分類彙整：法拍屋

房價居高不下讓法拍屋漸漸受到青睞，由於法拍屋的資訊日益充足，愈來愈多人自己到法院投標，甚至有些菜籃族也來參一腳。但有些法拍屋因屋況瑕疵或占有人搬遷問題，得標後的處理過程十分複雜，對於自住型民眾來說，恐怕不能享受到立刻入住的喜悅，反而要花一筆費用請原屋主離開；以下4種房子，專家建議少碰為妙。 1.不點交勿碰： 點交的法拍屋，法院會將保證房子可以順利地交給得標者，所以比較有保障；而標示「不點交」的法拍屋，則要得標者自行與原屋主協商。安信法拍屋副理陳建閎就說，有些「不點交」的法拍屋主蓄意破壞或賴著不走，協商期間不但曠日廢時，甚至可能要多付出幾萬元搬遷費，處理過程又複雜，不適合單槍匹馬的投標人標來自住。 而有些屋主將房子出租，依民法規定，基於保護經濟上弱者（房客）考量，房客原有租約、租金都不受影響，得標人成為新房東後，並不能強制房客搬離。所以也會延後得標人入住的時間。 2.增建未登記的物件勿碰： 陳建閎說，通常法院在查封時，會一併把增建部份也查封，然而，目前仍有2成案例由於公寓的頂樓加蓋區域，是以室外梯建造、獨立出入的方式，所以有些法院未將頂樓加蓋的增建部份一併查封，這就會造成得標之後，佔有人有可能占據頂加、不願搬遷，以一般行情來說，必須以每坪5萬元的代價，買下增建部份，送君離開。 3.偏遠地段勿碰： 偏離市區的物件，不要因價格便宜而貿然出手投標，投資客林志龍說，因距離太遠，入住後可能要忍受交通不便的困擾，將來轉賣時，也不一定能賣到好價錢。 4.輻射屋、海砂屋、凶宅勿碰： 安信法拍屋副理陳建閎說，由於法院對於法拍物件，並沒「物之瑕疵擔保」責任，標得的物件是不是輻射屋、海砂屋或凶宅，都須自己查清楚。除在行政院原子能委員會、台北市建管處網站上分別可查詢幅射屋或海砂屋的物件，陳建閎建議，向里長或左鄰右舍打聽，也可以獲得解答。 至於凶宅，由於網路上的凶宅網，只是民眾口耳相傳後，再刊登於網站上的凶宅消息，不所有凶宅資訊都會揭露，陳建閎說，警察單位雖不會主動提供凶案記錄，但是只要將拍賣物件的確切地址，詢問管區派出所，並誠懇表明買來自住的意願，警察也會保守而簡單地針對凶宅物件，回答是或不是。 此外，民眾不妨向物件所在大樓，樓上或樓下鄰居情商入內看屋，可以稍微了解投標物件的格局及屋況。 時報資訊

法拍市場熱烘烘，投資人得標後，大多會稍加整理出售獲利，買進這種經過整理的法拍屋，乍看之下與購買一般中古屋沒有太大不同，但是，仍須考量到4個要點，維護居住品質，也保障居住安全。 安信法拍屋副理陳建閎說，由他人標得的法拍屋，經過整理之後再出售，其實，跟一般中古屋沒什麼不同，但是，同樣都要留心購屋糾紛中最常見的漏水瑕疵，雖然透過房仲買賣，會有房仲提供6個月至1年的保固服務，但是，仍須多注意檢視，屋主是否刻意掩蓋缺失，畢竟誰也不希望開開心心入住，卻要為屋外落大雨、屋內下小雨而煩心，居住品質大打折扣。 104法拍屋副總林桂英更提醒，原債務人的戶籍要清除乾淨，免得債務資料、信件持續寄到住家，造成生活上的不便。 她建議承接的屋主，親自跑一趟戶政事務所，表明是目前的住戶，並請經辦員將原居住於此的債務人資料撤銷，避免在入住後，徒增不必要的麻煩。 由於二手法拍屋的房屋權狀上，在所有權移轉一欄，所登記的原因是「拍賣」而非「買賣」，所以，買方在購買時，就能從權狀上判斷出屋主是由法拍市場標得的物件，因為法拍屋都是打了8折再出價，二拍、三拍甚至會攔腰對半開價，所以，與一般中古屋相較，買二手法拍屋比較有議價空間，民眾要多把握。 此外，陳建閎說，有些賣方會將房子裡頭的櫥櫃、沙發等家具附送給買方，買進附有家具的二手法拍屋，入住以後，如果原債務人要追討，依法可以不須歸還，責任歸屬於賣方，買進二手法拍屋的一方，可請原債務人逕自找賣方負責。 按照法律規定，得標房產裡頭的物品，由債權人代為保管，法院會請原屋主限期取回，如果逾期不取回，則將物品拍賣掉或歸於國庫，所以，原債務人不應要求買進二手法拍屋的人歸還物品，當然，若是透過仲介購買，則由仲介全權處理，買方也不必耽心找不到賣方，多一層保障。 時報資訊

