每月彙整：七月 2008

【房地產法律問題】 口頭曾約定「要搬走前一個月，向房東他說，就行」，但房東事後反悔，怎麼辦？ 【問題】 我與房東簽契約，裡頭描述租期為一年，但當時我跟他說我只有要租「大約半年」，而欲改租約內容，他當時回覆說「沒關係」，到時候前一個月跟他說要搬就行，現在已過了七個月，我想搬，他不接受，我還可以搬嗎? 【解析】 按租賃固為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力（註一），不以「押金之交付」、「是否有租賃物所有權」及「是否訂立書面」為成立要件（註二）。惟當事人主張有利於己之事實者，除「法律別有規定，或依其情形顯失公平者」或「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證」外，就其事實亦有舉證之責任（註三）。從而本案，雙方對題意中「但當時我跟他說我只有要租『大約半年』，而欲改租約內容，他當時回覆說『沒關係』，到時候前一個月跟他說要搬就行」所提及之口頭約定，苟未爭執，或本案中的承租人苟能舉證在雙方間有此口頭約定之存在，本案中的承租人，依書面契約後之口頭約定（註四），提前屆終止契約請求返還押租金或期間屆滿不再承租請求返還押租金（註五），自屬有據。 【註解】 註一：最高法院19年01月01日上字第343號判例參照。 註二：最高法院33年01月01日上字第637號、33年01月01日上字第84號、64年02月27日台上字第424號、40年03月14日台上字第304號判例參照。 註三：民事訴訟法第277條、第279條、最高法院21 年 01 月 01 日上字第1598號判例參照。 註四：惟以契約訂定向第三人為給付者，其第三人直接取得請求給付之權，若第三人已表示享受其利益之意思，當事人即不得就其契約變更或撤銷（最高法院18年01月01日上字第298號判例參照），亦應注意。 註五：最高法院83年08月17日台上字第2108號判例：「押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許。」參照。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） … 繼續閱讀 →

【房地產法律問題】 繼承後未滿十八歲，得否買賣繼承而來的房子？ 【問題】 小孩的生父死亡，房子依法定繼承人繼承，如繼承後未滿十八歲，可否買賣此房子？ 【解析】 按「滿二十歲為成年。」「未滿七歲之未成年人，無行為能力。滿七歲以上之未成年人，有限制行為能力。未成年人已結婚者，有行為能力。」「限制行為能力人未得法定代理人之允許，所訂立之契約，須經法定代理人之承認，始生效力。」「限制行為能力人未得法定代理人之允許所訂立契約，經相對人定一個月以上之期限，催告法定代理人是否承認，而法定代理人於期限內不為確答者，依民法第八十條第二項之規定，尚應視為拒絕承認。則相對人未為此項催告者，自不能以法定代理人未即時向相對人交涉或登報聲明，即謂法定代理人業已承認。」分別為民法第12條、第13條、第79條定有明文及最高法院21年01月01日上字第2108號著有判例，是滿二十歲謂為成年，而滿七歲以上之未成年人，除「已結婚者，有行為能力」外，有限制行為能力。又限制行為能力人未得法定代理人之允許，所訂立之契約，須經法定代理人之承認，始生效力；且限制行為能力人未得法定代理人之允許所訂立契約，經相對人定一個月以上之期限，催告法定代理人是否承認，而法定代理人於期限內不為確答者，依民法第80條第2項之規定，尚應視為拒絕承認。從而，小孩的生父死亡，房子依法定繼承人繼承，繼承後未滿十八歲，可否買賣此房子？則視該繼承人（所有權人）是否已結婚而定，苟該繼承人（所有權人）已依法（註一）結婚，則該繼承人（所有權人）自得自行與買受人訂立有效之買賣契約，其所訂立之契約，當不須經法定代理人之承認；反之，該繼承人（所有權人）尚未依法結婚，固得自行與買受人訂立買賣契約，惟此買賣契約，尚須經法定代理人之承認，始生效力。另尚須注意的是，依民法第759條之規定，因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權，是本案中的房子，自應先依土地法第73條所定六個月期間內辦理繼承登記者，以免被處罰，並避免因未經登記無法處分之由，而發生所有權無法移轉予買受人等債務不履行（註二）被求償之情事，併予敘明。 【註解】 註一：民法第980條：「男未滿十八歲者，女未滿十六歲者，不得結婚。」、第981條：「未成年人結婚，應得法定代理人之同意。」、第982條：「結婚應以書面為之，有二人以上證人之簽名，並應由雙方當事人向戶政機關為結婚之登記。」等參照。 註二：出賣人他人之物，實務上，即肯認其買賣債權契約不因而無效，以舉重明輕之理，自不得認「所有人未取得物權處分權，所簽約之買賣債權契約因而無效」，是苟發生所有權無法移轉予買受人情事，自屬債務不履行，債權人僅得依債務不履行之相關規定為之，而不得主張該買賣債權契約因而無效。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。 12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

