每月彙整：八月 2008

【房地產租賃法律問題】 約定稅捐由房客負擔，但因法規變更而不須繳納，房東得否向房客請求之？ 【問題】 想請問有一屋出租，租金為15000，言明租賃稅由房客負擔雙方同意，.後又說國稅局有條法規:15000×10%=1500，低於2000，可以不必報繳，導至最後租賃稅由我(房東)吸收，請問我可以怎麼辦? 【解析】 按「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔」，固為民法第427條定有明文，惟「所謂就租賃物應納之稅捐由出租人負擔並非強制規定，當事人不妨為相反之約定」亦為最高法院65年05月06日台上字第1119號著有判例，是當事人苛有相反之約定，約定之稅捐項目，自應由承租人負擔。又「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」固為民法第179條所明定，惟「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件」亦為最高法院61 年 06 月 29 日台上字第1695號著有判例，從而，未受有損害者，自不得依民法第179條以下之規定為之。本案，即有相反之約定，自應由承租人負擔，惟租賃物應納之一切稅捐，除另有特約外，乃租金以外另行約定者，因法規變更而不須繳納時，承租人自無此義務可資履行，惟出租人亦未受有損害；從而，本案出租人，除另有「此項義務係含在租金以內」特約外，自不得依民法第179條以下之規定為之。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 … 繼續閱讀 →

【房地產其他法律問題】 銀行在辦理房貸契約時，將設定範圍定在「借款、保證等一切債務」，是否屬於無效的概括性最高限額抵押權? 【問題】 銀行在辦理房貸契約時，將設定範圍定在「借款、保證等一切債務」，這樣是不是屬於無效的概括性最高限額抵押權? 【解析】 按「稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。最高限額抵押權所擔保之債權，以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限。」「修正之民法第八百八十一條之一至第八百八十一條之十七之規定，除第八百八十一條之一第二項、第八百八十一條之四第二項、第八百八十一條之七之規定外，於民法物權編修正施行前設定之最高限額抵押權，亦適用之。」分別為民法第881-1條第1項至第2項、民法物權編施行法第17條定有明文，是稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。其所擔保之債權，以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限，惟此項規定，於民法物權編修正施行前設定之最高限額抵押權，不適用之。又題意中此種約定，最高法院94年02月25日94年度台上字第357號民事判決：「系爭抵押權設定契約書載明系爭房地擔保之權利總金額為『本金最高限額新台幣二百四十萬元』、擔保之債權債務範圍為『債權全部』，其他約定事項第一項並記載抵押物擔保之範圍，包括債務人對於第一銀行現在及將來所負在本抵押權設定契約書所定債權本金最高限額內之借款、票據、墊款、保證、損害賠償等債務暨利息、遲延利息、違約金、實行抵押權之費用與因債務不履行而發生損害之清償；足見兩造立約之契約文字明確表示系爭抵押權之性質為最高限額抵押權，其擔保之權利範圍包括抵押權存續期間內債務人與第一銀行間所生之上述債務，自無須別事探求。…觀諸此借貸過程及契約內容，應認系爭抵押權之性質屬最高限額抵押權，其擔保之範圍包括甲對第一銀行所負之保證債務。按最高限額之抵押契約，係指所有人提供抵押物，與債權人訂立在一定金額之限度內，擔保現在已發生及將來可能發生之債權之抵押權設定契約而言。此種抵押權所擔保之債權，除訂約時已發生之債權外， 即將來發生之債權，在約定限額之範圍內，亦為抵押權效力所及，是最高限額抵押權本就與一般抵押權須先有確定之債務存在，而後始得設立，無債即無抵押權不同，乃抵押權發生從屬性之例外。又最高限額抵押權之抵押人於設定抵押權之前，既早已預料其所欲負抵押擔保責任之最高限額，則抵押物可能遭受最高限額 額度之抵押權實行危險，亦早為抵押人所預知，故對抵押人並無不測之損害可言。再最高限額抵押物之後順序抵押權人，於設定該後順序抵押權時，必先依原定限額計算擔保物之價值，已足以確保其權利，亦無不測之損害。上訴人主張系爭抵押權應屬無效云云，並不可採。」認為並非無效，從而，本案得否主張該抵押權之概括性約款，應屬無效？應先審究本案該抵押權之設定時間為何？及所主張之權利是否由一定法律關係所生之債權或基於票據所生？始得判斷之。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。 12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

