故鄉法律專欄

gs 五月 30th, 2008

【房地產法律問題】
出買道路用地，應先確認什麼？

【問題】
日前有代書來找我，說我（透天）有一筆道路用地，問我要不要賣，請問如果賣掉會不會衍生一些問題，造成我的居住困擾甚至將來我賣房子會有問題（註一）？

【解析】
按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」分別為土地法第104條第1項、民法第425-1 條定有明文，是房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權；縱使依民法第425-1條第1項推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，承租人亦應支付租金。從而，本案中的土地及房屋所有權人，自應先申請建物第一次登記之測量位置圖（註二）或申請該筆道路用地之鑑界（註三），瞭解房屋是否位於該筆道路用地上，以免徙增優先購買權或支付租金之困擾。

【註解】

註一：問題來源：97年5月30日台灣法律網>免費會員區>法律問題(會員)討論區道路用地收購問題。

註二：建物位置圖，係以地籍圖同一比例尺謄繪於建物測量成果圖左上角或適當位置，並繪明土地界線，註明地號、建號、使用執照號碼及鄰近之路名者（地籍測量實施規則第275條參照）。

註三：地籍測量實施規則第205條：「申請複丈，由土地所有權人或管理人向土地所在地登記機關為之。…」、第207條第1項：「申請複丈時，應填具土地複丈申請書，並檢附權利書狀或其他足資證明文件。」、第209條：「申請複丈應繳納土地複丈費。土地複丈費之收支應依預算程序辦理。」、第211條：「登記機關受理複丈申請案件，應予收件，經審查准予複丈者，隨即排定複丈日期、時間及會同地點，填發土地複丈定期通知書，交付申請人或代理人並通知關係人。原定複丈日期，因風雨或其他事故，致不能實施複丈時，登記機關應分別通知申請人及關係人改期複丈。申請人於複丈時，應到場會同辦理；申請人屆時不到場或不依規定埋設界標者，視為放棄複丈之申請，已繳土地複丈費不予退還。第一項所稱關係人，於鑑界時，指鑑界界址之鄰地所有權人；鄰地為公寓大廈之基地者，指公寓大廈管理委員會；於主張時效取得地上權或地役權時，指土地所有權人。關係人屆時不到場者，得逕行複丈。」、第215條：「複丈人員於實施複丈前，應先核對申請人、關係人之身分。複丈完竣後，應發給申請人土地複丈成果圖或他項權利位置圖。複丈除本規則另有規定外，其因自然增加、浮覆、坍沒、分割、界址調整、調整地形或主張時效取得所有權而複丈者，應辦理地籍調查。前項地籍調查表記載之界址，應由申請人當場認定，並簽名或蓋章；其未於當場簽名或蓋章者，得於三日內至登記機關補簽名或蓋章。逾期未簽名或蓋章者，應載明事由，發給之土地複丈成果圖並加註僅供參考，其所附土地登記申請書件予以退還。」參照。

故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。
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10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

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gs 五月 27th, 2008

【房地產法律問題】
登記機關得否以一屋二賣之由，駁回登記之申請？

【問題】
如果一屋二賣，在他方向地政事務所辦理買賣移轉登記時，可否以買賣債權契約書主張私權爭執，請地所予以駁回登記申請（註一）？

【解析】
按「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：一、不屬受理登記機關管轄者。二、依法不應登記者。三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者。四、逾期未補正或未照補正事項完全補正者。申請人不服前項之駁回者，得依訴願法規定提起訴願。依第一項第三款駁回者，申請人並得訴請司法機關裁判。」為土地登記規則第 57 條定有明文，是登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者，登記機關雖應以書面敘明理由及法令依據，駁回其登記之申請。惟一屋二賣，乃出賣人將同一買賣標的物先後或同時出賣予2人（含2人）以上而言，出賣人雖須對未取得所有權之買受人負債務不履行之責任，惟登記之義務人(出賣人）與權利人間並無爭執，未取得所有權之買受人也並非係「與申請登記之法律關係有關之權利關係人」，從而，登記機關自不得基於一屋二賣之由，駁回登記之申請。實務上，最高行政法院96年06月14日96年度判字第01046號判決：「有下列各款情形之一者，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請：一‧‧‧三、登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者。』土地登記規則第57條第1項第3款定有明文。此款所定情形係指登記權利人與登記義務人或關係人間，就『申請登記之法律關係』之爭執，在未經有權認定機關確認前，登記權利人所申請登記事項之權利是否確屬存在，尚不明確者而言；苟法律關係之爭執已經法院裁判確定，即不得再以本款規定理由駁回登記申請。不動產所有權人就同一不動產分別與多人訂定買賣契約，分別出賣與多買受人，各買賣契約苟皆有效存在，則各買受人對其他買受人並無排除其受移轉登記之權利，登記機關應依土地登記規則第61條第1項規定，優先受理申請在先之登記申請，不得僅以申請在後者提出爭執，即依前開規定駁回在前之登記申請。」可資參照。

