每月彙整：七月 2008

最近房地產熱門的產品，除了豪宅、商辦外，被列入都市更新範圍內住宅也特別搶手，位於北市基隆路1段上的某舊大樓，屋齡35年，總坪數17.3坪，因為被畫定都更利多，成交每坪62.89萬元。房仲業者指出，未來更新後，大樓成交價每坪最少80萬元起跳。 針對舊屋改建的投資策略，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出： 1.跟著政府發布政策挑房子，準沒錯。此外，民眾自己也可提出申請，拆舊屋、蓋新屋，只是，住家基地面積至少得1512坪以上。 2.臨近大馬路老舊房子，將來都更改建的容積率，比窄巷內老舊房子高，可分回的樓地板面積也較大。 3.一般來說，買電梯大樓價格會比公寓貴，但在都市更新的加持下，公寓身價翻揚，已變成發燒的搶手貨，因為台北市屋齡30、40年，樓高4、5樓的舊公寓，土地持分比大樓高，加上台北市這種燙金地段，地價昂貴，將來改建時，可分回面積大，投資舊公寓，樓層愈少的標的愈好。 4.分區使用上，商業區土地含金量比住宅區高，商業區的容積率是住宅區的1、2倍，住宅區40坪只能換回原來40坪，但商業區40坪的舊房改建，有機會換到80坪的條件。如果特別偏愛住宅區的寧靜，可以選擇住四用地，容積率比住三用地高。 面對台北都會核心區精華地段高齡老屋，重新拉皮整容的新風潮，如何分辨拉皮屋屋齡?太平洋房屋行銷部企研室經理鄭國英說，其實不難判斷，拉過皮的「新」大樓屋齡多長，只要調閱建物謄本就知道了，這類產品如只是外牆重新整頓，內部管線卻沒有重新整理，購屋民眾可要多留意，以免付出偏高的價錢。 時報資訊 buy cialis generic viagra soft generic viagra soft tabs discount propecia order lasix buy finasteride propecia online generic cialis soft levitra buy cheap sildenafil generic cialis cheap cialis online buy finasteride online … 繼續閱讀 →

