每月彙整：十一月 2007

松山機場限建範圍可望放寬，房地產業者指出，此將有助於提高建商投入區內都市更新的意願，增加建物設計的多樣化，以及改善區內產品品質。 　ＥＡＲ不動產顧問張欣民表示，靠近機場的撫遠街、濱江路、民權東路、民族東路、民生社區一帶，大部分都是汽車展示廠、修車場，不然就是老舊公寓。過去因為限建，較無更新、開發誘因，即使拆除汽車展示場、修車場興建個案十分容易，建商也不願去開發。而區內的老舊公寓也因限制高度，少有建商願意推動更新。 　張欣民認為，未來限制放寬後，可望大幅提高建商開發意願，而民生社區等公寓更新重建後，新案售價將上看每坪五十萬元。 　興富發建設副總經理廖昭雄表示，過去由於區內有「絕對高度」的限制，建案高度連避雷針都須納入計算，不得超過六十公尺，導致建案常常無法享受到政府都更、停車位或捷運聯開等相關容積獎勵。因為高度無法提升，政府給再多獎勵都用不著。昔日便曾發生過政府與建商聯合開發，但因絕對高度的限制，五○％的容積獎勵只能使用一半，結果，巿政府在不與民爭利的原則下，不得不放棄本可享受到的二五％容積獎勵。 　廖昭雄說，限建對房地產的影響，以松山機場周邊最為嚴重，如果區內基地不夠大，建商根本不想進駐開發，因為硬是將容積放入，建案的品質就會下降，最明顯的問題是蓋得太密將導致房間採光不足。若這項限制獲得放寬，相關困擾便可一掃而空。 　信義房屋不動產企研室協理吳銘鴻認為，這項利多落實後，將有助於加強建商推動區內老舊建築進行都市更新的意願，已有四鐵共構、南港展覽館新館即將完工等利多支撐的南港地區，將會吸引更多建商搶進推案。至於巿場原有抗跌性的大直地區，也將因此回溫。 資料來源 : 中時電子報

記者黃佳琳／高縣報導〕無殼蝸牛租屋，常因屋內設備損壞的修繕費用該誰負責，與房東爭議不斷。消基會律師林瑞成表示，除非人為因素導致設備損壞，或曾事先與房東另訂契約，否則根據民法規定，出租房屋內的設備，包含熱水器、洗衣機等，若因年久失修導致毀損，房東負有維護租賃物及修繕的責任。 就讀大學二年級的楊姓女學生，因新學期未抽中學校宿舍，只好在學校周邊找房子。楊女搬入新居不久，隨即發現浴室馬桶不通堵塞，楊女告知房東後，由房東找來水電師傅維修，事後還向她收取500元修繕費。 「第一次給完錢後，哪曉得熱水器又壞掉，房東修好後又來跟我拿錢」楊姓女學生說，她本來不想給錢，但房東卻說如果不給修理費，就要把修好的熱水器搬走，她想寒流快來了，沒熱水洗澡實在不行，無奈之下只好乖乖付錢。 林瑞成指出，房屋出租不單僅是屋舍本體，房東提供給房客的物品（如熱水器、洗衣機、電視機、冷氣機等），均是屬於出租的一部份，若非人為因素產生故障，房東須負修繕之責；但電燈或觸動熱水器起動的電池等，則算是損耗品，須由房客自理。 此外，房客可以在房東不行使修繕義務時，以存證信函告知，要求房東進行修繕，若房東仍不願維修，房客可自行僱工修繕再從租金中扣除；若是當初供給的設備短少，房客當可依民法435條要求減少租金的支付 資料來源 : 自由時報

〔記者項程鎮／台北報導〕你製造濁氣、髒水、噪音，我祭出「排除請求權」法寶！ 案例一：台北市關渡地區的電梯大廈，曾發生冷氣機滴水毀損牆壁案例，蘇姓民眾不滿8樓林姓住戶施工，將冷氣排水管移往外牆，導致自己家中天花板漏水，損毀牆面和木質天花板，蘇姓民眾希望藉由法律訴訟，要求對方不讓冷氣再滴水，還應賠償損失。 案例二：家住台北市木柵的王姓民眾，飽受鄰近工地施工所苦，房屋四周不但塵土飛揚、噪音擾人，晚上無法開窗，也難以入眠，且因對方施工不慎，造成化糞池和地下水管破裂，下雨時積水盈尺、臭味難耐，王先生希望有法律能排除這些侵害，而不只是環保單位罰錢了事。 案例三：家住台北市郊區透天厝的陳先生，擔心對面空地興建超高樓層大廈後，將影響手機和電視收訊品質，向建管處陳情，希望暫緩核發建築執照，但他認為勝算不大，不知是否有法律能保障他的電波收訊權。 根據民法物權編通則章和所有權章部分條文修正草案，上述民眾因相鄰關係所產生的權益受損問題，統統有法可管，民法修正條文將禁止冷氣機、排油煙機等電氣用品產生的液體和氣體，注入鄰居的不動產內。 工地和工廠製造的擾人噪音、氣味、廢水，同樣可依民法要求對方改善，否則可聲請法院強制執行。至於被高大建築物干擾收訊的問題，新制也讓民眾擁有電信接收的改善請求權，可要求建築物所有人加裝收訊天線。 換句話說，許多民眾最煩惱的冷氣機滴水、工廠氣味聲響和電波收訊等問題，未來待民法物權編修正草案三讀立法，都可藉由新制獲得解決。 相關官員說，現今若干民眾生活中碰到上述擾人問題時，只能向環保局等相關單位檢舉，即使環保人員前來查察屬實，依職權只能勸導改善或開單處罰，同時提供一段改善期。 如污染環境者拒不改善，主管機關雖可再開單，採連續罰，但實務上，往往曠日廢時，且時聞有民代、有力人士「居中斡旋」，使問題不易在短期內或徹底根絕。 排除請求權可說是強力法律武器，對付惡鄰，民眾可一狀告上法院，獲得勝訴後，即可聲請法院強制執行，排除環境污染，比如僱工拆走滴水冷氣機等，再由法院向敗訴者收費，拒不付費者就查扣財產。 法務部指出，民法物權編相關修正內容，近期將送交行政院審議。 資料來源 : 自由時報

