每月彙整：十二月 2007

台北市最新土地公告現值一出爐，無疑全台最昂貴的地價也跟著出爐，反映到近年的土地交易，台北市中正區、大安區、信義計畫區，都是炙手可熱的區塊，建商、財團搶翻天。 永慶房屋代銷事業處協理王財旺表示，台北市政府昨天公告的明年度土地公告現值中，中正區的新光摩天大樓，再度蟬聯地王寶座；土地交易方面，中正區也是今年來台北市最熱門的地區。 根據統計，今年台北市成交單價前十名的土地標售、交易案件，位於中正區的就有四筆，包括國泰建設以每坪444.60萬元標下華山特區249坪土地、以每坪382萬元向樸昇建設購買位於仁愛路二段315坪的土地；基泰建設以每坪393.56萬元購買忠孝西路一段272坪土地；力麒建設以每坪291.21萬元標下台銀牯嶺街的土地。 王財旺表示，建商取得土地的成本愈墊愈高，最直接的反映就在房價上，從中正區近五年來新成、預售住宅的推案價可發現，在2003至2006年上半年間約在每坪50萬元左右緩步上漲；從2006年下半年開始，新成、預售屋價格漲勢明顯加快，在幾個豪宅案的推升下，均價已超過70萬元。 信義房屋企研室主任蘇啟榮分析，公認平均房價最高的信義計畫區，區內容積率最高地段要算是A3街廓，容積率700%，為國泰人壽所有，目前正在興建國泰置地廣場；其次101大樓，基地容積率為630%；再者為信義誠品所在的統一國際大樓，容積率560%。目前區內因容積較低因素，未能登上公告現值地王寶座，但在計畫區房價與車站商圈差距拉大下，未來面對忠孝東路五段的國泰A3置地廣場完工後，有機會登上北市新地王。 資料來源 : 自由時報

亞洲開發銀行十三日發表二○○八年亞洲經濟展望研究報告，根據亞銀統計，台灣家計單位負債比（占國民生產毛額比率），今年九月底達五六．七％，雖然比卡債風暴期間五九％略低，但房貸負債比，已達三八．五％，創下歷史新高，台灣民眾負債壓力頗為沉重。 　根據亞銀報告，台灣家計單位負債比，在卡債風暴期間達到高峰，去年最高曾經來到五九％，超越香港成為亞洲國家負擔最大的國家。 　今年三月底家庭單位負債比，雖然降至五四．二％，但由於本國銀行積極衝刺房貸，九月底的負債比再度衝高到五六．七％，比起二、三名的香港與馬來西亞還高出二個百分點以上，比起韓國（四一％）更是高出十幾個百分點。 　亞銀表示，由於亞洲國家除香港以外，金融機構承作的不動產融資，最近都創下歷史新高，目前幾個房市過熱的國家，例如中國、韓國與越南，最近紛紛透過緊縮房貸授信，抑制過熱的房市，台灣是唯一一個目前還在鼓吹房市利多的國家，台灣房貸負債比，已經達三八．五％，創下歷史新高。 　事實上，根據中央銀行統計，台灣十月分購屋住宅貸款餘額達四．五八兆元，是歷年新高水準，房屋修繕貸款也達八五○八億元，建築業貸款也高達九八七三億元，也是歷年新高，亞銀表示，股市與房市上漲帶來的財富效果，是台灣今年下半年民間消費回溫的主因。 　亞銀表示，儘管亞洲金融機構，今年投資美國次級房貸證券化商品損失金額不大，但由於亞洲股市今年以來，漲幅高達三到五成，遠高於歐美股市，國際熱錢若大幅匯出，仍可能對亞洲各國金融體系造成壓力。 　政大教授殷乃平表示，台灣金融機構近年來開始全力衝刺房貸，有一部分貸款可能借給償債能力不佳的民眾，未來在經濟走下坡過程，金融機構房貸逾放走高現象，可能難以避免。 資料來源 : 中時新聞網

台北縣三重一名蔡姓婦人，年初賣掉房子還債，卻遭買家指控，為了隱瞞牆壁漏水問題，刻意釘木板掩飾。儘管婦人表示，雙方再三確認後才交屋，沒有蓄意欺騙。不過檢察官認定，她隱瞞房屋重大瑕疵出售，將她依詐欺罪嫌起訴。花了400多萬，買下這棟透天厝，新屋主卻不願入住，還與賣家，對簿公堂。因為房子屋頂，每逢下雨就漏水，掀開一看，裡頭還釘上了木板，粉刷掩飾。新屋主向賣屋的蔡姓婦人，索討20萬元修復費。卻沒有下文，感覺受騙。不過婦人表示，雙方再三確認後，才簽約交屋，被告詐欺實在無辜。擺攤維生的蔡姓婦人，當初賣房子是要替兒子還卡債。如今卡債問題解決，卻引發另一波，難解的賣屋糾紛。 資料來源 : 民視新聞網

