每月彙整：七月 2008

投標當天，在正式投標之前，需將下列事項做最後一次的確認，才不會白忙一場。 *確認事項：* 1. 身分證和印章是否帶齊。 2. 確認正確的開標時間。 3. 觀察投標人數。 4. 確認投標室外的公佈欄上，是否有張貼本次拍賣案件因故停拍的公告 引用 好宅網 全國首創新型法拍屋查詢系統—好宅網法拍查詢工具

總統選後，三二九預售屋檔期推案量創下5年來看屋人潮新高，許多購屋族害怕現在不買、以後就買不起，調高自己的購屋預算追價，房仲業者提供5大殺價撇步，讓購屋者不買在高點。 一、呼朋引伴、看屋仔細觀察周遭：住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，就預售屋來說，許多人都會認為價格比中古屋「硬」，加上現場銷售人員往往權責有限，聽到身邊不斷成交聲推波助瀾，往往就立即下訂。 其實預售屋價格取決與建設公司與代銷公司的共識，因此，除了觀察案場氣氛外，也必須多方比較區域內同類型建案，以推敲出合理價格。 信義代銷協理何胤諭建議，團結力量大，多找親朋好友團購，至少可爭取多些折扣或裝潢，若是套房產品，多買幾間也能爭取些許折扣。 二、專找「瑕疵屋」：專挑廣告戶或4樓、14樓等民眾較不喜愛的數字樓層、門牌號碼，或是有路沖、車道上方以及風水較不佳的物件，對這些都不忌諱的購屋者，要偽裝成自己忌諱的樣子，自己的談判籌碼就比較多。 三、多方琢磨，爭取空間：徐佳馨說，在議價話術上，消費者可用「購買其他個案」、「未來增值空間有限」、「公設偏高」、「隔間缺點」、「出入交通不便」等理由要求降價。特別某些餘屋過高或建案林立的區位，在競爭壓力下議價空間自然更大。 四、展現誠意、尋求更多折扣：議價上並非一昧指責建案缺點，對於銷售人員來說，看屋者展現出多少誠意，往往能在折扣或是贈品上加碼。 何胤諭說，真的看中建案、非買不可的購屋者，也可以帶足現金，當場拿出支票或現金立即下訂，也有機會爭取折扣。 五、多探聽、找到keyman：以預售屋來說，現場業務與主管的權限有差別，在展現出購買誠意後，更重要的是找到議價空間最大的關鍵人，除了價格外，有些關鍵人更有裝潢或是配備的優惠權限，可以善加應用。 徐佳馨表示，議價成功基礎除了運氣，更需要多用功。建議買屋人可以多方比較，不要急於一時，畢竟，買得輕鬆，住得舒服才最重要。

買法拍屋，資金的取得和週轉是一件重要的事，而依規定法拍屋要在拍定後七天內繳清價款，另外選定的物件最好是能夠負擔的。而從拍定完畢到點交之後，這段期間的利息負擔也要計算在內。 另外，在投標之前尚須注意： 1. 租賃權問題： 查明標的物是否有租賃，若原不動產的拍賣與第三者有租賃關係存在，執行法院若未排除租賃關係後，則買受人(得標人)必須繼續租賃至期滿為止。另外要注意原屋主是否在拍賣前，利用假造的租賃契約，造成拍賣後仍合法佔用的情形。 2. 點交問題： 所謂「點交」，就是案件拍定後，法院會安排時間，陪同拍定人將標的物點交清空。 3. 抵押權問題： 確定「拍定後抵押權是否塗銷」可避免日後的產權糾紛。 4. 優先購買權： 查明標的物是否有第三者具有優先購買權。如：地上權、典權人、承租人或該標的物為農地等，否則一但有上述情形，再加上有優先購屋權人時，即使得標也屬無效。 5. 產權移轉限制： 注意標的物是否有產權移轉限制(如國宅)，若想投標之標的物件有條件限制，要先查明轉移的條件是否相符。 引用 好宅網 全國首創新型法拍屋查詢系統—好宅網法拍查詢工具

