每月彙整：八月 2008

房價居高不下讓法拍屋漸漸受到青睞，由於法拍屋的資訊日益充足，愈來愈多人自己到法院投標，甚至有些菜籃族也來參一腳。但有些法拍屋因屋況瑕疵或占有人搬遷問題，得標後的處理過程十分複雜，對於自住型民眾來說，恐怕不能享受到立刻入住的喜悅，反而要花一筆費用請原屋主離開；以下4種房子，專家建議少碰為妙。 1.不點交勿碰： 點交的法拍屋，法院會將保證房子可以順利地交給得標者，所以比較有保障；而標示「不點交」的法拍屋，則要得標者自行與原屋主協商。安信法拍屋副理陳建閎就說，有些「不點交」的法拍屋主蓄意破壞或賴著不走，協商期間不但曠日廢時，甚至可能要多付出幾萬元搬遷費，處理過程又複雜，不適合單槍匹馬的投標人標來自住。 而有些屋主將房子出租，依民法規定，基於保護經濟上弱者（房客）考量，房客原有租約、租金都不受影響，得標人成為新房東後，並不能強制房客搬離。所以也會延後得標人入住的時間。 2.增建未登記的物件勿碰： 陳建閎說，通常法院在查封時，會一併把增建部份也查封，然而，目前仍有2成案例由於公寓的頂樓加蓋區域，是以室外梯建造、獨立出入的方式，所以有些法院未將頂樓加蓋的增建部份一併查封，這就會造成得標之後，佔有人有可能占據頂加、不願搬遷，以一般行情來說，必須以每坪5萬元的代價，買下增建部份，送君離開。 3.偏遠地段勿碰： 偏離市區的物件，不要因價格便宜而貿然出手投標，投資客林志龍說，因距離太遠，入住後可能要忍受交通不便的困擾，將來轉賣時，也不一定能賣到好價錢。 4.輻射屋、海砂屋、凶宅勿碰： 安信法拍屋副理陳建閎說，由於法院對於法拍物件，並沒「物之瑕疵擔保」責任，標得的物件是不是輻射屋、海砂屋或凶宅，都須自己查清楚。除在行政院原子能委員會、台北市建管處網站上分別可查詢幅射屋或海砂屋的物件，陳建閎建議，向里長或左鄰右舍打聽，也可以獲得解答。 至於凶宅，由於網路上的凶宅網，只是民眾口耳相傳後，再刊登於網站上的凶宅消息，不所有凶宅資訊都會揭露，陳建閎說，警察單位雖不會主動提供凶案記錄，但是只要將拍賣物件的確切地址，詢問管區派出所，並誠懇表明買來自住的意願，警察也會保守而簡單地針對凶宅物件，回答是或不是。 此外，民眾不妨向物件所在大樓，樓上或樓下鄰居情商入內看屋，可以稍微了解投標物件的格局及屋況。 時報資訊

迎接兩岸直航、陸客來台觀光、陸資設立辦事處，台北市精華地段的辦公室又讓人有期待行情。針對SOHO族、陸資、個人創業者，規畫隔間出租的市場，房仲業者表示，有5大訣竅是隔間商辦投資人該注意的。 這5訣竅包含：1.周邊交通、生活機能便利；2.門牌不要有巷弄；3.坪數不超過100坪；4.租客控制在10戶；5.提高附加價值。 住商不動產企研室主任徐佳馨說，不管是整個租給企業戶、或者隔間分租給SOHO族，周邊的交通、生活機能一定要便利，這是好租、好賣的基本條件之一。 再者，就是門牌最好不要有巷弄。大企業、有名聲的公司，辦公室的地點都在大馬路上，公司的地址多半是××路××號，如果巷、弄是公司的地址，感覺上公司的門面就不是很大。尤其是對一些初步創業者，必須要對外接洽業務、談生意，如果使用巷弄中的隔間辦公室，招待客戶來訪時，比較容易給人不信任感。 第三，就是辦公室的整體坪數不要超過100坪。徐佳馨指出，超過100坪的辦公室過大，自己也不好管理，要隔間也太過於複雜，100坪是最理想的坪數。 第四，出租的戶數控制在10戶以內。如果隔間商辦的進出分子太過於複雜，不僅持有者不好管理，也連帶的影響出租率，因為每天有那麼多人來來去去，彼此都不知道對方是誰，也會威脅到其他租戶的安全。 第五，必須要提高辦公室的附加價值。信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮說，就算是SOHO族，還是會有一些辦公室事務需要有人打理，有時候外出，也必須要有人幫忙接電話，才不會錯失生意。 蘇啟榮表示，要提高出租率、做好口碑，最好能增加公用秘書、助理等服務，並且備有具品質的公共事務機等，就像一般辦公室一樣，至少會有一定的出租率。 時報資訊