【註解】

註一：問題來源：97年5月26日 台灣法律網>免費會員區>法律問題(會員)討論區＞一屋二賣。

故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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gs 五月 25th, 2008

【法律人的哲思】是法？是佛？

文／楊春吉（故鄉）

【之一】

刀（法）有兩面，刀背雖無刀峰之勢，但以力擊惡人，仍有小懲之效；以刀峰對惡人，雖取惡人命，但殺惡人，救更多的好人，亦是積德。

【之二】

佛說，寬恕為懷，乃對心尚存有善念者而言，苟心之善念暫閉，則以刀背施予小懲，使小惡化為無，進而小善，對惡人或他人，也是功德無量，誰說心中無佛；縱以刀峰，取業無善念大惡之命，雖造業障，但更多的好人因而得以存績，誰又說心中無佛。此由怒金剛可鑑也．

【之三】

是否為佛？萬非以手段論之，而是端視心而定，苟心存善念所為，縱以刀峰，取業無善念大惡之命，亦是佛；但見惡，因怕報復而姑息或寬恕之，反而是為惡，千萬不要輕忽啊。

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gs 五月 25th, 2008

【房地產法律問題】
約定總價買賣，但總價與「單價×總樓地板面積之和」不符，買受人得否主張以「單價×總樓地板面積之和」支付買賣價金？

【問題】
近日我母親向朋友訂購台北市一間公寓約30年一樓房子，價款1500萬元，先付20萬訂金及收據，惟當時屋主說大約40坪，當時並沒看權狀(因在銀行保險櫃)，數日後找來代書簽合約，屋主拿出權狀請代書一算只有38坪，結果雙方還是簽了約，並給付80萬簽約金拿權狀影本回家，但事後覺得有受騙的感覺，想跟屋主要求減價2坪的費用(75萬元)，但屋主兒子強調已簽合約不同意減價，在此情形下，我母親是否可主張屋主有虛報坪數而要求減價（註一）？

【解析】
按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立（註二）。縱以意思表示之內容有錯誤，撤銷其意思表示，亦以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限（註三）；且民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（註四），苟係意思表示之動機有錯誤之情形，亦不得以意思表示之內容有錯誤，撤銷其意思表示。本案，簽訂書面買賣債權契約之前，買賣雙方雖對買賣標的物總樓地板面積有所疑義（註五），惟在簽訂書面買賣債權契約時，即經當面確認總樓地板面積為38坪，自難謂「意思表示之內容有錯誤」，苟亦約定總價買賣，除「總價與單價×總樓地板面積之和不符，約定以單價×總樓地板面積之和為準」或「總價與單價×總樓地板面積之和不符，並未約定何者效力優先，應探求其真意（註六）」外，自難據以主張以「單價×總樓地板面積之和」支付買賣價金。惟苟有「使用面積與公共設施面積所占總面積比例多寡」（註七）或「使用面積數量」之約定，出賣人給付之使用面積苟有減少，買受人非不得視為「不完全給付」（註八），依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利（註九），併予敘明。

【註解】
註一：問題來源：97年05月24日中小企業法律諮詢 首頁>民事法規專區＞簽約後是否可主張屋主有虛報坪數而要求減價，謝謝!

註二：民法第345條、最高法院20年01月01日上字第2202號判例參照。

註三：民法第88 條：「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」參照。

註四：最高法院51年12月01日台上字第3311號判例參照。

註五：此時，買受人或能以意思表示之內容有錯誤，撤銷其意思表示。

註六：民法第 98 條：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」、最高法院18年01月01日上字第1727號判例：「解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。」參照。惟契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年01月01日上字第1118號判例參照）。

註七：台灣高等法院89年03月31日89年度上更(一)字第33號民事判決；「房屋買賣契約中，關於私有面積與公共設施面積所占總面積之比例多寡，均足以影響消費者購買之意願，尤以預售屋買賣為然。上訴人雖稱所交付之系爭房屋總面積為三八．四七七坪，尚較約定面積三七．五二坪多出０．九五七坪。惟其此計算方式係將公共設施面積增加，並減少私有面積。姑不論其於契約上附載免費附贈停車位，使消費者相信停車位毋庸列入計價，卻於計算總坪數價金時仍列入計價是否適當。其減少私有面積部分即已足使系爭房屋價格受影響。是上訴人尚不得以登記之總面積並未較買賣契約所載面積減少為由，主張其已按債之本旨提出給付。」參照。

註八：請參拙等著，使用面積及公設之合計總面積未短少，但使用面積短少，得否認係「不完全給付」？收錄於【台灣法律網電子書】房地產案例實務(七)。

註九：民法第 227 條：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」參照。

故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
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gs 五月 24th, 2008

【房地產法律問題】
路沖，是否為物之瑕疵?

