每月彙整：十一月 2007

房地產市場強強滾，到底怎麼樣看房最方便呢？根據調查指出，網路已經成為繼傳單之後第二熱門的購屋資訊管道，會先上網查詢房屋資訊的網友也高達六成五，特別是女性網友認為網路賞屋比較安全，避免不少不必要的風險。 隨著寬頻網路普及，房仲業者也陸續提供網路看屋等e化服務，因此24小時不打烊的網路逐漸成為消費者蒐集房屋相關資訊、尋覓心目中理想的家的管道之疑。為了解網路使用者對於網路看屋或購屋的需求及行為，Yahoo!奇摩房地產特別針對網友進行「網路看（購）屋大調查」，發現網路不僅成為網友心目中排名第二的房屋資訊來源，更有高達六成五的網友在進行實體看屋與接洽房仲業者前，會先透過網路搜尋房屋相關資訊。其中，具備可一次瀏覽最多的房屋搜尋結果、有照片與影片與節省時間等優點，讓網路深受購屋族群的青睞。調查更發現，購屋建議、裝潢知識與法律常識等資訊內容是最受網友偏好的購屋教戰守則！ 從「網路看（購）屋大調查」的結果發現，除了傳單（47.7%）之外，網路已超越報紙與電視等傳統媒體，成為排名第二的房屋相關資訊來源（47.5%），更是購屋族在實際看屋或洽詢房仲業者前先行蒐集資料的第一選擇 (65.4%)。而網友們最希望得到的網路房屋資訊與服務則依序為購屋建議（62.5%）、居家裝潢（47.4%）、法律常識（39.5%）以及專家回答（38.6%）。 Yahoo!奇摩媒體資訊服務總監邱瀅憓表示：「買屋看屋其實是一個非常複雜的過程，涉及到許多專業的知識，對於首次購屋的人來說難度更高。網路擁有資訊豐富、可互動性及24小時不打烊等特色，房仲業者無不積極經營網路市場，提供互動影音等多元看屋服務，網路自然地被有購屋計畫的網友，視為蒐集購屋資訊的主要選擇。」 調查結果也發現，網友利用網路搜尋房屋的最主要原因是：可一次瀏覽很多的房屋搜尋結果（51.9%），其次為有照片及影片（49.2%）及節省時間（48.6%）。對此邱瀅憓分析，首度購屋的網友因為經驗不足，通常較難聚焦，因此房屋物件的數量豐富與否、相關資訊蒐集是否容易等，都是影響網友使用網路搜尋房屋的關鍵因素。 邱瀅憓說，根據Yahoo!奇摩房地產服務的觀察，除了物件搜尋與購屋建議之外，居家風水的相關問題也有相當高的詢問度，網友的問題包羅萬象，從一般家具的擺設、到家中風水如何改才能懷孕都有人詢問，證明這些網友對於網路購屋的相關資訊需求有越來越多元化的趨勢。 此外值得注意的是，有將近四成(39.2%)的女性認為網路看屋比較安全，可免除暫缺乏相關資訊與了解的狀況下直接去不熟悉的地方看屋。由此可見，對女性網友而言，網路看屋除了節省時間之外，更重要的是在安全上的考量，減少女性購屋者到陌生的環境看屋所可能造成的危險。 網路提供了購屋者豐富的相關資訊，因此邱瀅憓建議有購屋打算的消費者，可以先利用結合多家房仲與代銷業者的入口網站蒐集相關資料，以最多元全面的豐富資源篩選出最適合的房仲業者與物件，之後就可再直接看屋或是透過仲介洽談，相信一定能夠少走許多冤枉路，儘早擁有心目中最理想的家。 資料來源 : 奇摩新聞

