分類彙整：法拍屋

許秀梅投資400萬 賺1000萬 房價高漲、貸款成數降低，許秀梅以卡位不良債權的方式投資房地產，她先向資產管理公司買下不良債權，在法院執行拍賣不動產產權時，再標下包裹債權中喜歡的標的物，由於債權已低於市價甚多，加上如果能取得條件較好的不動產產權，轉售獲利的空間超過1倍。 套利空間 由於資產管理公司出售的價權多低於實際價甚多，有些可能只有市價的2~4成，產生投資客套利的空間。 自有資金水位要高 許秀梅就先向資產管理公司買不良債權，這宗新莊和淡水共2件標的的包裹債權，總值約2000萬元，她以400萬元買下，並標下條件較佳的新莊33坪房屋，即使淡水那件房屋在法拍時被別人標走，新莊房屋轉售獲利加上淡水房屋等法院發還的分配款，獲利超過1000萬元。 先取得債權、再去標下拍賣屋產權的方式，是許秀梅這2年來主要的投資方式，許秀梅說，不過現在標的物變少，不良債權投資獲利空間也被壓縮。當初就是隨時注意資產管理公司網站的資訊，例如台灣金聯或龍星昇等資產管理公司，都會不定期公告不良債權拍賣，不過投資不良債權因為不能融資，自有資金水位要高。 開始投資農地租賃 許秀梅現在也開始投資帶有租約、卻沒有在使用的台北縣農地，例如很多五股、淡水農地卡在375減租的租約，而乏人問津，她先花一筆錢買下並協助排除租約，而租約排除後，卻有很多當地人士搶著買，許秀梅表示，這樣的獲利空間超過1倍。 目前房屋貸款成數降低，很多投資客不但不再進貨而且都趕在這陣子出貨，近2年投資房地產的菜籃族幾乎絕跡，市場上流通的房屋很多都是「投資客過一手」，許秀梅大嘆：「現在找到好的案源難度高出不少。」 她指出，明年選舉前大環境不確定因素多，加上房價偏高，例如台北市精華地段的公寓每坪將近40萬元，導致轉賣的接手力道有限，投資人還是要提高現金的水位。 例如台北市區擁有較佳學區的房屋，是相對較保值的區域，與台北市一橋之隔的台北縣重劃區，例如蘆洲集賢路一帶，相對較具增值空間。 投資達人小檔案 姓名：許秀梅 年齡：1956年，51歲 現職：住商不動產大安成功加盟店店長 經歷：在不動產業15年 投資心法：壓低取得成本，就有較高獲利空間 投資成功經驗：投資五股，淡水等農地，並協助排除租約，找當地人士接手，獲利率逾1倍 資料來源：許秀梅 蘋果日報

民眾購買法拍屋，透過仲介代標最簡單，仲介會處理後續的訴訟程序以及搬遷等事宜；若是自己投標，則可以省下服務費。業者建議，不管自標或代標，熟悉區域行情，都是投標法拍屋的第1步。 留意房子有無點交 104法拍屋總經理籃茂山表示，仲介業者代標的手續費，大多採拍賣底價的3~5%計價。不過也有少部分仲介，會以拍定價為準，收取服務費。 若計劃自行投標法拍屋，籃茂山建議，各地的地方法院會在網路上公告最新的法拍屋物件，投標者可以先設定好投標的區域和物件後，事先研究區域行情後，再進場投標，避免脫序、出價高於附近行情。 不過，購買法拍屋最值得注意的資訊，是房子有無「點交」。籃茂山解釋，已經點交的房子，民眾在得標後，只要經過簡單的點交程序，約半年內即可交屋；如果沒點交，得標者還須多一道上訴程序，通常會多出6~9個月的處理時間，最後才進入點交程序。 不僅如此，有時候法拍屋會遇到前屋主不肯搬走的窘境，自行投標的民眾，得標後必須與前屋主協商，再透過法院力量施壓。若是由仲介代標，仲介公司會出面代為解決，得標者可以不用出面。最後，前屋主的物品搬遷或房屋清理，也可透過仲介業者協助處理。 蘋果日報

