【房地產最新裁判選輯】買賣及其他971219

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【最高法院97年11月20日97年度台上字第2445號民事判決】
借名登記契約，應類推適用委任關係終止、消滅之規定。
【裁判要旨】
所謂借名登記契約，係在目的無違強制、禁止規定或悖於公序良俗，且原因正當之前提下，當事人約定一方所有應經登記之財產，以他方為登記名義人，惟自己仍保留管理、使用處分之權之契約。其性質與委任契約類同，非必為有償契約，並應類推適用委任關係終止、消滅之規定。
【裁判全文】
最高法院民事判決　　　　　　九十七年度台上字第二四四五號
上　訴　人　甲○○
訴訟代理人　呂紹聖律師
被 上訴 人　乙○○
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國九十七年七月二十二日台灣高等法院第二審判決（九十六年度上字第五六五號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
被上訴人起訴主張：坐落台北市○○區○○段一小段六二○地號、六二一地號、六二二地號、六二三地號、六二四地號、六二五地號、六二六地號、六二七地號土地應有部分前四筆各為四分之一、後四筆各為十六分之一及其上建物即門牌號碼台北市○○路○段一四七號三樓房屋（下稱系爭房地），係由伊出資於民國九十一年十一月八日，以訴外人即伊胞妹蔡素卿名義向法院所標得。其後輾轉借名登記於上訴人名下，系爭房地之所有權狀皆由伊執有，貸款本息及水、電等費用，亦均由伊負擔，並已覓工進行裝修，係由伊管領使用。詎上訴人先於九十五年一月十二日謊報所有權狀遺失申請補發後，再於同年三月二十二日將門鎖毀壞，另換新鎖，顯已違反借名登記之意旨。伊遂去函終止借名登記契約。另上訴人亦於九十五年三月二十二日與原審共同被告吳景彬就系爭房地簽訂記載價金為新台幣（下同）五百二十八萬元之買賣契約，該契約係在無暇看屋之情況下，所為通謀虛偽意思表示。上訴人對系爭房地無處分權，其與吳景彬間之買賣當無法成立，且系爭房地已經伊假扣押，而給付不能。上訴人拒將系爭房地所有權移轉及交付予伊，自有妨害伊之所有權及占有利益。又上訴人與吳景彬既無權占用系爭房地，自屬故意不法侵害伊對系爭房地之所有權及占有利益，致使伊受有不能使用、收益之損害，並得有利益，依據民法第一百八十四條第一項前段及第一百七十九條規定，應負侵權行為損害賠償及返還不當得利責任。爰依借名登記契約關係及民法第七百六十七條、第九百六十二條、第一百八十四條第一項與第一百七十九條規定，求為命上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予伊；吳景彬應自系爭房屋遷出，將房屋交還予伊；上訴人應給付七萬五千一百十七元之判決（未繫屬本院者，不予贅列）。
上訴人則以：被上訴人以系爭房地應有五百七十萬元之市價，嗣後出售獲利可期，要約伊購買。然因貸款未達五百五十萬元，僅有四百五十萬元，伊表明無法接受而不欲購買，因被上訴人表明有急用，希望伊同意購買，其將負責於六個月內，以五百萬元至五百五十萬元之價格出售，期間利息被上訴人願先行承擔，待房地售出後結算。伊遂同意以四百五十萬元之價格向被上訴人購入。其間因金融機構願意貸放之金額不過三百萬元，伊為使交易能夠實現，四處向他人籌借款項解決原有對其他金融機構之借款，以增加伊之信用，俾能提高申貸之金額。而於貸得四百五十一萬元後，亦將所得之數全部交由被上訴人取得，充為買賣價金及一萬元之代書費，並辦畢所有權移轉登記。因伊遠住嘉義，系爭房地又將委由被上訴人出售，故未辦理點交，所有權狀亦置在被上訴人處而未加取回。若伊僅係被借名登記之人，焉有可能以自己之費用解決自身債信，再無償替被上訴人背負貸款債務之理，地價稅繳款單之投遞地址，亦無可能記載為伊之地址及自行繳納，且未收取分文報酬，顯見伊與被上訴人間，無所謂之借名登記契約關係。又被上訴人身為專業代書，深知物權公示原則，所有權以形式主義登記為準，卻從貸款至買賣過程皆隱瞞其有所有權名義，顯不符經驗法則等語，資為抗辯。