房地產買哪裡最保值？根據台灣房屋研究，擁有相同不錯的生活機能，鄰近購物中心的住宅房價往往高出區內同級產品5％至10％。 惟民眾須要注意的是，購物中心對房價影響與捷運不同，並非愈近愈好，為避免車流阻塞、人聲鼎沸打擾清靜，住宅與購物中心的距離須「恰到好處」，比鄰，但不能太近。 台灣房屋不動產研究室副總謝萬雄表示，民眾購屋，希望同時買到購物便利性與住宅的保值、增值性，最好不要選擇鄰近購物中心第一排住宅。 謝萬雄說，購物中心對房地產的影響，取決於所引入的「人潮能否注入動能」，而「原有區位與環境」更是房地產價位的重要決定因素。如果周邊的商業活動本就活絡，購物中心的設立對於房地產市場具有推升的助力。 以此原則分析，房仲業者建議全台主要購物中心周邊，可進場購屋地段，包括北部的京華城以及台中的老虎城附近等地。 八德路、南京東路五段一帶，屋齡約20、30年的公寓，每坪房價約27至32萬元，是可以撿便宜的，因為步行約5分鐘就可以到京華城，鄰近中崙學區，未來尚有捷運松山線三民站規劃，待通車後，交通便利，生活機能佳，實為不錯的落腳處。 台中老虎城購物中心周邊的居住環境佳也是民眾購屋可以納入評估地點，因為河南路四段一帶住宅不但鄰近商場，且有惠文國小、向上公園，兼具生活便利與學區利多。 ERA不動產巿場行銷顧問張欣民表示，民眾要選購這類產品，應以區域生活環境為首要考量，因為在台中巿、桃園其實有些地區，雖有購物中心進駐，但生活機動尚未成形，房價增值空間有限，唯有在生活機能良善支持下，購物中心設置對房價才具加分效果。 中國時報

商用不動產市場持續看好，在眾多物件中，企業如能租到一間適合的大樓，進駐優質商辦，可能使企業營運順利、業績步步高升，所以租商辦時，必須面面俱到，以下5個要點應仔細考量。 1.地段要好 商辦大樓的地段好，是無可取代的。仲量聯行商用不動產部門副總經理吳瑤華說，好的地段，大大提升出入的便利性，不但能讓員工通勤方便、客戶來訪也方便，儘管租金較高，但各家企業仍列為首要考量。 2.要有車位 如春房屋經理陳明玫指出，除了少數屋齡較久的商辦大樓，打出企業承租會附帶車位的條件，其餘都需要另外承租。尤其是寸土寸金的大都會區，甚至一戶只能承租一個車位而已。 3.附近停車條件良好 陳明玫認為，公有或私有停車場數量充足，可節省尋找車位的時間。 此外，高鐵通車後，部分企業也沿著高鐵站發展，像是三鐵共構的板橋，就變成企業承租辦公室的熱門區域，以目前板橋每坪約1200元的月租金來看，已與內湖商辦行情不相上下。 4.管理品質優良 擁有24小時的管理機制，員工出入較安全，也可防止公司的機密資料，在半夜時遭宵小竊取。 然而，陳明玫提醒，有些小型商辦大樓，通常會有門禁時間，過了規定的時間，警衛就會鎖門，忙到晚上仍燈火通明的企業，例如傳直銷公司，不適合選擇這類商辦大樓。 此外，像是台北101、統一國際大樓等這類需要發卡管制的商辦大樓，也不適合業務性質較高、員工在上班時間常需要進出的企業，雖然多了一層安全保障，但層層管制也比較費時。 5.格局或風水 吳瑤華觀察，不論是本土或外商企業，都相當注重風水，CEO的八字常要隨著辦公室地址，算算看合不合，包括本土、外商企業，有的也會刻意避開4樓和13樓。 時報資訊