法拍屋顧名思義就是法院拍賣的房屋.而房屋的來源是由〔銀行〕、〔自然人〕、〔法人〕亦即所謂的〔債權人〕、聲請查封拍賣。通常都是〔欠債〕、〔做保〕、〔欠稅〕其他相關說明如下解釋： 通常會變為〔法拍屋〕的原因如下： 1. 房貸未繳： 經銀行催收達三個月不繳交房貸，且經法院公告且公文公示送達並於中央日報公告達１４天以上 2. 信用卡、現金卡未繳： 經銀行第一次存證信函公示送達且法院寄送〔支付命令〕確定，銀行始進行不動產及動產〔假扣押〕進行查封，假扣押註解，於文最下方。 3. 本票裁定： 簽于第三人、錢莊、銀行….如未於期限還款並於法院裁定，始可申請假扣押查封不動產及動產。 4. 民事判決： 經民事法庭判決確定需理賠時可持民事判決確定書申請假扣押進行查封不動產及動產。 5. 欠繳管理費： 經大樓管委會行使〔公寓大廈管理條例〕針對欠繳管理費長達３個月以上之住戶，可申請該住戶之不動產進行假扣押查封拍賣。 6. 做人頭保： 即民間所謂的〔保證人〕，因做他人的〔連帶保證人〕導致於自己需負責他人的債務，而使的自己的不動產被查封拍賣。 7. 欠稅金： 包含個人所得稅、營業稅、遺產稅、及其他稅金，將拍賣不動產之所得用予清償所欠稅費。 8. 簡單來說：就是抵押權人依〔強制執行法〕聲請法院辦理拍賣之抵押不動產。 引用 好宅網 全國首創新型法拍屋查詢系統—好宅網法拍查詢工具

從法院拍定得標後，政府課徵的稅金項目非常多，佔整個投標時有關的成本時，所以務必詳細評估，以免損失過大。 總歸重要稅金有下列五大項： 第一項：契稅 契稅是針對房地產中的房屋部份，繳納對象是買方，從法院得標取得權利移轉證書後，辦理產權地政登記，拍定人要繳納房契稅，計算方式為房屋評定現值當稅基，再乘以6%稅率。 第二項：房屋稅 每年5月份，所有房屋所有權人都會收到稅捐機關核課之房屋稅單，課徵期是從去年７月１日到今年６月30日，稅基為 房屋評定現值，稅率依用途分下列三種： 住家用：1.2% 營業用：3% 非營業、非住家：2% 房屋稅一年１２個月份，若得標取得移轉證書日起至課徵6月30日止，持有時間未滿一年，可依月份比例聲請分算，如當年５月１日才取得 移轉證書，根據分算比率，只需繳納2/12而已。 第三項：地價稅 地價稅為每年１１月份開徵，課徵期為當年１月１日至12月31日，地價稅不像房屋可依持有持時間聲請分算，以 9月15日為納稅義務基準日，拍定人如在9月15日前取得移轉證書，則當年度地價稅為拍定 人繳納，如在9月15日後才取得移轉證書，則地價稅與拍定人無涉。 地價稅稅基為公告地價， 自用住宅用地（非出租及供營業）：0.2% 其它：１～1.5% 以上兩者相差5倍以上 法拍屋取得是不需繳交〔印花稅〕的。 引用 好宅網全國首創新型法拍屋查詢系統—好宅網法拍查詢工具

目前市面從事代標業務的公司有5種型態： 1. 專營法拍業務的代標公司 2. 一般的房屋仲介公司 3. 代書事務所 4. 法律事務所 5. 個人工作室跑單幫 要判斷是否值得委託，可注意6個要點： 1. 是否為合法公司 是否為經濟部立案的合法公司，可從公司執照及營利事業登記證及不動產仲价經紀同業公會會員証書或經濟部網站得知，並了解資本額，成立時間，公司規模，法律顧問証書及不動產經紀人証書，當然更可靠的是有無加入「不動產仲介同業公會」及「不動產拍賣協會同業公會」，並繳交營業保證金，這些都是委託的保障。 2. 是否專業 專業的不動產仲价同仁應有「不動產營業證書」，在聽取服務人員建議時，可以多詢問法拍屋相關問題，看所提供的資料是否夠專業，如能提出確實數據或案例佐證，則更是專業程度強弱的判斷。 3. 有哪些服務內容 不是所有代標公司都提供從頭到尾的全套服務(從資料提供到點交)。有些可能只幫你投標及辦理過戶，在受託時要問清楚。 然而正統的代標公司，從物件挑選到交屋結案是全程服務；然而只是部份服務，還是可以依客人需要而有不一樣的彈性選擇。 4. 收費是否合理 服務費如何計算，何時收費，分幾段收費，彈性收費，是按底價還是按得標價計算，都是選擇時很重要考量因素。 5. 有無交屋保證 有無明確交屋期限，如何擔保標購權益，更是委託重點。 6. 是否誠信正派 在與代標公司及其服務人員洽談中，多方面了解公司誠信度，如有下列３種情形，交付委託則要多考慮。 １.剛委託簽約時即要求以投標價格簽約 正派公司簽約時，會先以底價簽約，投標前再根據「投標評估報告」及「附近市場行情報告」及「投標室現場競標情況」 再決定投標價格；剛委託即要求以投標價格簽約，除應驗代標公司不負責任外，對委託人亦不甚公平 ２．收費標準是按得標價格計算 代標公司若以底價計算服務費，而非按得標價格計算，即可表示代標公司無哄抬投標價格之嫌。 ３．委託簽約時即要求收受訂金 一般會先收訂金的代標公司，不是夠專業、規模不夠，就是信心不足，擔心客戶跑了，所以要預收訂金。如果你只是個人想 買一間「俗擱大碗」房屋自住，務必要找代標公司或有經驗朋友協助，比市價便宜三～四成的價格，花些少許的服務費是值 得選擇；如果想把「法拍屋」當成一種投資理財管道，就值得自己花時間鑽研；初期可以先委託代標公司，見習並累積經驗 … 繼續閱讀 →