房地產景氣在今年立委選舉後一反去年下半年震盪整理格局，呈現買氣向上攀升的情況，北區房屋總經理彭培業指出，民眾投資房市只要朝黃金地段、休閒養生住宅、綠能屋以及水岸景觀住宅 4大方向前進，未來價格漲幅至少高出一般住宅10-20%，甚至更多。 彭培業說，想要藉由投資房地產獲利的民眾必須掌握「購屋4寶」，房市金寶-黃金地段、金店面；房市銀寶─銀髮住宅、休閒養生住宅；房市藍寶─水岸景觀住宅；房市綠寶─綠能屋、綠地公園住宅，房市金寶、銀寶、藍寶與綠寶 4大方向布局，預估未來獲利漲幅高於一般住宅至少10-20%。 北區房屋指出，具有重大建設挹注程度、腹地範圍、既周邊商圈以及精華地段等黃金區都是投資不錯標的，像是新莊副都心、南港重劃區、新板特區以及七期重劃區等地。 彭培業表示，在外資陸續進駐內科、信義計劃區，甚至新板特區，豪宅建案的購地金額屢創新高，這股經濟力量，不只是政府的利多、企業投資、富商買單，更重要的是數量龐大的外資，以及未來後勁凌厲的中資一起帶動，預估台北精華區的房價仍然會繼續向上攀升。 銀髮住宅、休閒養生住宅也是另一個好的投資標的。在內政統計資料顯示，2007年台灣老年人口( 65歲以上)比例為10%，屬高齡化社會。未來老年人口不論在居住、政策、社會福利方面等皆令人關切。 北區房屋不動產理財研究室副總謝萬雄認為，現今許多以社區為單位成立銀髮住宅，讓高齡長者可以就近得到照護，並輔以良好的醫療照護，加上社區間彼此的照應，可以讓老人在熟悉的地方生活，如能增設幼兒托育的專業經營，老人可以成為很好的助手，也可以減少青壯年工作人口的後顧之憂，一舉兩得。 近年來，政府致力於河川整治顯有成效，擁地利之便的水岸景觀可供人休憩、欣賞之優點，然水岸住宅具有稀少性，也造就行情高於一般住宅約10-20%，雖說有些區域即便價格未高出許多，但也不至於會有很大的跌幅，價格較穩定。 北區房屋淡水紅樹林特許加盟店店長吳志宏表示，淡水河畔，以竹圍附近來說，「水世紀」，每坪價格約 30-35萬元，另外，淡水紅樹林的「藍海」，最高喊出每坪40萬元，創下區域的高價。至於，要入住淡水地區，中古大樓景觀住宅至少每坪房價約 25-30萬元；無景觀的中古大樓 13-18萬元，因此，在淡水地區有無景觀價差就至少一成以上，甚至更高。 北區房屋台北大直特許加盟店店長卓偉程指出，景觀豪宅群，應屬於大直明水路上的「輕井澤」、「帝景水花園」等豪宅，面臨基隆河可欣賞台北夜景，這群中古豪宅，最近行情直飆，約落在 100-120萬元間，另外，大直水岸週邊的中古大樓住宅，每坪也要65萬元，才能入住面第一排水岸住宅的行列。 高雄部分愛河週邊房市以大樓、豪宅產品居多， 2 年前豪宅房價一坪約18-20萬元，最近行情上看每坪 25 萬元，漲幅有25%；二年前中古大樓房價一坪約10-12萬元，最近行情每坪約12-15萬元，上漲幅度也有 20-25% 。 綠能屋與公園綠地住宅也是近年來熱門投資標的，在油價節節高升下，綠能屋不僅對於全球能源的節用與環境保護有幫助外，更能提升自己居住健康的層面。彭培業強調，以往建築多半講求美觀、風格，對於室內裝潢部分，普遍缺乏永續健康的概念，過度的裝修與不當的用料，恐額外增加健康的負擔。因此，要確保人類居住的健康，建築本身的健康指數必須要能確保。 北區房屋台北大安公園特許加盟店店長孫國喆表示，以大安森林公園週邊的住宅倍受歡迎，兩年前預售、新成屋每坪價格約60-65萬元，現在都飆漲到70-72萬元，漲幅約10-20%，另外，中古大樓也從兩年前的 38-42 萬元一坪上漲到現在的42-52萬元一坪。 台中部分美術館周邊中古大樓房價從每坪 12-13萬元，上漲到現在每坪20萬元以上。最近台中美術館周邊中、大坪數的豪宅交易活絡，第一排開價至少都在25萬元以上。館前路、中興街一帶綠園道週邊的預售、新成電梯大樓成交在 15-18萬元之間，中古電梯大樓約在 12-13萬元，與最具漲相的台中美術館週邊房市相較，是相對值得購屋的區域。 至於高雄44期的美術館園區，也是高雄新興的住宅區，該區採低容積率、低建蔽率的開發，街廓也相當整齊，目前高美館第一排的房價邁向每坪30萬元，第二排一、二年新成屋都在10萬元初頭，價差竟差到一半以上。另外，高美館區之住宅品質和生活空間高美館都優於高雄其他地方，價位上除了第一排之外，其餘的房價都不算偏高，預計高雄人移入此區的會愈來愈多，未來房價也會穩中盤堅。 鉅亨網

