕招

星期六, 八月 30th, 2008 | 新聞 | 無迴響

迎接兩岸直航、陸客來台觀光、陸資設立辦事處，台北市精華地段的辦公室又讓人有期待行情。針對SOHO族、陸資、個人創業者，規畫隔間出租的市場，房仲業者表示，有5大訣竅是隔間商辦投資人該注意的。

這5訣竅包含：1.周邊交通、生活機能便利；2.門牌不要有巷弄；3.坪數不超過100坪；4.租客控制在10戶；5.提高附加價值。

住商不動產企研室主任徐佳馨說，不管是整個租給企業戶、或者隔間分租給SOHO族，周邊的交通、生活機能一定要便利，這是好租、好賣的基本條件之一。

再者，就是門牌最好不要有巷弄。大企業、有名聲的公司，辦公室的地點都在大馬路上，公司的地址多半是××路××號，如果巷、弄是公司的地址，感覺上公司的門面就不是很大。尤其是對一些初步創業者，必須要對外接洽業務、談生意，如果使用巷弄中的隔間辦公室，招待客戶來訪時，比較容易給人不信任感。

第三，就是辦公室的整體坪數不要超過100坪。徐佳馨指出，超過100坪的辦公室過大，自己也不好管理，要隔間也太過於複雜，100坪是最理想的坪數。

第四，出租的戶數控制在10戶以內。如果隔間商辦的進出分子太過於複雜，不僅持有者不好管理，也連帶的影響出租率，因為每天有那麼多人來來去去，彼此都不知道對方是誰，也會威脅到其他租戶的安全。

第五，必須要提高辦公室的附加價值。信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說，就算是SOHO族，還是會有一些辦公室事務需要有人打理，有時候外出，也必須要有人幫忙接電話，才不會錯失生意。

蘇啟榮表示，要提高出租率、做好口碑，最好能增加公用秘書、助理等服務，並且備有具品質的公共事務機等，就像一般辦公室一樣，至少會有一定的出租率。

時報資訊

與購物中心距離「恰到好處」 生活機能強 房價相對高貴

星期六, 八月 30th, 2008 | 新聞 | 無迴響

房地產買哪裡最保值？根據台灣房屋研究，擁有相同不錯的生活機能，鄰近購物中心的住宅房價往往高出區內同級產品5％至10％。

惟民眾須要注意的是，購物中心對房價影響與捷運不同，並非愈近愈好，為避免車流阻塞、人聲鼎沸打擾清靜，住宅與購物中心的距離須「恰到好處」，比鄰，但不能太近。

台灣房屋不動產研究室副總謝萬雄表示，民眾購屋，希望同時買到購物便利性與住宅的保值、增值性，最好不要選擇鄰近購物中心第一排住宅。

謝萬雄說，購物中心對房地產的影響，取決於所引入的「人潮能否注入動能」，而「原有區位與環境」更是房地產價位的重要決定因素。如果周邊的商業活動本就活絡，購物中心的設立對於房地產市場具有推升的助力。

以此原則分析，房仲業者建議全台主要購物中心周邊，可進場購屋地段，包括北部的京華城以及台中的老虎城附近等地。

八德路、南京東路五段一帶，屋齡約20、30年的公寓，每坪房價約27至32萬元，是可以撿便宜的，因為步行約5分鐘就可以到京華城，鄰近中崙學區，未來尚有捷運松山線三民站規劃，待通車後，交通便利，生活機能佳，實為不錯的落腳處。

台中老虎城購物中心周邊的居住環境佳也是民眾購屋可以納入評估地點，因為河南路四段一帶住宅不但鄰近商場，且有惠文國小、向上公園，兼具生活便利與學區利多。

ERA不動產巿場行銷顧問張欣民表示，民眾要選購這類產品，應以區域生活環境為首要考量，因為在台中巿、桃園其實有些地區，雖有購物中心進駐，但生活機動尚未成形，房價增值空間有限，唯有在生活機能良善支持下，購物中心設置對房價才具加分效果。

中國時報

承租商辦 ５要點先考量

星期四, 八月 28th, 2008 | 新聞 | 無迴響

商用不動產市場持續看好，在眾多物件中，企業如能租到一間適合的大樓，進駐優質商辦，可能使企業營運順利、業績步步高升，所以租商辦時，必須面面俱到，以下5個要點應仔細考量。

1.地段要好

商辦大樓的地段好，是無可取代的。仲量聯行商用不動產部門副總經理吳瑤華說，好的地段，大大提升出入的便利性，不但能讓員工通勤方便、客戶來訪也方便，儘管租金較高，但各家企業仍列為首要考量。

2.要有車位

如春房屋經理陳明玫指出，除了少數屋齡較久的商辦大樓，打出企業承租會附帶車位的條件，其餘都需要另外承租。尤其是寸土寸金的大都會區，甚至一戶只能承租一個車位而已。

3.附近停車條件良好

陳明玫認為，公有或私有停車場數量充足，可節省尋找車位的時間。

此外，高鐵通車後，部分企業也沿著高鐵站發展，像是三鐵共構的板橋，就變成企業承租辦公室的熱門區域，以目前板橋每坪約1200元的月租金來看，已與內湖商辦行情不相上下。

4.管理品質優良

擁有24小時的管理機制，員工出入較安全，也可防止公司的機密資料，在半夜時遭宵小竊取。

然而，陳明玫提醒，有些小型商辦大樓，通常會有門禁時間，過了規定的時間，警衛就會鎖門，忙到晚上仍燈火通明的企業，例如傳直銷公司，不適合選擇這類商辦大樓。

此外，像是台北101、統一國際大樓等這類需要發卡管制的商辦大樓，也不適合業務性質較高、員工在上班時間常需要進出的企業，雖然多了一層安全保障，但層層管制也比較費時。

5.格局或風水

吳瑤華觀察，不論是本土或外商企業，都相當注重風水，CEO的八字常要隨著辦公室地址，算算看合不合，包括本土、外商企業，有的也會刻意避開4樓和13樓。

時報資訊