你是跟代銷公司打交道？還是跟建設公司買房子？ 遠雄企業團呼籲購屋大眾，正視建商品牌實力、確保購屋權益與品質保證 房地產景氣持續大多頭行情，隨著房屋銷售件數日漸增加，購屋糾紛卻日益增多。民眾購屋要如何保障權益？除了挑選區位、地點外，建商本身的信譽和服務更重要！ 一般購屋者最關心的不外是區位、價格和品質，然而房屋的品質確實較難比較，如果能從建設公司是否足以信賴著手，則消費者較能買得安心。品牌實力 確保品質、權益與服務 如何選擇信賴的建設公司？基本上，可以從三個指標：「品牌形象」、「品質保證」及「售後服務」來檢視： 一、重視品牌形象：如果建設公司珍惜經營起來的公司品牌及企業形象，懂得「愛惜羽毛」，對於自家房屋的品質要求，也會比較用心，他們的建案自然比「一案公司」（只銷售一個案子就沒有下文的建商），基本上多一層保護。 二、品質保證承諾：是否曾獲得建築獎項等社會肯定，可作為評估參考。如象徵建築業界最高榮譽的「國家建築金質獎」；由建築師雜誌舉辦的「台灣建築獎」；以及由台灣永續關懷協會主辦的「國家建築金獎」。 三、提供售後服務：建設公司重視售後服務，表示對產品品質很有信心，更值得消費者信賴。如台灣永續關懷協會舉辦的「台灣誠信建商」、「建築金獅獎」、「建築金象獎」，榮獲業界和消費者的強力好評，未來「台灣誠信建商」也將成為消費者購屋時的重要參考指標，可以作為消費者的購屋參考。 房市紅火 造就滿城一案建商 近兩年，房地產景氣快速揚升，全台房地產開發公司的家數，由民國九十年1200家不到，至民國九十四年底為止，居然轉眼就突破了3600家，倍數成長異常，影響所及，刺激不少「一案」建設公司東山再起，使得打帶跑的建商大增，相對的購屋糾紛層出不窮。 購買房子跟購買一般商品不同，因為購屋交易金額輒達數百萬元或上千萬元，若交易過程發生疏失或遇上不肖建商，可能造成鉅額的損失，因此購屋民眾不可不慎，偏偏購屋陷阱不少，如何確保購屋安全，更是一門學問。 無論是預售屋或成屋，選擇有信譽建商所蓋的房子，建築品質與售屋服務會比「一案建商」更有保障，消費者能得到的保障及權益相對也更完備。所謂「一案建商」，就是只推一案就解散的建設公司，這種公司雖名為「建設公司」，實際上卻是市場上的投機者，案件銷售完畢後收攤走人，房屋品質有待商確，更別提售後保固服務。 購屋民眾可先上公平會網站，查詢蓋房子的建商名稱是否為「一案建商」，或是有口碑的建商，也可向當地建築同業公會查詢建商的信譽和建屋歷史。購屋時，選擇有銀行履約保證的建商，如果民眾要更安心，也可以打聽該建商過去的蓋屋歷史和品質。 顧客導向 行動中心即時服務 遠雄企業團的領航者趙藤雄董事長，深知建築第一要件就是「安全」！因此遠雄的房子特別注重房屋的基本結構。除了傲人的建築品質，2001年遠雄企業團整合旗下關係企業中所有的客戶服務資源，籌設國內首座五星級「遠雄行動中心Action Center」，只要一通電話或上網透過「遠雄行動中心」綿密的服務網，便可在最短時間得到高品質即時服務。 這一路走過來，支持遠雄繼續發展的就是四十年來累積的品牌(BRAND)，以及背後代表的信用、專業、實力，讓購屋人能夠信賴，也是遠雄品牌能夠給購屋人的保障。從遠雄「FARGLORY」過去堅持技術規劃與品質服務，到現在掌握了數位、造街等住宅創新產品概念，進行更完整的生活提案，遠雄的作品內涵已經是消費者與業界重要的參考指標，讓遠雄FARGLRORY品牌成為一種優質住宅文化的象徵。 住宅進化論 遠雄二代宅 軟硬兼施 全球首富微軟總裁比爾蓋茲，在家中打造出現代化的數位家庭，在家中只要透過觸控式螢幕，就可以控制居家的燈光空調等所有設備，如果出門在外，還可以利用網路控制功能，輕鬆監看家中的即時影像，與遙控家中各式開關。 