每月彙整：十二月 2007

一個杰出人才，通常首先受益于他的父母，川普也不例外。川普的父母都受過很好的教育，他的父親手把手教他如何做房地產開發商。川普從“W”（Walton School）到“W”（Wealthy），與他父母對他的早期啟蒙以及一生的“顧問”分不開。 川普把他母親的一句格言，放在他由藍燈書屋出版的《如何致富》的扉頁上。他母親是那麼說的﹕“相信上帝，對你自己真實”（Trust in God and be true to yourself）。 崇奉上帝，相信上帝，不一定每周都要去教堂，但必須要有良知。宗教理想，道德理想，人文理想，都以良知為基礎，都在增強良知。為人要有良知，才能正確處理個人與社會，個人與公司，個人與雇員的關系。 相信上帝，可以作廣泛的理解。很簡潔地講，這就是要做人講良心，所謂“人在做，天在看”，也許，你的很多惡事不為人知，但你的相貌將會改變。為善多者，即便不是俊男美女，也會相貌和善。為惡多者，久而久之，無論如何英俊美麗，他（她）的相貌也會變得有惡相，這已經是被很多事例證明的事情。 當然，相信上帝，必須有這樣深刻的自信﹕一份耕作一份收獲，勤奮而且奮斗得當的人生，總會是成功的。 同時，做人保持基本良知，才能不會在大問題上犯錯誤。時時保持警覺，才不會因個人疏忽被激烈的競爭社會中的小人對你下腳絆，因為，這個社會，惡是常態，相信上帝，你才能深刻了解這個真理。 對你自己真實，則含義十分廣泛，是一個很大的學問，也是成功的基礎。你必須對自己現狀真實有深刻了解；對自己所處環境的有深刻真實了解；對事物發展規律有深刻真實的了解；對成功法則有深刻真實的了解；對生活競爭，商場競爭丑惡性有深刻真實的了解並握有反擊的實力。當然，對自己的擅長、不足和缺點也必須有深刻真實的了解。 川普認為，這個忠告，“對你的商務及生活極為重要。” 川普的書《如何致富》已成了美國本周2004年5月10日期《商業周刊》書籍排行榜本月第一名。川普認為，他的來自母親的座右銘，“對你的商務及生活極為重要。” 川普的來自母親的座右銘，也應該是對你的忠告﹕“相信上帝，對你自己真實”（Trust in God and be true to yourself）。 看到這編文章想起最近張榮發先生前一陣子的新聞” 張榮發辦"道德" 喚醒善良人性” : 長榮集團總裁張榮發要發行雜誌了，不過這本雜誌不是教人賺錢，也沒有八卦，只談「道德」。張榮發基金會表示，因為總裁憂心社會亂象，因此、想辦一本喚醒善良人性的雜誌，報導社會中感動人心故事，不但訂閱雜誌免費，連郵資都是張榮發出錢。在你心中，甚麼事情最缺德，不教你賺錢、不教你省錢，要教你把消失好久的道德找回來。長榮集團總裁張榮發明年一月十號將發行月刊，名字就叫道德。創刊號封面是張榮發最喜愛的素人畫家李涼畫作。要過年了！洋溢台灣早期社會準備過年的溫暖。裡頭邀請作家跟會知名人士散播溫暖，幫大家上十二堂道德課。內容上什麼 張榮發不干涉 只要求一個九歲到九十九歲攏也通，希望老少咸宜的道德月刊。完全免費贈閱，連郵資都幫你包了，只要你主動索取，張榮發分文不取。過去重砲痛批政府，現在重金勸人向善。這位稱霸交通界的台灣富豪，過去拼所得，現作功德。 做生意或做事都不必要耍盡手段，但是貪圖小利或是不擇手段的人，在業界也是被人在背後流傳，不知不覺中也會失去許多機會與盟友，當初在看三國演義時，可以看出主管對於下屬重視的是什麼，”人格”，關羽忠心耿耿，雖投降也受人尊重，但是反觀以些騎牆派，在情勢穩定後或是沒有了利用價值很快就殺了，看看台灣現在的社會，這種職業道德已經沒有了，對於我們的下一代深感憂心忡忡，充斥在不負責任的爆料文化中，那一天是我們受到傷害，誰都沒有把握，更何況是一些捕風捉影的事，徒然浪費社會成本，年輕時覺得勝利最重要，但是回頭來看，往往心懷正直，面對內心，克制一時的衝動與欲望，才能使自己的路走的更遠，換句話說，正因為不能投機取巧，所以才會更專注於自身的提升。