房價在今年將呈現怎樣的走向？宏觀調控是否將再亮“利器”？多種因素之下，紛亂的市場是否將釀出“變局”？ 當中國經濟、社會生活中的“房地產元素”與日俱顯的時候，當前房地產市場中的三大熱點不僅引起社會民眾的普遍關注，也成為正在此間舉行的博鼇亞洲論壇2008年年會的一項焦點話題。 房價走勢：牽動各方神經 ［博鼇聲音］“只要宏觀經濟還保持11.9%的GDP增速，房價還得像去年一樣保持飛漲。”——華遠集團總裁任志強 “房子如果越來越貴，超出購買能力，那麼房價上升一定會受到很大的牽制。”——經濟學者胡祖六 ［當前熱點］對普通百姓而言，連續數年大幅上揚的房價引發各方關注，最近一段時間，房價“拐點論”又引起爭議。 相關統計資料顯示，從２００７年第四季度開始，特別是今年１、２月份，部分城市的房價開始悄然回落。尤其是深圳等一些城市的降幅數位在一些民眾和學者的眼中具有了“標誌性”意義。 對於今年及今後一個時期的房價走勢，房地產商、經濟學者、普通公眾紛紛發表自己的見解。持“利空”觀點者歷數當前影響房價的種種因素：緊縮的貨幣政策、高高的空置率、美國次貸危機的影響……持“利好”觀點的人則堅稱旺盛的需求、高高的開發成本……面對社會公眾對房價問題的普遍關注，住房和城鄉建設部負責人近日明確表示：“不主張提拐點，但主張關注房價。” ［點評］在人們百般求解、猜測房價漲跌的時候，應首先對影響房價的幾大“要素”有個較為清晰的分析和判斷，包括宏觀經濟形勢、利率變動、信貸政策等等。一些專家認為，從目前情況看，稱“標誌性、全國性的房價大拐點已經出現”顯然缺乏足夠的依據。但房價“逐步回歸理性”有可能成為最為貼切的判斷。住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮表示，不認為中國的房地產已經面對一個低谷，中國的城鎮化進程是一個需要二十年到三十年才能完成的長期發展戰略過程。 宏觀調控：政策效應須密切關注 ［博鼇聲音］“房地產的短期走勢是看宏觀調控政策。短期會出臺什麼政策我們不知道，有多大影響我們也不知道。”——華遠集團總裁任志強 “政府的宏觀調控也面臨著眾多的不確定因素。”——住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮 ［當前熱點］儘管“且調且漲”已成為中國房地產市場的一大尷尬，但中國政府“且漲且調”的腳步數年來從未停止。 人們注意到，為遏制房價過快增長，我國房地產市場的宏觀調控力度逐年加大。截至目前，樓市調控政策已涵蓋了土地、樓盤供應結構、稅費、住房保障、房貸等各個方面。溫家寶總理在今年的政府工作報告中明確指出，２００８年，堅持加強對房地產市場的調控和監管，規範和維護市場秩序，促進房地產業持續、穩定、健康發展。 一個顯而易見的事實是，隨著從緊的貨幣政策開始實施，銀行信貸閘口逐步收緊，對房地產市場和房地產企業的相關影響開始逐步顯現。 ［點評］２００８年住房和城鄉建設部的工作將呈現兩個重點：一是貫徹國務院２４號文件，完善住房保障體系，在不太長的時期內，縣級以上城市全部要建立廉租房，並做到應保盡保，繼續完善經濟適用房政策。二是規範市場。市場上的“供”與“求”兩方行為都將有清晰的制度化約束。 分析人士認為，雖然目前還不明確今年還將出臺哪些具體調控措施，但可以肯定的是，在防止經濟過熱、遏制房價過快增長呼聲高漲等大背景下，房地產業的發展動向將受到政府的嚴密監控。而一旦有新的調控政策出臺，必將對當前房地產市場產生深刻影響。 房地產開發商：或將面對嚴峻考驗 ［博鼇聲音］“如果是２００８年房地產商缺錢，將巧婦難為無米之炊”“在缺錢的時候房地產業的日子不好過，但我們可以理性地調整，讓我們的規模調整到適合的程度，困難就會度過。”——SOHO中國有限公司董事長潘石屹 ［當前熱點］今年伊始，著名投資大師吉姆·羅傑斯就稱中國房地產市場將出現調整，部分投資者２００８年將面臨破產窘境。 花旗集團亞洲房地產業主管何艾文指出，中國大量房地產公司將會因為融資困難而陷入倒閉困境。３月２０日，恒大ＩＰＯ擱置，被認為是２００８年中國房地產界最具標誌性的事件之一。不僅是非上市房地產公司，就連融資渠道相對更廣的上市地產公司也同樣面臨現金流“斷炊”的風險。２００７年，萬科、招商、金地、保利四大上市開發商的每股經營性現金流均為負值，均為各公司５年來的最低值。 ［點評］國際評級機構標準普爾前不久公佈的最新研究報告顯示：流動性緊縮將給幾乎所有中國的開發商帶來挑戰，如果市場狀況未能及時改善，房地產業的流動性可能面臨枯竭，進而使得一些開發商難以繼續維持增長。 正在此間召開的博鼇亞洲論壇2008年會上，一些房地產企業負責人坦陳：“缺錢”已成為當前房地產開發商的“頭號難題”。在銀根緊縮的背景下，房地產企業將面臨考驗。 新華網海南頻道

「天下沒有白吃的午餐」是真的。高報酬背後總是潛藏著高風險，對新興市場股市來說，最大的風險之一就是政策風險，政局變化莫測，政治風險相對高，如何趨吉避凶呢？專家建議，遵守3大原則：1、資產配置，持有一檔單一國家股市基金的比重，不要超過所有投資資金的2成；2，學外資，看不懂的國家不要碰；3、苗頭不對先閃，可先部份贖回，或是在損失超過1成內快跑，若是長線仍看好，也要等政治利空過後，再行加碼。由於在新興市場處於成長階段，政府常常還在摸索中，政策的反覆、政府結構的不穩固，都會造成市場的劇烈波動。 　以近2年來說，讓人記憶猶新的就是泰國軍政府叛變、印度政府限制外資進出而造成當地股市大跌。過去，外資看台灣也是，想愛又怕受傷害，總覺得台海危機很恐怖，不敢大舉進入台股，一直到現在新政府上任才開始有點信心。 　對於新興市場這種非系統性的政治風險，法人自有一套趨吉避凶的方式是：先限制進出。比如像富達就有一種「公平價格評價」機制，就是當一地有政變或是天災人禍，導致股市無法正常運作時，另有一套計算該地基金淨值的公式，和實際收盤價計算出的淨值不同，這種作法是為了防止大量異常的買賣，損及投資人。 時報資訊