原審審理結果以：被上訴人主張所有權登記、謊報所有權狀遺失及去函終止借名登記契約之事實，業據提出不動產權利移轉證明書、蔡素卿確認書、存證信函、土地及建物登記謄本、土地所有權狀、建物所有權狀為證，並為上訴人所不爭執，堪信為真實。
按所謂借名登記契約，係在目的無違強制、禁止規定或悖於公序良俗，且原因正當之前提下，當事人約定一方所有應經登記之財產，以他方為登記名義人，惟自己仍保留管理、使用處分之權之契約。其性質與委任契約類同，非必為有償契約，並應類推適用委任關係終止、消滅之規定。查依證人王信享之證述，參以上訴人陳明未曾受被上訴人交付系爭房屋，即系爭房屋悉由被上訴人占有、使用，而保有管理、使用權限，且系爭房地所有權狀，由被上訴人持有。向彰化商業銀行貸款後，上訴人將貸款帳戶之存摺交由被上訴人持用。又至九十五年五月止之每月應償貸款本息及至吳景彬遷入使用前之水、電使用費，均由被上訴人繳付。被上訴人並曾於九十五年三月間，覓工即訴外人郭春記、游金獅在系爭房屋內實施裝修及搬運清除，並由被上訴人支付承攬報酬予郭春記與游金獅二人。而上訴人以系爭房地所有權狀遺失為由，向建成地政事務所申請補發，因而涉有背信罪，業經台灣士林地方法院（下稱士林地院）以九十五年度自字第二三號刑事判決判處上訴人有期徒刑一年二月，減為有期徒刑七月。被上訴人及上訴人均提起上訴，嗣經原審法院刑事庭以九十七年度上易字第五二七號判決上訴駁回而確定在案等情，為上訴人所不爭執，亦據原審法院調閱九十七年度上易字第五二七號刑事案卷查明屬實。反之，依原審調閱稅務電子閘門財產所得調件明細表，足認上訴人係非有充足資力之人，其亦自陳向被上訴人購買系爭房屋後分文未付價金。再者上訴人甲○○在刑事案件審理時，先則供稱：雙方定有買賣契約書云云，嗣又改陳：雙方無簽立買賣契約書云云，證述矛盾，益顯上訴人抗辯其向被上訴人買受系爭房地，殊非真實。則被上訴人主張：其與上訴人間係出於借名登記契約關係乙節，自足採信。被上訴人前已於九十五年三月二十六日發函予上訴人，為上訴人所不爭執，雖其上所載文字為終止信託契約等語，但從被上訴人主張之事實，應認已足顯其意在終止系爭房地登記在上訴人名下之原因關係，而合法終止此一借名登記契約，且被上訴人亦已以此訴訟請求移轉登記，在言詞辯論時迭次表明終止而請求移轉登記之意，亦應認已對上訴人為終止之意思表示。上訴人於此契約關係終止後，負有將系爭房地所有權移轉登記予實質權利人之被上訴人之義務，是被上訴人本於借名登記契約關係，訴請上訴人移轉所有權登記，於法有據。至雙方就此借名契約關係，縱有約定報酬及上訴人因處理相關事務而有所支出，固均非不得請求被上訴人給付或償還，但與契約終止後應移轉系爭房地所有權之給付間無對價關係，要不得以被上訴人未依約給付為由，而拒絕移轉登記。被上訴人終止系爭借名契約後，上訴人即失占有權源。然因上訴人無權占有系爭房屋，而消極減免其應支付使用該房屋之代價，即受有利益，並因而致被上訴人占有使用系爭房屋之權益受有損害，被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人返還所受不當得利，於法洵無不合。而上訴人無權占有所受利益，因依其性質已為不能返還，即應償還其價額。而因系爭房屋屋齡迄今已逾三十年，依其所在位置工商繁榮程度及已經裝修完畢，充作吳景彬工作室使用，被上訴人就系爭房屋之占有，係自九十五年三月二十日遭上訴人侵奪，惟被上訴人僅請求返還自九十五年三月二十三日起算之不當得利，應算至吳景彬遷出系爭房屋之前一日即同年九月十四日，認上訴人所受而應返還之不當得利數額，應按系爭房地申報地價及課稅現值合計總額之年息百分之七計算為適當，合計為七萬五千一百十七元。從而被上訴人依據借名登記契約關係及民法第九百六十二條、第一百七十九條規定，請求上訴人將系爭房地移轉所有權登記予被上訴人，並給付七萬五千一百十七元為有理由，應予准許等詞。而就此部分為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，經核於法並無違背。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘此部分原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　九十七　年　 十一 　月　 二十 　日