【問題】
路沖，是否為物之瑕疵？買受人得否否認無所知悉或無重大過失，進而請求出賣人負擔保之責（註一）？

【解析】
按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。」分別為民法第354條定有明文及最高法院73年03月23日台上字第1173號著有判例，是所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵；而俗稱路沖之房屋，乃正對道路、巷道之房屋，雖為一般人所不願買受（註二），惟有人願買受時，其價格亦非必定有差異（註三），買賣價金端視買賣雙方約定而定；況路沖亦非不得以種樹，放屏風等，擋掉煞氣（註四），從而，路沖之房屋得否認係物之瑕疵，就有疑義了。縱認係物之瑕疵，買受人又如何否認無所知悉或無重大過失，進而請求出賣人負擔保之責（註五）呢？

【註解】
註一：問題來源：97年05月24日台灣法律網>免費會員區>法律問題(會員)討論區＞楠梓土庫二路透天國房屋變成路沖屋請求協助：「我們是楠梓〈清豐段299地號〉土庫二路的購買戶靠近高雄第一科技大學台糖量販店附近由天玉集團龍騰建設蓋的約近500戶僅2年新社區，設置有5條巷道銷售時告訴銷者；透天國土庫二路對面空地（清豐段227地號〉也是天玉集團龍騰建設要蓋的房子將一樣設置有5條巷道，於是銷售約八成。97.5.12日住戶聲請地籍圖才知道，規劃成6條巷道將與既設的5條巷道的店面住家直接對沖…對衝；車輛衝到透請求協助天國這邊的店家到時；人民生命將很危險，97.5.18希望能與天玉集團龍騰建設協是否能以整體及已購屋的住戶生命權益為優先考量修改建5巷道以策安全，但是派來的特助理平頭對3…40名住戶嗆聲說如果公司無事他們就無錢賺而且公司很大不怕抗議，態度很囂張！向高雄市政府陳情都市審議會一個科長推說交通局決定他早料到這對衝問題但遭到空前的壓力才核准，而交通局推說一個科長推說是都市審議會決定？☆請求協助楠梓土庫二路透天國房屋變成路沖要如何變更設計。☆天玉集團龍騰建設完全不理會居民反應繼續怪手施工要如何阻擋？☆棺木樣如何用運送到現場如何用運何種手段，請通知大家快不要買告訴家。」改寫而成。

註二：臺灣臺北地方法院94年11月14日94年度訴字第3967號民事判決、93年02月1892年度訴字第4983號民事判決參照。

註三：臺灣高雄地方法院94年05月27日93年度訴字第999號民事判決：「157 號房地之售價為6,500,000 元一節，有財政部高雄市國稅局93年10月12日財高國稅審一字第0000000000號函附之買賣契約書及統一發票影本在卷可稽，惟157 號房地於87年11月16日始售出，而原告於87年4 月間即向被告預訂系爭房地，是兩者出售之時間約相隔半年，且原告自承157 號房地位於路沖，而系爭房地則位於最邊間，兩者位置優劣亦有差別，則原告是否得以157 號房地作為價差之比較基準，已非無疑；再參諸與原告購屋同時期出售之其他數戶房地（出售時間及價格如附表所示），價格均與系爭房地之售價相差不多，是原告據此主張被告因系爭房地含有前揭違建部分而提高售價，致其受有價差損害等語，並不可採。」參照。

註四：請參「市議會衛爾康大樓 都「路沖」　市議會造池放屏風 設計小巧妙　種樹用反光玻璃 防煞有撇步」之報導（www.ttv.com.tw/097/05/0970522/09705224921603L.htm）。

註五：民法第355條：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」參照。　　　

故鄉簡介:
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專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。
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8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
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gs 五月 23rd, 2008