投標法拍屋固然能揀便宜，但為了避免日後徒增麻煩，投標前也要特別注意，該物件是否只標售地上物；如果法院公告上，法拍屋的標售價格比一般便宜一半甚至五分之一以上，就必須仔細考量是否只標售地上物。 這類公告由於只標售地上物，通常不會記載土地價格，得標之後有3點要項，一定要知道。 1.支付土地的地租計算方式。 104法拍屋副總林桂英說，由於土地屬他人，所以得標以後必須負擔地租，通常地租以公告地價的10％為年租金，除以12個月則為月租金，由於是以公告地價為計算基準，租金並不會太高，只不過，很多人沒搞清楚遊戲規則，拒繳租金，就有可能吃上官司。 值得注意的是，土地若屬於公有，當然就以一般標準計算地租，但是，如果是私人擁有土地，有些地主希望從中多賺取租金，可能就要多花時間和地主協商租金的標準。 2.地上物被列為危險建築物。 民眾所標得的物件，如果地上物是危險建築，基於公共安全，政府可以強制拆除，而且不必支付鉅額的賠償費用，投標人必須特別注意，以免費心費力得標之後，地上物卻遭到拆除的命運。 3.地上物是否有登記產權。 像是蓋在農地、停車場上的房子，可能都沒有登記產權，都可能會被認為是違建，安信法拍屋副理陳建閎指出，違建可沒有登記產權，當主管機關依法要「拆屋還地」時，不像擁有產權的標的物，擁有人可以協商要求補償金。 標到沒登記產權的地上物，結果被拆，辛苦標得房子，到頭一場空，那就不值得了。 時報資訊

賴建男專挑北縣邊間店面 等待補漲 台北市店面產品房價高漲，但台北縣仍有千萬元店面可尋，賴建男就在台北縣土城、板橋、樹林，專挑邊間店面長期投資，租金投資報酬率最多高達8%。賴建男還在法拍市場尋找廠房與辦公室，由於競爭者少，投資獲利比投標住家產品更多。 獨具慧眼 住商不動產板橋亞東捷運加盟店協理賴建男，長期深耕板橋、土城市場，看準台北市店面產品價格漲翻天，二線都會區店面產品漲幅不明顯，反倒有補漲機會，就挑選板橋、土城、板橋店面投資。 店面寬超過7米為佳 賴建男表示：「台北縣店面只要挑選邊間，面寬超過7米以上，店前方便貨車上下貨停車，坪數挑選25~40坪，空間適中，就不用擔心租不出去的問題。」他曾購買板橋市篤行路二段的邊間店面，當時屋主急著脫手，賴建男就以總價800萬元取得，很快就租給涮涮鍋業者，持有時間超過2年，換算租金投資報酬率達6%，後來有人出價1千萬元，換算租金報酬率也有4.8%。 賴建男持有店面偏向中長期投資，他認為台北市店面價格過度炒作，台北縣的土城、樹林投資報酬率反倒比較迷人，現在土城、板橋、樹林店面月租金行情約3~5萬元，若以總價1200萬元店面，貸款840萬元，20年本利攤還，每月負擔房貸不到5萬元，租金就可支付，等於租客幫忙養店面。 店面投資報酬可觀，但金店面難尋，賴建男看準法拍市場大部分客戶偏好挑選一般住宅產品，甚少涉入總價較高的廠辦與店面市場，就在法拍市場專門挑選板橋、土城、樹林工業區的廠房，獲利比投資法拍住宅產品更可觀。 訂定合約避免遭破壞 他曾以總價千萬元拍得土城廠房，土地170坪，雖然法院註明不點交有人租約營業，但他和租戶溝通好讓他租到租約期滿，但為了避免室內設備遭破壞，便和租方訂好合約，避免租方破壞固定建築物或電力系統等。由於取得總價遠較市場低，雖然中間得養1年，後來轉手獲利也超過3成。他認為，挑選被佔用不點交的產品，獲利空間反倒更大。 賴建男小檔案 年齡：1969年生，38歲 學歷：大學畢業 現任：住商不動產板橋亞東捷運加盟店協理 經歷：14年房仲經驗 投資成功經驗：購買邊間店面長期持有，在法拍購買廠辦與辦公室獲利豐富 投資失敗經驗：法拍標到格局欠佳物件，改成套房出租，拉長轉手時間 資料來源：賴建男

