故鄉法律專欄

gs 八月 31st, 2008

【房地產其他法律問題】
父亡無遺囑，母謊稱其生前交代全由子一人繼承，怎麼辦？
【問題】
父亡無遺囑，母謊稱其生前交代全由子一人繼承，母謂她即人證，女絕不可繼承，母此言可取信法官，民法1145條第5項「經被繼承人表示」，若口頭亦可，則母可亂說?
【解析】
按「有左列各款情事之一者，喪失其繼承權：五、對於被繼承人有重大之虐待或侮辱情事，經被繼承人表示其不得繼承者。」「民法第一千一百四十五條第一項第五款所稱被繼承人之表示，不必以遺囑為之。」「按對於被繼承人有重大之虐待或侮辱情事，經被繼承人表示其不得繼承者，喪失繼承權，民法第1145條第1項第5款定有明文。所謂對於被繼承人有重大之虐待情事，係指以身體上或精神上之痛苦加諸於被繼承人而言，凡對於被繼承人施加毆打，或對之負有扶養義務而惡意不予扶養者，固均屬之，即被繼承人（父母）終年臥病在床，繼承人無不能探視之正當理由，而至被繼承人死亡為止，始終不予探視者，衡諸我國重視孝道固有倫理，足致被繼承人感受精神上莫大痛苦之情節，亦應認有重大虐待之行為（最高法院74年台上字第1870號判例要旨參照）。則喪失繼承權之要件有二：(一)對於被繼承人有虐待或重大侮辱；(二)須經被繼承人表示繼承人不得繼承。又所謂之虐待，謂與之身體或精神上痛苦之行為；所謂之侮辱，謂毀損他方人格價值之行為。而被繼承人表示不得繼承，無一定方式之限制，亦毋須對特定人表示，不以明示為限，默示亦無不可（參戴炎輝、戴東雄合著繼承法第82頁，陳棋炎、黃宗樂郭振恭合著第71頁）。」分別為民法第1145條第1項第5款定有明文、最高法院22年01月01日上字第1250號著有判例、臺灣高等法院95年11月22日95年度家上字第248號民事判決所揭示，是對於被繼承人有重大之虐待或侮辱情事，經被繼承人表示其不得繼承者，固喪失其繼承權（註一），且被繼承人之表示，無一定方式之限制，亦毋須對特定人表示，不以明示為限，默示亦無不可，惟仍須同時符合「對於被繼承人有虐待或重大侮情事」及「須經被繼承人表示繼承人不得繼承」等2項要件，且當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，亦為民事訴訟法第277條所明定，從而，本案中的子，自應就「其他繼承人有無對被繼承人重大之虐待或侮辱情事」及「被繼承人表示其他繼承人繼承人不得繼承」之事實，負舉證之責任，苟無法舉證或足以證明，自難信實，而謂「本案其他繼承人喪失其繼承權」（註二）。至於遺囑，應依「自書遺囑」、「公證遺囑」、「密封遺囑」、「代筆遺囑」、「口授遺囑。」方式之一為之（註三），且遺囑亦須符合民法第1190 條以下有關遺囑之規定者，始生效力（註四），從而，本案中的口頭遺囑是否有效？自應依前開規定論斷之，併予敘明。
【註解】