【房地產法律問題】 該如何知道，國有財產局擁有地的現在承租戶資料? 【問題】 到地政事務所，只要告知地號或地址就可申請到謄本.，很方便與親切， 到國有財產局請教現有的承租戶資料，卻是卻絕不告知任何訊息，只是說此地已經出租，兩相比較，感覺差很多，也許各有其考量，請問該如何知道，國有財產局擁有地的現在承租戶資料? 【解析】 依政府資訊公開法之規定，政府資訊（註一）雖以公開為原則，惟個人、法人或團體營業上秘密或經營事業有關之資訊，其公開或提供有侵害該個人、法人或團體之權利、競爭地位或其他正當利益者，除「對公益有必要或為保護人民生命、身體、健康有必要或經當事人同意者」外，政府資訊則得不予提供(註二)。而承租人之相關資料，應屬個人隱私，政府隨意公開，則侵犯隱私權，除「對公益有必要或為保護人民生命、身體、健康有必要或經當事人同意者」外，自屬不應提供者；至於土地登記之相關資料公開，乃基於土地交易安全及減少交易成本等公益必要之考量，但為避免侵害隱私權，地政機關亦將土地所有權人之身份證字號等涉及隱私者隱藏其來，不是嗎?從而，基於國有財產局之立埸，自不宜在未有其他法律依據下，逕將現在承租戶資料公開或提供之（註三）。 【註解】 註一：所稱政府資訊，指政府機關於職權範圍內作成或取得而存在於文書、圖畫、照片、磁碟、磁帶、光碟片、微縮片、積體電路晶片等媒介物及其他得以讀、看、聽或以技術、輔助方法理解之任何紀錄內之訊息（政府資訊公開法第3條參照）。 註二：政府資訊公開法第18條第1項第7款參照。 註三：司法院大法官會議94年09月28日釋字第603號解釋 文：「維護人性尊嚴與尊重人格自由發展，乃自由民主憲政秩序之核心價值。隱私權雖非憲法明文列舉之權利，惟基於人性尊嚴與個人主體性之維護及人格發展之完整，並為保障個人生活私密領域免於他人侵擾及個人資料之自主控制，隱私權乃為不可或缺之基本權利，而受憲法第二十二條所保障 (本院釋字第五八五號解釋參照) 。其中就個人自主控制個人資料之資訊隱私權而言，乃保障人民決定是否揭露其個人資料、及在何種範圍內、於何時、以何種方式、向何人揭露之決定權，並保障人民對其個人資料之使用有知悉與控制權及資料記載錯誤之更正權。惟憲法對資訊隱私權之保障並非絕對，國家得於符合憲法第二十三條規定意旨之範圍內，以法律明確規定對之予以適當之限制。」參照。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） … 繼續閱讀 →

【契約法律問題】 客戶違約交割，公司得否要我賠償？ 【問題】 我是證券營業員，最近客戶違約交割跑了，契約規定內有一條：「乙方同意遵守公司工作規則及其他規定，契約未盡事宜依工作規則及相關法令規定辦理。」，公司可以依此規定，要求我賠償嗎？ 【解析】 按約定，除違反誠信原則、公序良俗、強行規定等因而無效外，基於契約自由原則，自應認其有效；又契約關係之當事人間，其權利與義務繁多，自無法以有限條文，將所有權利與義務全部涵蓋，是在未約定時，相關法律條文自有補充適用之餘地（註一）；另從勞動基準法第70條：「雇主僱用勞工人數在三十人以上者，應依其事業性質，就左列事項訂立工作規則，報請主管機關核備後並公開揭示之：…」、行政院勞工委員會87年04月21日(87)台勞動一字第014410 號函：「事業單位於工作規則規定勞工應遵守之紀律、考勤及獎懲事項，其條文內容應具體、合理、明確，不應以不確定之『其他情節』一詞概括。」、82年01月05日(82)台勞動一字第50325號函：「查依據前主管勞工事務之內政部 75.09.02 台七五內勞字第四三二五六七號函暨本會79.11.17 台七十九勞動一字第二七五○八號函釋，事業單位於工作規則中明定損害賠償之規定應無不可，惟賠償之計算及額度涉及其合理性與相當性，宜循司法途徑或協商處理，不得由資方片面於工作規則中規定；至於賠償之方式，亦應由勞資雙方協商決定，不得逕行扣發工資。」