每月彙整：四月 2008

過去家庭中的男性一向主導購屋決策，近幾年來，台灣社會女性晚婚加上不婚，單身比率提高，女性購屋主導權提高，女性購屋動向已成為代銷、房仲重視及研究的族群，甚至有些建商推案行銷主打女性族群。北區房屋首席總經理彭培業表示，尤其是新婚首購族，女性購屋決策是不容忽視的一股力量。 北區房屋針對女性購屋族群進行質化與量化分析，將女性區分為「未婚粉領族」、「已婚媽媽族」、「已婚頂客族」、「退休銀髮族」四大類，調查發現83%的女性認為「交通」是購屋最重要的考量條件，其次才考量安全（76%）、學區（62%）、就醫（58%）等條件。 其中，未婚粉領族購屋考量前三名依序為，交通 (捷運)、安全、總價。北區房屋不動產研究室分析發現，都會區女性（台北市、桃園市、新竹市）較注重交通便利，尤其是台北市的未婚粉領族，開車比重約一成五，逐捷運而居最明顯，對「到站就到家」的捷運共構特別青睞。 其次，未婚粉領族對安全特別重視，喜歡巷弄明亮、夜晚有巡邏隊巡視的路段，以及社區大樓有管理員嚴控進出管制。該族群還有一個特點是存款不高，對低總價的小套房和小兩房，是她們最喜歡的房型，總價是排行第三的考量。 已婚媽媽族購屋考量前三名依序為，學區、交通、購物市場。北區房屋交叉分析發現，已婚有小孩的媽媽族們特別重視「學區」，而且是四類最重視學區的族群，上下班交通方便性排行第二，第三是購物市場的方便性。調查質化分析發現，已婚有小孩的女性，重視「就醫」是針對幼兒就醫方便，並非考量自己，是非常有趣的現象。 已婚頂客族女性購屋考量前三名依序為，交通、貸款利率、社區管理，調查顯示，交通仍是這個購屋族群的首要條件，排行第二的是貸款利率，「頂客族」因為夫妻雙薪收入沒有小孩，存款較多較懂得生活享受，自備款貸款成數不是壓力，而是希望能貸到低一點的利率條件，另外，頂客族偏好管理完善的社區，也願意花多一點錢裝潢，美化生活品質。 60歲以上的退休銀髮族女性購屋考量前三名依序為，就醫、公園綠地、購物市場。北區房屋調查發現，銀髮族是四大族群之中，最重視就醫環境的族群，排行第二的是公園綠地，理由是她們早上喜歡到公園運動、跳舞豐富退休後的社交生活。第三是購物市場，生活機能要求飲食、買菜方便。銀髮族退休後喜歡好山好水的地區，偏遠的郊區也無妨，是四個族群中，最不重視交通便利的族群。 房仲業者建議，女性購屋族在不同的年齡階段有不同的需求條件，利用二至三年的時間累積自備款，一圓購屋計畫是非常可行的，再從經驗中慢慢地學習，以小換大、由遠換近，生活品質也將漸漸改善與提升。 經濟日報╱記者 梁任瑋

沒膽大概就玩不出花樣 但是要先藝高人才會膽大 有人說年輕就是本錢可以失敗再爬起來 也有一位老師說台灣的學生太沒有夢想, 喜歡進大公司, 大公司福利好, 制度好, 但是沒有個人的色彩, 我一位大學同學去LCD廠顧機器, 每天看著儀表版, 我覺得很可憐, 因為幾萬塊就可以買下你一輩子了, 買下你曾經的希望與夢想, 等著公司成功賺錢給你分紅, 沒有勇氣去追逐自己的夢 美國的大學生則喜歡自己創業, 也許在車庫, 或是在租來的公寓埋頭苦幹, 雖然白麵包配水, 但是做自己喜歡的夢很快樂, 有希望, 雖然大部分是失敗的, 但是又何妨, 反正給自己幾年的時間試試看, 失敗了再找一份糊口的工作面對現實, 但是你的生命中至少曾經為自己活過, 為自己的夢想努力過, 而不是將自己的夢寄望在他人的成功上 我大學同學十五年後再聚的時候, 就發現許多人有錢, 但是生活乏味, 他們談的是公司給多少股票薪水多少等等, 有些人也許不見得一年賺的比較多, 但是是自己生命中的主人, 他們活得精彩, 機會更大, 因為他們可以掌握自己的人生 其實錢多少才夠用是看你怎麼過活, 不要過度追求金錢, 你不是為全家追求金錢的工具, … 繼續閱讀 →