捷運沿線因交通便利，租屋市場一向火紅，尤其是捷運共構套房「到站即到家」的特性，是許多年輕上班族租屋的首選，因此也受到投資人的青睞。不過，在投資之前，還是要特別注意產品特性。 　捷運共構套房在近5年才陸續完工交屋，不但屋況新穎、設備齊全，而且生活機能又完善，所以租金行情足足比周邊貴了10％至15％之多。北區房屋不動產分析師邱太（火宣）建議，若要投資套房當包租公，捷運共構套房是個不錯的選擇。 　不過這個熱門商品，投資人在購買前，還是要特別注意它的產品特性，針對其優缺點及自己的需求做最好的選擇。例如： 　1.捷運共構套房雖然因為交通、生活機能便利受到青睞，不過值得注意的是基於公共安全的因素，捷運共構套房不能接任何瓦斯管線，一切都要倚賴用電，像是電瓦斯爐、電熱水器等，電費可觀。 　2.有些人耽心住在捷運站上頭，行走地底下的捷運，來來回回，住在裡面會飽受震動之苦。針對這一點，台北市捷運局聯合開發處長高嘉濃表示，捷運共構套房的結構是建在捷運出入口，並非在捷運軌道正上方，捷運軌道固定建在大馬路之下，所以住戶不會受到影響。 　3.停車位問題。早期提出的捷運共構套房，像是忠孝東路5段上的「ＥＡＴ」個案等，因基地面積夠大，會設計停車位；不過現在一般捷運共構套房，因為住戶搭乘捷運通勤的特性，不會另設停車位。 　4.由於捷運共構套房屬於捷運設施用地，多半是住、辦、商混合的模式，所以出入的人口較複雜，甚至有些結構體的走道狹窄，儼然住進學生宿舍。北區房屋不動產分析師邱太（火宣）說，挑選這類套房時，要找住戶相對單純的物件，像羅斯福路、師大路口「台電大樓」捷運站有一處個案，一層樓只有4戶，相較於其他捷運共構套房一層就10多戶，管理上當然單純得多。 　捷運沿線因交通便利，租屋市場一向火紅，尤其是捷運共構套房「到站即到家」的特性，是許多年輕上班族租屋的首選。 　捷運共構套房在近5年才陸續完工交屋，不但屋況新穎、設備齊全，而且生活機能又完善，所以租金行情足足比周邊貴了10％至15％之多。 　北區房屋不動產分析師邱太（火宣）建議，若要投資套房當包租公，捷運共構套房是個不錯的選擇。 時報資訊

台北市明星學區超搶手，跟非明星學區的房價比起來，一坪售價高出1、2成，房仲業者說，住家在明星學區內，不管是投資、自住都很有利。 以台北市最熱門的新生雙語國小來說，中古公寓從兩年前每坪40至45萬，目前已漲至55至65萬，還供不應求。 同樣熱門的附中學區當地中古屋更從4字頭，現在喊到6字頭，漲幅高達2成多。信義房屋說，大安區因區內有多所明星國中小，生活機能佳、原本房價就高，明星學區內的房價更是年年上揚，有些學區的中古屋甚至上看6字頭，其中又以龍安國小漲幅最為驚人。由於該校小六學童畢業後可選擇就讀金華國中或新成立的雙語的龍門國中，因此這兩年知名度愈來愈高，身價自然也不同凡響。 明星學區自住穩穩賺獲利，家裡沒有學童的住戶，也有人打著如意算盤賣戶籍，大安區寄居賣戶籍，一個人頭喊到1萬5，但主管單位查得緊，被查到還是一樣撤銷學籍。甚至有些學校會要求小朋友一出生就要設籍在學區內，並且要出具水費及電費收據，當地派出所還會定期去抽查是否有實際居住的事實，不少人乾脆直接在學區內購屋或租屋，省得麻煩。 如果是租屋，是否能設籍？信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說，租賃合約必須經過公證，才能夠設籍，同時，必須在學區內連續居住滿3年，提出經公證的房屋租賃契約證明及水電費收據。依照前述作法，不必擁有不動產，只要在明星學區租屋也享有優先分發的資格。 住商不動產也提醒要買套房、租人頭戶寄籍的投資人，台北市對於明星學校入學的規定，相當嚴格，同一學年、同一戶的入學人數，會有所管制。 住商不動產表示，投資報酬率來說，明星國中小周邊，以設籍為主，物件成本高，但租用時間長，獲利也相對穩定，是讓明星學區房價歷久不衰的主要原因。 時報資訊

