【房地產最新裁判選輯】租賃971231

【房地產最新裁判選輯】

租賃971231
【最高法院97年12月4日97年度台上字第2569號民事裁定】
占有事實之舉證，本屬不易，若使占有人就占有各種事實之存在，皆須舉證，則法律認許占有得脫離本權，而受獨立保護，以維護社會秩序平和之目的，殆難實現。而根據上述占有狀態之推定，即產生舉證責任轉換之效果，占有人主張其為以所有之意思即自主占有時，無須負證明之責，而須由否認之人證明之。
【裁判要旨】
按占有人，推定其為以所有之意思、善意、和平及公然占有者，民法第九百四十四條第一項定有明文。其立法理由為：「查民律草案第一千二百七十六條理由謂占有人以所有之意思、善意、和平，且公然占有者為常例，法律之推定取常例而不取變例，故設本條第一項之規定，以保護占有人之利益。」揆其立法旨趣，乃以占有事實之舉證，本屬不易，若使占有人就占有各種事實之存在，皆須舉證，則法律認許占有得脫離本權，而受獨立保護，以維護社會秩序平和之目的，殆難實現。而根據上述占有狀態之推定，即產生舉證責任轉換之效果，占有人主張其為以所有之意思即自主占有時，無須負證明之責，而須由否認之人證明之。此與以取得他項財產權（如地上權）之意思行使其權利，不在民法第九百四十四條第一項所推定之列者，尚有不同。本件上訴人係於民國初年間起即在系爭土地上耕作，並於四十三年間始因軍方開始建設軍事設施而喪失該土地之占有，乃原審所認定之事實，而被上訴人似又未提出反證證明上訴人非以所有之意思占有系爭土地。果爾，則是否不得依據民法第九百四十四條第一項之規定，推定上訴人係以所有之意思占有系爭土地，即非無再事研求之必要。原審見未及此，遽以前揭理由認上訴人未能舉證證明其有以行使所有權之意思占有系爭土地，而為其不利之論斷，自有適用法規不當之違誤。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
【裁判全文】
最高法院民事判決　　　　　　九十七年度台上字第二五六九號
上　訴　人　甲○○
　　　　　　乙○○
共　　　同
訴訟代理人　林永頌律師
　　　　　　張譽尹律師
被上訴人　福建省連江縣政府
法定代理人　丙○○
訴訟代理人　文鍾奇律師
被上訴人　　財政部國有財產局
法定代理人　丁○○
上列當事人間請求確認土地所有權登記請求權存在事件，上訴人對於中華民國九十七年三月十九日福建高等法院金門分院第二審判決（九十五年度上字第四號），提起上訴，本院判決如下：
主文
原判決廢棄，發回福建高等法院金門分院。
理由
本件被上訴人財政部國有財產局（下稱國有財產局）之法定代理人已變更為丁○○，經上訴人聲明由丁○○承受訴訟，核無不合，先予敘明。
次查上訴人主張：坐落連江縣南竿鄉○○段七三四、一八七五、七三四之一、一五○三、一九四三、一九四三之一地號土地如第一審附圖（下稱附圖）所示ＡＢＤＥＦＧ土地（下稱系爭ＡＢＤＥＦＧ土地）與坐落同上段七三五之四、一八七五、一九四三、一九四三之一、七三五之一地號土地如附圖所示ＨＩＪＫＬＭ土地（下稱系爭ＨＩＪＫＬＭ土地），分別係伊二人祖先所有用以耕作之土地。民國三十八年間國軍進駐馬祖地區後，系爭Ａ部分土地，於四十三年間遭國軍占用部分土地興建碉堡砲台，四十七年間又遭漁會占用部分興建倉庫。五十八年間，馬祖防衛司令部徵用系爭Ａ部分剩餘土地與系爭Ｂ、Ｄ、Ｅ、Ｆ、Ｇ部分土地及系爭ＨＩＪＫＬＭ土地與四周訴外人陳金花等人所有之土地興建電影院。八十一年馬祖地區解除戰地政務後，連江縣地政事務所自八十二年間起，對未登記土地辦理土地登記，伊二人分別於八十三年及八十四年依金門馬祖東沙南沙安全及輔導條例（下稱安輔條例），向連江縣地政事務所申請土地測量，欲依該條例第十四條之一第二項規定，就系爭ＡＢＤＥＦＧ、ＨＩＪＫＬＭ土地辦理土地所有權登記。詎被上訴人福建省連江縣政府（下稱連江縣政府）竟於九十四年命連江縣地政事務所將上述一八七五號土地登記為國有，並由被上訴人財政部國有財產局為管理機關，且均拒絕將其國有登記塗銷等情。爰依民法物權編第七、八條、軍事徵用法、安輔條例第十四條之一之法律關係，求為確認伊二人分別對系爭ＡＢＤＥＦＧ土地、系爭ＨＩＪＫＬＭ土地，有土地所有權及土地所有權登記請求權存在，並依所有權之法律關係，求為命國有財產局就上開一八七五地號土地上如系爭Ｂ、Ｌ、Ｉ部分土地辦理分割，並將系爭Ｂ、Ｉ、Ｌ部分土地所為之國有登記塗銷之判決。