【聯合報╱美聯社匹茲堡四日電】 2008.04.06 02:09 am 美國賓州一對夫婦四日向法院控告Google公司，指該公司地圖網站可查看其房屋圖片，涉及侵犯隱私，並使房價下跌。 波林夫婦2006年11月在匹茲堡郊區富蘭克林公園購買一棟房屋，房屋的圖片在Google地圖網站能以「街景」 (Street View)功能清楚顯示。 波林夫婦向州法院陳訴說，「當初決定購買這棟房屋的主要考量，就是希望保有隱私」，未料網站卻出現在他們家車道上拍攝的圖片，使他們痛苦不堪。 總部設在加州的Google公司為了收集全美各地街景圖片，會派遣安裝數位照相機的車輛至各大都會區穿梭拍攝街景。 Google公司發言人表示，房地產所有人只要提出理由，並證明擁有產權，就可要求移除圖片。特別是告以圖片是由屋主車道上拍攝，更一定會移除。 不過，這對夫婦的律師摩斯卡爾表示，問題重點是當Google的拍攝車輛駛入私人車道時，隱私就已被侵犯了。他並指出，移除圖片不但無法彌補損害，也難以阻止Google未來故態復萌。 據悉，許多房地產公司也採用與Google相同方法。在賓州阿雷格尼郡 (Allegheny County)的房地產網站上，就可見到波林夫婦的房屋圖片。但摩斯卡爾說，圖片是在公用道路上拍的，「並未擅入私人土地」。

法拍屋比市價便宜許多，但潛在風險也大。一旦買到海砂屋、輻射屋或是凶宅，只能自己認賠，代標公司也一概不負責。 金拍屋與法拍屋一樣，投標者無法看屋，因此一旦買到屋況不良、漏水，或是格局不佳的物件，投標者也會吃虧。怎樣才能趨吉避凶，買到便宜又大碗的法拍屋？ 104法拍屋總經理籃茂山說，民眾要先確認此一物件是「點交」還是「不點交」。如果是點交，等法院公文下來，房屋的債務人或是現住人就得在15日內搬遷，也能順利交屋；但如果是不點交，還要等待法院審理，約三至六個月後才能交屋。 如果是自住者，宜選點交，否則剩下的程序還很複雜；而會競標不點交的，通常都是經驗豐富的投資客。 第二，民眾最好買自己住家附近的法拍屋，一方面是熟悉區域環境，比較不易買到海砂屋、輻射屋或是兇宅，另一方面也了解行情，不容易買貴。 第三，民眾可以委託代標公司代標，通常代標公司會收成交價，或是底價的3%至5%，但交屋後若發現屋況有問題，代標公司也不予負責。 此外，民眾要確認自己是否有足夠的資金繳足尾款。籃茂山說，現在聯邦銀行有與代標公司合作，能代墊尾款，最高是房價的八成，但第一個月的利息約要12%（6%手續費，以及6.2%利息），然後第二個月起回歸一般房貸利率。 除了聯邦等少數幾家銀行，現在一般銀行都不承辦法拍屋的房貸。銀行主管說，因為法拍屋拍定後，需要一個月的過戶時間，此時貸款人手上也沒有抵押權，所以銀行不願承擔風險，因此貸款人能選擇的銀行有限，利率也偏高。 經濟日報 / 記者：雷盈