走進蓋茲豪宅大廳，空調系統會將室溫，調整至你最感舒適的溫度，音響系統也會針對你的喜好播放音樂，燈光系統同時投你所好的增減明暗亮度。甚至，牆上的數位化電視螢幕，會自動顯示你喜歡的名畫或影片。比爾蓋茲的數位家庭，可能也在您未來生活中一一實現。 這些數位化的科技配備，也開始運用在台灣的建築個案裡，全面整合應用者要首推遠雄企業團董事長趙藤雄。趙藤雄曾說：「住在數位住宅裡，生活多了空閒時間，人生會更幸福！」也因此，遠雄建設這兩年的推案幾乎成為數位家庭的同義詞，業界甚至曾形容，「遠雄的數位家庭，讓其他建案至少落後20年」！遠雄企業團獨創的鋼骨簽名學，在鋼骨上簽名以示負責，雖然建造成本高，但是能夠提供更安全的居家生活及售後服務，這些看不見的必要保障，是無法用金錢衡量的。 為了維護購屋族權益，遠雄始終堅持「一條龍」的銷售模式。從土地開發、企畫銷售及興建營造、到交屋後的售後服務等，全程品管服務，全都來自同一集團，給客戶終身服務的購屋保障，因為消費者的口碑就是遠雄最重要的資產。選擇有信譽的建商，不會蓋完房子或售屋後就走人，消費者有任何問題，永遠可以找到人負責，不會讓消費者買屋後，獨立面對房屋的種種問題，讓自己的房屋變成無人關心的「孤兒屋」。 資料來源 : 奇摩新聞

〔記者林美芬、王亮勻、林毅璋／台北報導〕針對內政部策略性再開發地區容積獎勵，房地產業者均表樂觀其成，對整體房市將有一定的激勵作用。 解決大台北無地可建問題 中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會理事長王光祥認為，放寬容積對大台北地區目前土地供不應求的狀況，絕對有正面的幫助。尤其這次法令針對高速鐵路、鐵路、捷運場站400公尺範圍內放寬容積，對捷運網絡密集的大台北地區勢必能增加更多的容積獎勵。 信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，政院推出的更新容積獎勵升級版，將獎勵容積上限大幅提高，尤其符合策略性再開發地區的舊社區，都更的腳步可望加速。以住四土地來說，法定容積率為300%，在原定都更辦法下，容積上限將提高到450%，若依研擬中的新規定，則容積上限將提高到600%。依照市場經驗，一坪住四土地若能申請到兩倍的容積獎勵上限，則可興建接近十坪的樓地板面積，潛在的開發利益著實令人心動。 王光祥指出，容積放寬對都市更新也有正面幫助，不僅能改善舊有的城市風貌，對民眾的居住品質也能有效提升，容積增加也能使住戶的生活空間更為寬敞，對整體房市都有正面助益。 住商不動產企劃研究室認為，都市更新影響較大的區域應為台北縣市，尤其台北市「無地可建」的問題最為嚴重，目前台北市30年以上符合更新門檻的公寓相當多，但仍會以目前房價較高、生活機能較為完整的區域為首選，例如中正、中山、松山、大安等區；台北縣較受到青睞的區域也是目前捷運通過，且房價表現較佳的板橋、新店一帶。 元利建設總經理蔡建生指出，過去曾經獲得50%容積獎勵的個案，近一、二年已經全部沒有了，了不起拿到10%至20%，合法房子更新根本沒有獎勵；且都更審議時程冗長以求達到照顧每位住戶，增加諸多的風險及資金成本。 蔡建生以元利手中都更案強調，獲得最好容積獎勵的是內湖榮耀世紀，達到50%，當時是採取積分制，且原住戶大多是佔住戶，也就是違建戶，建設公司努力的爭取住戶的認同，並予安置，積分頗高；但最近在南港R14也有1,670坪，因為是合法住宅，已經沒有積分，使得建設公司努力在量體、時程、開放空間、道路等多加爭取分數。