今年第一季法拍市場拍定金額316.19億元，比去年同期的281.24億元，成長34.95億元，漲幅12.14％。法拍市場交易擺脫連續兩年的下跌走勢，止跌回升。地區性法拍物件價格走堅，北市內的萬華、北縣的新莊受投資人青睞。 市場投資客現在進場，應該朝那些區塊，作為投資觀察與分析的目標呢？誠信國際地產公司總經理蔡璟柏說，台北市及其衛星城市內捷運網狀通達的地方，將是首選。 當景氣出現復甦跡象，或者預期政情穩定，新政府「馬上」拚經濟與改善兩岸關係，逐漸開展之際，蔡璟柏認為，台北市區內的文山、萬華、南港等區的法拍屋，比起信義、大安及城中等精華區相較為低，投資潛力厚，3月以來較受到投資人青睞。 由於受到捷運延伸與網狀路線將逐步完工的影響，台北縣內的汐止、新莊等被認為，較具投資價值的副都心法拍屋，投資型投資客下手意願較濃。 蔡璟柏並預期，新莊將成為下一波漲得最凶的地方，就如同去年的板橋新市區，被投資人炒得最猛一般。 不過透明房訊社長吳廷芳提醒投資人，法拍市場並不是從一月份起就熱絡，而是322總統大選馬英九勝選後，才狂飆起來。 例如，日前萬華莒光路252-1號大樓的一間3樓住宅，法院第3拍底價為1012萬元，因多人搶標，拍定價搶到1251萬元，幾乎是第2拍的底價，據稱，得標的投資人就是看好該地與馬蕭在中華路與博愛路口競選總部很近，認為地利不錯，才出手闊綽的搶標。 而萬華因艋舺大道開通，及龍山寺商圈發展，加上捷運便利，萬華區只要有法拍屋物件待拍，就成為法拍市場嬌客。 時報資訊

北市套房身價居高不下，對大批租屋族、計畫購屋的民眾而言，套房要買還是要租，房仲公司建議，考量兩個因素，一、租金和總價的比率3％以上，二、未來具增值空間。 信義房屋經理蘇啟榮說，目前，銀行一年期定存利率不到3％，以租金和總價的比率來算，如果在3％以上、就可考慮買下來居住。 試算以下，總價600萬的套房、租金一個月付2萬元，一年大約要付出24萬元，以24萬做分子、600萬當分母，換算租金、總價比率大約是4％。 在這種情況下，與其租這戶套房，不如乾脆籌錢買下來，如果月租金2萬元的套房，總價是500萬元，換算租金和總價的比更達4.8％，買來居住更比租屋划算。 不過，總價不變的情況下，套房租金金額有變、租金報酬率下降的話，那就不如租屋居住。 蘇啟榮說，同樣一戶總價500萬的套房，每月租金只有1萬2千元，租金和總價的比率只有2.88％左右，能用1萬2千元的月租金，租到總價500萬的套房，租就好、不必買。 除了租金、總價比率，住商不動產人員說，要買、要租，還要考量未來的增值空間，持有3年、5年以後，房價有機會上漲2、3成，即使租金和總價比率偏低，也要選擇購買。 通常，只要是環境單純、鄰近公園綠地、明星學區，位處捷運站周邊、交通便利的房子，房價較具保值、增值空間，未來要轉手時，相對好賣。 時報資訊

小套房越來越難貸，許多投資人紛紛撤出這塊市場，但卻有人反其道而行，專挑法拍的小套房投資，再運用巧妙裝潢手法，讓平凡的法拍屋升等為高級套房，每坪房價因此多賣5到8萬元，投資利潤將近3成。 鵝黃的色調配上簡單的格局，雖然只是一間8坪左右的小套房，關燈後出現的彩繪天花板相當浪漫有情調，有聰明投資人專門靠著買賣這種法拍屋，大賺一筆。 只要用對投資方法獲利真的相當驚人，過去投資法拍屋，只要15%的自備款，但是因為小套房越來越難貸，想藉著投資法拍套房獲利，專家建議第一步，自備款最好準備4成以上，法拍屋到手之後，或許因為屋齡問題導致賣相不好，這時候再巧妙運用裝潢術，原本平凡的法拍屋也能變身為高級住宅，每坪房價還可以多賣個5到8萬元。 除了善用美化的方法，省下多一點成本也是關鍵，趁著三月房市檔期發燒之前，貨比三家搶先下手，成本就能比平均房價降低兩到三成，不過投資也不是全無風險，在出手之前實地拜訪，多多打探屋況和過去的歷史，才能讓投資無往不利。 Ettoday