地下室若出租營業，和住戶自行使用將有很大的稅負差異。除了要繳納房屋稅，地價稅和土地增值稅也不能適用自用住宅用地稅率，管理委員會甚至還要負擔營業稅及營利事業所得稅。 台北市稅捐處長謝松芳表示，依稅法規定，大樓地下室如果供地上住戶停車使用，沒有出租或營業的情形，地下室可以免徵房屋稅，地價稅及土地增值稅則可以依地上房屋的使用情形課稅，如果地上房屋適用自用住宅用地稅率，地下室的土地持分也併同地上建物適用千分之2優惠稅率。 如果將地下室出租營業，稅負將大不相同，不但要課徵房屋稅，地價稅及土地增值稅也無法適用自用住宅稅率；國稅局還會向大樓管理委員會課徵營業稅及營利事業所得稅。 舉例來說，某甲持有某大樓地上房屋220平方公尺、房屋現值120 萬元，及地下室公共設施20平方公尺、房屋現值10萬元，土地持分50平方公尺，其中有4平方公尺是地下室持分面積，地價每平方公尺4萬元。如果地上房屋作自用住宅使用，地下室由某甲自行停車使用，某甲只要繳納地上房屋的房屋稅，地下室可以免徵房屋稅，地價稅則是持有的50平方公尺全都適用自用住宅優惠稅率，出售時也可以全部按自用住宅優惠稅率繳納土地增值稅。 如果地下室出租供人停車使用，某甲要繳納地上房屋的房屋稅，還要按非住家、非營業用的2%稅率，繳納地下室的房屋稅2,000元（10萬元×2％）。 地價稅部分，也只有地上房屋持分適用自住稅率，地下室持分面積4平方公尺則改按一般稅率繳納1,600元（4萬元×4×0.1%），出售時土地增值稅也要按比例，分別適用自用及一般稅率。 經濟日報╱記者吳碧娥╱台北報導

每一個人都有他的特質, 所以天生我才必有用, 只是你了不了解你自己, 還有現在做的事是否合適的問題罷了 唸理工的不喜歡文史, 唸文史的人也不喜歡理工 即使都唸理工科也有喜歡科目不同的問題, 所以每一個人都應該多自省自己的特質, 再根據自己的特質做合適的工作 有一些人的興趣能力比較廣泛, 所以他的機會比較多, 但是如果沒有做自己擅長或是自己喜歡的事, 不僅沒辦法投入之外, 也不會有大的成就, 因為你不會在你不喜歡的事情付出 換個角度來看, 上司的管理也是如此, 你要讓下屬盡可能做自己喜歡的事或是一開始就是招募合適工作的人進來, 這樣才不會管理時有很大的障礙 當然也很大一部分的人對於自己的性向不明, 所以不知道自己喜歡的工作或是嗜好是什麼, 因此良好的管理者可以激發這些人的潛能, 付予他們責任與機會, 讓他們得以表現, 找到自己的興趣, 做出傑出的工作成果 所以管理者多觀察你的下屬, 他們需要你激勵, 需要你了解, 需要你的配合 當下屬也要多透露自己的性向並與上司溝通, 承擔合適的責任, 並非一味希望取得機會

近年來房地產市場加溫，連帶也使得法院法拍屋業務蒸蒸日上，雖然民眾對於「法拍屋」均有概念，然而真正懂得如何投標的人卻寥寥可數，其實只要作好功課，出價精確，較低價位的法拍屋也可以是一般人購屋或投資的選擇。 由法院拍賣的法拍屋，價格通常會比外面建商推出的新建案或是房仲業者所賣的個案便宜。房屋既然會淪為法院拍賣標的，也代表會有一定的風險，只要搞清楚法拍流程，可以將消費者風險降至最低。 如何購買法拍屋？板橋地方法院民事執行處科長劉銳哲表示，投標法拍屋沒有外界想像困難，而且法拍屋還因為屬於法院拍賣，若拍定成交後，產權一定非常清楚，絕不會發生產權不清的狀況。 法拍屋投標相關內容如下： 到哪買？ 