【房地產法律問題】
買賣標的物為違建，但有瑕疵，得否減少價金或解除契約？

【問題】
買賣標的物為違建，但有瑕疵，得否減少價金或解除契約（註一）？

【解析】
按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。
不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」「前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。」「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」分別為第354條、第355條、第356條、第357條、第359條、第360條、第365條定有明文，是買賣標的物縱係違建，苟有民法第354條所稱之瑕疵，除「契約成立時買受人知悉其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「買受人因重大過失，而不知有瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，出賣人不負擔保之責」外，買受人非不得於民法第365所定除斥期間內請求減少價金或解除契約，或依第360條之規定，請求不履行之損害賠償，蓋「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」，並未區分「物是否為違建」之故也。實務上，最高法院46年04月26日台上字第689號判例：「被上訴人出賣系爭房屋於上訴人，當時縱曾告知該房屋係屬違章建築，未能辦理所有權登記情事，亦僅危險負擔移轉與上訴人後，政府機關命令拆除時，不負擔保責任而已，至其他瑕疵擔保責任，仍不因此而免除。」可資參照。

【註解】
註一：問題來源：97年05月22日台灣法律網>免費會員區>法律問題(會員)討論區＞購得瑕疵屋：「在去年底向仲介購得二手透天屋，於今年過年後住進，在第２個月發生水管爆管以致每間房子淹水及滲水且木板也裂開膨漲並發現多處壁癌;再者最近請人裝冷氣，其後面防火牆整面皆是鐵皮加木板包覆並以水泥漆塗上，對方告知是當初房屋現況有告知違建的部分，但可以如此改良嗎?且到二樓都是，恐怕哪一天下蹋造成生命安全，屋主及仲介不願負責，現覺得住起來很不安心，且整棟都是鐵皮包住，是否有漏水處根本沒處理才如此包裝嗎?我若提訴訟，有機會贏嗎」改寫而成。

故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。
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10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

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gs 五月 22nd, 2008

【房地產法律問題】
無法徵得抵押權人同意下，如何申請該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上？

【問題】
甲乙丙丁戊共有(分別共有關係)一塊A地，丙以其應有部份向C(自然人)設定抵押權擔保20萬借款債權，戊以其應有部份向D(自然人)設定抵押權擔保80萬借款債權，其後甲訴請法院裁判分割A地，法院裁判分成A1~A5分別由甲~戊5人取得各筆土地所有權。按民法868條規定，抵押權有不可分性。縱不動產經分割或讓與其一部，其抵押權仍存於分割後之各宗土地上。土地登記規則第107條，分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割登記時，該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上。但經先徵得抵押權人同意者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。但於辦理分割登記前無法找到C、D二人亦無法取得其同意，故無法依土地登記規則第107條但書的方法辦理登記。試問：甲乙丁三人應如何救濟，方得塗銷抵押權之登記（註一）？

【解析】
按「分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割登記時，該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上。但經先徵得抵押權人同意者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。」「依據法院判決申請共有物分割登記者，部分共有人得提出法院確定判決書及其他應附書件，單獨為全體共有人申請分割登記，登記機關於登記完畢後，應通知他共有人。其所有權狀應俟登記規費及罰鍰繳納完畢後，持憑」「不動產共有人之一人或數人訴請分割共有物，經法院判准為原物分割確定者，當事人之任何一造，均得依該確定判決單獨為全體共有人申請分割登記，毋待法院另行判命對造協同辦理分割登記，如訴請判命對造協同辦理分割登記，則欠缺權利保護要件。」分別為土地登記規則第107條、第100條定有明文及最高法院80年09月02日台上字第1955號著有判例，是分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割登記時，該抵押權按原應有部分雖轉載於分割後各宗土地之上，惟經徵得抵押權人同意者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。又不動產共有人之一人或數人訴請分割共有物，經法院判准為原物分割確定者，當事人之任何一造，均得依該確定判決單獨為全體共有人申請分割登記，毋待法院另行判命對造協同辦理分割登記。從而，本案中的甲乙丁三人，得經徵得抵押權人同意後，提出法院確定判決書及其他應附書件，單獨為全體共有人申請分割登記，並申請該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上，毋待法院另行判命對造協同辦理分割登記；當然，即判決分割確定，亦無需經丁戊之同意；但在無法徵得抵押權人同意下，本案中的甲乙丁三人，自不得申請該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上，也只能依提存之方式（註二）清償債務，進而塗銷抵押權了。