交通一直是支撐房價的重要支柱，而交通政策的規畫，也讓許多投資大眾追隨，交通建設蓋到哪，房價增值就彷彿注入一劑強心針。 然而，若無法精準掌握進駐的時間點，太早入住的話，在等待交通建設建置完成之前，恐怕要忍受居住生活的不便。 針對機場捷運沿線房價漲跌變化，台灣房屋不動產研究室有一項調查發現，只要機場捷運經過的路段，近2年房價都看漲，許多眼光銳利的投資者早已進場布局。 像是五股工業區站，未來，將與環狀捷運交會，預計區域房價可能挑戰每坪40萬元至50萬元的身價；另外，中壢地區的環北路站近期動工，鄰近成熟的SOGO海華商圈，預估每坪單價很可能在短時間，就會突破25萬元大關。 台灣房屋首席總經理彭培業表示，在國際社會上，機場捷運是一個國家繁榮先進的指標，他認為，當初若高鐵設置捷運桃園機場站，現在老早就通車了！ 預計桃園航空城和機場捷運線雙效應加持，桃園房價很有機會上演噴出行情，台灣房屋林口特許加盟店高孝平店長表示，許多上市櫃大老闆都喜歡在林口買房子，因為去台北、機場都很方便，還有很多高爾夫球場可以打球會友。 雖然看好交通建設帶來的熱潮，但也要抓準時間點入住，才能享受到房價上漲的好處。房地產人士就說，為了先卡位，財團常常搶先一步進軍具有題材的區域造鎮，但是，政府往往來不及造路、建置交通系統，由於道路系統尚未發展起來，對於先入住的民眾，可能就要忍受住戶較少、夜晚回家街道較暗等居家生活的不便。 時報資訊

套房不如一般住宅，市場性的不同會影響轉手、出租速度；那些類別的套房，最易讓人套牢？房仲業者表示，戶數過多、份子複雜、住商混合、交通不便等4大類套房，最容易租不掉、賣不出。 信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，如果整棟樓都是套房商品，每一層樓套房的戶數最好能控制在4至6戶，住戶出入、品質比較單純，會比較好出租、出售。 有些大樓，一層樓有10戶以上，就必須看看有沒有兩個出入口，或者電梯是不是足夠使用。 整棟大樓的住戶品質，也是出租率高低的主要原因，有些套房區域性不好，位在風化區，或者夜生活比較繁華的區域，因為地緣關係，來租房的客戶，多是附近上班族，住戶的品質不穩定，也容易影響租金及續約率。 蘇啟榮指出，最好出租且租金又高的套房，就是在主要幹道上大樓，如台北市仁愛路、信義路，不論是大馬路上或者是小巷子內的套房商品，都不難出租，因為住戶多是附近上班族，生活單純，租金報酬率也不會太差。 永慶房屋表示，有些住商混合型的大樓，套房的出租率也很差，因為有辦公室、又有住家，甚至有一層樓隔成好幾間套房出租，對要求品質比較高、或者捨得花錢租好房子的房客而言，就不會去考慮這種套房。 最後則是交通不便利的套房，也不受青睞。蘇啟榮說，現在只有捷運站周邊的套房最好賣、最好租，只要在500公尺至800公尺間的套房，空置率都很低。 蘇啟榮指出，如果要步行15分鐘以上才能到捷運站的套房，由於相對比較遠，不見得好租、好賣。 如果交通依靠的是公車，則要看公車班次的密集度，以及公車到房客上班、上課地點的便利性，如果半小時才有一班公車，該地區的套房也不容易租出去。 時報資訊

晚婚、不婚人數持續成長，「單身潮」趨勢愈來愈明顯，根據統計，平均每4個設籍戶中，就有一個是單獨生活戶，單身貴族懂得寵愛自己，偏愛套房營造出浪漫小屋的感覺，使得台灣地區房屋市場的小坪數住宅產品，行情水漲船高。目前房價仍維持高檔，單身貴族購屋時，應謹記資金三三原則，才不會因為繳高額房貸卻降低了生活品質。 信義房屋不動產企研室認為，近年來，單身潮正方興未艾，未來套房產品的需求將逐步攀升。不過，單身貴族購屋最大的問題就在於財力不豐，要在短期間之內完成購屋的夢想，最重要的就是要能夠懂得存錢理財。 首先，一定要顧到「資金三三原則」，也就是說，必須先準備3成的自備款，由於目前全球利率走升，雖然以自己的收入仍能負擔房貸，但是，如果利率持續走高，可能就會還不出房貸，被銀行送進法拍。所以，購屋提高自備款，避免過度擴張個人信用，才是明智的選擇。 備妥3成自備款後，必須進一步評估，每月的貸償金額不要超過月收入的三分之一。 同時，也要有生活週轉金的觀念，一旦碰上緊急需要時，才不會繳不出貸款，信義房屋不動產企研室建議，平時在活儲帳戶中應存放10萬元左右的金額，以備不時之需。 對於單身粉領族來說，如果物件的戶數太多，住戶的水準較不一致，恐怕會有龍蛇雜處的疑慮，為了居住安全，看屋時要謹慎考慮。此外，單身粉領族出入多半倚賴大眾運輸工具，所選擇的套房周邊交通便捷，也能節省通勤時間