註一：實務上，臺灣高等法院96年03月27日95年度重家上字第16號民事判決可資參照。　　
　　　　　　
註二：實務上，臺灣高等法院96年12月18日96年度上更(一)字第24號民事判決：「按對於繼承人有重大虐待或侮辱情事，經被繼承人表示其不得繼承者，喪失繼承權，民法第1145條第1項第5款固有明文。然查，甲雖於原審審理時陳稱：因為乙後來都沒有回過家，所以我回娘家時，丙曾向我一個人表示不願意讓乙繼承，且因為丙很信任我，所以只跟我說等語（見原審卷二第267頁），則丙表示方揮彬不得繼承之事，僅有甲見聞，並無其他人足以證明，尚難信實。縱令丙確曾向甲表示乙不得繼承，亦不符民法第1145條之規定，尚難認乙喪失繼承權。故乙仍具有繼承資格，應無疑義。是被繼承人丙死亡時（即繼承開始時）應由乙及丁共同繼承。」、92年05月27日92年度家上字第40號民事判決：「上訴人係以被繼承人自書系爭遺囑，於遺囑內明白表示剝奪被上訴人甲○○之繼承權而主張被上訴人甲○○喪失繼承權，系爭遺囑係被繼承人所自書，業經鑑定單位比對系爭遺囑及兩造不爭執之文書認定二者筆跡相符，有內政部警政署刑事警察局九十一年九月二十五日刑鑑字第二五一七二○號通知書在卷可憑，被上訴人抗辯系爭遺囑係偽造，固不足取。但民法第一千一百四十五條第一項第五款規定：對於被繼承人有『重大之虐待或侮辱』情事，經被繼承人表示其不得繼承者，繼承人即喪失其繼承權，究係以被繼承人主觀為準或應以客觀情狀定之，非無疑問？若以被繼承人主觀上認為繼承人有『重大之虐待』或『侮辱』情事，被繼承人即可表示繼承人不得為繼承，將產生藉遺囑排除民法第一千一百八十七條「遺囑人於不違反關於特留分規定之範圍內，得以遺囑自由處分遺產。』之規定，則特留分制度失其意義，且依被繼承人主觀認定情節是否『重大』，亦使條文中『重大』二字之設，成為具文。故民法第一千一百四十五條第一項第五款所謂：『對於被繼承人有重大之虐待或侮辱情事』，應有具體事實足證確有『重大之虐待』或『侮辱』情事；重大與否，應以客觀情狀具體定之。依上開說明，上訴人主張被上訴人有民法第一千一百四十五條第一項第五款喪失繼承權之事由，必須證明繼承人有具體事實重大之虐待或侮辱。」、91年11月06日91年度家上易字第8號民事判決：「再者，縱如上訴人所稱被上訴人經年不予探視盧李妹，甚至盧李妹臥病在床至去世為止，均不聞不問，足致盧李妹精神上感受莫大痛苦。然上訴人亦未舉證證明甲曾因此表示被上訴人不得繼，亦不得因此認為被上訴人喪失繼承權。」等可資參照。

註三：民法第1189條參照。

註四：最高法院28年01月01日上字第2293號判例參照。

故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

• 房地產法律問題
• Comments(0)

gs 八月 31st, 2008

【房地產租賃法律問題】
網路不通，怎麼辦？
【問題】
我之前簽的契約是去年9月初到今年7月底，後來我要續約，所以房東讓我免費讓我住一個月(今年8月免費讓我住) ，可是新的契約我沒簽，只是口頭上說要續租，後來家裡發生一些急事，必須隔天就搬走，那押金是不是不能退還? 還是可以把押金當做這個月的房租給他扣?我續約是搬到樓上，我搬到樓上後，那裡得網路線就常常斷，所以房東就堅持是我亂下載，我就說，我也是受害者，常常不能上網，她不信我就算了，還把我的網路電纜線拔掉，這層樓這麼多人，他只針對我，害我很多天都不能上網，打給他，還說我不知道啦，不要再說了，後來我又打給他，他說，又是你這個女人(台語) 我氣炸了，這樣可以要求賠償嗎?
【解析】
按租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力（註一），不以有所有權及訂立書面為其必要（註二）契約成立後，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態（註三）。從而，本案租賃契約，仍有效，雙方間苟亦約定「承租人得使用網路」，則網路不通，本案承租人自得依民法第429條第1項：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」、第430條：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」為之；惟尚不構成污辱（註四），亦非侵害人格法益情節重大，自無法以污辱罪論處或以民法第195條（註五）求償.之。另若承租人因「後來家裡發生一些急事，必須隔天就搬走」之事由，而提前終止契約，自是應依約支付違約金（註六），押租金則於依約扣除違約金及其他債務不履行情事所生損害後，再返還其餘額（註七）。
【註解】