被上訴人連江縣政府則以：上訴人於八十四年、八十九年間指界時，其指界範圍分別為上開七三四、七三四之一地號及一九四三、一九四三之一地號，於本件訴訟繫屬中，方將主張範圍擴張成系爭ＡＢＤＥＦＧ土地、系爭ＨＩＪＫＬＭ土地，顯與當時之指界不符。又本件究係「徵收」或「軍事徵用」仍有不明之處。且上訴人喪失土地占有，係依法「徵用」或「徵收」並領有補償金，與安輔條例第十四條之一第二項規定之要件不合，自無該條項之適用。被上訴人國有財產局則以：上訴人提起本件訴訟時，係就八十二年間與連江縣政府就指界重疊之系爭七三四、七三四之一、一九四三、一九四三之一地號土地為其標的，而系爭一八七五地號土地當時並非指界重疊地，嗣因連江縣政府於受理登記期間未提出申請登記，依法視為無主地，伊係依法定程序取得該地號土地所有權，上訴人於公告代管期間既未依法提出申請，自難認其主張為有理等語，資為抗辯。
原審將第一審所為上訴人勝訴判決部分廢棄，改判駁回上訴人在第一審之訴，無非以：系爭Ａ部分土地，於五十八年間興建介壽堂前遭占用興建砲台、倉庫，於興建介壽堂時，上訴人之父遭徵用興建介壽堂之土地範圍，約坐落在介壽堂建物內部。上訴人主張於五十八年間遭徵用興建介壽堂之土地範圍，約為系爭ＡＢＤＥＦＧ土地及ＨＩＪＫＬＭ土地範圍，應堪認定。上訴人係於安輔條例第十四之一有效施行期間，依法為指界測量，並經連江縣政府辦理調處，應認有安輔條例之適用。又本件經勘驗指界調查之結果，上訴人或其被繼承人當時占有土地之範圍，亦可認與系爭ＡＢＤＥＦＧ土地及ＨＩＪＫＬＭ土地相當，上訴人始終主張其等自先祖時代即在該等土地上種植耕作，證人陳依茂、曹伙玉、劉依木亦均證稱上訴人及其被繼承人在系爭土地上「種地瓜」，曾「租用種菜」等語，固足認上訴人至少於民國初年間起即在系爭土地上耕作，並於四十三年間始因軍方開始建設軍事設施而喪失該土地之占有，惟僅於住家附近土地耕作一事，可能係以無權占有之意思，亦可能係以租賃或借貸或其他之意思為之，非必皆以所有之意思而為占有，尚難僅以此一耕作之事實，認其占有係基於行使所有權之意思，亦不能當然推定其係以行使所有權之意思而占有。被上訴人既不能舉證證明其有以行使所有權之意思，十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，自不得依安輔條例及民法時效取得之規定，取得登記為所有權人之權利，其既無登記請求權，自亦無所有權可言。從而，上訴人請求確認其等就系爭土地分別有所有權及所有權登記請求權存在，暨命國有財產局予以分割後塗銷其所有權登記，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按占有人，推定其為以所有之意思、善意、和平及公然占有者，民法第九百四十四條第一項定有明文。其立法理由為：「查民律草案第一千二百七十六條理由謂占有人以所有之意思、善意、和平，且公然占有者為常例，法律之推定取常例而不取變例，故設本條第一項之規定，以保護占有人之利益。」揆其立法旨趣，乃以占有事實之舉證，本屬不易，若使占有人就占有各種事實之存在，皆須舉證，則法律認許占有得脫離本權，而受獨立保護，以維護社會秩序平和之目的，殆難實現。而根據上述占有狀態之推定，即產生舉證責任轉換之效果，占有人主張其為以所有之意思即自主占有時，無須負證明之責，而須由否認之人證明之。此與以取得他項財產權（如地上權）之意思行使其權利，不在民法第九百四十四條第一項所推定之列者，尚有不同。本件上訴人係於民國初年間起即在系爭土地上耕作，並於四十三年間始因軍方開始建設軍事設施而喪失該土地之占有，乃原審所認定之事實，而被上訴人似又未提出反證證明上訴人非以所有之意思占有系爭土地。果爾，則是否不得依據民法第九百四十四條第一項之規定，推定上訴人係以所有之意思占有系爭土地，即非無再事研求之必要。原審見未及此，遽以前揭理由認上訴人未能舉證證明其有以行使所有權之意思占有系爭土地，而為其不利之論斷，自有適用法規不當之違誤。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百第七十八條第二項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　九十七　年　十二　月　　四　　日