但以最近市場所有取得建照的案例，都只有10%至20%容積獎勵，能夠拿到20%，已經可以開慶祝大會了。 蔡建生認為，都更確實是都市競爭力再造的最好手段，建設公司在土地原料缺乏下，也很願意以都市更新來取得土地，進行加工；但最近都更案，即使容積獎勵同樣維持在50%的上限，在事實上因為取得獎勵的項目增多且控管嚴格，最後只有10%多的容積獎勵，根本無法讓地主們滿意，最後卡在那裡，就進行不下去了。 整合審議時程太過冗長 還有都更整合及審議時程很長，蔡建生舉例，元利在台北市金山南路與和平東路口一塊都更土地，到元利接手取得建照已經是第11年，歷經三個建設公司，全部倒閉之後，再接到元利手上，事後又有冗長的審查時間。雖可理解及諒解都更委員們對每個人權益照顧周全的心意及作法，但也使得風險增加、資金成本增加、變數增加，要獲利的風險因而增加。 蔡建生說，建設公司還是很願意以都市手段來取得土地，主要是都更的權利變換等，還是比合建有彈性，也增加彼此談判合作成功的空間。 政府再增容積獎勵，固然是很好，但相對的，住戶的期待值增加、政府土地評定價格也提高，建商能否從中有更多利潤，有待觀察，但在土地資源稀少下，還是好事一件。 資料來源 : 自由時報

　一棟一、二億的豪宅賣得快，其中竟然也和節稅有關。主要因為政府公布的土地公告現值低於市場行情太多，導致富人租稅規劃，爭相買豪宅、金店面贈送子女以節省贈與稅，有推波助瀾效果。 　會計師表示，在遺產及贈與稅法第五條中，對贈與不動產、以自有資金無償為他人置產，課徵贈與稅，而不動產中的土地是以公告現值計算，房屋以房屋評定價值計算，所以買豪宅送子女是很好的節稅手法。 　課稅以公告現值為基礎 　這幾年台北市、台北縣捷運沿線的房子漲翻天，台中市、高雄市等都會菁華區的漲幅也很可觀，但是反觀各縣市土地的公告現值、公告地價都遠遠落後市場行情，導致以公告地價為課稅基礎的稅負，都跟著降低，除了土增稅、地價稅可以減輕很多之外，有富人稅之稱的遺產稅及贈與稅，節稅價值相當高。 　台灣豪宅賣得好，讓很多買不起的人強烈感受到Ｍ型社會來臨，錢從那裡來？會計師表示，很多經營成功的台商到香港掛牌上市，依香港證交所規定，初次上市的公司要分散二五％的股權，大股東被迫賣出持股，例如有台商大股東每賣出一％的股權就有五百萬美金入袋，賣二五％就得到一億二五○○萬美金，約為四○億台幣。 　台商回流，須消化大把現金 　手上有大把現金之後必須消化，算算還是喜歡台灣故鄉，於是回頭買台灣房地產，一方面投資，一方面贈與給小孩，減輕未來的遺產稅。 　例如市面上一坪一百萬元的豪宅買一百坪要一億元，如果父母直接贈與一億元的現金，贈與稅率要適用最高的五○％，贈與稅約為四千一百萬元，但是如果贈送房地產，稅負就省很多。 　安永會計師呂旭明表示，第一種方式是直接用以小孩的名義買豪宅、金店面，為其支付現金，因為土地的公告現值加房屋評定價值大約只有二千萬元，頂多三千萬元，國稅局課贈與稅就以三千萬元計算，贈與稅率降到三四％，稅負只剩下七百多萬元，共節省贈與稅三千三百多萬元，二者稅負差很多。 　第二種方式，是先用父母名義買下來，再分三次贈與給小孩，每一次夫妻各移轉五百萬元，二人合計贈與一千萬元，則全部三次移轉共計只要繳贈與稅一八一萬元，可以節稅三千八百多萬元，更省稅。 　