【房地產租賃法律問題】 沒有合約書，仍得提告嗎？ 【問題】 我要告二房東，因提前終止契約而受有損害，沒有合約書可以提告嗎？ 【解析】 按租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力（註一），即令未經訂立書面，仍不得謂當事人間之關係尚未成立（註二）。又依民法第226條第1項、第227 條（註三）之規定，因可歸責於債務人之事由，致給付不能或不完全給付者，債權人非不得請求賠償損害。惟除法律別有規定，或依其情形顯失公平者外，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，亦為民事訴訟法第277條所明定，從而，房客（債權人）因二房東（出租人亦為債務人）提前終止契約而受有損害，沒有合約書仍得提告，惟就有利於己之事實，應負舉證之責任。 【註解】 註一：最高法院19年01月01日上字第343號等判例參照。 註二：最高法院40年03月14日台上字第304號判例參照。 註三：民法第226條：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。」、第227 條：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」參照。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) … 繼續閱讀 →

【房地產其他法律問題】 若是被繼承人在往生前二年把資產皆移給下一代之繼承人，被繼承人在往生之後繼承人辦理拋棄繼承，國稅局還可以向繼承人追討遺產稅嗎? 【問題】 若是被繼承人在往生前二年把資產皆移給下一代之繼承人，被繼承人在往生之後繼承人辦理拋棄繼承，國稅局還可以向繼承人追討遺產稅嗎? 【解析】 按凡經常居住中華民國境內之中華民國國民「死亡時遺有財產」者，應就其在中華民國境內境外全部遺產，依遺產及贈與稅法規定，課徵遺產稅；經常居住中華民國境外之中華民國國民，及非中華民國國民，「死亡時在中華民國境內遺有財產」者，應就其在中華民國境內之遺產，依遺產及贈與稅法規定，課徵遺產稅。又遺產及贈與財產價值之計算，以「被繼承人死亡時」或贈與人贈與時之時價為準；被繼承人如係受死亡之宣告者，以法院宣告死亡判決內所確定死亡日之時價為準（註二）。從而，被繼承人死亡前所為之贈與，似乎不用課予遺產稅，惟「被繼承人死亡前二年內贈與下列個人之財產，應於被繼承人死亡時，視為被繼承人之遺產，併入其遺產總額，依本法規定徵稅：一、被繼承人之配偶。二、被繼承人依民法第一千一百三十八條及第一千一百四十條規定之各順序繼承人。三、前款各順序繼承人之配偶。八十七年六月二十六日以後至前項修正公布生效前發生之繼承案件，適用前項之規定。」亦為遺產及贈與稅法第15條所明定，是87年6月26日以後發生之繼承案件，被繼承人死亡前二年內贈與予直系血親卑親屬之財產，應於被繼承人死亡時，視為被繼承人之遺產，併入其遺產總額，依遺產及贈與稅法規定徵稅。至於繼承人在繼承開始時所為之拋棄繼承，乃指除「權利、義務專屬於被繼承人本身者」及「民法第1148 條第1項以外，民法另有規定者」外，否認承受被繼承人死亡時，財產上之一切權利、義務而言（註三），而被繼承人在死亡前二年，依法所為之資產移轉，在移轉後即非被繼承人所有（註四），自非「被繼承人死亡時，繼承人得繼承」之範圍，繼承人也無從拋棄之。 另被繼承人於死亡前二年內為贈與，於贈與時即負有繳納贈與稅之義務；被繼承人死亡時，稅捐稽徵機關縱尚未對其核發課稅處分，亦不影響該稅捐債務之效力；此公法上之財產債務，不具一身專屬性，依民法第1148條之規定，應由其繼承人繼承（易言之，此公法上之財產債務，繼承人亦得依法拋棄之）；稅捐稽徵機關於被繼承人死亡後，自應以其繼承人為納稅義務人，於核課期間內，核課其繼承之贈與稅（註五）；且遺產及贈與稅法第15條及第11條第2項僅規定上開贈與財產應併入計算遺產稅及如何扣抵贈與稅，並未免除繼承人繼承被繼承人之贈與稅債務，財政部81年6月30日台財稅第811669393號函釋關於：「被繼承人死亡前三年（88年7月15日修正為2年）內之贈與應併課遺產稅者，如該項贈與至繼承發生日止，稽徵機關尚未發單課徵時，應先以繼承人為納稅義務人開徵贈與稅，再依遺產及贈與稅法第15條及第11條第2項規定辦理」部分，與前開規定尚無牴觸（參照本院92年度9月份庭長法官聯席會議）（註六），自得予以援用。換言之，本案繼承人拋棄繼承者，可能僅為贈與稅，至於遺產稅，仍應依遺產及贈與稅法第15條之規定，併入其遺產總額，依遺產及贈與稅法規定徵稅。 