註一：最高法院19年01月01日上字第343號判例參照。

註二：最高法院33年01月01日上字第84號、40年03月14日台上字第304號判例參照。

註三：民法第423條參照。

註四：刑法第309條：「公然侮辱人者，處拘役或三百元以下罰金。以強暴犯前項之罪者，處一年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。」參照。

註五：民法第195條：「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分。前項請求權，不得讓與或繼承。但以金額賠償之請求權已依契約承諾，或已起訴者，不在此限。前二項規定，於不法侵害他人基於父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者，準用之。」參照。

註六:民法第250條：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」參照。

註七：最高法院83年08月17日台上字第2108號判例：「押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許。」、65年11月11日台上字第2714號判例：「上訴人所交被上訴人之三萬元係押租金，而押租金之性質，乃擔保租金之給付，如承租人有欠租情事，固可由出租情事，固可由出租人主張抵付租金，但不得謂出租人有收取押租金者，即可延長租期。」參照。
故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

• 房地產法律問題
• Comments(0)

gs 八月 30th, 2008

【房地產租賃法律問題】
流理檯及瓦斯爐壞了整組換新，房東可以調整租金嗎？
【問題】
我們已經簽了約說好在9月初就要搬去新家，由於簽約時房東不在國內，所以相關事宜皆由房東的哥哥處理。因為是比較舊的公寓所以流理檯跟瓦斯爐都壞了，房東的哥哥就把它整組換新，但等到房東回來卻說是我們要求換新的，說要漲房租而且態度極差，請問遇到這種是我們應該怎麼辦?
【解析】
按租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力（註一），不以有所有權及訂立書面為其必要（註二），契約成立後，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係
存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態（註三）。又租金乃使用收益租賃物之對價，其調整，除合意或依民法第 442 條：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」、第227-2條：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」為之外，出租人自不得逕行調整。本案，「流理檯跟瓦斯爐」苟係約定之租賃物範圍，其壞了，出租人自應自行修繕，將合於所約定使用收益之租賃物，交付予承租人，出租人除合意或依民法第 442 條：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」、第227-2條：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」調整租金外，也不得逕行調整租金；本案承租人，除有其他債務不履行情事因而終止契約外，自得於租賃期間居住於租賃處。至於本案出租人與其哥哥間因委任所生之損害，與本案承租人無涉，併予敘明。
【註解】

註一：最高法院19年01月01日上字第343號判例參照。

註二：最高法院33年01月01日上字第84號、40年03月14日台上字第304號判例參照。

註三：民法第 423 條參照。

故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

• 房地產法律問題
• Comments(0)