法院看公告 要買法拍屋，先要知道有哪些房屋被法院拍賣，投標人可以到地方法院網站查詢「法拍屋公告」，或親自到法院查看公告，可以看到的資訊從地址、地號、底價、點交與否、拍賣時間地點、使用狀況到債務人都有，一些代標法拍屋公司也可以查詢相關資料。 怎投標？ 要買投標書 投標者可以本人或由代理人前往投標，代理人需要本人出具「委任狀」，接著到法院購買「強制執行投標書」，填妥之後準備好保證金，在拍賣時間內到法院投標室投標。 保證金 底價的兩成　 在公告上均可以看到公告底價，若要投標的話，所要準備的保證金為公告底價的兩成（例如公告底價1千萬，要準備200萬保證金），若保證金超過1萬元，必須改以銀行支票（非個人支票），一般都用台銀支票（簡稱台支），放入保證金封存袋後連同投標書投入投標箱中。 得標了 七天繳尾款　 完成投標後，法官將會逐一開標，價高者得標（需超過公告底價），若無人得標則流標，至於得標者法院會開立交付尾款通知書，必須在七天之內繳清尾款，否則視同未得標。未得標者，憑身分證領回全額保證金。 未得標 可再拍三拍　 法拍程序有一拍、二拍、三拍、特別拍賣等四次程序，第一拍無人得標的話，會擇期定第二次拍賣，而且底價通常打8折，以1千萬房屋為例，二拍底價800萬、三拍底價640萬，特拍底價512萬。若到特拍仍無人得標，則拍賣撤回，一切回到原點。 怎過戶？ 拿產權證明 得標繳清尾款者，法院會開產權證明書，由得標者持至地政事務所辦理過戶，抵押權也將塗銷，至於相關稅捐（房屋稅、增值稅等），法院也會依得標者請求，代行文至稅捐機關算妥後由得標者支付，若投標公告上註明「點交」，則會有法院人員陪同得標者到拍賣標的辦理點交。 劉銳哲指出，向法院投標購買法拍屋，除了買屋價金外，無須支付法院任何費用，而且法拍屋如果進入二拍、三拍甚至特拍，每次降價都會打八折，因此法拍屋通常價格會低於一般行情。 板橋雙和 熱門區域 根據相關房產雜誌統計，台北縣法拍屋個案數量最多。業者指出，法拍屋市場隨近年不動產交易熱絡，熱門個案拍定價格甚至追上一般行情，至於熱門區域仍集中在板橋、中、永和及蘆洲等地。 板橋地院民事執行處科長劉銳哲指出，最近幾年法拍屋不管是成交量與拍定價格，都明顯比過去高，很多個案根本等不到三拍或特拍，在一拍或二拍就被搶購。法院收案量平均每股每月約有二、三百件，數量也比起過去增加。 劉銳哲指出，法拍屋的底價均由民間鑑價公司進行鑑價，而鑑價是隨市場價格波動，近年房地產交易熱絡，法拍屋的拍賣底價也隨之升高。 目前板橋地院待執行的法拍屋個案中，仍以傳統北縣精華區板橋、中、永和、新莊、三重等地居多，以老公寓而言，價格維持在每坪12到18萬之間。誠信國際法拍公司經理陳志豪指出，20到30年間的老公寓占拍賣案件的95%，僅有5%是十年內的集合式住宅大樓。 陳志豪說，最近幾年，法拍屋的拍定底價約上漲兩成左右，但仍有部分區域維持平盤，這些區域被歸類為冷門地段，包括五股、鶯歌等地，由於當地距離市區較遠，生活機能有限，通常都會到第三拍或特拍才會賣出，相對價格比起市價低很多。 不過，即使是熱門地段，有意投標者仍應該要注意部分個案的特殊性。陳志豪說，若個案屬於熱門地區，第一拍就會被投標者搶破頭，但有些個案卻連續流標，代表這個個案可能有問題，有可能是屋況不佳、有人占用甚至是凶宅等等，投標者可能要謹慎思考這類個案。 小心 法拍蟑螂占用 雖然法拍屋價格低於市價，但相對也有較高風險。