等觀之，雇主非不得於工作規則中明定損害賠償之規定，惟賠償之計算及額度涉及其合理性與相當性，宜循司法途徑或協商處理，不得由資方片面於工作規則中規定；至於賠償之方式，亦應由勞資雙方協商決定，不得逕行扣發工資。 而本案，「乙方同意遵守公司工作規則及其他規定，契約未盡事宜依工作規則及相關法令規定（註二）辦理。」之約定，即未違反誠信原則、公序良俗、強行規定等因而無效，基於契約自由原則，自應認其有效；又雙方權義未約定時，相關法律條文亦有補充適用之餘地，且雇主亦非不得於工作規則中明定損害賠償之規定，從而，本案中的公司依此約定，要求勞工賠償，亦非無據。惟雇主訂立工作規則，應報請主管機關核備並公開揭示後，始有拘束勞工之效力，且賠償之計算及額度涉及其合理性與相當性，宜循司法途徑或協商處理，不得由資方片面於工作規則中規定；賠償之方式，亦應由勞資雙方協商決定，不得逕行扣發工資；從而，「本案中的工作規則，苟未報請主管機關核備並公開揭示」或「工作規則雖業報請主管機關核備並公開揭示，但訂有『涉及賠償之計算及額度』或『逕行扣發工資』之規定」，勞工則得主張不受其拘束（註三），併予敘明。 【註解】 註一：至於習慣及法理，也只有在法律所未規定之情形下，始有補充適用之餘地（民法第1條、最高法院37年01月01日上字第6809號判例參照）；惟法律於其有規定之事項明定另有習慣時，不適用其規定者，此項習慣即因法律之特別規定，而有優先之效力（最高法院26年01月01日渝上字第948號判例參照），應予注意。 註二：相關法令規定，例如民法第184條以下侵權行為之規定。 註三：另依勞動基準法第71條之規定，工作規則，違反法令之強制或禁止規定或其他有關該事業適用之團體協約規定者，無效。是工作規則之內容，違反法令之強制或禁止規定或其他有關該事業適用之團體協約規定者，勞工亦得主張不受其拘束。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 9. … 繼續閱讀 →

【房地產法律問題】 蓋農舍，如有土地標示分割合併，還要再等2年？ 【問題】 看到台東網友遇到一個問題，土地持有已超過2年，最近想要申請蓋農舍，但遇到麻煩，因為土地曾在半年前做個分割、合併的動作，台東縣政府農業處認為2年的時間是由分割、合併日起算，那表示，他必須再等1年半。這可好了，我的土地有2筆地號，加起來才有2.5分，今天趕快打電話到台東縣政府農業處確認，農業處表示同一宗土地達2.5分才能蓋，所以我一定要先去成功地政事務所辦合併，完成後再等2年才能申請。不知道是我沒詳細了解法令，還是各縣市政府的認定不同，反正，趕緊找時間去辦理避免夜長夢多？ 【解析】 按「依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣 (市) 主管機關核定：一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。二、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣 (市) 內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加集村興建農舍者，不在此限。三、申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。四、申請人無自用農舍者。五、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。」「下列土地權利之取得、設定、移轉、喪失或變更，應辦理登記：一、所有權。二、地上權。三、永佃權。四、地役權。五、典權。六、抵押權。七、耕作權。」「土地權利經登記機關依本規則登記於登記簿，並校對完竣，加蓋登簿及校對人員名章後，為登記完畢。土地登記以電腦處理者，經依系統規範登錄、校對，並異動地籍主檔完竣後，為登記完畢。」分別為農業用地興建農舍辦法第3條第1項、土地登記規則第4條第1項、第6條定有明文，是依農業發展條例第18條第1項規定申請興建農舍者，其申請人應為農民，其資格應符合「年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者」、「申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣 (市) 內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加集村興建農舍者，不在此限。」