【榕樹學堂】【房地產最新裁判選輯】民法第四百二十五條之一第一項前段之規定，於房屋所有權人原有合法之地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。所謂類推適用，乃因法律未備出現漏洞，以比附援引之方法加以填補之造法方式，與直接適用法律明文規定之情形有別（編者按：另請注意民法第838條第3項【修正草案增訂】之條文）【最高法院98年度台上字第294號民事判決】

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【最高法院98年度台上字第294號民事判決】
民法第四百二十五條之一第一項前段之規定，於房屋所有權人原有合法之地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。所謂類推適用，乃因法律未備出現漏洞，以比附援引之方法加以填補之造法方式，與直接適用法律明文規定之情形有別（編者按：另請注意民法第838條第3項【修正草案增訂】之條文）。
文/楊春吉(故鄉)
【裁判要旨】
按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地讓與人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓與相異之人時，除別有約定外，應推斷讓與人與受讓人間有租賃關係，該房屋所有權人仍須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地。此項規定，於房屋所有權人原有合法之地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。且具有獨立性之建築物，其既有獨立之所有權，與地上權間，依現行法律之規定，非不可分開讓與，然為顧全其經濟作用，此際應類推適用民法第四百二十五條之一之規定，認建築物於得使用期間有租賃關係。又不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，同法第七百五十八條復定有明文。本件被上訴人之被繼承人張水官於七十七年二月二十九日贈與系爭建物並移轉所有權登記與張孟主時，並未將系爭地上權併為移轉登記，乃原審所認定之事實。則被上訴人即未依法取得系爭地上權，自亦無從主張其有無約定地租之地上權存在。於此情形，揆諸上開說明，是否無民法第四百二十五條之一之類推適用，即非無再加研求之必要。原審未遑詳為推闡，遽認系爭地上權尚存續中，無另有推定之租賃關係存在，上訴人不得請求被上訴人給付租金，尚嫌率斷。次查原告起訴時，應依民事訴訟法第二百四十四條第一項第二款表明及特定其訴訟標的，以確定法院審判之對象，並集中兩造攻擊防禦之焦點，俾促進審理之集中化。而所謂類推適用，乃因法律未備出現漏洞，以比附援引之方法加以填補之造法方式，與直接適用法律明文規定之情形有別，二者為不同之訴訟標的的法律關係。本件上訴人起訴或主張係類推適用民法第四百二十五條之一之規定，或主張係直接適用上揭規定（一審卷六頁、原審上字卷(一)二三三頁），其所主張之訴訟標的並未特定，案經發回，宜併注意闡明之。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
作者簡介】
楊春吉(故鄉)
台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。
作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10. 勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11. 台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
13..台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【寵物法律問題】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。