【註解】 註一：遺產及贈與稅法第1條參照。 註二：遺產及贈與稅法第10條第1項參照。 註三：民法第1148 條第1項：「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。」、最高法院65 年 06 月 24 日台上字第1563號判例：「繼承之拋棄，係指繼承人否認自己開始繼承效力之意思表示，即否認因繼承開始當然為繼承人之全部繼承效力之行為。與拋棄因繼承所取得之財產，性質不同。又民法第一千一百七十四條所謂拋棄繼承權，係指全部拋棄而言，如為一部拋棄，為繼承性質所不許，不生拋棄之效力。」參照。 註四：移轉之資產，縱非不動產，而係動產，亦係如此，最高行政法院94年08月31日94年度判字第01317號判決：「按『動產所有權之歸屬，原以占有為要件，此項存款既係被繼承人之名義存入，其物權為存款人所有，在未提領以前，不能指為他人所有，否則權利義務之主體無從確定，物權陷於紊亂。．．．。』本院著有62年判字第217號判例可資參照。經查本案被上訴人查獲被繼承人於89年9月29 日自其大眾銀行帳戶提領現金2,564,000元，匯入其配偶亞洲信託公司帳戶，有被繼承人大眾銀行綜合存款存摺、大眾銀行匯款回條及丙○○亞洲信託公司帳戶開銷戶明細查詢單影本附於原處分卷可稽，亦為上訴人所不爭，依前揭判例已足堪認定為被繼承人對上訴人丙○○已發生贈與行為，原判決認定事實，適用法律，並無違誤，上訴人所主張該2,564,000元非贈與，顯不足採。」參照。 註五：最高行政法院92年09月25日92年度判字第1273號判決參照。 註六：最高行政法院94年02月24日94年度判字第00266號判決參照。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 … 繼續閱讀 →

【房地產租賃法律問題】 租賃契約條文有衝突或不明之處，怎麼辦？ 【問題】 我最近剛跟房東簽約，但回來仔細審視過內容，發現其中有一條為\”房屋之稅捐由甲方負擔，乙方因房屋使用必須支付費用:電話費，瓦斯費，大樓管理費及住家上必須繳納之稅捐由乙方自行負擔。請問一下，這一條的意思是否就是若我明年申報租金時，導致房東(甲方)所增加的稅金要我負擔的意思呢？ 【解析】 按「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔」，固為民法第427條定有明文，惟「所謂就租賃物應納之稅捐由出租人負擔並非強制規定，當事人不妨為相反之約定」亦為最高法院65年05月06日台上字第1119號著有判例，是當事人苛有相反之約定，約定稅捐項目，自應由承租人負擔。又租金雖指使用收益租賃物之對價（註一），惟個案租賃物及租金之範圍，基於契約自由原則，自應由雙方合意定之，苟雙方合意「電話費、瓦斯費及大樓管理費不包含在該租金範圍內，應由承租人自行負擔」，則基於契約嚴守原則，雙方當事人自應遵守，但契約條文苟有衝突或不明時，自應採求當事人真意以定之（註二）。本案，約定之契約條文為「房屋之稅捐由甲方負擔，乙方因房屋使用必須支付費用:電話費，瓦斯費，大樓管理費及住家上必須繳納之稅捐由乙方自行負擔」，其中電話費、瓦斯費及大樓管理費約定由承租人自行負擔，並無爭議，惟「房屋之稅捐由甲方負擔與住家上必須繳納之稅捐由乙方自行負擔」有衝突或不明之處，自應採求雙方當事人之真意以定之或由雙方當事人以其真意，加註具體明確之文字並蓋章（簽名）後，以為遵守之依據。 【註解】 註一：最高法院46年03月31日台上字第519號判例參照。 註二：民法第98條：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」、最高法院18年01月01日上字第1727號判例：「解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。」、17年01月 01日上字第1118號判例：「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」等參照。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。 … 繼續閱讀 →