、「申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限」、「申請人無自用農舍者」、「申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。」等5項條件。而所謂「其土地取得…應滿二年者」之時點起算，從土地登記規則第4條第1項、第6條、農業用地興建農舍辦法第3條第1項第5款觀之，自應以該土地所有權移轉登記登記完畢之時為準，至未涉權利移轉者，自非屬新購農地，其土地取得時間計算，自應以原取得之時日起開始計算。換言之，原均為甲所有之2筆農業用地，若僅為土地標示合併或分割再合併或合併再分割，則並未涉權利移轉，自非屬新購農地，其土地取得時間計算，以土地標示合併或分割再合併或合併再分割前取得時日起開始計算（註一），從而，「於96年8月取得2筆農業用地，於97年4月辦理合併為單筆土地，其農地面積已更動，其土地取得之認定時點，應以土地登記機關合併完成登記之時點為基準。」之見解，已逾土地「取得」之文義，也與目的解釋有違，是否妥當，實有疑義。 【註解】 註一：水土保持局95年1月17日農授水保字第0951850795號函：「農業發展條例修正施行後取得2筆農地辦理合併為單1筆土地，如未涉及權利之移轉，自非屬新購農地，其土地取得時間計算，以合併前取得時日起開始計算。」、農授水保字第0931811448號：「另，對於申請興建農舍之農業用地應取得滿兩年之起算點，係以土地登記簿所載時間為計算依據，應無疑義。惟對於為符合興建農舍之農業用地最小規模而辦理相毗鄰農地之合併部分，因土地合併制度僅為利於土地利用與管理，無涉權利之移轉，亦不影響原土地所有權之關係，若相毗鄰農業用地個別取得時間已滿兩年，但辦理合併後需重新計算者，似影響人民權利，故對於相毗鄰之每筆農地取得已滿兩年，惟為符合興建農舍之農業用地最小規模而辦理之合併，得視符合農業用地興建農舍辦法第3條第2款之土地取得兩年之條件。」參照。 　　　　　　　　 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 9. … 繼續閱讀 →

【房地產法律問題】 租用基地蓋鐵皮屋，將鐵皮屋出賣予第3人，該受讓人是否有民法第426-1條之適用？ 【問題】 我的土地，租給承租人蓋鐵皮屋使用，租賃期間為6年，租約未到期，承租人私自把鐵皮屋讓渡給第三人，未經本人同意，這樣可以算是違約在先嗎？我可以提前終止租賃合約嗎？ 【解析】 按「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」「租賃關係之成立與存續，係基於當事人間之信任，故租賃權通常為不得讓與之債權，如房屋之承租人未得出租人之同意，擅將租賃權讓與第三人時，其情形有甚於全部轉租，出租人自得終止租約。」固分別為民法第443條定有明文及最高法院37年01月01日上字第6886號著有判例，惟「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」「租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。」「租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言。」「關於租用基地建築房屋，其房屋轉讓後之租賃關係， 於88年4月21日增訂民法第426條之1：『租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。』之前，依當時最高法院43年臺上第479號判例（因民法已增訂第426條之1，於92年8月15日公告不再援用）之意旨，應認除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。又違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用（最高法院91年度臺上字第2154號判決意旨可資參照）。」亦為民法第426-1條所明定、最高法院43年06月17日台上字第479號、48年02月26日台上字第227號著有判例（此2則判例雖經最高法院民事庭會議決議不再援用，惟不再援用理由，為民法債編已增訂第四百二十六條之一，是本文認為仍有參考之價值）及臺灣高等法院97年06月17日96年度重上字第80號民事判決所揭示，從而，租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，除「有禁止轉讓基地上所建房屋之特約」外，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，出租人自不得任意終止與受讓人間之租賃契約，縱租用基地所建築者為違章建築，亦是如此。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。 12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