劉秋英善用裝潢 每坪多賣5~8萬 房地產從業資歷18年、近幾年來投資近10件房地產的劉秋英認為，投資房地產就是要在「沒有人進場的時侯下手」，當大家都不看好的時候，就是最好的下手時機，因此幾年前北投法拍市場乏人問津時，大膽出手標法拍套房，雖然套房總價低，大致都有3成的獲利。 逢低買進 例如有間面對公園的套房，她等到第2拍才出手，介紹朋友每坪買18萬元，透過簡易裝修，不到3個月就賣到每坪23萬元。劉秋英說，北投法拍屋數量不多，只要能夠低價買到公園旁或近捷運站的法拍屋，由於周邊自住需求多，獲利不成問題。 「法拍屋有不能看室內屋況的問題，但只要管理好的大樓或華廈，基本屋況不致太差。」而這華廈，法拍前因劉秋英就曾銷售過，所以對於室內屋況格局極熟悉，也是敢大膽出手的原因。 了解格局即出手 劉秋英表示，「最近投資套房現金須較過去充裕，過去只要15%的自備款，現在最好還是準備4~5成自備款，大約相當於120~150萬元左右的現金。」 而法拍屋的資金運用必須更謹慎，投標前2成的保證金，以及拍定後1周內須補足的尾款，最好都先準備好，特別目前承作法拍及代墊的銀行較少，而且在法拍屋過戶前通常以信用貸款的利息計算，大約6.8%，過戶前1個月的利息負擔會比較重。 轉售農地獲利豐 套利型投資客在轉售上也有訣竅。劉秋英表示，現在自用客戶都走向高品味，裝修一定要在裝潢上「作文章」，過去在北投每坪3萬元裝修費用，至少要提高到每坪5萬元，在出售時才有市場，有裝潢和沒有裝潢的房子，可以每坪差5~8萬元，這也顯示好的裝潢品質對於塑造售價之外的附加價值，有一定的幫助。 劉秋英最近幾年來投資了近10件房地產，但獲利最豐厚的卻是土地。她曾以1100萬元向法院拍下1筆位在陽明山上的農地，農地上已有農舍，不到半年的時間，就以1600萬元出售。她說，因為農地的面積大，又不是市場的主流產品，很少人會去搶標，所以才能拍到那麼低的價錢。 投資達人小檔案 姓名：劉秋英 年齡：1960年生，48歲 學歷：高中畢業 現職：全國不動產北投加盟店店長 投資成功經驗：向法院拍下陽明山已建有農舍的農地，因為農地介入的人少， 1100萬元買進，半年後以1600萬元售出 投資心法：掌控預算、看好就下手 資料來源：劉秋英 蘋果日報

許多人不敢買法拍屋，一方面是不想上法院，怕麻煩；另一方面多認為法拍屋本身是有問題的房子..住了會身體不健康或財運不順等等..。事實上如果你能了解法拍屋的來歷、破除一些錯誤的觀念，你就多了一種購屋的選擇。 法拍屋新時代觀念： A. 法院只是爭訟之地 （ＮＯ） 法院是取得法拍屋資訊的場所 （ＹＥＳ）－－如下說明： 法院除了提供民眾解決紛爭的管道外，也有許多便民服務的措施〔例如：租屋的公證辦理、房屋的標購〕；法院法拍屋 的公告正是想購買法拍屋的人，不可錯失的訊息。 B. 法拍屋都有黑道介入 （ＮＯ） 法拍屋交易透明化且合法化 （ＹＥＳ）－－說明如下： 法院為杜絕黑道介入或造成圍標的情形，對整個法拍的作業流程都完全透明化，且針對可能發生弊端的情形加以防範， 當然近年來已經很少見到不合法的圍標情形。 C. 本身可能有問題 （ＮＯ） 房子受到法拍大都只因屋主本身的債務問題 （ＹＥＳ）－－說明如下： 法院拍賣房子，不是因為房子本身有問題，而是因為屋主〔１〕欠債不還；〔２〕抵押債務不還；〔３〕欠稅未繳。 D. 法拍屋的來歷──許多人覺得房子被法院拍賣可能有問題，但其實不動產被法院拍賣的原因大部分只是單純的財務問題， 主要的3種原因，分別如下： １.欠債不還－因有債務關係而提起的假扣押，債權人向法院提出民事訴訟，經判決確定後， 債務人仍然不還錢（或無力償還），債權人再向法院聲請制執行，將債務人名下的房子查封並拍賣。 引用 好宅網 全國首創新型法拍屋查詢系統—好宅網法拍查詢工具