位於台灣體院棒球場一帶的「台中市體二用地都市計畫變更案」，日前已經由內政部都委會審決通過，更新面積廣達10.5公頃，未來配合都市更新事業計畫核定後，即可發布實施，台中市政府也將辦理公開招商投資，預計帶動台中市房地產的另一波高潮。 這次通過的範圍約為台灣體院、台中棒球場一帶，基地西側為雙十路、東側為進德北路、北界為力行路、南界為精武路，基地內包括水源街與電台街等巷道。 未來此案將採「公辦民營」模式推動，預計釋放出高達約1萬3,000坪中密度（建蔽率55%、容積率280%）與高密度（建蔽率50%、容積率400%）住宅建築用地，總建築量體可達6萬6,000坪，開發金額超過50億元，總銷金額上看百億元以上。 「台中體二用地及火車站地區都市更新案」是國內十處以政府為主的指標性都市更新案之一。根據台中市政府的規劃，未來將定位為台中大都會休閒運動園區，不僅結合運動休閒園區，也將與台中一中優質學區結合，創造出優質的住宅區。 北區房屋太平特許加盟店店長莫秋元表示，台灣體院周遭以基地以西的雙十路西側一帶的台中一中商圈最為熱鬧，商圈中的土地每坪價格達70至80萬元。但一過雙十路以東，也就是本次通過更新的區域，很多都是老舊社區，每坪地價僅10至15萬元，差距頗大。 房價方面，莫秋元指出，台中一中商圈周遭的透天別墅，面積22地坪的價值約2,000至3,000萬元左右；其他較不熱鬧地區，面積25地坪的價值約1,000至1,300萬元左右。預估若都市更新順利進行，不僅可帶動當地的發展，當地房地產至少會成長三成，甚至上看一倍漲幅。 資料來源 : 自由時報

緊鄰的兩間小套房，到底能不能合併當成一間房子向銀行申請貸款？日前有民眾用這樣的方法成功得到銀行貸款，卻在後來想將其中一間套房出售，並要求提前清償部分貸款時，遭到銀行要求必須一次還清全部房貸後才能變更設定。由於小套房早已出售，交屋手續卻還卡在銀行不願變更房屋設定這一關，讓這名民眾十分頭痛。 根據了解，該名民眾在數月前買了相鄰兩間各十坪的小套房，以「打通設計」為由，將這兩間小套房合併當成一間房子，向遠東銀行申辦房貸，當時遠銀核貸了670萬元給這位民眾。 不過，後來這名民眾發現無力負擔每個月3.8萬元的房貸，於是決定不將兩間套房打通，改將其中一間套房出售以減輕負擔，並在這間套房賣出之後，向銀行要求提前清償一半的貸款（即一間套房的貸款數），同時要求更改已售出的套房的抵押設定。 不料，遠東銀行卻向他表示，由於該行已不承作15坪以下小套房貸款，且該民眾當初是以20坪的一般房貸申貸，因此，若要提前還款必須一次還清，不能只還其中一間套房的錢，而且還得支付提前還款違約金。 這樣的說法讓該民眾相當不滿，認為銀行根本沒有事先告訴他兩間套房不能分開還款，等到他房子賣出去了，才告訴他必須一次清償所有貸款，教他如何負擔這些損失？對此，遠東銀行提出說明指出，當初這位民眾向銀行辦理房貸，是以兩間套房打通自住的理由來申貸，該行才同意將兩間套房當成一間房子、以一般房貸的方式貸款給他。結果現在該名民眾卻是要將其中一間套房出售，不僅不符合當初申貸的理由，也違反該行不承作小套房房貸的政策，因此才會在最初要求對方提前還款必須一次清償，不能只還一半。 遠銀也透露，根據該行向聯徵中心調查的結果，遠銀懷疑這名民眾有可能是投資客，基於風險控管的理由，其貸款條件本就較為嚴謹，目前遠銀即使同意其部分清償，其還款金額也必須較一半（即335萬元）高，大約為420萬元才行。 不過，遠銀也強調，對於純粹自住的貸款案，遠銀的貸款條件一向較為寬鬆，只要這名民眾能夠具體證明這戶房子的用途真的是自住而非投資，遠銀自然願意考慮同意其先還一半貸款的要求。 資料來源 : 自由時報

台灣女性不婚的比例逐年攀升，目前更僅次於法國，高居世界第二。在沒有另一半的經濟支援下，台灣地區女性獨立購屋趨勢逐漸明顯，對房屋市場也產生重大的影響，尤其在大台北都會區情況更明顯。 　　儘管小套房受到銀行房貸大幅緊縮，買氣已經大不如前，但根據房仲業者統計，自民國93年起，女性客戶購買套房產品的比例逐年攀升，今(96)年更達62.7%，幾乎是男性的兩倍，顯示雖然物價狂飆，保值性高的房地產卻成單身女性進可攻、退可守的投資工具。 　　信義房屋不動產企劃研究室協理吳銘鴻指出，這波房地產景氣自SARS開始復甦，已經走五年的多頭，其中女性所扮演的推升力量可謂舉足輕重，近幾年來在成屋市場，不管是套房還是大樓產品，女性購屋族都佔整體客戶的五成以上。 　　因此吳銘鴻開玩笑表示，現代流行的「宅女」一詞，可以另類解釋為指名下有不動產的女性，而並非指成天躲在家裡，大門不出一步的女性。 　　吳銘鴻進一步分析，近幾年來女性就業比例和薪資所得的大幅上揚，反映出經濟獨立與自主程度的顯著提升，也促使企業在商品行銷時，要加入更多的性別元素，當然房地產市場也得順應這個潮流。 　　此外有趣的是，除了單身女性撐起今年套房市場，一般家庭在購屋選擇上，女主人的意見，也越來越受到重視。 　　信義房屋的統計顯示，近四年來購買大樓華廈的客層，女性一直維持在50%~55%之間；若以年齡層區分，今年在40~50歲之間的購屋者當中，女性亦佔了55.2%之多，顯然在都會地區普遍為雙薪家庭結構的影響之下，女性也漸漸取得購屋決策的關鍵地位。 　　吳銘鴻分析，過去台灣的傳統社會中，男主人多為家中的經濟支柱，對於購屋具有絕對的主導權，使得女性在購屋決策上多無決策能力。但近年來，越來越多女性投入職場，甚至有著比另一半更高的所得，消費能力大增外，「買或不買」的決定權，也就落在女性手中，更何況現在強調「新好男人」，反映在房地產市場，就是若想買房子，勢必也得讓家中女主人點頭才行。 資料來源 : 卡優新聞網