gs 八月 30th, 2008

【房地產其他法律問題】
建商與買受人間，由誰付工程受益費？
【問題】
我購買了台北縣乙工住宅，原來他們就是乙工會有變更來吸引我們的，請問現在使用執照尚未申請下來，請問建商對於土地受益費(回餽金)有無應付之責任義務。如果產權做了移轉，建商是否就沒有分攤之必要。您可以稍作解惑嗎?
【解析】
按「各級政府於該管區域內，因推行都市建設，提高土地使用，便利交通或防止天然災害，而建築或改善道路、橋樑、溝渠、港口、碼頭、水庫、堤防、疏濬水道及其他水陸等工程，應就直接受益之公私有土地及其改良物，徵收工程受益費；其無直接受益之土地者，就使用該項工程設施之車輛、船舶徵收之。」「不同性質之工程，其工程受益費應予分別徵收；同性質之工程有重複受益時，僅就其受益較大者，予以計算徵收。」「工程受益費之徵收，以土地及其改良物為徵收標的者，以稅捐稽徵機關為經徵機關；以車輛或船舶為徵收標的者，以交通管理機關為經徵機關。」「土地及其改良物之受益人不依規定期限繳納工程受益費者，自期限屆滿之次日起，每逾三日應按納費額加徵滯納金百分之一；逾期超過一個月，經催繳而仍不繳納者，除加徵滯納金百分之十外，應由經徵機關移送法院強制執行。」分別為工程受益費徵收條例第2條第1項、第12條、第13條、第15條定有明文，是工程受益費之徵收，係以「直接受益」之「公私有土地及其改良物」及「使用該項工程設施之車輛、船舶」為徵收標的，就直接受益之「公私有土地及其改良物」而言，自應由土地及其改良物之受益人負此繳納之義務，土地及其改良物之受益人不依規定期限繳納工程受益費者，則將被加徵滯納金，並移送法院強制執行。從而，建商是否應繳納該工程受益費？自應視該工程受益費徵收時，是否為土地及其改良物之受益人而定；苟徵收當時，建商係屬土地及其改良物之受益人，自應由其繳納；反之，買受人係屬土地及其改良物之受益人，則由買受人繳納。至於建商與買受人間有約定者，則從其約定，惟該約定係屬第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，依民法第301條之規定，非經債權人承認，對於債權人不生效力，併予敘明。

故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

• 房地產法律問題
• Comments(0)

gs 八月 28th, 2008

【房地產租賃法律問題】
設立廣告租賃之出租人，不在同意書上認章，合理嗎？
【問題】
我公司最近跟一地主簽了一份廣告合約，上面有明確列出租用土地（有地號）是用做〔廣告用途〕並用〔竹架〕搭立。當打算依法規申請樹立廣告許可時，有一份需要土地所有權人簽名的 〔招牌廣告及樹立廣告設置處所使用權同意書〕（當初簽約時沒提到要簽這個，地主也不曉得），地主卻因可能衍生的稅金問題而拒絕簽名，甚至還要我的公司吸收他們的稅金才肯簽名，請問：1、合約上沒有提到要公司付這部分的錢，稅金應是出租方要付的吧？2、該土地有登記多個人的名字，但當初簽約時卻只有一個人簽名，合約上也沒提到另幾個人的名字，他也沒拿代理同意書出來，不知這樣合約是否算是合法的？
【解析】
按租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力（註一），不以有所有權及訂立書面為其必要（註二）。又義務，亦得基於誠信原則而來。至於就租賃物應納之一切稅捐，除有相反之約定外，由出租人負擔（註三）。從而，本案中的租賃契約，仍有效，出租人應盡基於誠信原則而來，在招牌廣告及樹立廣告設置處所使用權同意書上認章之義務，且因未有相反之約定，出租人自應負擔，就租賃物應納之一切稅捐，出租人苟有違反前開義務，自屬債務不履行，承租人自得依約請求違約金，並催告其履行，進而解除契約（註四）。
【註解】

註一：最高法院19年01月01日上字第343號判例參照。

註二：最高法院33年01月01日上字第84號、40年03月14日台上字第304號判例參照。

註三：民法第427條、最高法院65年05月06日台上字第1119號判例參照。

註四：民法第250條、第254條參照。

故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

• 房地產法律問題
• Comments(0)