【房地產法律問題】 社區游泳池未依規定設置救生員，會受到何種處罰？ 【問題】 本社區的游泳池在建照圖上面顯示為草地，欲開放游泳池供戲水，會違反何項條例？經查游泳池管理法規係依據行政院體育委員會「游泳池管理規範」，本社區的面積為80.36平方公尺，超過第3條：「本規範所稱游泳池，指經營者用以提供運動休閒嬉戲為目的，具備二十五公尺水道或水池總面積達五十平方公尺以上之運動場地。無論名稱是否使用游泳池或其他行業附設者均屬之。非營業性公共游泳池或學校游泳池之管理，準用本規範。」所述水池總面積達五十平方公尺，屬游泳池，是否需依照游泳池管理規範第8條設置一員救生員？如不設置有何處罰？ 【解析】 按「本法所稱雜項工作物，為營業爐、水塔、瞭望臺、招牌廣告、樹立廣告、散裝倉、廣播塔、煙囪、圍牆、機械遊樂設施、游泳池、地下儲藏庫、建築所需駁崁、挖填土石方等工程及建築物興建完成後增設之中央系統空氣調節設備、昇降設備、機械停車設備、防空避難設備、污物處理設施等。」「建築執照分左列四種：一、建造執照：建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。二、雜項執照：雜項工作物之建築，應請領雜項執照。三、使用執照：建築物建造完成後之使用或變更使用，應請領使用執照。四、拆除執照：建築物之拆除，應請領拆除執照。」「建築物非經申請直轄市、縣 (市) (局) 主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。但合於第七十八條及第九十八條規定者，不在此限。直轄市、縣 (市) (局) 主管建築機關為處理擅自建造或使用或拆除之建築物，得派員攜帶證明文件，進入公私有土地或建築物內勘查。」「違反第二十五條之規定者，依左列規定，分別處罰：一、擅自建造者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要時得強制拆除其建築物。二、擅自使用者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停止使用補辦手續；其有第五十八條情事之一者，並得封閉其建築物，限期修改或強制拆除之。三、擅自拆除者，處一萬元以下罰鍰，並勒令停止拆除補辦手續。」分別為建築法第7條、第28條、第25條、第86條定有明文，是游泳池係屬建築法所稱之雜項工作物，應請領雜項執照；苟未經申請直轄市、縣 (市) (局)主管建築機關之審查許可並發給執照，而擅自使用者，除合於建築法第78條及第98條（註一）規定者外，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停止使用補辦手續；其處罰可謂嚴重，本案中的管理委員會或管理負責人，自應先查明社區的游泳池是否為違建，以免受罰。 又行政院體委會為輔導公私立游泳池經營者（以下簡稱經營者）善盡管理責任，提供消費安全，確實保護消費者權益，特頒布游泳池管理規範。其中特別於第15條規定，經營者違反本規範者，除由有關法律主管機關依法處罰外，本規範目的事業主管機關得依消費者保護法相關規定為必要處置。是經營者苟有違反游泳池管理規範第3條、第8條者，除由有關法律主管機關依法處罰外，本規範目的事業主管機關自得依消費者保護法相關規定為必要處置。另「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」「因過失致人於死者，處二年以下有期徒刑、拘役或二千元以下罰金。從事業務之人，因業務上之過失犯前項之罪者，處五年以下有期徒刑或拘役，得併科三千元以下罰金。」亦為民法第184條第1項前段、第2項及刑法第 276 條所明定，從而，本案中的管理委員會或管理負責人、管理委員、受任人均有可能因未依規定設置救生員，而須面臨被害人之求償及刑法第 276 條過失致人於死罪之論處（註二），是本文提醒大家，千萬要依規定設置救生員哦！ 【註解】 註一：建築法第78條：「建築物之拆除應先請領拆除執照。但左列各款之建築物，無第八十三條規定情形者不在此限：一、第十六條規定之建築物及雜項工作物。二、因實施都市計畫或拓闢道路等經主管建築機關通知限期拆除之建築物。三、傾頹或朽壞有危險之虞必須立即拆除之建築物。四、違反本法或基於本法所發布之命令規定，經主管建築機關通知限期拆除或由主管建築機關強制拆除之建築物。」、第98條：「特種建築物得經行政院之許可，不適用本法全部或一部之規定。」參照。 註二：相關判決，請參臺灣高等法院96年07月24日96年度上訴字第2091號刑事判決、95年08月02日95年度上訴字第2068號刑事判決、91年05月23日91年度重上更 (四)字第39號刑事判決等。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) … 繼續閱讀 →