最高法院民事第六庭
審判長法官朱　建　男
法官顏　南　全
法官林　大　洋
法官沈　方　維
法官袁　靜　文
本件正本證明與原本無異
書記官
中　　華　　民　　國　九十七　年　十二　月　十六　日

【最高法院97年11月27日97年度台上字第2493號民事判決】
神明會組織，屬於無權利能力之社團，因其未訂定章程或規約，關於其管理人之任免，應類推適用民法第五十二條等社團法人之相關規定。
【裁判要旨】
1. 稅捐機關製作之繳稅通知書上有關廖銀漢為被上訴人管理人之記載，僅係稅捐機關依法為納稅義務管理人之登記，尚非被上訴人有任何行為創造一個足使第三人信賴代理權存在的表象，且被上訴人於其前任管理人死亡後，又處於無管理人之狀態，顯無從知悉廖銀漢有對外表示為其代理人，而不為反對之意思表示。上訴人辯稱被上訴人應負表見代理之授權人責任，亦無足採。是被上訴人否認兩造間就系爭土地有租賃關係存在，主張上訴人未舉證證明有何占有使用之權源，其無權占用系爭土地，建造系爭未經保存登記之建物，應屬有據。
2. 神明會組織，屬於無權利能力之社團，因其未訂定章程或規約，關於其管理人之任免，應類推適用民法第五十二條等社團法人之相關規定，而被上訴人之法定代理人丁○○，乃經由其會員大會決議選出之管理人，均為原審本於其認定事實、適用法律之職權行使所為之判斷，則上開決議在未依法定程序被撤銷，或該決議內容經判決確認為無效前，應認被上訴人為設有管理人之非法人團體，有當事人能力，其由丁○○合法代理之訴訟能力，亦無所欠缺。
【裁判全文】
最高法院民事判決　　　　　　九十七年度台上字第二四九三號
上　訴　人　甲○○
訴訟代理人　林見軍律師
上　訴　人　乙○○
被上訴人　丙○○○○○
　　　　　　　　　　巷8弄21號
法定代理人　丁○○
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十七年六月三十日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十六年度重上字第六四號）提起上訴，本院判決如下：
主文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由
本件被上訴人請求拆除之系爭建物，其中二、三樓之所有人為上訴人甲○○，一樓（地面層）所有人為第一審共同訴訟人乙○○，在拆除上有事實上之牽連關係，應類推適用民事訴訟法第五十六條第一款規定，認上訴人甲○○上訴之效力及於未提起上訴之同造共同訴訟人乙○○，爰併列乙○○為上訴人，合先敘明。其次，被上訴人主張：伊所有坐落彰化市○○段南郭小段三四七地號中如第一審判決附圖（下稱附圖）所示之八十六平方公尺土地（下稱系爭土地），自民國六十三年起，為上訴人乙○○無權占有使用，興建一樓（地面層）未經保存登記之建物後，於八十三年間將之交付其子即上訴人甲○○占有使用。甲○○再於其上加蓋未經保存登記而具有獨立出入口之二、三樓（含屋頂突出物）建物，亦為無權占有並獲有相當於租金之不當得利。爰基於所有權排除侵害請求權及不當得利法律關係，求為命乙○○將附圖所示編號A、A1、B、B1部分之地面層建物、甲○○將附圖所示第二、三層建物（含屋頂突出物）包括C、D、E 等部分拆除，返還系爭土地予伊。甲○○另自訴狀繕本送達翌日（九十一年十一月二十七日）起至返還系爭土地日止，按月給付以新台幣（下同）一萬一千八百六十元計算之損害金，暨給付於訴狀繕本送達前五年之不當得利六十二萬八千一百八十一元本息之判決。
上訴人則以：被上訴人之會員未合法選任丁○○為被上訴人之法定代理人，被上訴人之訴訟能力顯有欠缺，其提起本件訴訟，自非合法。況伊等自六十三年起，即向被上訴人之管理人廖銀漢承租系爭土地興建系爭建物，兩造間就該土地亦有不定期租賃關係存在。縱廖銀漢實際上未經被上訴人會員選任為管理人，被上訴人仍應負表見代理之授權人責任。其以伊等無權占有系爭土地，請求拆屋還地、給付損害金及相當於租金之不當得利，均屬無據等語，資為抗辯。