gs 八月 27th, 2008

【房地產其他法律問題】
鄰居蓋遮雨棚，我家後陽台牆壁及衣服全濕，怎麼辦？
【問題】
我的問題是很多一般百姓都會遇到的，因為是20多年的屋齡，所以很多住戶都有後巷陽台後推的問題，但只要是不妨害彼此的生活起居都沒有問題，當然，也就不會去計較後推50公分的法規。新的後巷鄰居因新重建，比原來的外拓又多加了約莫50~100公分，再加上遮雨棚的設計，造成每每下雨時，我家後陽台的牆壁全濕，衣服也是，目前對面還在整修，是否有機會請他們修改?如果，他們堅持不修改，我有什麼方法可以處理?因為這個屋子是我爸爸的辛苦的「起家屋」，所以，很希望得您的協助!!NOTE: 這個屋主看起來很明理，希望可以得到很好的解決方法？
【解析】
按「土地所有人，不得設置屋簷，或其他工作物，使雨水直注於相鄰之不動產。」「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。如他人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得排除之。」分別為民法第 777 條、第184條第2項、第767條、第773條定有明文，是土地所有人，不得設置屋簷，或其他工作物，使雨水直注於相鄰之不動產；違反此項規定，即屬違反保護他人之法律，苟有致生損害於他人者，除能證明其行為無過失者外，自應負賠償責任。又土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下，除他人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得排除之外，所有人對於妨害其所有權者，非不得請求除去之。從而本案，苟係鄰居設置屋簷或其他工作物，使雨水直注於提問人之不動產中，本案提問人自得依民法第 777 條、第184條第2項、第767條、第773條之規定處理。實務上，臺灣高等法院91年05月28日91年度上易字第100號民事判決：「按『所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。』、『土地所有人，不得設置屋簷或其他工作物，使雨水直注於相鄰之不動產。』、『各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。』民法第七百六十七條、七百七十七條、八百二十一條第一項前段分別訂有明文。本件系爭建物七樓樓頂平台既非上訴人得使用之共用部分，則上訴人於其八樓建物外牆設置雨棚（含其下冷氣設備），致使雨下直注於該平台上，又於平台上設置電燈，均屬無權占有，且有妨害被上訴人及其他共有人所有權之行使，則被上訴人請求上訴人應將該雨棚（含其下冷氣設備）及電燈拆除，並請求命上訴人不得侵入該十二號七樓樓頂平台及其他公共通道，即屬有據，應予准許。」可資參照。

故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

• 房地產法律問題
• Comments(0)

gs 八月 24th, 2008

【房地產買賣法律問題】
民國80年前頂樓加蓋之建築物，會被拆除嗎？其他共有人訴請返還不當利得及損害賠償，有道理嗎？我得否請求減少價金或請出賣人買回？
【問題】
我於今年5月透過房屋仲介購入一間五樓公寓之第五樓，頂樓有加蓋物件；因加蓋物件於明民國80前加蓋，此加蓋物件屬就地合法，屋主因此而多收300萬左右房屋附加價值；於不動產買賣契約上有註明:本買賣標的物之建物包括以下所示未依法申請建照執照所增加之面積，賣方保證有權處分且隨建物移交-陽台外推、頂樓增建；並於備註欄註明：屋頂增建部分於民國80年時確已存在，若不屬實，賣方同意原價買回；問題發生在最近樓下1- 4樓住戶聯合增取頂樓使用權，想請問以下問題:1) 其他樓層所有權人可以就民國80前頂樓加蓋物擁有使用權嗎 ?如果這樣，頂樓加蓋是否會被拆除？或者可能會有什麼問題產生?2) 如其他樓層所有權人擁有頂樓使用權，是否可以向原賣方取回300萬左右房屋附加價值? 問題在於不動產買賣契約上未註明頂樓加蓋附加價值，又房屋已過戶，若對賣方訴諸於民法法律訴訟，贏的機率高嗎 ?
【解析】
按「民法第八百十八條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利。」「分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。至於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍使用共有物者，乃屬一種分管性質，與共有物之分割不同。」「各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。」分別為最高法院55年08月03日台上字第1949號、57年09月06 日台上字第2387號、62年07月20日台上字第1803號著有判例，是民法第818條所定各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權；係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權而言；共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利。另共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利；如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利。從而，本案頂樓加蓋建物之所有人，在未徵得他共有人全體之同意下（有分管契約者，受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，依司法院大法官會議83 年 06 月 03 日釋字第349號解釋，受讓人不受拘束；從而，受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知者，亦須經該受讓人同意），苟逾越其應有部分之範圍為使用收益，本案其他共有人，自得依民法第179條以下請求返還該不當利得，並依民法第184條以下請求損害賠償；當然，本案其他共有人亦得訴請返還其所有物。又建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物，謂違章建築（註一），其是否拆除，視各直轄市、縣 (市) 主管建築機關認定是否尚未構成拆除要件而定（註二），但依規定應拆除之違章建築，不得准許緩拆或免拆（註三），舊違章建築亦只能分別處理（註四），是本案違章建築，縱使係舊違章建築，亦不得准許緩拆或免拆，只能分別處理而已。
另買賣因物有瑕疵，而出賣人依人民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金（但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金），固為民法第359條定有明文，惟「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」亦為民法第355條所明定；本案即於不動產買賣契約上有註明:「本買賣標的物之建物包括以下所示未依法申請建照執照所增加之面積，賣方保證有權處分且隨建物移交-陽台外推、頂樓增建；並於備註欄註明：屋頂增建部分於民國80年時確已存在，若不屬實，賣方同意原價買回」，且違章建築，亦非不得從外觀上察知，加上違章建築之讓與，雖不能為移轉登記，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（註五），況本案雙方間亦未保證「該頂樓加蓋之建築物，不會被拆除」，僅註明「屋頂增建部分於民國80年時確已存在，若不屬實，賣方同意原價買回」，本案買受人自難向本案出賣人請求減少價金或解除契約。另苟屋頂增建部分於民國80年時確已存在，本案買受人亦難依約向本案出賣人請求其以原價買回，併予敘明。
【註解】