中古屋漲3成 新案漲2成 高雄捷運紅線自今年3月9日通車至今將近4個月，周邊房價也跟著蠢蠢欲動。在沿線的22個捷運站中，有8個站方圓500公尺內的房價漲幅表現亮眼，分別是R7到R11、R13到R15，名列「高捷紅線8強」，中古屋平均漲幅逼近3成，其中R13至R15站，由於預售案與新成屋較多，這些新建案的房價漲幅也有近2成的表現。 根據中信房屋和住商不動產的調查，這8個房價表現亮眼的捷運站，由南至北依序為R7獅甲站、R8三多商圈站、R9中央公園站、R10美麗島站、R11高雄車站、R13凹子底站、R14巨蛋站及R15生態園區站。其中，中古屋房價漲幅由10％至44％不等，平均漲幅近3成，平均房價為每坪7~13萬元；新建案漲幅最低8％、最高18％，平均房價每坪在12~17萬元的水準。 房價愈北愈高貴 8強之中，中古屋房價最高漲幅出現在R14巨蛋站的44％，新建案則有2個站出現最高漲幅的18％，分別是R13凹子底站及R15生態園區站。 中信房屋高雄區域中心經理許浚構表示，高雄愈往北，房價有愈高的趨勢，主因在於重要的大型建設都聚集在此，其中北高雄的R13站腹地含括高雄市立美術館和「農16」副都心區，連接將來的市政府和周邊高級住宅區，吸引不少建商在此推案，房價也屢創新高。 台灣房屋不動產研究室分析師邱太煊指出，北高雄房地產屬於近年新開發的重劃區，新建案如雨後春筍般茂盛，捷運周邊500公尺的新建案並不多，多集中在高雄市立美術館附近，而捷運周邊住宅的精華區則以R13凹子底站和R14巨蛋站為主。這2站通車後的新建案每坪13~15萬元，漲幅15~18％。 R14站以住宅、辦公大樓、文教為主，裕誠路、自由2路沿線則是北高雄最繁華的市街區之一，餐飲、賣場、各式商店密集。R15站附近則是新的市鎮重劃區、住宅區及辦公大樓，區域內4公頃的原生植物園，第1排已無土地可釋出，目前以別墅型產品最熱門。 郭董加持R7與R8 而南高雄最具潛力的地段以R8站為中心向外擴展開來，南至R7站，北至R11站；R8站主要商圈包括大遠東百貨、太平洋崇光百貨、新光三越百貨、85國際廣場等，密集的百貨公司及流行服飾店構成繁華景象，而超高大樓形成的天際線也成為區域內一大特色。此區通車後中古屋房價每坪10~12萬元，漲幅達25~33％。 其中R7與R8兩站，更因搭上郭台銘的南下投資列車而身價看漲。本月4日，郭台銘南下簽定「投資意向書」，確定進駐高雄軟體科技園區，而此園區就位於R7與R8之間；如果按照鴻海的規劃，5年內創造3000個軟體工程師的就業機會，且在2009年5月20日前達成任用500位軟體工程師的階段性目標，隨著這些就業人口帶來的居住需求，對這2站的房市將是一大利多。 住商不動產高雄明誠捷運加盟店長黃豎超表示，南高雄土地開發較早，附近已無多餘空地可供給新建案開發，因此區域內以中古屋為主，捷運通車後至今平均漲幅達2~3成。 R10雙捷運交會 R9站則是高雄購物集中區，是由各大百貨公司構成的整合型商圈，包括舊大統百貨、新堀江、原宿廣場、NOVA、中山體育場、城市光廊、大立伊勢丹百貨等。 R10站雖然尚未通車，不過因為與橘線O5站交會為雙捷運站，中古屋房價也有高達38~40％的漲幅。R11站為捷運、台鐵、輕軌的共構車站，串連高雄市內、市外的交通網絡，交通地位相當重要。 今年3月高雄市民才首次接觸到捷運，在短短將近4個月的時間裡，部分捷運站已有中古屋漲3成，新建案漲2成的亮眼成績，對於預計今年8月底通車的捷運橘線，是很好的示範。 橘線從大寮經鳳山、中正路、至西子灣，也將以東西橫向連貫捷運紅線；錯過上一波紅線漲價經驗的購屋人，可得好好地把握難得的良機。 蘋果地產王