【房地產租賃法律問題】 出租人之進出，均須經過承租人租賃的客廳，得否以意思實現推定雙方間有「得轉租予現今次承租人」之約定？ 【問題】 我租了一整層樓二房一廰的房屋，原本打算與我弟弟一起住，當初房東說跟我一個人簽約就行了，一個月後弟弟在新竹找到新工作就搬走了，我與房東商量可否在找朋友來住因我一個人無法負擔房租，房東也同意。房東就住樓上，後來我朋友搬來幾個月，我有告知房東且先前也與房東處得很好，後來我與房東有些生活上的爭執（因房東對我的生活細節常冷潮熱諷)，他想拿這為藉口說我違約， 在契約上有寫明這項條款，然而房東與我和朋友想處已有幾個月，他並沒有聲明需重打契約等內容且允許我們分擔房租，請問若他想以此告我們違約，會成立嗎？我的租賃契約是房東給的，很像是書局買的那種，我後來再次看契約，才發現找不到「若甲方（出租人）欲提早解約」的相關內容，我的租約還有八個月，若房東提早解約趕我走，算是違約嗎？我將一個小櫃子放置在門口附近，但不影響出入，房東私人不喜歡而常常私自移動我的櫃子，請問他有權力這麼做嗎？因她回來會經過我的客廳，我曾要求他脫鞋進入，房東很生氣且惡言相向，請問我有沒有權力要求他呢？ 【解析】 按「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」為民法第 443 條定有明文，是承租人經出租人承諾，得將租賃物轉租於他人；又租賃物為房屋，承租人固得將其一部分轉租於他人，但如有反對之約定而仍行轉租者，出租人則得終止契約（註一），從而，本案中的出租人，得否終止契約，自應視出租人「有無經出租人承諾」及「是否有不得或禁止轉租之約定」而定（註二）。 然此項為承諾之意思表示，不以訂立書據為必要（註三），又意思實現亦得推定契約為成立（註四），而本案中的出租人之轉租，即經出租人之同意（縱使出租人對此有爭執，承租人亦無法舉證，但本案出租人之進出，均須經過承租人租賃的客廳，自尚難據以謂「不知承租人有轉租事實」，自得以意思實現推定雙方間有「得轉租予現今次承租人」之約定），本案中的出租人，據以終止契約，自屬無理由；又此時，雙方間租賃關係仍存在，除合意終止或有其他情事因而終止（註五）外，承租人自得在租賃期間屆滿前繼續居住於租賃處。至於出租人得否私自移動承租人的櫃子或承租人要求出租人脫鞋進入？因題意中對於「承租人置放櫃子之位置僅謂門口，但那個門口？是否違反法令？」以及「承租人要求出租人脫鞋進入，是否有其必要？」均未提及，是尚以據以解析，併予敘明。 【註解】 註一：最高法院20年01月01日上字第1196號判例參照。 註二：另本案僅為分租，應非租賃權之讓與，所以不生房屋之承租人未得出租人之同意，擅將租賃權讓與第三人，出租人自得終止租約（最高法院37年01月01日上字第6886號判例參照）之情形。 註三：最高法院32年01月01日上字第5859號判例參照。 註四：民法第161條：「依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立。前項規定，於要約人要約當時預先聲明承諾無須通知者，準用之。」參照。 註五：例如積欠租金之終止等。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 … 繼續閱讀 →

【房地產租賃法律問題】 房東搬走原本附帶的家具，得否提早終約或請求違約金？ 【問題】 租約期間內，房東一直找藉口將原本附帶的家具一件件搬走，房客有權不讓房東搬嗎？若房東堅持要搬走家具，房客能否提出提早解約？並請房東賠償一個月的房租？ 【解析】 按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，固為民法第423條所明定，惟乃指合於所約定者而言，苟「雙方間未將家具約定（此約定，默示亦得成立）（註一）為租賃物之範圍」，出租人將家具搬走，也不得謂出租人違反民法第423條所規定之義務，而據以民法第250 條（註二）向出租人請求違約金或提早終止租賃契約（註三）。又依民法第464條、第472條第1款之規定，當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約，謂為使用借貸；而貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物時，貸與人非不得終止使用借貸契約，進而向借用人請求返還借用物。從而本案，家具部分苟係租賃，承租人得否以出租人將家具搬走為由，提早終止租賃契約或向出租人請求違約金？自應視「雙方間有無將家具約定為租賃物之範圍」而定；但若為使用借貸，則視「貸與人是否為因不可預知之情事，自己需用借用物」或有無符合民法第472條其他各款（註四）而定。 【註解】 註一：民法第153 條：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。」、最高法院21 年 01 月 01 日上字第1598號判例：「默示之承諾，必依要約受領人之舉動，或其他情事足以間接推知其有承諾之意思者，始得認之，若單純之沉默，則除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，足認為承諾者外，不得認為承諾」參照。 