【註解】

註一：問題來源：97年5月21日聯晟法網＞討論區首頁>【綜合問題討論】＞共有物分割後抵押權效力的問題。

註二：請參提存法相關規定。

故鄉簡介:
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gs 五月 22nd, 2008

【房地產法律問題】
換房東，新房東自行公告「之後不願包電費」，怎麼辦？

【問題】
我租了一間套房，包水電費，租期到今年6/30，但前不久，房東換人當了(從5/16起)今天回家時，看見房門貼了新房東的公告。大意是說，本人承購本樓，願意繼續承租房間，但因夏日冷氣耗費量大，考慮成本，自即日起(5/21)，至租期滿為止，免費電費限每月100度(以日計算)（這句不太懂?），多餘部分請自行負擔!本人於今日已將電錶度數照相存證，以利計算。Ps：1.不回音表示同意。2.100度是依不用冷氣計算的正常用電量（是真的嗎?）。我認為不合理，但想要有站的住腳的相關法條來跟他理論。因為之前遇到濫房東，知道證據跟法律的重要!!決不能只帶種去瞎吵，還要有保障才行，請問有什麼辦法可以保住我的權利（註一）？

【解析】
按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」「出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第四百二十五條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，原出租人不得更行終止契約，請求承租人返還租賃物。」「出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係。」「依民法第四百二十五條之規定，系爭房屋租賃契約既對於受讓房屋所有權之被上訴人繼續存在，被上訴人當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務。」分別為民法第425條定有明文及最高法院26年01月01日上字第365號、23年01月01日上字第3092號、44年01月14日台上字第30號著有判例，是出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，原出租人不得更行終止契約，請求承租人返還租賃物；且在承租人與受讓人間，亦無須另立租賃契約。
從而，本案中的新房東（受讓人），自應當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，「包水電費」即屬「原租賃契約出租人應負之義務」，本案中的新房東（受讓人）自不得逕予變更；惟承租人與新房東(受讓人)間，基於契約自由原則，非不得合意變更，新房東(受讓人)亦非不得提出「之後不願包電費」之要約，承租人苟在要約有效之情形下（註二）承諾之，則雙方合意，自應遵守其約定。是本文建議此時承租人，應以具體明確之意思表示拒絕之，以維自己之權益，並避免該約定是否因默示而成立之爭議（註三）；惟本案租期到今年6月30日，苟因「是否包水電費」之由而無法合意續租，除「有成為不定期租賃情事」（註四）外，承租人自應於租賃關係消滅後，返還租賃物（註五），亦應注意。

【註解】

註一：問題來源：97年5月21日聯晟法網＞討論區首頁 >【綜合問題討論】＞租屋問題：換房東，且自行公告之後不願包電費！

註二：民法第 154 條以下參照。本案僅以「自行公告」方式為之，應為非對話之要約，併予敘明。

註三：民法第153條參照。

註四：民法第451條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」參照。

註五：民法第450條第1項：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」、第455條：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」參照。

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gs 五月 21st, 2008

【大陸房地產合同法簡介】
大陸也有租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，成為不定期租賃之情形？

【本文】
按「租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出异議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。」「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」分別為大陸合同法第236條、臺灣民法第451條定有明文，是不論大陸或臺灣，均有租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議（不即表示反對之意思），以「不定期租賃論之」之規定。惟所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時期內，不表示反對之意思而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之（註一），但大陸合同法第236條所稱「沒有提出異議」是否作一樣的解釋，則有疑義。又大陸合同法第236條，乃規定「租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出异議的，原租賃合同繼續有效」，並非僅規定「『視為』以不定期限繼續契約」，亦是值得注意的差異。

【註解】
註一：最高法院37年01月01日上字第8288號判例參照。

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1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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gs 五月 18th, 2008

【大陸房地產合同法簡介】
維修租賃物影響承租人使用者，得相應延長租期？

【本文】
按「出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。」「承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。」分別為大陸合同法第220條、第221條定有明文，是在大陸，除「當事人另有約定」外，出租人應當履行租賃物的維修義務；當事人苟未另有約定，承租人在租賃物需要維修時，可以要求出租人在合理期限內維修；出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔；因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。但在臺灣，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔（註一）；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之（註二）。從而，兩者，主要差異如下。
（一） 租賃物之修繕（維修）義務，雖均得約定由承租人負責，惟臺灣規定，另有習慣者，亦從其習慣。
（二） 出租人經承租人催告後，仍未於相當（合理）期限內履行修繕(維修)義務者，大陸規定「承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。」。臺灣，除規定「承租人得自行修繕而請求出租人償還其費用」外，承租人亦得終止契約或自行修繕於租金中扣除其費用；但無大陸「維修租賃物影響承租人使用的，應當相應延長租期。」之規定，甚為可惜（註三）。

【註解】

註一：臺灣民法第429條第1項參照。

註二：臺灣民法第430條參照。

註三：有關大陸規定「因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金」部分，臺灣雖無相同規定（臺灣民法第435條係規定，租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。），但此情形下，承租人非不得依臺灣民法第264條：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。」之規定，拒絕自己之給付。

故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
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專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
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