誠信國際經理陳志豪指出，產權不代表「使用權」，法拍屋最大的風險就是萬一沒點交又有人占用，就相當麻煩。 過去興盛一時的「法拍蟑螂」，就是有黑道等特殊勢力得知法拍屋拍定後，立即搬進屋內居住或占用，逼迫得標者支付相當款項「擺平」，通常得標者要付出數十萬元，才能順利取得使用權，現在雖然比較少見，但仍有耳聞。 由於法拍屋是強制降價，房屋所有人若得知房屋以低於市價很多的價格拍賣，可能會心生怨恨，除找黑道當法拍蟑螂外，有人會以破壞房屋等方式報復，還有更激動的屋主會在點交時對法官暴力相向。今年板院就發生兩起案例，有人拿刀砍法官或當法官面前拆屋。 陳志豪指出，法拍屋還有其他風險與不便，要投標法拍屋，首先必須準備拍賣底價兩成的保證金，成交七日內需把尾款付清，因此資金壓力相當龐大；如果民眾有意投標法拍屋，最好事先準備充足資金，或者與銀行談妥貸款事宜。 另一風險則是，購買法拍屋不像一般房屋買賣可以事先看屋，因此投標者無法在投標前進入拍賣標的內查看。陳志豪說，投標法拍屋一定要做功課，雖然無法入屋查看，但投標者可以事先到拍賣標的查看，詢問樓上、樓下鄰居屋況，甚至進入鄰居房屋查看格局較為安心。 陳志豪表示，民眾如沒有購買法拍屋的經驗，最好選擇法院註明「有點交」的標的，或屋況為「無人居住」、「空屋」等，如此在拍定之後就就可以順利取得使用權；有點交的房屋，法院可以依得標者的聲請，動用公權力點交，比較能確保得標者權益。 聯合報 … 繼續閱讀 →

房貸利率走高，加上兩年前大量推出的「百分百房貸」寬限期陸續到期，全台被法拍的房子一年內增加近1萬3千戶，去年底法拍總案數達56942戶。 就各縣市分析，高雄法拍屋案量達7,193件最高，其次是台南的6,822件，雲林5,794件、彰化5,314件、台中5,216件分居3、4、5名，台北市有2,598件。 永慶房屋總經理葉凌棋說，法拍屋大增的關鍵是利率，央行連續14次升息，壓垮部分高槓桿操作的投資客；第二個關鍵是寬限期到了，過去有些自用族用5%自備款就買屋，貸款額度高，現在付不出來就斷頭了。 法拍屋是房地產市場的便宜貨，現在總案量增加，平均拍次也拉長，一改過去不到三拍人人搶著要的熱況，去年初的2.743拍拉長到2.859拍。 葉凌棋說，今年起買法拍屋六戶以上視為營業行為，要課營業稅，讓部分投資客縮手，三間大型的代標公司甚至驚傳倒閉。 透明房訊社長吳廷芳說，受到升息與寬限到期的影響，去年法拍屋案量確實呈現上揚，想找便宜房子的人是進場撿便宜的機會，近來有不少人搶進大同區，民權西路到台北車站一帶的法拍案都很搶手。 北區房屋不動產研究室副總謝萬雄說，想從法拍屋中撿便宜，要先設法了解標的物資訊，例如裝潢、建材、區位、交通等，除了標的物外，附加價值是獲利真正來源。 雖然法拍屋比市價便宜，但淡江大學產經系副教授莊孟翰不建議盲目搶進，他指出，今年預售案的交屋量相當大，很快就會有許多成屋釋出，在供給量大的地區，不需要再搶進法拍屋，可以等市場價格下來後，再進場買成屋。 吳廷芳提醒想買法拍的人，法拍屋要在得標後七天內補足屋款，多數銀行不提供代墊款，如果沒有充足資金，不宜冒險投標，如果透過代標公司轉介銀行貸款，第一個月要付出比一般房貸高出好幾倍的高額利率，建議先跟親戚借款較好。 葉凌棋說，一般消費者沒有標法拍屋的經驗，買法拍要冒很大風險，包括不當占用的問題，買到海砂、輻射凶宅等，法拍屋有很多是市場上賣不掉的瑕疵屋，隱含的風險很高。 聯合報 / 記者：林韋任、陳培思 /