註二：民法第250條：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」參照。 註三：得否終止契約，仍應考量終止契約，有無違反誠信原則，例如因附帶家具之欠缺，尚不致無法達到契約目的者，終止契約，顯然違反誠信原則。 註四：民法第472條：「有左列各款情形之一者，貸與人得終止契約：一、貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者。二、借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，或未經貸與人同意允許第三人使用者。三、因借用人怠於注意，致借用物毀損或有毀損之虞者。四、借用人死亡者。」參照。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 … 繼續閱讀 →

【房地產租賃法律問題】 承租人得否因夜間仍有人使用洗衣機及熱水器為由，拒繳房租？ 【問題】 我將一層樓格成幾間套房出租，並在後陽台放置公用洗衣機及瓦斯熱水器，供房客使用。靠近後陽台的房客，向我反映晚間11、12點，還有人在洗衣洗澡，洗衣機及熱水器的聲音影響到他休息，要我出面解決。由於事前，沒有跟各個房客簽訂生活公約，所以，我只能道德勸說希望其他房客盡量避免在11點後使用洗衣機及熱水器。現在，該房客以夜間仍有人使用洗衣機及熱水器為由，拒繳房租，直到情況改善為止，才願意給房租。請問：1、該房客拒繳房租的理由，於法有據嗎？2、若房客拒繳房租的理由，於法無據，我可以以房客的行為違約，而要求違約金嗎？3、我只能等他積欠兩期房租後，再予以解約嗎？還是有其他方法，來伸張我的權益？ 【解析】 按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，固為民法第423條所明定，惟乃指合於所約定者而言，苟「雙方間無約定」或「有約定且出租人違反該義務，惟拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者」，承租人自不謂出租人違反民法第423條所規定之義務，而據以民法第 264 條：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。」行使同時履行抗辯權，拒繳租金；承租人苟有給付租金遲延者，出租人自得定相當期限，催告承租人支付租金（註一）；至於租賃物為房屋，承租人遲付租金之總額，達二個月之租額者，出租人則得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人亦得終止契約（註二）。 從而本案，縱有約定「出租人負有防止或禁止其他承租人晚間11、12點洗衣及洗澡」之義務，且出租人也違反此義務，承租人雖非不得依約向出租人請求違約金（註三），惟因承租人拒絕繳納租金，有違誠信原則，承租人自不得拒繳租金（註四）；本案承租人苟有給付租金遲延者，本案出租人自得定相當期限，催告承租人支付租金及遲延之利息（註五）；並於承租人遲付租金之總額，達二個月之租額時，定相當期限，催告承租人支付租金及遲延之利息，如承租人於其期限內不為支付，出租人終止契約，自是於法有據（註六）；且出租人終止契約，乃其權利之正當行使，不能因終止契約收回租賃物，對承租人有所損害，即謂其有違誠信原則或濫用權利（註七）。 【註解】 註一：民法第440條第1項前段：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金…」參照。 註二：民法第440條第1項至第2項：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」參照。 註三：民法第250條：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」參照。 註四：但他人於居住區域發出超越一般人社會生活所能容忍之噪音，應屬不法侵害他人居住安寧之人格利益，如其情節重大，被害人非不得依民法第195條第1項規定請求賠償相當之金額（最高法院92年01月23日台上字第164號判例參照）。 註五：民法第233條：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。對於利息，無須支付遲延利息。前二項情形，債權人證明有其他損害者，並得請求賠償。」參照。 註六：惟仍須為終止之聲明，最高法院95年01月05日95年度台簡上字第2號民事判決：「按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。土地法第一百條第三款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（本院四十四年台上字第五一六號判例參照）。承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明（本院五十二年台上字第一二八九號判例參照）。」可資參照。另承租人就租金之支付並無遲延情事，出租人尚不得以承租人經催告逾期不付為由終止契約（最高法院92年10月23日92年度台上字第2299號民事判決參照），則屬當然。 註七：最高法院92年04月30日92年度台上字第872號民事判決參照。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） … 繼續閱讀 →