文　　號： 臺灣高等法院 91.01.23. 九十年度上易字第四０一號民事判決 日　　期： 91/01/23 案　　由： 給付買賣價金 本　　文： 臺灣高等法院民事判決 九十年度上易字第四○一號 上 訴 人 甲○○ 被 上訴 人 宏巨建設股份有限公司 法定代理人 鄭欽天 被 上訴 人 再宏建設股份有限公司 法定代理人 李順興 右當事人間給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十年五月三日臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第四七五○號第一審判決提起上訴，本院判決如左： 主 文 原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。被上訴人宏巨建設股份有限公司應再給付上訴人新臺幣拾貳萬捌仟佰捌拾貳元，被上訴人再宏建設股份有限公司應再給付上訴人壹拾萬玖仟肆佰陸拾元，及均自九十年二月二十一日起至清償日止，按年息百分之 五計算之利息。其餘上訴駁回。 第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事 實 甲、上訴人方面： 壹、聲明： 一、原判決不利於上訴人部分廢棄。 二、右廢棄部分，被上訴人宏巨建設股份有限公司應給付上訴人新臺幣（下同）三十二萬八千三百八十二元及自民國（下同）八十九年十一月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，被上訴人再宏建設股份有限公司應給付上訴人十萬九千四百六十元及自八十九年十一月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 貳、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱略以： … 繼續閱讀 →

文　　號： 臺灣高等法院 94.08.31. 九十四年度上易字第二四九號民事判決 日　　期： 94/08/31 案　　由： 返還價金等 本　　文： 臺灣高等法院民事判決 94年度上易字第249號 上 訴 人 力霸房屋仲介股份有限公司 法定代理人 蔡高明 訴訟代理人 林慶苗律師 複 代 理人 林炎平律師 被 上 訴人 鄒媋敏 上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國 94年1 月6日臺灣桃園地方法院91年度訴字第1066號第一審判決提起上訴，本院於94年8月10日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國89年4月5日經由上訴人桃園縣府加盟店即原審共同被告力毅房屋仲介有限公司（下稱力毅公司）經紀員洪義友 之居間，以新臺幣（以下同）500000元向原審共同被告江錦春購買坐落○○縣○○市○○路91巷10之 1號2樓之3房地，被上訴人已於89年5月8日付訖價款，江錦春則交付房地予被上訴人。詎被上訴人遷入後，經鄰人告知88年11、12月間曾有人於系爭房屋內上吊死亡，狀甚恐怖。被上訴人得知後，心中無限畏懼，當日即行搬離， 5日後至臺北縣樹林市租屋棲身至今。查是否曾發生過兇殺案或自殺致死案，乃房地產標的狀況之重要事項，出賣人江錦春顯係故意不告知系爭房屋之瑕疵，爰以起訴狀繕本送達為解除前開買賣契約之意思表示。而原審共同被告力毅公司為不動產經紀業，於本件不動產交易中未告知房屋實況，自屬不完全給付，被上訴人自得依不動產經紀業管理條例第26條第2項及民法第227條及消費者保護法第51條但書規定請求賠償。又力毅公司為上訴人之加盟店，上訴人允其使用「力霸房屋」之名稱、服務標章、營運方式，且上訴人之傳單、房屋快報、雜誌均一再刊登加盟店之服務為「力霸房屋，全國服務」，顯見告知消費者其加盟店之服務即為其本人之行為，自應負保證及表見代理之責。為此訴請原審共同被告江錦春應給付被 上訴人 … 繼續閱讀 →