最高法院民事第四庭
審判長法官 許　朝　雄
法官 陳　淑　敏
法官 鄭　玉　山
法官 黃　義　豐
法官 袁　靜　文
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中　　華　　民　　國　九十七　年　 十二 　月　　三　　日

【最高法院97年10月16日97年度台上字第2158號民事判決】
當事人適格之欠缺問題。
【裁判要旨】
按共同繼承之遺產在分割以前，應為各繼承人公同共有，如公同共有人中之一人或數人，以其他公同共有人處分公同共有物為無效，對於主張因處分而取得權利之人，尚非不可提起確認該物仍屬公同共有人全體所有之訴。又原告因法律關係之存否不明確，致其私法上地位有受侵害之危險，提起確認法律關係存在之訴者，如以否認其法律關係存在人之為被告，即不生被訴當事人適格之欠缺問題（本院三十七年上字第七三○二號、四十年台上字第一八二七號判例參照）。
【裁判全文】
最高法院民事判決　　　　　　九十七年度台上字第二四六四號
上　訴　人　甲○○
訴訟代理人　李淑妃律師
被 上訴 人　乙○○
　　　　　　庚○○
　　　　　　丙○○（原名楊善富）
　　　　　　丁○○（原名楊祈賞）
　　　　　　戊○○
　　　　　　己○○
上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國九十七年七月三十日台灣高等法院高雄分院第二審判決（九十五年度重上字第三三號）提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由
本件上訴人主張：伊父楊和於民國六十六年十月十二日死亡，遺有坐落澎湖縣白沙鄉○○○段一二八六、一三一九地號、赤崁西段四四一、四四二、四四○地號、赤崁北段六七一地號土地全部及赤崁西段三八地號土地應有部分十分之七（下稱系爭七筆土地，原審誤載為六七一地號土地應有部分十分之七），依法應由伊及其他繼承人共同繼承，詎伊同父異母之兄楊清潘，竟於七十九年三月十日持偽造不實之繼承系統表、切結書及承諾書，將系爭七筆土地辦理個人繼承登記。嗣七十九年七月二十四日，楊清潘與訴外人魏麵以通謀虛偽買賣之意思表示，將系爭四四一地號土地所有權移轉登記與魏麵所有，魏麵於九十三年七月十三日以贈與為由，將系爭四四一地號土地之所有權移轉登記予被上訴人乙○○所有，楊清潘無權處分系爭四四一地號土地，魏麵知情而仍受移轉，魏麵及乙○○均非善意之第三人。楊清潘復於八十一年五月二十九日將系爭三八地號土地之應有部分十分之七以贈與為由，分別移轉登記予被上訴人己○○、丙○○、丁○○、戊○○（下稱己○○等四人）應有部分各二十分之四、二十分之三、二十分之三、二十分之四，己○○等四人就取得系爭三八地號土地之應有部分，未經楊和全體繼承人同意，且明知楊清潘取得系爭三八地號土地係屬不法，亦非善意第三人。又楊清潘死亡後，被上訴人庚○○於八十三年九月三十日以繼承為由，將系爭一二八六、一三一九、四四二、四四○、六七一地號等五筆土地（下稱系爭五筆土地）之所有權辦理移轉登記為其個人所有，並於八十九年八月二日向合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合作金庫）設定最高限額抵押權新台幣（下同）一千一百萬元（下稱系爭抵押權）取得貸款。系爭七筆土地於遺產分割前，應由伊、庚○○及訴外人王德勝、王文賢、楊有志、楊萬得、楊碧英、楊國明、楊孟霞、楊國治、謝秀琴、楊源福、楊宗賀、楊玉花、楊錦花、楊宏鴻、楊永吉、楊永新、楊桂花、楊春花、楊登雅、洪楊子慧、楊文化及楊子瑩（下稱王德勝等二十三人）公同共有，卻遭楊清潘及被上訴人之不法侵害；另庚○○以系爭五筆土地設定系爭抵押權予合作金庫取得貸款，係屬不當得利，且系爭四四○、四四二、四四一地號土地，於九十五年十一月間經台灣自來水公司辦理徵收補償，故就上開土地部分變更請求給付補償金等情，爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條、第一百七十九條、第一百八十一條、第一百八十三條之規定，求為先位聲明：(一)確認上訴人與王德勝等二十三人就系爭一二八六、一三一九、六七一地號三筆土地（下稱系爭三筆土地）之公同共有權存在。