【房地產租賃法律問題】
流理檯及瓦斯爐壞了整組換新，房東可以調整租金嗎？
【問題】
我們已經簽了約說好在9月初就要搬去新家，由於簽約時房東不在國內，所以相關事宜皆由房東的哥哥處理。因為是比較舊的公寓所以流理檯跟瓦斯爐都壞了，房東的哥哥就把它整組換新，但等到房東回來卻說是我們要求換新的，說要漲房租而且態度極差，請問遇到這種是我們應該怎麼辦?
【解析】
按租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力（註一），不以有所有權及訂立書面為其必要（註二），契約成立後，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係
存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態（註三）。又租金乃使用收益租賃物之對價，其調整，除合意或依民法第 442 條：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」、第227-2條：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」為之外，出租人自不得逕行調整。本案，「流理檯跟瓦斯爐」苟係約定之租賃物範圍，其壞了，出租人自應自行修繕，將合於所約定使用收益之租賃物，交付予承租人，出租人除合意或依民法第 442 條：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」、第227-2條：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」調整租金外，也不得逕行調整租金；本案承租人，除有其他債務不履行情事因而終止契約外，自得於租賃期間居住於租賃處。至於本案出租人與其哥哥間因委任所生之損害，與本案承租人無涉，併予敘明。
【註解】
註一：最高法院19年01月01日上字第343號判例參照。
註二：最高法院33年01月01日上字第84號、40年03月14日台上字第304號判例參照。
註三：民法第 423 條參照。
故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。
作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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gs