【房地產租賃法律問題】定期租賃得否類推適用土地法第100條第3款之規定？

【房地產租賃法律問題】
定期租賃得否類推適用土地法第100條第3款之規定？
【解析】
按「土地法第一百條之規定於施行前未終止契約之不定期租賃亦適用之，至定期租賃契約無論其訂約係在施行前抑在施行後均無同條之適用，院解字第三二三八號解釋應予變更。」「租賃契約屆滿後，如非有民法第四百五十一條所定，視為以不定期限繼續契約之情形，則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定，於租期屆滿時消滅，不受土地法第一百條所定各款之限制，業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前，而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據，但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更，則土地法第一百條規定，實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約，應與未定期限之租賃契約，同受土地法第一百條規定之限制，不問其有無民法第四百五十一條規定之情形，不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋，自嫌未合。」分別為司法院36年06月11日院解字第3489號解釋在案及最高法院37年01月01日上字第7729號著有判例，是定期租賃契約無論其訂約係在施行前抑在施行後，均無土地法第100條：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」之適用。
惟其乃指直接適用而言，至於定期租賃得否類推適用土地法第100條第3款之規定？實務上，最高法院44 年 05 月 13 日台上字第516號判例：「土地法第一百條第三款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用。」及臺灣高等法院96年10月30日95年度重上字第614號民事判決：「又出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達 2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。而土地法第100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第 516號判例意旨參照）。查系爭租約為定有期限之租賃契約，有公證書暨○○工業區第二批標準廠房租賃契約書影本足憑（見原審卷第15至39頁、第45至50 頁），揆之上開說明，上訴人以被上訴人遲付租金為由終止系爭租約，自應適用民法第 440條第1、2項及類推適用土地法第100條第3款之規定。司法院院解字第4005號解釋之解釋文固載明『定期租賃契約無土地法第 100條之適用』，最高法院37年上字第7729號判例意旨則為『土地法第 100條規定，實應解為不包含定有期限之租賃契約在內』，惟該解釋文及判例意旨僅陳明定期租賃契約不能『直接適用』土地法第100 條之規定，並不排除有『類推適用』之明文，即不得據此逕認土地法第100條第3款不能類推適用於定期租賃契約。」 均認為「土地法第100條第3款非不得類推適用於定期租賃契約」，本文茲表贊同；惟類推適用，乃性質類似，且係立法者之疏忽，而發生顯在法律漏洞時（註一），始得為之，從而，個案在類推適用土地法第100條第3款時，也應注意性質是否類似？是否為立法者之疏忽，而發生顯在之法律漏洞？等問題，以免錯誤。
【註解】

註一：最高法院96年03月22日96年度台上字第584號民事判決：「從而區分所有建物之專有部分，如為其他專有部分所圍繞，無法對外為適宜之聯絡，致不能為通常之使用，既與袋地之情形類似，法律就此情形，本應同予規範，因立法者之疏忽，而發生顯在之法律漏洞，自得類推適用民法第七百八十七條之規定。」、95年10月19日95年度台上字第2309號民事判決：「次按，類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。基於同一法理，於契約條款之類推適用，亦須於契約未約定之事項，始有比附援引其他條款適用之餘地。」等參照。

故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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