註一：違章建築處理辦法第2條參照。

註二：違章建築處理辦法第3條：「違章建築之拆除，由直轄市、縣 (市) 主管建築機關執行之。直轄市、縣 (市) 主管建築機關應視實際需要置違章建築查報人員在轄區執行違章建築查報事項。鄉 (鎮、市、區) 公所得指定人員辦理違章建築之查報工作。」、第5條：「直轄市、縣 (市) 主管建築機關，應於接到違章建築查報人員報告之日起五日內實施勘查，認定必須拆除者，應即拆除之。認定尚未構成拆除要件者，通知違建人於收到通知後三十日內，依建築法第三十條之規定補行申請執照。違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申領執照手續者，直轄市、縣 (市) 主管建築機關應拆除之。」參照。例如非屬建築法第4條所稱之建築物，自不適用建築法，當不得依違章建築處理辦法拆除之；又係屬建築法所定不須申請建照者，也不得依違章建築處理辦法拆除之。

註三：違章建築處理辦法第6條參照。

註四：違章建築處理辦法第11條：「舊違章建築，其妨礙都市計畫、公共交通、公共安全、公共衛生、防空疏散、軍事設施及對市容觀瞻有重大影響者，得由直轄市、縣 (市) 政府實地勘查、劃分左列地區分別處理：一、必須限期拆遷地區。二、配合實施都市計畫拆遷地區。三、其他必須整理地區。前項地區經勘定後，應函請內政部備查，並以公告限定於一定期限內拆遷或整理。新舊違章建築之劃分日期，依直轄市、縣 (市) 主管建築機關經以命令規定並報內政部備案之日期。」參照。