〕「屋內自殺死亡算是凶宅嗎？」葉姓民眾購進中古屋，屋主事後才坦承屋內有女子自殺過，「可是人沒怎樣」，房屋仲介堅稱不知情，但鄰居透露有人自殺身亡，他心有疙瘩向台南市政府消費者服務中心申訴。 凶宅判定 也有模糊地帶 市府消保官傅然煇表示，在屋內自殺，如果人不是死在屋內，而是送至醫院急救無效才死亡，算是「自殺致死」嗎？他建議消費者提民事訴訟，請求損害賠償，法官才有調查權審判，否則人云亦云，難以判定。 葉先生是個勞動工人，省吃儉用花了三百九十多萬元，今年六月間透過某家仲介公司買一間三樓中古屋，簽約付款時，屋主才不經意說出曾有租屋女房客割腕自殺，可是人沒怎樣，葉先生心想人沒死就好，當下不是很在意。 他興沖沖拿到鑰匙去打掃時，鄰居顯露疑惑問「屋內有人自殺，被救護車抬出去未再回來」，結果他愈問愈毛，人有沒有死？鄰居們講法莫衷一是。 葉先生說，他並非十分忌諱，只是當初購屋時曾明確要求「屋況乾淨」，仲介與屋主都未實講，一搬屋就聽到不好的事，讓他有種受騙感覺很火大。 由於屋主不認為凶宅，仲介公司又堅稱不知情，讓屋主填具屋況說明書，在「是否曾發生凶殺或自殺致死」那一欄，屋主勾選「否」，公司實地查訪也未聽聞，轄區派出所與消防局表示礙於法令，無法提供個人隱私，葉先生向市府申訴後未果；後來屋主切結，如果確有人自殺死亡，願意原價買回。 明確告知 降低買賣糾紛 房仲業者張文龍表示，由於非自然死亡的情況影響屋價，屋主講實話意願低，因此賣方與仲介業若能明確告知，讓買方選擇就能降低買賣糾紛。 張文龍表示，其實民俗忌諱凶宅見人見智，曾有人從公寓五樓跳樓自殺，死在三樓露台上，原本三百萬元的三樓屋價，仍有客戶願意二百多萬元超低價購住，也有凶殺命案屋宅，新屋主至今安然無恙。 通靈的梁先生表示，如果屋內沒有冤魂邪怪，屋內自殺有無死亡，都不算是「凶宅」，那只是人的心理想法。 資料來源 : 自由時報

有很多人趕著在農曆年前交屋簽約，開始裝潢，準備到新家過好年，房仲業者表示，每年到十二月、隔年一月，要簽約交屋的人都比平常日子多了一至二成，也提醒買方，房屋契約五大細節要注意看。 　一、確認屋況：信義房屋表示，買賣雙方在簽立房屋買賣契約時，雙方就屋況、裝潢等設施所填寫表格，做為交屋依據，以杜絕紛爭，買方也應特別注意看房時，有瑕疵部分，如漏水問題、牆壁龜裂，賣方是否已經處理完成。 　二、房地產權是否清楚：通常買房地產的人，只看到賣方提出土地或房屋所有權狀，就相信賣方有權出賣，這是大錯特錯的事。所有權狀充其量只能說明或證明賣方對該不動產曾經有過權利而已，何況權狀會有假造的。 　因此，在簽約之前必須確知房地產所有權歸屬，以免買到設定抵押等他項權利或已經法院查封、假扣押、假處分及將進行拍賣的房地。 　信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮說，要知道賣方到底有無出售之權利，最好的方法是親自到地政事務所聲請發給土地及房屋總登記謄本，謄本可上網查詢申請或親至地政事務所申請。 　三、買賣契約書是否有清楚記錄：住商不動產表示，對買方來說，首先必須要確定賣方是否為屋主，或者授權代理人身份，自己購買的房屋，坪數、棟別及樓別是否正確，並可核對其土地及建物謄本。 　事先也應先了解屋主是否尚有貸款，其金額是否超出成交價金，屋況確認及屋主附贈物品須註明在契約上。 　四、契約書內有明定取得產物之保證：為防止買了來歷不明的房地產，導致日後發生產權糾紛，在簽定買賣契約時，應請賣方提出土地、建物所有權狀及相關身分證明文件，並申請近日的土地登記簿謄本，來判斷產權是否清楚。 　且在合約上註明賣方保證產權清楚，日後發覺房子有任何糾紛，應由賣方負責清除，不要因此使自己權益受損。 　五、各項稅費負擔：在房屋過戶過程中，有許多規費、稅費要繳納，如買賣契稅、印花稅、地政規費、土地增值稅、交屋日前的水、電、瓦斯、管理費、銀行抵押權塗銷代書費等，也應該在契約中註明清楚，哪些是買方應繳、哪些是賣方負責，又或者有些稅務是年度課稅，要如何分擔，初次買賣房屋的民眾，可以請仲介業者協助，以避免日後交易麻煩。 資料來源 : 時報資訊