法拍屋投標熱絡，行情逼近市價，商辦大樓的法拍物件也趁勢掀起一股搶標熱，台北市各行政區當中，內湖、南港地區，因為捷運通車之便，商辦大樓標售時，更成為投資客的最愛，平均一個標案有30組人搶標。 台北市不動產拍賣協會執行長林志龍觀察，兩岸三通議題發燒，帶動民眾預期心理，各方普遍認為未來經濟前景將好轉，這種預期心理下，牽動法拍屋市場中商用不動產的一股搶標熱。 林志龍認為，在Ｍ型社會愈益明顯的時代中，搶標商辦大樓的趨勢，將愈來愈明顯。 針對台北市各行政區，104法拍屋副總林桂英指出，由於內湖有內湖科技園區，南港有南港經貿園區，鄰近的2塊區域，就業人口紛紛進駐，創造出大量的商辦需求，帶動商辦大樓交易日漸熱絡。 林桂英說，以2006年來看，當時市場上比較不看好商用不動產的前景，商辦大樓的競標組數大約只有10組，投標人數才3人至4人而已，到了去年下半年，攀升至20多組人馬投標，今年大選之後，情勢丕變。 以4月分一家位於內湖瑞光路商辦大樓為例，開拍時大批參與投標的民眾進場，拍賣所在地方，竟湧入多達37組人搶標。 商辦大樓非常搶手，投標的拍次在一拍、二拍就會有人得標入手，而且由爆量的多組人馬中可判斷出，並非只有投資客或公司行號進場，一般民眾也對投標商辦大樓，有很高的興趣。 一位投資客說，因競標者眾，法院收到的單筆物件保證金也爆出大量，累積金額高達數億元。 以內湖瑞光路一家商辦大樓為例，在今年4月25日開標時，底價3050萬元起跳，保證金的定價是物件底價的2成，等於投標客必須付出610萬元，當天如果有20人競標，則法院當天所收到的保證金本票，就高達1.2億元。 法拍代標業者認為，在未來如果開放陸資進場，預計大陸來客一定會先朝商辦市場下手，而以目前台灣商辦大樓平均的投報率只有3％至4％的狀況來看，距離投報率達7％至8％的高點，仍有很大的發展空間。 根據台北市不動產拍賣協會提供的資料可發現，精華地段的法拍物件大為搶手，像是內湖、南港等區的法拍商辦大樓，拍定價常常遠高於底價3成至4成。 不過，林桂英也提醒，投標商辦大樓與一般住宅類型的法拍物件不同，除了地段之外，也要考慮停車或周邊交通是否便捷，才能提高企業承租的意願。 時報資訊