(二)庚○○應將系爭三筆土地，於八十三年九月三十日登記原因為繼承之登記予以塗銷後，再將楊清潘就系爭三筆土地於七十九年三月十九日，登記原因為繼承之登記予以塗銷。(三)庚○○、乙○○應依序給付七萬七千八百六十元、十萬六千一百五十八元及均自九十六年二月十五日起算之法定遲延利息。(四)己○○等四人應分別將系爭三八地號土地之應有部分各二十分之四、二十分之三、二十分之三、二十分之四，於八十一年五月二十九日登記原因為贈與之登記予以塗銷後，再將楊清潘就上開土地於七十九年三月十九日登記原因為繼承之登記予以塗銷。(五)庚○○應給付上訴人與王德勝等二十三人一千一百萬元及加計之法定遲延利息。備位聲明：(一)庚○○應給付上訴人及王德勝等二十三人一千一百四十六萬一千七百七十八元及法定遲延利息。(二)乙○○、己○○、丙○○、丁○○、戊○○應依序給付上訴人及王德勝等二十三人四十八萬四千六百零八元、六萬九千二百九十二元、五萬一千九百七十元、五萬一千九百七十元、六萬九千二百九十二元，及均加計之法定遲延利息（上訴人超過上開請求部分，經第一審判決其敗訴，未聲明不服）。
被上訴人則以：楊和死亡後，其繼承人無人拋棄繼承，且不知其有多少遺產，故未為遺產分割。楊清潘為何將系爭七筆土地登記在其個人名下，伊等均不知情。大房子孫楊有志於八十一年間主張系爭三八地號土地上有舊厝，原本即由四房子孫居住在該處，應平均分給四房，楊清潘乃同意將系爭三八地號土地之應有部分分別登記予四房之子孫即被上訴人己○○等四人。至於楊清潘何以在七十九年間將系爭四四一地號土地所有權登記予魏麵，伊等亦不清楚，惟魏麵於死亡前，同意將該土地贈與乙○○。另系爭五筆土地則在楊清潘死亡時，由庚○○單獨繼承，雖以系爭五筆土地設定系爭抵押權予合作金庫並借貸，但目前僅剩下幾十萬元未清償。又楊清潘並無偽造文書辦理系爭七筆土地繼承登記情事，而鬮書上已清楚記載楊和將財產平均分配予各房子孫之情形，上訴人之主張並無理由等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴之部分判決予以廢棄，改判駁回上訴人該部分在第一審之訴，並駁回上訴人之上訴及變更之訴，無非以：上訴人主張系爭七筆土地係楊和之遺產，楊和之繼承人除上訴人外，尚有被上訴人庚○○之父楊清潘、及訴外人楊有志、楊清論、楊清波、楊玉花、楊秋花、楊錦花、楊共興、楊桂花、楊春花、楊登雅、楊子慧、楊文化、楊子瑩等繼承人，有上訴人所提出之楊和之繼承系統表、戶籍謄本可稽，且為被上訴人所不爭執，堪認屬實，足證楊清潘辦理繼承登記所提之繼承系統表，係屬不實，而楊和之繼承人並未為遺產分割，則系爭七筆土地應由全體繼承人所繼承而為公同共有，故上訴人主張楊清潘持不實之繼承系統表辦理繼承登記，已侵害上訴人及其他繼承人之公同共有權等情，堪予採信。次查庚○○提出之鬮書記載書立日期為「三十六」年一月間，然上開鬮書上記載「…『七房楊文化』兄弟同居『多年』，…」，而楊文化係三十八年二月十七日出生，有戶籍謄本可稽，於書立鬮書時楊文化尚未出生，如何與其兄弟同居多年，是上開鬮書與事實不符，不足採信。又楊清潘取得系爭七筆土地之所有權後，於七十九年七月二十四日將系爭四四一地號土地所有權移轉登記與魏麵，魏麵於九十三年七月十三日以贈與為由，將所有權移轉登記予乙○○所有。另楊清潘於八十一年五月二十九日將系爭三八地號土地應有部分十分之七以贈與為由，分別移轉登記予己○○等四人應有部分各二十分之四、二十分之三、二十分之三、二十分之四，有土地登記謄本可證，堪認屬實。上訴人訴請確認上訴人與王德勝等二十三人就系爭三筆土地有公同共有權存在，及請求庚○○塗銷系爭三筆土地之繼承登記、並塗銷楊清潘就系爭三筆土地之繼承登記，請求己○○等四人塗銷系爭三八地號土地之贈與移轉登記、並塗銷楊清潘就系爭三八地號土地之繼承登記等，惟其並未獲得其他公同共有人之同意，即屬當事人不適格。