買賣房子是人生重要大事，別以為簽完約一切就完成，簽約後還是有很多風險，尤其是坊間最常見的一屋多賣，都是在簽完約後進行，房仲業者建議，在房屋買賣手續尚未完全完成前，別輕易將鑰匙給買家。 　住商不動產表示，正確買賣房屋的步驟包含簽約、過戶、點交，簽約只是第一步，也因為簽了約，買賣雙方降低警戒心，很多詐騙情事，都在簽約後進行。 　住商不動產說，因為從簽約到過戶，中間還有些細節手續要處理，會經過一段時間，約是一、二個月，曾經有發生過房屋簽約後，買方跟賣方說要先打掃房子，賣方不疑有他，將房子鑰匙交給買方。 　事後發現，買方拿到鑰匙後，自己當起屋主，連續把房子賣給多個不知情的買主，拿到訂金後離開，原先給賣方的訂金支票，也是芭樂票，無法兌現。 　中信房屋表示，為避免發生這樣的情況，賣方千萬不要在未完成過戶、點交前，就很信任的將鑰匙交給買方，引來不必要的糾紛。 　另外，簽約後也不見得買、賣雙方就百分之百成交，在簽約時也要在契約上註明，萬一有任一方反悔，要賠償總成交價金的一定比例，業界來說，一般行情是六％。 　住商不動產說，毀約最常見的狀況，是屋主同時找多家仲介業者賣房子，跟其中一家簽約成交後，沒告知其他仲介，結果有仲介賣出比簽約更高的價格，屋主算算若是毀約的賠償金加計後，屋主還是有賺，就有可能毀約，這時買方又只能重頭看房子。 　信義房屋表示，為避免有屋主毀約的狀況，最好可以加高違約賠償金，才不會讓自己花數個月看屋的時間白費。 　若從簽約到過戶、點交，都沒有發生意外狀況，信義房屋也提醒買方，交尾款時候，要拿回未使用的證件及書表等，交屋後最好將門鎖換掉，並辦理水、電、瓦斯費及電話過戶等，以確保自身安全。 資料來源 : 時報資訊

銀行緊縮房貸已成趨勢，過去百分百房貸、甚至一一○％房貸成數已不復見，現在台北市區房子最多貸到八成五，越往南部貸得成數越低，想貸到高成數，房仲業者說，最好符合三要件：公務員、房子先天條件優良、多數人可接受，才有機會貸到七成以上。 　中信房屋說，仲介業者會集體向銀行申請房貸，議利率、議貸款成數，過去因為以量制價，都有機會議到讓客戶滿意的價格，但現在銀行保守，不好議價，且銀行會有鑑價人員自行鑑價，要貸到高成數，貸款人、抵押物都不能太差。 　住商不動產表示，公務員、老師是銀行的最愛，因為難考、不會輕易離職，收入穩定，銀行被倒債的風險不高，只要是公教人員去跟銀行申請房貸，房子條件不要太差，就能拿到不錯的利率。 　一般五百大企業的內勤，則僅次於公教人員，至於軍人、警察、業務人員，則被銀行視為較高風險族群，因為經常在外面奔波，意外風險高，萬一不小心受傷、身故，又是家中唯一經濟來源，有可能繳不出房貸，銀行還要處理房子的拍賣問題，比較棘手，貸款成數就不會太高。 　除了人的條件要好，房子也不能差，必須要在市中心、交通便利、晚上沒攤販集結，房子附近沒有爭議的公共建設，不會引發暴動，有這些最基本的條件，貸款成數也有加分作用。 　最後，則是房子的格局，格局最好方正，坪數不能太大、太小，最好控制在二十五至三十五坪，公設比不可以太重，必須為多數消費者接受，以後有個萬一，銀行也好拍賣房子，不會變成燙手山芋，這樣貸款成數也會高一些。 　信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，買屋人在銀行的信用評分也很重要，在今年就碰過有多位買主，身上有人情現金卡，沒動用過、但沒註銷、還是持有，要讓銀行降利率，就很難，因為銀行認定，會辦卡的，有資金上周轉風險，利率很難談下來，必須先註銷，才有機會。 　另外，經常、慣性遲繳信用卡，銀行態度也比較強硬，銀行也會顧慮到，房貸也有可能經常遲繳，對有計畫在未來二、三年買房子的民眾，也建議從最基本的繳款做起，維護好自己的信用，以備不時之需。 資料來源 : 時報資訊