投標商辦大樓，跟投標法拍住宅物件大不同，投標後要處理的事項繁瑣，不只是給點搬遷費就能打發。 而且，商辦大樓的底價高，必須付出更多的金錢，如果不是公司行號或荷包滿滿的人，在投標前要謹慎評估，免得因一時衝動下手搶標，到手之後卻付不出錢。 投標商辦產品前，記得先依地段、停車條件、交通等要點做評估，此外，室內挑高也很重要，對於製造業而言，就需要較高的挑高使用空間，一般企業有較高的挑高空間，也會感覺空間較寬敞，標得之後，不論出租或轉手，都比較容易。 台北市不動產拍賣協會執行長林志龍說，投標商辦大樓的保證金是底價的2成至3成，以拍賣底價3000萬元的商辦大樓物件來說，就必須備足600萬元至900萬元的保證金，在投標當天呈交法院，才能投標。同時，得標後，7天之內要繳清尾款。 104法拍屋副總林桂英指出，目前，提供代墊尾款服務的銀行是聯邦銀行及板信銀行，不過，聯邦銀行不承接公司戶，只針對個人戶提供代墊尾款服務。 林桂英提醒有意介入的投資人，投標前，一定要評估自己是否有充足的財力及償債能力，條件資格要讓銀行放心，才能借到錢，一般貸款成數約6成。 值得注意的是，由於商辦大樓的停車位糾紛多，也要防止梯廳等公共空間的占用。 林桂英說，不管是點交或不點交的商辦大樓物件，都需要提撥搬遷費，就算有點交，公司行號內的資料、辦公機器很多，不像一般住家容易清理，拍得商辦產品的投資人，大約要給屋主總價1％的搬遷費，可省去不少重新整理的時間。 至於不點交的商辦大樓，也要注意是否有遲繳水電費的情形，林桂英說，如果原屋主積欠的水電費超過1萬元，不如花同樣一筆錢，重新申請水電表。 時報資訊

一般來講標購法拍屋時需要全額自備現金 ， 投標時2成保證金，得標後7天內交清尾款；原本這部分若無自備全部現金，一般是要跟金主調借，而且還要讓金主持分1/10的產權，不但牽扯到稅金問題，而且還要負擔1個月2分利的利息，也就是說借100萬要一個月要負擔2萬元的利息喔!! 目前已經有民間銀行願意承做此一部份的放款業務，不但可以在７天內放款，代墊利率也比金主放款還低很多〔目前約 5.9%年利率〕而且房屋貸款利率也比照一般房屋賣賣的利率，方便了許多要標法拍屋的人，不過因為是〔無擔保信用墊款〕就是說不需要任何抵押物就放款，因此一般都和代標公司配合；如屬個人標購的話，銀行是否願意承做，要看銀行囉!! 引用 好宅網 全國首創新型法拍屋查詢系統—好宅網法拍查詢工具 discount viagra soft buy cheap viagra soft viagra soft online viagra soft order buy viagra soft online cheap viagra soft online generic viagra soft viagra soft tabs soft tab viagra viagra soft … 繼續閱讀 →

1. 一般來說「點交屋」就是標的物拍定後，繳清房屋所有價款，並取得權利移轉證書在案，依流程辦理並具狀法院聲請點交，待法院排訂時間安排履勘，或是強制執行，依法點交房屋，一切程序均由法院全權處理。 2. 一般來說「不點交屋」就是標的物拍定後，繳清房屋所有價款，並取得權利移轉證書在案，但因房屋拍賣前即公告為不點交，於拍定後法院並不會安排點交程序。此時，除了自行與現住人(即佔用人)協商外，另可委託律師聲請佔用房屋告訴，要求返還房屋。 引用 好宅網 全國首創新型法拍屋查詢系統—好宅網法拍查詢工具

開標後法官宣布你得標後，只是代表你具有優先取得不動產的權利，之後必須經過一些手續和一段時間，才能真正取得 不動產的所有權及使用權。從得標後要辦的手續流程如下： *手續流程：* 1. 繳款(得標後七天內)： 得標後，你必須在七天內根據法官開立的繳款書，將拍得的標的物未繳的價款繳清，才算是正式得標，法院也會發文通知債務人、債權人、地政事務所及得標人。 2. 取得權利移轉證書(繳款後十四天內)： 將價款繳清後，法院會在十四天內發給得標人權利移轉證書，這張證明代表你取得這棟不動產的所有權。 3. 申報契稅： 不動產的移轉必須向稅捐機關申報契稅，如果超過三十天沒有申報就會受罰。 4. 辦理過戶登記(申報契稅後約七天)： 申報契稅後就可以向地政機關辦理過戶登記，將不動產正式登記到你的名下，並取得新的所有權狀。 5. 點交(須1~3個月)： 辦理過戶之後就可以進行不動產的取得，如果是空屋，直接開鎖進去就可以了；但如果有人佔用，就必須具狀向法院聲請點交。如果第一次無法順利取得不動產，還必須進行第二次強制點交，視情況可能要費時1~2個月。 引用 好宅網 全國首創新型法拍屋查詢系統—好宅網法拍查詢工具 levitra buy levitra order levitra cheap levitra discount levitra buy cheap levitra levitra online levitra order buy levitra online … 繼續閱讀 →