Ａ辦市場行情看俏，但要成為Ａ辦的條件必須是一等一，才能讓承租戶願意花高租金進駐。專家認為，要成為Ａ辦大樓，必須具備位置好、設備佳等5個要件。 專家認定的5個要件如下: 1.區位或地段：以世邦魏理仕的標準來看，位在商業中心區（Central Business District ＆ main streets）以及主要幹道上的辦公大樓，就屬於Ａ辦，世邦魏理仕舉例，像是信義計劃區、民生敦北、敦化南路2段等區域，都有資格分類為Ａ辦。同時，交通方面也必須訴求便利性，世邦魏理仕便指出，距離捷運站必須要在步行5分鐘內的時間可抵達。 2.建物條件：信義房屋商仲部主任王維宏說，SRC這種鋼骨鋼筋混凝土鑄造的辦公大樓，就有資格被列為Ａ辦等級。由於SRC的房子是鋼骨鑄造，韌性較佳，地震來時，搖晃的位移較大，可抵銷地震的能量，每坪造價雖然比RC鋼筋混凝土構造建築貴約4萬元，不過，SRC的安全性較高。另外，世邦衛理仕更列出標準，建物內部的高度必須在2.8米以上，在這棟辦公大樓內工作時，才有明亮寬敞的空間。 3.內部應採用先進設備：高力國際人員指出，寬頻、光纖等數位化的設備，都是Ａ辦應該具備的，此外，像是防火系統、客梯容量等，也是評估Ａ辦所必須考量之處。 4.安全性管理：24小時保全管理以及不定期檢查各種設備的缺失或修繕，都是成為優良的Ａ辦所需。 5.承租戶的品質：高力國際人員強調，對於承租戶來說，進駐後的鄰居素質，是承租戶所重視的，若是條件相當、素質相近，就會是永久租賃的誘因。王維宏說，承租戶最好是上市、櫃或知名的外商企業，該棟辦公大樓將更有資格成為Ａ辦等級。 時報資訊

看中古屋該注意哪些事？房仲業者說，屋齡在3年以下可稱為「新成屋」，超過3年以上則會歸類「中古屋」，但有多數的中古屋，因為地段好，就算屋齡有20、30年以上，房價還是居高不下，中信房屋董事長特助胡佩蘭建議，消費者看中古屋，可從9個注意事項，深入觀察。 　1.參考附近成交行情：售屋人多半會在出售房屋前，略微整修房屋或裝潢，以改良賣相及拉升賣價，但提高的價格是否合理，買方必須多探聽附近物件的成交行情。 　2.屋況及屋齡：一般房屋堪用的年限約為50至60年，屋齡愈長，通常房屋狀況愈差，要留意漏水問題、建築物的結構是否有裂縫，及經由裂縫長出雜草等，都會影響整體建築物安全性問題。 　3.產權是否清楚：至地政機關申請土地、建物（房屋）登記謄本，查閱所有權人、面積（坪數）、有無設定抵押、或被查封。 　4.稅負負擔：房屋持有時間長的屋主，可能會對土地增值稅較為在意，增值稅是否轉嫁到買主上，造成屋價偏高，也是買方必須多留意之處。 　5.是否有欠費情形：若為空屋，買方也要注意水、電費、電話費、管理費、瓦斯費等，與房屋有關的費用是否正常繳付，以免遭斷水、斷電。 　6.附贈設備、裝潢：如有附贈的設備及裝潢，買方應向屋主詢問清楚後，於合約中一一確實載明，以避免糾紛。 　7.保固合約：包括瑕疵擔保、漏水保固、海砂屋檢測、幅射屋檢測，以及非凶宅的保障等等，都需一一要求備齊。 　8.售屋原因及原屋主狀況：向附近鄰居打聽售屋的原因，可以藉此議價，同時，避免屋主有隱瞞是否為凶宅的情況。此外，原屋主的品德個性等個人狀況，也可以向鄰居、里長調查清楚。 　9.違建、增建：購買的坪數應以房屋所有權狀的坪數來計價，同時，原屋主的違建、增建是否與鄰居達成合議，是否會被報拆，買方也要在看屋時，向房仲銷售人員詢問清楚。 時報資訊