註五：最高法院97年03月06日97年度台上字第399號民事判決參照。　　

故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

• 房地產法律問題
• Comments(0)

gs 八月 23rd, 2008

【房地產租賃法律問題】
租屋遭小偷，可否要求房東換鎖、拒絕給付租金及提前終約不付違約金？？
【問題】
前幾天，租屋處遭小偷，但是大門鎖沒有遭撬開的痕跡，還有同學房間門原本是鎖的，但後來開了，所幸只是被偷小東西，像是相機手機等，房子之前只租兩年給我們學校的學生過，所以我們有懷疑是他們回來偷東西。有看過監視器和報警了，但跟房東說是否可以換鎖或是加裝鐵門，但房東卻要我們自己付費。請問這樣合理嗎?還有如果因為遭小偷而提早解約，需要被沒收押金或是房租嗎?
【解析】
按「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」「出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益，如承租人就租賃物以外有所增設時，該增設物即不在出租人修繕義務範圍。」分別為第429條第1項定有明文及最高法院63年01月21日台上字第99號著有判例，是租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；惟出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益，如承租人就租賃物以外有所增設時，該增設物即不在出租人修繕義務範圍。從而，除另有特約外，本案出租人，自不負有防止偷竊之義務，其原租賃物以外之另行增設，自不屬出租人修繕義務範圍，其所生費用即應由承租人負擔。
又按依約支付違約金，係以債務人債務不履行為前提（註一），從而，本案出租人得否據以提前終約，不需支付違約金？自應視本案出租人是否有此義務？或有此義務是否不履行？而定。另因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，除「自己有先為給付之義務者」或「他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付」外，另一方雖得拒絕自己之給付（註二），惟乃指「他方當事人未為對待給付」而言，是出租人不盡民法第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」規定之義務時，承租人雖得主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金（註三），惟以出租人未盡裝設換鎖或加裝鐵門之「約定」義務，主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金，則屬無據，
【註解】

註一：民法第250條第1項：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」參照。

註二：民法第 264 條參照。

註三：最高法院93年04月15日93年度台上字第770號民事判決：「次依民法第四百二十三條規定，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。此項出租人之主要義務，與承租人租金支付之義務，立於對價關係，出租人如不盡此義務，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金。」參照。
故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

• 房地產法律問題
• Comments(0)

gs 八月 22nd, 2008

【房地產租賃法律問題】
因房東修繕致不適宜居住，得否請求減少租金？
【問題】
房東有修繕之責任，且有修繕之必要及可能，則於修繕期間因施工原因造成不適宜居住狀況時，我可要求承租人減少一些租金嗎？
【解析】
按租賃未約定者，依民法租賃、債編通則、總則之順序補充之；未規定者，依習慣；無習慣者，則依法理(註一)。是租賃，在未約定，法律亦未規定，也無習慣之情形下，非不得類推適用相關規定。而所謂類推適用，乃性質類似，且係立法者之疏忽，而發生顯在法律漏洞時（註二）所為之；本案所提，法律並無規定，其又係立法者之疏忽，而發生顯在之法律漏洞，雙方當事人苟未約定，亦無習慣，非不得類推適用民法第435 條：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」之規定，請求減少租金（註三）。實務上，臺灣高等法院92年04月15日91年度上字第492號民事判決：「至於被既成道路所占面積六一二平方公尺之土地，既不能供駕訓班場地之使用，參照民法第四百三十六條、第四百三十五條第一項規定原得按比例減少租金，而免付租金義務被上訴人主張此部分不應付而付（見本院卷第八五頁）自可認係被上訴人因而增加之支出、而受有損害。」可資參照。
【註解】

註一：民法第1條：「民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理。」、最高法院21年01月01日上字第3253號判例：「民事法律所未規定者方依習慣，承租人未得出租人承諾，將租賃物全部轉租於他人者，出租人得終止契約，法律既有明文規定，當事人自無主張應依相反習慣之餘地。」、17年01月01日上字第613號判例：「習慣法之成立，須以多年慣行之事實及普通一般人之確信心為其基礎。」參照。

註二：最高法院96年03月22日96年度台上字第584號民事判決：「從而區分所有建物之專有部分，如為其他專有部分所圍繞，無法對外為適宜之聯絡，致不能為通常之使用，既與袋地之情形類似，法律就此情形，本應同予規範，因立法者之疏忽，而發生顯在之法律漏洞，自得類推適用民法第七百八十七條之規定。」、95年10月19日95年度台上字第2309號民事判決：「次按，類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。基於同一法理，於契約條款之類推適用，亦須於契約未約定之事項，始有比附援引其他條款適用之餘地。」等參照。