法拍屋房貸第1期利率含手續費約10% 房價高漲，若懂得挑選法拍屋或銀行拍賣屋（銀拍屋），最多可找到比市價便宜一半的房子。專家表示，法拍屋必須於得標7天內支付80%的尾款，資金門檻較高，銀拍屋可事先看屋況，房價雖然不比法拍屋便宜，但對消費者較有保障，而直接向購買銀行貸款，還可獲得較高成數的房貸。 謹慎評估 銀行業者表示，部分民眾因為過了房貸寬限期後、月付金加重，導致還不出錢，房子就會被法院拍賣，有購屋需求的民眾，可以多了解法拍屋，趁機撿便宜。104法拍屋總經理籃茂山表示，各地方法院會定期公告法拍資訊，民眾可以查訊後投標。 銀拍屋則是銀行向法院承受房屋擔保品後，自行拍賣；另一種金拍屋是法院透過台灣金服公司拍賣不動產擔保品，性質與法拍屋雷同。目前較熱銷的法拍區域為台北縣、市與高雄市。 得標7天內付清尾款 第一銀行資深專員房瑞森表示，法拍屋通常會以市價稍低的價位，作為最初的底價，如果流標，就會以第1拍底價打8折再標，若再流標就再打8折，當房子到第3拍或4拍時，價格就會降到市價的一半左右。 不過，籃茂山指出，投標法拍屋時，必須先支付2成的保證金，如果未得標，開標後當場就會退還保證金，得標則必須在7天內付清80%尾款，資金門檻較高。 民眾若透過法拍屋仲介業者投標，可順便獲得銀行承辦房貸尾款的借款服務，目前主要承辦法拍屋房貸的銀行，以聯邦銀行與板信銀行為主。透過銀行貸款法拍屋房貸，第1期的月付金利率較高，因為含有開辦的各項手續費與利息，第1期的利率加總後約為10%；但自第2期開始，月付金利率就會回歸到一般的房貸水準，約2~3%。 銀拍屋約市價6~7成 聯邦銀行專員表示，依照法拍屋的坐落地點以及貸款者本身的還款能力條件評估，最多可以貸到房屋底價的8成，貸款利率則按照指數型房貸，或其他方案的利率調整。 至於銀拍屋，是透過各銀行自行公告拍賣，房瑞森指出，民眾在購買前可以要求銀行代表陪同看屋，相較無法先看屋再決定購買的法拍屋而言，對消費者較有保障；但銀拍屋的底價不比法拍屋低，一般而言，法拍屋最多可以比市價便宜50%，銀拍屋最多只會比市價便宜30~40%。 而民眾購買銀拍屋，好處是可直接向銀行申請貸款。房瑞森指出，銀拍屋的底價較一般新成屋市價低，銀行在放款風險較低的考量下，核貸的房貸成數可以拉高。 蘋果日報

被法院拍賣的〔國宅〕是否能購買，根據出售政府興建之國民住宅，居住滿二年後，經該管國宅主管機關同意，可於提前清償國宅貸款本息後出售，但因國宅主管機關有優先購買權，且原承購人及其配偶或共同生活之直系親屬及未婚之兄弟姐妹，自出售其國宅起5年內，不得再行承購國宅。此項規定需多加注意，以免因疏忽而影響親人之權益。 但若是因為法拍的國宅，只要符合國宅購買資格，先到國宅處辦理國宅投標法拍屋公文書即可以參與法院國宅拍賣投標。 引用 : 好宅網全國首創新型法拍屋查詢系統—好宅網法拍查詢工具