高投資報酬率通常也意味著有高風險的機會，法拍屋當然也不例外，如果對法拍屋市場不夠了解就貿然進入，可能會損 失慘重；而且，與購買一般房屋相比，由於法拍屋的性質特殊，所以購買時可能必須先克服一些麻煩。 購買法拍屋的缺點： 1. 資金調度困難： 法拍屋拍得後，必須在7天內繳清房價，因此不能像買一般房子一樣分期付款，在資金的調度 上較為吃力。 註1：如果房子有遭不法占用的情形，法院會用公權力來排除障礙，但通常對於有租賃或有權占用情況的房子則不負責點交，如果這是你第一次標購法拍屋，建議你避免選擇「不點交」的房子。 註2：所謂「點交」是指法院負責將房子交給參與競標且得標的人。 2. 無法得知屋況： 法拍屋是遭到法院查封的房子，任何人都不能進入，無法像一般跟房屋仲介買房子進去看屋， 所以完全無法得知屋內的情況；再加上法拍屋沒有瑕疵擔保，如果拍到的房子有任何問題都無法找人負責，必須自己承擔。 解決方法：事前做好對法拍屋的調查工作，盡量透過周邊的管道調查屋況，最好在購屋的成本中，把房子的整修 費用估算在內。 3. 使用權的取得： 雖然法院拍得的房子，產權一定清楚，但不代表你就一定可以搬進去使用，如果遭到第三人占用或是承租，或是法院不點交的房子，就算買到了，也無法取得房子的使用。 引用 好宅網全國首創新型法拍屋查詢系統—好宅網法拍查詢工具

目前代理標購法拍屋的公司還不算是有規範的而且也不納入不動產仲介同業工會的管理，目前根據法拍屋的代標業務有在民國92年12月成立的〔不動產拍賣協會同業工會〕，因此相關的法令規範及管理辦法仍在準備中，對於市面上的代標公司也只有〔不動產拍賣協會同業工會〕的會員公司受到工會的規範及管理，〔不動產拍賣協會網址：http：//www.tw-reaa.com/〕 因此市面上的代標公司有未加入工會或其他良莠不齊且未受規範管理的公司，其中有正當經營的，有跑單幫的個人業者，也有些不肖業者從中騙取利益；其中不肖公司常用的騙術可歸類為三種： 1. 為求成交，使客人投標價錢高於行情 一些業者為了得標，賺取服務費，用盡心機，拉抬行情，使客人不明就裡寫了很高的價格，甚至超過市價行情。 2. 得標後收了錢就不聞不問 代標公司除了幫你標到房子後，還要負責處理後續產權過戶、銀行貸款及房屋點交等相關事宜，有些業者一旦得標後就收費，點交的事情就不管了，或者拍賣過程發生較高難度的問題就撒手不管或推說不含在服務範圖內等藉口。 3. 巧立名目，賺取約定服務費以外費用 貪心的業者在客人標到房子時，一方面營造氣氛讓客人覺得很幸運標到如此「物美價廉」的房子一方面讓客人認為後續交屋相當棘手，甚至在得標當天到該得標案件地點當場做起〔海蟑螂〕佔屋，利用不知情的客人，另索取高額搬遷費，此時業者就有很大運作空間可以 引用 好宅網 全國首創新型法拍屋查詢系統—好宅網法拍查詢工具

個人標購法拍屋..當然可以的，只要是符合投標規定，當然可以自己投標…只是如果您對於法拍屋市場的狀況 及拍賣流程都不寮解..如此可能會有下列情形： 1. 沒有暸解法拍屋現況就投標 －往往會造成得標後無法交屋的情況，或是標到產權不清楚的房子，甚至是交屋後，房子被前屋主破壞。 2. 產權沒有調閱清楚 －有的投標人沒有將要投標的標地物住址暸解清楚，或確定是哪一戶要拍賣，以至於得標後才恍然大悟，但若不是法院的疏失，就必須自己承擔一切責任。 3. 投標價過高及過低 －往往自行投標為的就是希望能將仲介服務費省下來，但是往往卻〔不如己意〕，沒有調查 標地物的市場行情及現住人佔屋狀況，就貿然投標，通常若〔不是標的很高〕即是〔超出他人很多錢〕當然有可能超 出原本要付給仲介的服務費，不然就是沒行情〔標的很低〕也就是說希望能標便宜一點，但代標公司能了解拍賣當天該案的拍賣狀況及掌握原屋主及附近居民，不會讓您有標不到的遺憾。 4. 交屋流程 －如果不懂法院流程及現住人協調溝通，往往交屋時間一托就是半年以上。 如果你覺自己買法拍屋的風險太高，或是覺程序太麻煩，目前有一些公司專門在從事替人標購法拍屋的服務也就是所謂的〔代標公司〕。如果你找到服務信用良好的代標公司，從挑選房屋到所有權移轉，你都不用煩惱。 引用 好宅網 全國首創新型法拍屋查詢系統—好宅網法拍查詢工具