註三：此從民法第441條：「承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務。」之反面解釋，亦得同解，承租人得請求減少租金。相同見解，請參吳秀明著，租賃，收錄於黃立主編，民法債編各論（上），第351頁，2004年10月初版，臺北：元照出版有限公司；吳啟賓著，租賃法論，第65頁，87年2月初版，臺北：五南圖書出版有限公司。
故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

• 房地產法律問題
• Comments(0)

gs 八月 21st, 2008

【房地產租賃法律問題】
定期房屋租賃契約書未約定「出租人終止條款」，得否依土地法第100條第1款終止契約收回房屋？
【問題】
假如已簽約一年，契約書沒說明解約條款處理，房東可以請房客搬離嗎？需要什麼程序？房東收回自住或重新建築時，這項房東要收回房屋條件，可以用嗎?
【解析】
按租賃未約定者，依民法租賃、債編通則、總則之順序補充之；未規定者，依習慣；無習慣者，則依法理(註一)。本案定期房屋租賃契約書即未約定「出租人終止條款」，民法第438條：「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。」、第440條：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。」、第443條：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」、第447條「出租人有提出異議權者，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去其留置物；如承租人離去租賃之不動產者，並得占有其物。承租人乘出租人之不知或不顧出租人提出異議而取去其物者，出租人得終止契約。」則有優先於民法債編通則、民法總則、習慣及法理適用之餘地；從而本案，苟符合前開規定者，本案承租人自得終止契約。
至於土地法第100條：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」，從司法院36 年 06 月 11 日院解字第3489號解釋：「土地法第一百條之規定於施行前未終止契約之不定期租賃亦適用之，至定期租賃契約無論其訂約係在施行前抑在施行後均無同條之適用，院解字第三二三八號解釋應予變更。」、最高法院37年01月01 日上字第7729號判例：「租賃契約屆滿後，如非有民法第四百五十一條所定，視為以不定期限繼續契約之情形，則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定，於租期屆滿時消滅，不受土地法第一百條所定各款之限制，業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判決成立於該號解釋發表以前，而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據，但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更，則土地法第一百條規定，實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約，應與未定期限之租賃契約，同受土地法第一百條規定之限制，不問其有無民法第四百五十一條規定之情形，不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋，自嫌未合。」及臺灣臺北地方法院91年08月16日90年度簡上字第701號民事判決：「再按『租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。』，民法第四百五十條第一項亦有明文。又租賃契約屆滿後，如非 有民法第四百五十一條所定，視為以不定期限繼續契約之情形，則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定，於租期屆滿時消滅，不受土地法第一百條所定各款之限制，業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判決成立於該解釋發表以前，而係以司法院院解字第三二三八號解為依據，但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更，則土地法第一百條規定，實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約，應與未定期限之租賃契約，同受土地法第一百條規定之限制，不問其有無民法第四百五十一條規定之情形，不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋，自嫌未合（參諸最高法院三十七年上字第七七二九號判例要旨）。」觀之，係「僅適用不定期租賃」，至於定期租賃則不適用。從而，本案出租人自不得依土地法第100條第1款之規定，終止契約再收回房屋。
【註解】
註一：民法第1條：「民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理。
」、最高法院21年01月01日上字第3253號判例：「民事法律所未規定者方依習慣，承租人未得出租人承諾，將租賃物全部轉租於他人者，出租人得終止契約，法律既有明文規定，當事人自無主張應依相反習慣之餘地。」、17年01月01日上字第613號判例：「習慣法之成立，須以多年慣行之事實及普通一般人之確信心為其基礎。」參照

故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

• 房地產法律問題
• Comments(0)