攸關房地產未來走勢的2008總統、副總統選舉在國民黨候選人馬英九、蕭萬長順利當選後，市場對於未來兩岸趨於開放更加樂觀。北區房屋表示，比較歷屆總統大選前後房價都有一定程度的成長，以2000年與2004年的總統大選為例，大選後至年底，台北市的中古屋房價分別有4.61%與6.76%的成長，預估大選結束後，中古屋行情至少有 1-2成漲幅，其中南港、內湖、信義、中山區等地區最受市場看好。 北區房屋總經理彭培業分析，2000年時雖然房市不景氣，但大選後到年底的房市交易卻相對增溫，雖然大選後至年底的房價漲幅並非亮眼，但回顧大選前一年的「921大地震」，台灣51392戶民宅全倒，短短一年間，房價能有上漲的空間對於房市來說算是雪中送炭，幾個重要區域包括大安區、中正區還有6-7%的漲幅。 雖然2003年SARS後房市起漲成型，但2004年大選前的319槍擊及選後3次接連大型政治動員遊行，一直到政治局勢底定後，才確立大台北地區房價的上漲，其中表現最為亮眼的信義區漲幅高達15.15%。回顧當時信義計畫區的101大樓的在 2004年底舉行開幕典禮，更確立信義計畫區在台灣房地產中的重要地位。 北區房屋表示，隨著2008年到來，一月的立委選舉雖然藍軍大獲全勝，但觀望的氣味重於搶購的熱潮，大部分民眾仍期待 322的總統大選與三通，在馬英九與蕭萬長確定當選總統、副總統後，預估選後房價最少有 10-20%的漲幅，大台北幾個地區包括南港、內湖、信義、中山區等潛力將更受看好。 北區房屋副總謝萬雄表示，歷屆總統大選後的房市價格都有加溫的趨勢，在馬英九與蕭萬長勝選後，未來市場對經濟、三通、房地產景氣等將更趨樂觀，並認為「選後房價沒有掉下來的機會」。 鉅亨網記者陳美玲‧台北

房仲業者調查大學生在租屋時所作的考量，發現中、南部的學生較注重「購屋便利」與「租金價格」；但北部的學生租屋，則以「住宅品質與設備」視為優先考量。業者也發現，台南成功大學附近住宅租金報酬率最高，高達12%。 北區房屋針對全台學生租屋族群進行調查分析，有效樣本數873組。根據調查分析，北部的租屋學生比較在意住宅品質與設備好壞的程度，尤其以住宅新舊、環境整潔，室內是否附有電視、冰箱、網路設備作為承租的考量。至於租金的價格則不是主要的考量因素，而北部學生對於屋齡新且設備齊全的房子，願意付出較高的租金來承租。 其次在中部的學生，由於多處非熱鬧市區，因此相較於北部，中部學生認為購物便利、生活機能為基本的條件。生活的購物便利程度成為中部學生考量的主要因素，其次才是衡量租金價格，再來才是考量居住坪數大小、住宅品質與設備。 南部的部分，租屋學生最重視租金價格，其次是購物便利，第三為住宅安全性。主要是因為南部的地價與房價本來就便宜，平均租金不高，學生在衡量租金的高低時便會與生活費相比，不願付太高租金。 住商不動產則指出，根據該公司去年中所做的調查，中南部大學住宅的租金報酬率普遍要比北部的大學住宅高，像是排名第一的台南市成功大學，中古房價每坪約六至七萬元，十坪左右的小套房總價落在50至70萬元之間，而年租金可達六萬元，換算成租金報酬率高達12%，反而像是政大、淡江、輔大、台大等的北部大學住宅，租金報酬率受近年房價高漲的影響，都落在10%以下，其中表現最耀眼的輔仁大學周遭，租金報酬率也不過8.28%。 資料來源 : 自由時報