又系爭四四○、四四一、四四二地號土地，業由台灣自來水公司於九十五年十一月間辦理徵收，就系爭四四○、四四二地號土地部分，庚○○分別領取補償費五十六萬四千二百二十九元及五十二萬五千八百二十一元、就系爭四四一地號土地部分，乙○○已領取補償費一百四十八萬六千二百一十二元，則上開補償費均應由楊和繼承人共同繼承，在未為遺產分割前，應為繼承人所公同共有，在遺產分割前，上訴人尚不得主張按其應繼分，請求其應分得之數額暨利息。末查庚○○雖以系爭五筆土地設定系爭抵押權向合作金庫貸款，然其向合作金庫貸款所得金額，係因借貸關係，且對合作金庫仍負有清償之責，難謂其獲利而致上訴人受損害，是上訴人主張庚○○以系爭五筆土地設定系爭抵押權貸款，係屬不當得利，亦屬無據。從而，上訴人本於繼承、民法第七百六十七條及第八百二十八條之規定、不當得利之法律關係，請求如其聲明之判決，為無理由等詞，為其判斷之基礎。
惟查原審先則認楊和之繼承人除上訴人外，尚有被上訴人庚○○之父楊清潘、及訴外人楊有志、楊清論、楊清波、楊玉花、楊秋花、楊錦花、楊共興、楊桂花、楊春花、楊登雅、楊子慧、楊文化、楊子瑩等繼承人，嗣復認上訴人訴請確認伊與王德勝等二十三人就系爭三筆土地有公同共有權存在，未獲得其他公同共有人之同意，即屬當事人不適格，就繼承人誰屬之認定，已前後矛盾。且按共同繼承之遺產在分割以前，應為各繼承人公同共有，如公同共有人中之一人或數人，以其他公同共有人處分公同共有物為無效，對於主張因處分而取得權利之人，尚非不可提起確認該物仍屬公同共有人全體所有之訴。又原告因法律關係之存否不明確，致其私法上地位有受侵害之危險，提起確認法律關係存在之訴者，如以否認其法律關係存在人之為被告，即不生被訴當事人適格之欠缺問題（本院三十七年上字第七三○二號、四十年台上字第一八二七號判例參照）。查楊清潘持不實之繼承系統表將系爭七筆土地登記在其個人名下，已侵害上訴人及其他繼承人就系爭土地之公同共有權，且庚○○提出鬮書否認上訴人就系爭三筆土地之繼承權，既為原判決所認定。則上訴人主張其與其他繼承人對系爭土地之公同共有權存在，顯因被上訴人之否認而陷於不明確，其是否不得對被上訴人訴請判決予以確認，以除去私法上不安之狀態？即非無研求之餘地。原審見未及此，遽以當事人不適格為由，而為其不利上訴人之判決，所持法律見解，已有可議。次查上訴人於原審迭次主張伊曾於審理時聲請函知各共有人對提出此訴訟有何異議，其中楊宏鴻因遷移不明遭退回，楊孟霞、楊永新、楊永吉所在不明，其餘則未為允否之表示，如認當事人適格部分與法有違，得依民事訴訟法第五十六條之一規定聲請，列其餘繼承人為上訴人等語（見原審一卷六六頁、一六三、一六七、一六八頁），核係其重要攻擊方法，原審就上訴人此項主張恝置不論，遽為上訴人不利之判斷，難謂與法令無違。又原審既認庚○○之父楊清潘持不實之繼承系統表辦理繼承登記，已侵害上訴人及其他繼承人之公同共有權，庚○○復於取得系爭五筆土地所有權登記後，向合作金庫設定抵押權取得貸款，庚○○亦自承目前仍有數十萬元未清償（見原審三卷六二頁）。倘係如此，庚○○是否因辦理不實之繼承登記而得利，並與其他繼承人之公同共有權受侵害間有無因果關係，非無再予斟酌餘地。原審並未於判決理由項下敘明其取捨之意見，徒憑上揭理由，遽為上訴人不利之判決，亦欠允當。上訴論旨，指摘原判決關於先位聲明部分為不當，求予廢棄，非無理由。又先位聲明部分既無可維持，備位聲明部分亦應併予發回。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　九十七　年　十一　　月　二十　　日
最高法院民事第五庭
審判長法官 劉　延　村
法官 許　澍　林
法官 黃　秀　得
法官 童　有　德
法官 許　正　順
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中　　華　　民　　國　九十七　年　 十二 　月　　一　　日

楊春吉(故鄉)
台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、公職。
作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
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