全國不動產總座石吉平「房地產要買起來等」 全國不動產總經理石吉平趁著危機入市，購買納莉風災後的內湖公寓，加上捷運利多帶動，轉手獲利百萬餘元。他還認為，今年全國的農地、台北市店面，需求強勁，加上數量逐漸增加的法拍物件，將是2008年3大熱門投資產品。 危機入市 全國不動產總經理石吉平不動產經歷豐富，在2001年納莉風災重創內湖時，趁危機入市，進場購買內湖老舊公寓，他形容當時內湖淹水慘況，居然看見車子在馬路上飄移，不過他認為內湖淹水不是經常性，未來房價勢必補漲。 尋高雄捷運旁房產 原本內湖路三段中古屋行情每坪18~19萬元，但受到淹水影響，房價瞬間跌2成，石吉平以每坪僅15萬元價格買進舊公寓。 後來捷運開始動工，內湖房價開始上漲，去年石吉平以總價520萬元賣出老舊公寓，扣掉整理與仲介費用，獲利約120萬元。石吉平認為，市場恐懼時就要貪婪，「房地產要買起來等，不是等著買房地產」，現在他正準備購買高雄捷運站旁的不動產，不過現在很多屋主預期未來房價將走揚，開價偏離市場行情，石吉平還在尋找投資標的。 石吉平發現，近年全國不動產各分店成交的土地數量穩定成長，土地具備抗跌特性，且今年1月政府有意開放最小面積農地開發條件後，農地交易數量開始增加，包括台中、南投仁愛鄉、高雄美濃等地，都有民眾購買小面積農地，計劃興建養生農舍別墅。 農地價漲地主惜售 他指出，過去農地限制最小開發面積為0.25公頃，但建蔽率僅10%，等於756坪的農地，僅能興建佔地75坪的農舍，剩餘680餘坪土地難以利用，但政策有意規劃最小開發面積0.1公頃規定，等於302.5坪的面積，以10%的建蔽率換算，剛好可蓋佔地約30坪的農舍，興建高度7米，剩下的270坪土地，還能挖個魚池等，面積規劃恰當，大幅提高民眾購買農地意願，但該政策草案公布前後，農地價格已經漲了1成，地主已出現惜售心態。 石吉平認為，今年法拍市場量體將明顯增加，前2年訴求免自備款或超額貸款個案，民眾過了2年寬限期，開始要償還本金，但近2年經濟狀況普通，民眾收入增加有限，預期法拍市場量體將大增，有些投資客已經開始轉往法拍市場。 另外，今年兩岸關係也將明顯改善，未來陸資等新的投資熱錢，將會尋找北部精華商圈的店面產品，台北市的店面是值得布局的標的。 石吉平小檔案 出生：1964年生，44歲 現任：全國不動產總經理 學歷：淡江大學國貿系畢業 經歷：21世紀不動產加盟總部經理 投資成功經驗：危機入市，購買納莉風災後的內湖舊公寓，去年獲利出場，獲利百萬元 投資失敗經驗：未和朋友投資學區小套房，錯失享受快速增值的契機 資料來源：石吉平 蘋果日報

兩岸三通議題發燒，勾勒台灣經濟起飛前景，也牽動法拍屋市場中「商用不動產」搶標熱。 業者表示，商辦產品的法拍底價最低可至市價的5折，不過因競標者眾，法院收到的單筆物件保證金也爆大量，本票累積金額可達數億元，高出底價3~4倍。 好標的 保證金達數億 寬頻房訊總經理游世一指出，台中和高雄的法拍商辦物件較多，台北精華物件較少，尤其在總統大選後，兩岸三通的議題，的確使商辦產品的熱度提高，進場民眾大約增加2成。 最近這波法拍屋熱潮，出現不少有趣現象，104法拍屋總經理籃茂山指出，商辦物件底價較住宅產品高，加上投標者眾，法院常常單次拍賣，就收到好幾億元的保證金，是底價的好幾倍。 如最近內湖瑞光路釋出多筆單層物件，底價多從3000多萬元起跳，保證金的定價是物件底價的2成，若有20多人投標，所以法院光收到保證金的本票就有1~2億元。 法拍屋只是房市的縮影，永慶房屋總經理葉凌棋表示，第1季台北市商辦產品的成交價與量成長1成以上。對此，104法拍屋總經理籃茂山說，一般商辦的熱度延燒到法拍的商辦物件，且比起市場上的議價購買，公開透明的商辦法拍物件，吸引不少投資客進駐。 由於法拍市場中的商辦底價比市價低，只要流標1次，底價就打8~9折，總共可拍賣4次，所以若到第4拍，底價大約可到市價的5折。 據寬頻房訊統計顯示，北市精華物件因競標者多，拍定價經常有溢價30~40%的表現，例如士林地方法院在4月下旬，標出台北市松江路1棟商辦中第5層樓物件，底價8002萬元，卻以1.15億元標出，共有26組人競標，溢價達44%。 apple-1