商辦大樓身價漲升，交易增溫，依據永慶房屋商仲事業部統計，面積在100坪左右的AB級、B級商辦大樓，由於流通轉手快，最受投資人喜愛。 永慶房屋商仲事業部協理黃增福表示，今年立委選後，台北市的商辦大樓平均成交坪數逐漸擴大，投資人偏愛大坪數商辦，這種現象在總統選延續至今。 依據永慶房屋成交資料，去年12月立委選前，台北市的商辦成交案件平均坪數為66.9坪，立委選後平均坪數則成長至82.9坪，總統選後更進一步成長至89.1坪。黃增福認為，大坪數的辦公室將來可以單獨出租或分割出租，利用上較具彈性。而且，坪數較大的辦公室，意味所在大樓的產權持分較為單純，管理上較為容易，租金行情通常也比較高，因此，目前市場上地段好、面積百坪以上商辦產品，十分搶手。 黃增福表示，今年立委選後，就持續有港資、華僑客戶洽詢，計畫購買台北市的商辦產品，另外台商返台尋找商辦的案例也不少，也有許多投資人也將投資目標轉向商辦市場。 潤泰創新國際協理周冠印指出，人氣、資金持續匯集，台北市的商辦市場前景可期。 但是，黃增福也指出，目前市場上A級地段的商辦物件，數量不多，一部分商辦產品的開價，又過度偏離市場行情，近日，商辦市場上買賣雙方多暫採觀望。 從潛力區域來分析，信義商仲執行協理林彥宏表示，信義計畫區仍是各方資金的最愛，租金行情相對較高，商辦身價仍然看漲。 另外，旅行業大本營的松江南京商圈，隨著三通題材持續發酵，開放陸客來台觀光在即，預計大批人潮、錢潮流入的效應加持下，松江商圈的商辦需求，將明顯上升。 至於松山機場一旦開放為直航機場，敦北民生商圈受惠最大，由於地利之便，這個區域的商辦大樓可快速與機場連接，提升區域競爭力，預計區域內的商辦大樓將更受青睞。 時報資訊

面臨鋼筋、水泥等原物料上漲以及台幣升值的壓力，且大陸宏觀調控政策壓抑房地產漲勢，使得資金回流台灣當作避風港，大家都知道要買屋抗通膨，永慶房屋代銷部協理王財旺表示，在通膨的環境中，投資預售屋當做資金移轉或理財的工具，是一個不錯的選項。 根據住展雜誌的統計，在台北市12個行政區內，預售屋建案頻創新高，明顯拉抬行情。 一般而言，買成屋的總價必須在2個月內付清，但對購買預售屋而言，自備款在3成至2成即可，為期1年到3年的建造期間，也只需負擔總價款的20％至40％。 然而，高報酬必定伴隨著高風險，北區房屋不動產分析師邱太（火宣）就提醒，2、3年時間不算短，誰都無法預期何時房市反轉，一位投資客也說，買預售屋不像成屋可以有使用（即時入住）或收益（出租）的價值，購買前要三思。 時報資訊

隨著高雄捷運通車，捷運周邊房地產價格走俏，不少投資客搶進新完工建築物；不過，高雄市不動產估價師公會理事長林書弘建議投資客，宜選擇南高雄舊商業辦公大樓做整建，投資報酬將高於新完工建築。 市府地政處今天邀高雄市不動產估價師公會剖析高雄市的房地產投資趨勢，呼籲投資者應把眼光放遠、審慎，勿追高價格飆高的美術館及農十六開發區，獲利空間相對加大。 林書弘指出，北高雄、特別是美術館園區是目前最熱門的地段，新建築林立，消費者與建商爭相搶進，其中消費者又較建商積極，造成地區不動產價格屢創新高，美術館及農十六開發區的價位不僅飆漲一、兩成，買方的議價空間也被壓縮，使得投資報酬變小，他說，此區已非最佳投資地區。 林書弘建議投資者鎖定南高雄，即建國路以南的舊市區臨主要道路兩側，最好選在捷運紅、橘線，即中正、博愛、中山路沿線，屋齡三十年以上、樓高十層以下的舊住商混合大樓或辦公大樓為投資標的，只要低價買進，花錢整修，毛投資報酬率都會有百分之四到百分之五。 他說，這些屋齡較長的商辦或是住商混合建築，目前的市場價格每坪多在五、六萬元之間；尤其地點佳，土地多屬「商五」或「商四」，土地容積率高，只要投資一些整修費用，都是捷運沿線極佳的商辦據點，很合乎投資客高報酬的效益。 市府地政處處長謝福來及林書弘都呼籲投資理財或自住需求者，在地產價格已經上漲的情形下，購屋應慎選標的，就市場價格、都市計畫、稅務法令、財務投資分析做精準的掌握，才能有高獲利空間。 中央通訊社