【房地產租賃法律問題】房客東西被偷，得否以民法424條終止契約，請求返還押租金？ 【問題】 家裡租屋給學生，學生東西(內衣褲)被偷，房屋都是沒有損壞的，並不是因為房屋門或窗戶的損壞導致遭竊，他們事發當下沒有報警，且要房東負責，現在他們要用民法424條要解除契約，並且就可拿回押金，這樣合理嗎? 【解析】 按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人 之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，固為民法第424條定有明文，惟所謂租賃房屋或其他供居住之處所有瑕疵，從民法第423條觀之，乃指「出租人未交付合於所約定使用收益之租賃物予承租人」或「未於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態」而言；苟雙方間無「出租人負有防止偷竊義務」之約定，承租人自不得據以謂「租賃房屋或其他供居住之處所有瑕疵」，而依民法第424條之規定終止契約（註一）。至於押租金乃擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。反之，租賃關係即消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許（註二）。從而，本案雙方間苟無「出租人負有防止偷竊義務」之約定，承租人自不得據以謂「租賃房屋或其他供居住之處所有瑕疵」，而依民法第424條之規定終止契約，並請求返還其交付之押租金。 【註解】 註一：例如租賃物擴大使用範圍，則未違反原登記使用分區類組之規定，僅須向當地主管機關補辦建築物併戶核備，即可取得合法使用。而非防火區劃分間牆之內部裝修固須改用不燃材料或具防火時效之構造、走廊寬度應予改善及緊急進口應加紅色倒三角標誌等，然其他諸如避難層出入口、避難層以外之出入口、直通樓梯、安全梯等，並無違反規定，核與民法第424條所定危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵，尚屬有間（最高法院96年07月19日96年度台上字第1610號民事判決參照）。又如民法第424 條規定承租人之契約終止權，乃以租賃之房屋有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其契約之權利，所設承租人仍得終止契約之規定，系爭房屋之毀損，乃因承租人之使用人重大過失所造成，已如前述，自與前揭規定之情形有間，承租人援該規定抗辯其得終止系爭租約，亦有未合（臺灣高等法院96年01月24日94年度上字第837號民事判決參照）。另臺灣高等法院93年11月24日93年度上字第304號民事判決：「按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態；又租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，為民法第四百二十三條、民法第四百二十四條所明定，參看上開法條之規範意旨，可觀知：租賃物為房屋或其他供人居住之處所，係以是否危害承租人或其同居人之安全或健康，作為是否合於約定使用收益之基準。遍查兩造簽訂之租賃契約中，並無有關系爭房屋完全無輻射存在之約定條款，自難認為出租人即被上訴人負有保證系爭房屋無輻射存在之責任。而系爭房屋雖有低劑量輻射存在，惟年劑量僅０．０三毫西弗，未逾法定之一般人民承受之游離輻射之安全標準；另本件租賃契約約定之租期，亦未達於通常致癌機率增加之年數，詳如上述，因認被上訴人交付上訴人使用收益之系爭房屋，合於一般通常使用收益之效用，無侵害承租人或其同居人之安全或健康之虞，即無減損通常效用之瑕疵存在。故上訴人主張：爭爭房屋之輻射劑量，有侵害人體健康之虞，被上訴人之給付為不完全給付，並進而主張被上訴人應負債務不履行之損害賠償責任云云，委無足取。」亦可資參照。 註二：最高法院83年08月17日台上字第2108號判例參照。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。 … 繼續閱讀 →