又例如，最近台北市台大公館附近捷運出口的舊大樓一樓店面，只有小小的十八坪，竟然成交一億元，因為是大樓，土地持分不到三坪，每坪的公告現值三百萬元，三坪約九百萬元，加上房屋評定價值一百萬元，合計一千萬元。 　勤業眾信副總經理胡榮一表示，夫妻二人買下來之後，再過戶送給小孩，平均每人各贈送五百萬元，一人的贈與稅只要繳區區的三○萬元，二人合計六○萬元就搞定，比贈與現金一億元給小孩的稅負四一○○萬元省太多了，超級划算。 　而且受贈人可以收租金。該店面又分割為三個營業店面出租，假設一個店面月租十五萬元，三個店面租金四十五萬元，則小孩一年就可坐收五四○萬元的收入，且可以分散父母的高所得，降低父母的所得稅，可謂一舉數得。 資料來源 : 時報資訊

總統公子陳致中最近打算要賣掉民生寓所到高雄置產，不過，現在卻傳出，目前市價高達6000萬的民生寓所，原來當初是以陳水扁總統岳母吳王霞的名字買下，再分3年逐步過戶給陳致中，如此一來，替陳總統省下了42萬的贈與稅。 阿扁總統的民生寓所從陳幸妤搬出後，就一直傳出要出售的消息，據了解，民生官邸的產權，早在1991年間就已經過戶到陳致中名下，隨著陳水扁總統即將卸任，陳家打算賣掉民生寓所，另外在高雄購屋置產。 扁家巧妙避稅民生寓所免稅過戶，目前市場傳出，1995年陳家以陳水扁丈母娘吳王霞的名義買下民生官邸旁的房子，總共兩戶打成一間，在3年間逐步過戶給陳致中，讓陳水扁總統因此避稅42萬元。 因為以1997年公告市值算，民生官邸約350萬元，依照贈與稅法300萬元以上450萬元以下，需要課徵12%的贈與稅350萬元的12%是42萬元。 現在民生東路一帶的房屋行情，每坪大約70萬元，民生官邸目前市值大約6160萬元，陳致中一旦順利出售，馬上6000多萬元進帳，10年下來，民生寓所至少讓陳家獲利2640萬元，即使陳總統唸法律出身，看來不只避稅有一套，也很會投資房市。 資料來源 : 東森新聞

房巿不景氣，不論成屋或是預售巿場皆傳出不少交易糾紛，包括預售屋出現房子尚未點交，銀行已撥款給建商的問題，而成屋巿場更傳出，不肖房仲業者違法吸金、捲走購屋人購屋價款潛逃事件。 　受到近兩年建材價格大幅上漲、包工難找等影響，最近房屋市場陸續發生部份建案交屋延遲現象，群義房屋指出，購屋人因建商與金融行庫原先洽談房貸合作專案，即將到期並限期執行，以及行庫緊縮房貸、調高房貸利率，傳出未與客戶點交房屋、銀行逕自撥款給建商的情形。 　另有房仲業者透露，許多地方房仲公司常與投資客合作，集資投資個案，不過，在房巿不景氣下，近來出現業者集資後，捲款潛逃案例。還有業者因交易量萎縮，經營不下去，拿走購屋人斡旋金或價款，惡性倒閉，避不見面，全台這類案件多達十餘起。 　對於一些購買預售屋的自住型購屋人，群義房屋北區事業處總經理潘家成提醒要審視原有買賣合約對交屋完工的日期規定，在與銀行對保核貸文件中要注意不輕易在有空白金額契約簽字，且要注意文件上的核貸金額及核撥授權規定，以免事後發生增貸，但房屋尚未點交、交屋銀行逕自撥款建商扣款情形。 　若因銀行作業有疏失，購屋人可去函要求銀行更正行為。若是購買成屋的首購族，則需注意銀行房貸的核貸成數，並檢視自己的還款能力。 　永慶房仲網總經理廖本勝指出，購屋人要避免不肖房仲業者捲款潛逃，最好在購屋時，要求履約保證，將錢撥到銀行，由銀行代管，才能避免陷入房子沒買到，購屋資金不翼而飛的慘況。 資料來源 : 時報資訊