自從法拍屋資訊日漸透明後，連菜籃族、鄰家阿伯都喜歡到法拍市場撿便宜。通常，法拍屋不能入內看屋，屋況的好壞教人擔心，但如果不願承擔高風險，又想從法拍屋的物件中撈到好貨，朝「銀拍屋」下手是較妥當的方法。 雖然近年因利率降低，使得銀行呆帳較少，所以銀拍屋的數目不是很多，不過，親自向各銀行的法務部門或逾放部門詢問，還是能從中找到喜歡的物件。 台北市不動產拍賣協會榮譽顧問黃寬盛說：「銀拍屋經過銀行重新整理，最大優點是可以入內看屋。」因為，銀行已取得所有權及使用權，銷售方式與一般房屋買賣的過程，大同小異，不必像參與投標法拍屋時，擔心海蟑螂的困擾，或是處理原屋主耍賴等棘手問題。 同時，在資金調度方面，買進銀拍屋也有便利之處。一般法拍屋在得標後，得標民眾必須在10天內籌足資金，有些人的口袋不夠麥克、或找不到願意代墊8成尾款的銀行，沒有把握及時籌得資金，因而卻步。但是，銀拍屋得標後，可由各拍賣銀行提供貸款服務，就不需耽心資金問題。 目前，銀行對於房貸成數的控管，相對嚴格，民眾向銀行借錢買房子，可以貸到的成數相對受限，以北市而言，大多只能借到7成，往來關係良好、財力根基好的客戶，才能借到8成。而且，房價的認定，必須經過銀行授信人員徵審，貸款人不一定能借到所需的金額。 如果民眾是參加銀行的拍賣活動，買進銀拍屋，銀行依照拍定價格核實認定，拍定以後，便可提供8成的貸款，資金周轉壓力相對減輕。 目前，每家銀行網站上，都有銀拍屋資訊，有興趣者要常留意。如果跟銀行的房貸部門員工相熟，也較容易撿到便宜，因為有好的標案，通常會先留給自己人，投標銀拍屋前，也會有更多選擇。 時報資訊

藍綠兩位總統候選人都贊成開放兩岸三通與經貿政策，日前政府更有意開放陸資投資台灣不動產，一旦兩岸經貿開放落實，台灣房地產多了很大的想像空間。本刊特別採訪了國內知名外商商仲公司的高層與房仲學者分析陸資最愛哪些商用房地產？哪些豪宅又具備讓陸資青睞的特質？ 陸資青睞商用不動產指標案 █租金排名1：國泰金融中心 ⊙所在區域：信義計畫區 ⊙地段評分：9 ⊙收益率（％）：4 ⊙稀有性評分：9 █租金排名2：遠企中心 ⊙所在區域：敦南商業區 ⊙地段評分：7 ⊙收益率（％）：4 ⊙稀有性評分：9 █租金排名3：台北101大樓 ⊙所在區域：信義計畫區 ⊙地段評分：9 ⊙收益率（％）：3 ⊙稀有性評分：10 █租金排名4：統一國際大樓 ⊙所在區域：信義計畫區 ⊙地段評分：8 ⊙收益率（％）：3 ⊙稀有性評分：8 █租金排名5：國泰信義經貿大樓 ⊙所在區域：信義計畫區 ⊙地段評分：8 ⊙收益率（％）：4 ⊙稀有性評分：7 █租金排名6：國巨大樓 ⊙所在區域：信義計畫區 ⊙地段評分：7 ⊙收益率（％）：－ ⊙稀有性評分：7 █租金排名7：新光敦化大樓 ⊙所在區域：敦南商業區 ⊙地段評分：7 ⊙收益率（％）：4 ⊙稀有性評分：7 █租金排名8：大陸工程敦南大樓 ⊙所在區域：敦南商業區 ⊙地段評分：7 … 繼續閱讀 →