【房地產法律問題】 樓上房主不願理賠，因他施工不慎漏水造成我樓下的損壞，怎麼辦？ 【問題】 因為樓上房主不願理賠，因他施工不慎漏水造成我樓下的損壞，目前已上民事法庭，請問可要請什麼公正的單位，至現場堪查做評估損壞的損失金額？請問哪我要依據民法哪個條，告樓上屋主？ 【解析】 按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」「因過失不法侵害他人之權利者，固應負損害賠償責任。但過失之有無，應以是否怠於善良管理人之注意為斷者，茍非怠於此種注意，即不得謂之有過失。」「實際上有無妨害他人之利益，當以客觀的一般之見解為斷。」「損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。」分別為民法第184條第1項前段定有明文及最高法院19年01月01日上字第2746號、19年01月01日上字第3041號、48年04月16日台上字第481號著有判例，是因過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；又過失之有無，應以是否怠於善良管理人之注意為斷者，茍非怠於此種注意，即不得謂之有過失；實際上有無妨害他人之利益？則當以客觀的一般之見解為斷。另損害賠償之債，亦以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。從而，被害人以民法第184條第1項前段加害人有過失，請求損害賠償者，自應同時符合「加害人怠於善良管理人之注意」、「加害人有妨害其利益」及「有損害之發生及有責任原因之事實二者之間，有相當因果關係」等3項要件，始得為之；從而本案，苟同時符合「加害人怠於善良管理人之注意」、「加害人有妨害其利益」及「有損害之發生及有責任原因之事實二者之間，有相當因果關係」等3項要件，被害人自得依民法第184條第1項前段之規定，於民法第197條（註一）所定期間內，請求損害賠償。 又「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。」「不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。」「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」「怠於業務上應盡之注意，致損害他人權利者，應負賠償責任。至賠償之數額，自應視其實際所受損害之程度以定其標準，如實際確已有受損害，而其數額不能為確切之證明者，法院自可依其調查所得，斟酌情形為之判斷。」「以侵權行為為原因，請求回復原狀或賠償損害者，應就其權利被侵害之事實負立證之責。」「聲請鑑定，應表明鑑定之事項。」亦分別為民法第213條第1項、第215條、第216條所明定、最高法院18年01月01日上字第2746號、19年01月01日上字第38號著有判例及民事訴訟法第325條定有明文，是本案之損害賠償方式，自應以回復他方損害發生前之原狀為原則，以金錢賠償其損害為例外；損害賠償之範圍，則為被害人之實際損害及所失利益；至於被害人權利被侵害之事實及合理損害賠償之金額，自應由被害人負舉證責任。從而本案中的當事人，非不得依民事訴訟法第324條以下之規定聲請鑑定；但當事人若想先評估損壞的損失金額？請高雄市室內設計裝修商業同業公會、臺灣省建築師公會等公正單位為之，亦是可行之策。 【註解】 註一：民法第197條：「因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅。自有侵權行為時起，逾十年者亦同。損害賠償之義務人，因侵權行為受利益，致被害人受損害者，於前項時效完成後，仍應依關於不當得利之規定，返還其所受之利益於被害人。」參照。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。 12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