原審以：被上訴人之組織性質上為神明會，屬於無權利能力之社團。因其並無實體廟宇存在，又無書面章程及規約，為兩造所不爭。故關於被上訴人管理人之任免，即應類推適用民法第五十二條規定，由會員大會任免之。經查被上訴人於其前任管理人鄭阿鼠（三十四年間死亡）、廖木（四十九年間死亡）相繼死亡後迄未選任管理人，訴外人廖清圳（廖木之孫）乃於八十九年十一月七日檢附被上訴人會員名冊、會員（信徒）系統表、不動產清冊、推舉書，向彰化縣政府申請公告，並於公告期滿無人異議後，由該縣政府核發被上訴人會員名冊，確定其會員為：廖清圳、鄭榮森、吳劉金、許來好、吳正義、黃進益、李茂森、丁○○等八人。再經上開會員於九十年二月二十五日開會選任丁○○為被上訴人之新任管理人，報經縣政府公告、同意備查。則丁○○既經被上訴人會員大會選任為被上訴人之管理人，其為被上訴人提起本件訴訟，程序上即屬合法。上訴人對於訴外人廖銀漢為前管理人廖木之三子，於廖木死亡後，廖銀漢未經被上訴人會員大會選任為管理人之事實，並不爭執，可見廖銀漢從未為被上訴人之法定代理人。上訴人辯稱其於六十三年間與被上訴人之管理人廖銀漢就被上訴人所有之系爭土地訂立口頭租賃契約云云，為無可採。至於稅捐機關製作之繳稅通知書上有關廖銀漢為被上訴人管理人之記載，僅係稅捐機關依法為納稅義務管理人之登記，尚非被上訴人有任何行為創造一個足使第三人信賴代理權存在的表象，且被上訴人於其前任管理人死亡後，又處於無管理人之狀態，顯無從知悉廖銀漢有對外表示為其代理人，而不為反對之意思表示。上訴人辯稱被上訴人應負表見代理之授權人責任，亦無足採。是被上訴人否認兩造間就系爭土地有租賃關係存在，主張上訴人未舉證證明有何占有使用之權源，其無權占用系爭土地，建造爭未經保存登記之建物，應屬有據。該建物中之地面層為乙○○興建後，於八十三年間交付其子甲○○使用，甲○○再於其上興建有獨立出入口之第二、三層建物，均為上訴人所不爭執，並經第一審勘驗現場，囑託彰化地政事務所鑑定測量屬實，有複丈成果圖（即附圖）可考，堪認上訴人二人分別為系爭建物地面層及第二、三層之所有人，被上訴人本於民法第七百六十七條之物上請求權，請求乙○○將附圖所示第一層（地面層）建物、甲○○將第二、三層建物拆除，返還系爭土地；並因系爭土地坐落於彰化市鬧區，房屋櫛比鱗次，被上訴人依同法第一百七十九條之不當得利規定，請求現占有系爭房地之甲○○依申報地價年息百分之十計算，給付相當於租金之不當得利，即給付自訴狀繕本送達翌日（九十一年十一月二十七日）起至返還系爭土地日止按月以一萬一千八百六十元計算之損害金，暨給付自訴狀繕本送達翌日起回溯五年之相當於租金之不當得利共六十二萬八千一百八十一元本息，均有理由，應予准許。為原審心證之所由得，因予維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，經核於法並無違誤。按被上訴人為神明會組織，屬於無權利能力之社團，因其未訂定章程或規約，關於其管理人之任免，應類推適用民法第五十二條等社團法人之相關規定，而被上訴人之法定代理人丁○○，乃經由其會員大會決議選出之管理人，均為原審本於其認定事實、適用法律之職權行使所為之判斷，則上開決議在未依法定程序被撤銷，或該決議內容經判決確認為無效前，應認被上訴人為設有管理人之非法人團體，有當事人能力，其由丁○○合法代理之訴訟能力，亦無所欠缺。上訴意旨，猶執前詞，指摘原審採證、認事、解釋契約之職權行使，暨原判決贅述之理由為不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　九十七　年　十一　月　二十七　日
最高法院民事第三庭
審判長法官蘇　茂　秋
法官陳　碧　玉
法官王　仁　貴
法官張　宗　權
法官葉　勝　利
本件正本證明與原本無異
書記官
中　　華　　民　　國　九十七　年　十二　月　　十　　日故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（<a href="http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/">http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/</a>）作者、法律人的一首詩專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.<a href="http://www.sanmin.com.tw/page-product.asp?pid=221402&pf_id=000482079″>故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) </a>：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.<a href="http://l104.lawtw.com/article.php?template=article_content&area=free_browse&parent_path=,1,964,&job_id=106775&article_category_id=1037&article_id=46753″>老公的情書</a>:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.<a href="http://www.lawtw.com/magazine_book.php?template=magazine_book_detail&book_id=38″>台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)</a> (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。
5.<a href="http://www.lawtw.com/magazine_book.php?template=magazine_book_detail&book_id=40″>台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二)</a> (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。
6.<a href="http://www.lawtw.com/magazine_book.php?template=magazine_book_detail&book_id=41″>台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）</a> (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
7.<a href="http://www.lawtw.com/magazine_book.php?template=magazine_book_detail&book_id=42″>台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二）</a> (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
8.<a href="http://www.lawtw.com/magazine_book.php?template=magazine_book_detail&book_id=43″>台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三）</a> (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
9. <a href="http://www.lawtw.com/magazine_book.php?template=magazine_book_detail&book_id=44″>台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）</a> (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
10.<a href="http://www.lawtw.com/magazine_book.php?template=magazine_book_detail&book_id=45″>台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) </a>：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中：公寓大廈部分(五南)。