http://tw.news.yahoo.com/marticle/url/d/a/071212/6/pv46.html

今年以來，小套房產品受到銀行房貸大幅緊縮影響，買氣大不如前，但根據信義房屋不動產企研室統計，女性客戶購買套房產品的比例有逐年攀升的趨勢，今年更達62.7%，顯示在物價狂飆的年代，保值性高的房地產仍是單身女性進可攻、退可守的投資工具。 信義房屋不動產企劃研究室協理吳銘鴻表示，「現代宅女」，並不是指大門不出、二門不邁的宅女，而是指名下有不動產的女性。根據信義房屋內部成交資料統計，近幾年來，在成屋市場，不管是套房還是大樓產品，女性購屋族都佔整體客戶的5成以上，其中又以購買套房產品居多，達62.7%，幾乎已是男性購房套房比例37.3%的兩倍之多，顯見女性自主購屋的時代已經來臨。 吳銘鴻分析，由於女性就業比例和薪資所得的大幅上揚，反映出經濟獨立與自主程度的顯著提升，也促使企業在商品行銷時要加入更多的性別元素，當然房地產市場也得順應這個潮流，也有愈來愈多的單身女性對婚姻及購屋抱持較特別的態度，「男友換了就算，房子買了就賺」，因此，鄰近百貨商圈、捷運共構、標榜飯店式管理的套房式產品，就成為粉領族的最愛。 看準粉領族的消費潛力，建商紛紛投其所好，推出名稱夢幻、或是以精品小豪宅為號召的套房式產品，室內坪數雖小，但公設方面精心規劃了蒸氣室、比照高級俱樂部的SPA貴妃主題浴，另外，五臟俱全的小貴族廚房設備，以及放置三機一體洗、脫、烘洗衣機都是這類時尚套房的標準配備。 其實，除了單身女性撐起今年的套房市場，一般家庭在購屋選擇上，女主人的意見也越來越受到重視。根據信義房屋統計，近4年來購買大樓華廈物件的客層中，女性一直維持在50%~55%之間；若以年齡層區分，今年在40~50歲之間的購屋者當中，女性也佔了55.2%之多。 若以在台北縣市置產的比例來看，台北市女性購屋者的比例為55%，北縣也有53.9%的水準。 資料來源 : 東森新聞網

97年台北市土地公告現值調整結果出爐，全市平均上漲6.69%，較去年的4.38%高出2.3個百分點，為82年以來調幅最高的年度，反應出今年在建商搶地之下，土地交易市值紛紛創下各區天價的現象，其中，南港區因具備三鐵共構、經貿園區等重大利多，已經連續2年公告現值調幅都在8%以上，也反應出南港地區房地產火紅的程度。 本屆地王再度由新光摩天大樓拿下，是自88年首度登上地王寶座之後，已經連續第10年蟬聯。信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮14日表示，由於容積率的高低決定了建物面積的多寡，等同土地的生產力。若房價相同，那麼容積率200%以及400%的兩塊土地，所興建的房屋總值也就相差兩倍，地價當然也會有極大的差距。 蘇啟榮指出，北市容積率最高的分區，要屬容積率800%的第四種商業區，主要分布在台北車站週邊以及西門町一帶，因此，雖說車站商圈並不是北市房價最高的區域，但因擁有高容積的優勢，土地公告現值始終居全市之冠。 此次公告現值的調整，調幅較高的前三名依序為內湖區、南港區，以及大同區。其中，內湖區已連續4年名列北市公告現值調幅前三名的行列，除了前幾年的低價優勢，使得內湖區成為近年來市中心民眾外移購屋的主要區域之外，大內科的發展擴張以及捷運內湖線即將於97年底通車的效應，持續推升內湖區房市的需求及信心。 值得注意的是，南港區連續2年公告現值調幅都在8%以上，信義房屋南港中研店店長盧建宇表示，南港地區具備捷運、三鐵共構、經貿園區以及高鐵沿線更新等大型建設計畫，成為北市當前利多條件最密集的區域，包括明年起即將啟用的世貿南港展覽館、積極招商中的南港軟體園區三期大樓，都將帶來更多的就業及活動人口，而吸引建商搶地推案。 現階段南港區地段較佳的新成屋價格達到40~50萬之間。10月份市政府標售兩塊位於中研院旁的土地，單價均突破百萬元，創下區域紀錄，而隨著土地成本的增加，區內推案產品也由一般三房住宅，逐漸往中高價位的大坪數邁進。 至於近年來首度擠入調幅前三名的大同區，則在交九、雙子星大樓開發案的推動，加上區內都更題材的發酵，帶動區內房價及地價的上揚。 觀察近年來各行政區土地公告現值變動幅度，調幅較高的幾乎以近郊地區為主，包含南港、內湖、大同、文山等區，顯示在房市榮景的帶動下，都市發展快速轉向市郊擴張。 至於公認平均房價最高的信義計畫區，區內容積率最高的地段要算是A3街廓，容積率為700%，為國泰人壽所有，目前正在興建國泰置地廣場；其次為101大樓，基地容積率為630%；再其次為信義誠品所在的統一國際大樓，容積率為560%。 房仲業者認為，雖說目前信義計畫區因容積水準較低的因素，而未能登上公告現值地王寶座，但在計畫區房價與車站商圈差距拉大之下，未來面對忠孝東路5段的國泰A3置地廣場完工後，未來仍有機會登上北市的新地王。 資料來源 : 東森新聞網