【契約法律問題】 承攬工程因施工死亡得否向事業主請求補償？ 【問題】A承攬B公司的工程營造工程，雙方未訂立任何書面契約，某日A於施工時失足由屋頂墜地身亡，A的繼承人得否向B公司主張任何補償？請求的法令依據為何？假若鑑定現場並無任何警告標示或其他因工程可能發生危險的防範措施。 【解析】 按「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」為民法第184條第2項定有明文，是違反保護他人之法律，致生損害於他人者，除能證明其行為無過失者外，負賠償責任；而所謂違反保護他人之法律，勞工安全衛生法第17條第1項：「事業單位以其事業之全部或一部分交付承攬時，應於事前告知該承攬人有關其事業工作環境、危害因素暨本法及有關安全衛生規定應採取之措施。」屬之（註一），是定作人苟係屬勞工安全衛生法所稱之事業單位（註二），其未依勞工安全衛生法第17條第1項之規定，事前告知該承攬人有關其事業工作環境、危害因素暨本法及有關安全衛生規定應採取之措施者，自屬違反保護他人之法律，因而致生損害於他人（承攬人）者，除能證明其行為無過失者外，自應負賠償責任（註三）；惟損害之發生或擴大，被害人（承攬人）與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之（註四）。從而，本案中的承攬人A之繼承人，得否向定作人B公司，依民法第184條第2項之規定，請求賠償？自應視「定作人B公司是否為勞工安全衛生法所稱之事業單位」、「定作人B公司是否已依勞工安全衛生法第17條第1項之規定，事前告知該承攬人有關其事業工作環境、危害因素暨本法及有關安全衛生規定應採取之措施」、「定作人B公司是否能證明其行為無過失」及「被害人（承攬人）是否與有過失」而定。至於本案中的承攬人A之繼承人，得否向定作人B公司請求職業災害補償？按「承攬人或再承攬人工作場所，在原事業單位工作場所範圍內，或為原事業單位提供者，原事業單位應督促承攬人或再承攬人，對其所僱用勞工之勞動條件應符合有關法令之規定。事業單位違背勞工安全衛生法有關對於承攬人、再承攬人應負責任之規定，致承攬人或再承攬人所僱用之勞工發生職業災害時，應與該承攬人、再承攬人負連帶補償責任。」固為勞動基準法第 63 條所明定，惟係指「承攬人或再承攬人『所僱用之勞工』發生職業災害」時，至於承攬人或再承攬人，應無適用之餘地，併予敘明。 【註解】 註一：最高法院97年04月17日97年度台上字第737號民事判決參照。 　　　　　　　 註二：所稱事業單位，謂勞工安全衛生法適用範圍內僱用勞工從事工作之機構（勞工安全衛生法第2條第3項參照）。至於勞工安全衛生法則適用於下列各業：一、農、林、漁、牧業。二、礦業及土石採取業。三、製造業。四、營造業。五、水電燃氣業。六、運輸﹑倉儲及通信業。七、餐旅業。八、機械設備租賃業。九、環境衛生服務業。十、大眾傳播業。十一、醫療保建服務業。十二、修理服務業。十三、洗染業。十四、國防事業。十五、其他經中央主管機關指定之事業（第十五款之事業，中央主管機關得就事業之部分工作場所或特殊機械、設備指定適用本法）。 註三：最高法院95年04月13日95年度台上字第677號民事判決參照。　 　　　　　　 註四：民法第217條：「損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之。重大之損害原因，為債務人所不及知，而被害人不預促其注意或怠於避免或減少損害者，為與有過失。前二項之規定，於被害人之代理人或使用人與有過失者，準用之。」參照。 楊春吉(故鄉) 台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、公職。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。 5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。 8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七） (八）(與劉孟錦律師合編著，97年5月及97年7月）。 9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。 10.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。 11.勞資權益（永然)預定97年7月出版