－台灣房地產市場景氣展望專題報導系列之七（中央社記者高照芬台北十八日電）正當進入第四季房地產銷售旺季的同時，國內學者對於台灣房市景氣發出警語，認為今年初以來，購屋者對於房市看法已有轉弱跡象，若買氣未能提升，住宅市場一旦處於供需失衡狀態，未來幾年不排除進入下修整理期。 政大地政系教授張金鶚表示，國內房地產景氣已持續四年多榮景，自今年第一季起消費信心有下修跡象，第二季時下修力道更為明顯，消費者購屋信心下降，市場上投資客減少，房地產成交量縮減，議價空間也有拉大情形。 首先從經建會每季公布「台灣地區住宅需求動向調查」來看，去年第一季購屋者對購屋房價信心轉趨保守，第二季更為明顯，已購屋者在房價上漲、房價所得比增加下，認為購屋負擔沉重，已購屋者購買面積低於預期。 另外，有意購屋的租屋人將租屋時程拉長至五年內，但是租屋者願付價格與市場價格出現落差，可能使住宅市場缺乏長期購屋需求的足夠支撐，影響買屋的消費行為。 從建商供給來看，今年建築業者推案達到相對高點。根據北巿代銷公會調查，近年來大台北建商推案量持續增加，今年北巿推案量上看新台幣2500億元，較去年成長25%，北縣推案量也將達2000億元，較去年成長10%。 另外，從預售房市指標的國泰房地產指數來看，已有「量價背離」情形。今年第三季新推個案呈現價漲量縮結構，銷售率衰退，議價空間拉大與市場規模縮減，台南及高雄都會區呈現低檔盤整結構；未來預售房市在成交量縮手下，房價是否仍有支撐力道，是觀察重點。 張金鶚認為，建商大舉推案並不代表持續看好後市，若業者對於未來看空，在此時搶推建案，反而更不利於未來幾年房市的去化。 若從資金面觀察，央行升息下，政策性房貸利率不斷向上攀升，使得民眾購屋壓力增加；在背負利息的壓力升高下，目前市場上3至4成的投資客已下降到2成左右。 值得注意的是，房仲業者公布的「房價所得比」，去年北市的房價所得比已達9.43倍，創下歷史新高！台北市民得不吃不喝近10年，才能在台北市買房子，這一點值得外界注意及觀察。 張金鶚說，從過去的歷史經驗來看，1987年至1989年間房地產上漲，短短二至三年間，房價呈倍數飆漲，但其後經歷了10年的修正期。 反觀近期房地產表現，自SARS (嚴重急性呼吸道症候群)疫情之後，房地產上揚時間已持續四年，去年底至今年初已達高鋒，目前的調查顯示，建商心態轉趨保守的增多，住宅市場中成交天數拉長、議價空間拉大，若長期供給大於需求，買氣未持續；學者認為，未來幾年國內住宅市場存在著下修壓力。

買房子動輒幾百幾千萬，但如果真要把房子歸入名下，其中學問可大了！因為雜七雜八要繳的錢可多了！像是辦房貸要繳的規費，貸1百萬繳1千，貸5百萬繳5千，竟然貸越多繳越多！小市民很不滿說簡直貴得離譜！ 愈數錢越火大，60歲要換新房，盧先生住都還沒住鈔票先飛了，又是錢惹得禍，收據中這1萬8千元是房屋貸款得繳的規費，盧先生買房子貸了1千8百萬，按照規定設定規費等於貸款金額千分之1，1萬8就沒了，不公平的是沒錢才來貸款，結果貸越多繳越多。 盧先生氣著說，「台北市的房價很貴嘛對不對？所以你要貸都是貸幾千萬，這個規費算起來都是要好幾萬，我覺得太貴了一點。」 另外還有書狀費，厚一點的紙一張竟然要80元，雜七雜八加一加也要好幾萬，這些錢按照法令，都是地政人員出包用來救火的賠償金，為什麼要小市民來分攤？ 市府地政處主秘曾秋木指出，「這因為土地法規定的，因為我是基層的執行人員只能夠依法辦事，目前就是沒辦法改變。」 主管機關兩手一攤，買房子已經要花大錢，看樣子，咱們政府連這些不太合理的小錢，也沒打算要幫我們省。 資料來源 : 東森新聞網