【榕樹學堂】【房地產裁判選輯】土地使用權同意書（一）

【榕樹學堂】【房地產裁判選輯】土地使用權同意書（一）
文/楊春吉(故鄉)
【裁判摘要】
1. 「……為申請建造、雜項執照特立此同意書為憑」、「本同意書應從同意日起年內提出申請執照，逾期無效」等內容，似見上訴人與其他地主所出具之系爭土地使用權同意書，僅在同意沈德暢為申請建照或雜項執照及建築時，有權使用系爭土地而已，能否據以認定沈德暢有永久無償使用系爭土地之權利？（最高法院93年度台上字第1572號民事判決）。
2. 使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人間之特定關係，除當事人另有特約外，自無移轉其權利於第三人之可言（參見本院四十九年台上字第三八一號判例）（最高法院93年度台上字第1572號民事判決）。
3. 上訴人明知系爭土地，其前手已出具土地使用同意書，將系爭土地提供訴外人幸城公司及購屋之被上訴人通行使用，復自前手受讓系爭土地之上訴人而言，自仍應受該土地使用權同意書之拘束，始足以維持法律秩序之安定性與公共利益，及避免系爭土地之前手以債權相對性為由，藉由迂迴移轉所有權登記之脫法行為，以達到系爭土地後手不受前手拘束之不當結果（最高法院98年度台上字第1424號民事判決）。
4. 出具土地使用同意書，固僅於當事人間有其效力。土地買受者並不當然繼受其前手與土地使用者間之法律關係，原則上土地使用者不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟法院審理中尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求（最高法院98年度台上字第1424號民事判決）。
【最高法院93年度台上字第1572號民事判決】
【裁判要旨】
按建築法第三十條規定，起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。倘上訴人及其他地主所出具之土地使用權同意書，係依主管機關印製提供之同意書填寫，而於其上載明「……為申請建造、雜項執照特立此同意書為憑」、「本同意書應從同意日起年內提出申請執照，逾期無效」等內容，似見上訴人與其他地主所出具之系爭土地使用權同意書，僅在同意沈德暢為申請建照或雜項執照及建築時，有權使用系爭土地而已，能否據以認定沈德暢有永久無償使用系爭土地之權利？非無疑義。其次，地主與建商訂立合建契約時，衡情無不在契約書上約明建物建築完成後如何分配房地。上訴人等地主與沈德暢間之合建契約就房地究作如何之分配？是否應於契約書中約定系爭土地於建物完成後分配予沈德暢，其始有系爭土地之使用權？原審未詳為調查，遽依被上訴人主張之台北市政府工務局核發之建築執照，及張珩建築師事務所規劃之「沈德暢等八名店鋪及集合住宅新建設計圖」所示，沈德暢依合建契約取得設計圖右下角之三角形停車位空地，為被上訴人所不否認，且有沈德暢書立之同意書所載內容足憑，即認系爭土地為沈德暢依其與上訴人等地主所訂合建契約可分得之停車位空地。而無視上訴人已否認其事（見原審上更(一)字卷二八０頁背面），於未究明上訴人等地主與建商沈德暢間就所完成之房地及系爭土地如何定其分配之約定前，所為不利於上訴人之判決，不無速斷。又使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人間之特定關係，除當事人另有特約外，自無移轉其權利於第三人之可言（參見本院四十九年台上字第三八一號判例）。上訴人據此主張，縱沈德暢與林素如、林素如與新大公司、林素如與朱乾隆間均有系爭土地永久使用權之同意書屬實，然本於債之相對性原則，被上訴人尚無從對伊為任何之主張云云（見同上卷二八一頁背面及二八二頁）是否為不足取？原審就此重要之攻擊方法疏未表示其取捨意見，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
【最高法院98年度台上字第1424號民事判決】
【裁判要旨】
原審審理結果，以：上訴人主張其購買系爭土地，並於九十三年十二月六日登記為所有權人之事實，已據提出土地登記簿謄本為證，並為被上訴人所不爭執。然查訴外人福城公司與系爭土地之前手陳石林及訴外人王坤福等地主簽訂合建契約，訴外人陳石林同意提供系爭土地及其他周邊土地供訴外人福城公司興建房屋、綠地及道路 (含系爭土地及同段一一二六、一一三一地號土地），系爭土地供訴外人福城公司及幸城公司無償使用，據此興建彩色世界Ｌ、Ｏ、Ｎ、Ｐ棟、幸福華城Ｘ．Ｙ棟、森林國家、幸福華城等社區大廈，於系爭土地上開闢對外聯絡道路，及向台電公司、自來水公司、欣隆公司、中華電信公司申請埋設電纜、水管、電話線路、瓦斯管路、電桿等事實，有土地使用權同意書、合建房屋契約書、基隆市政府函在卷可稽，並經幸城公司代理人霍新亞陳述在卷。可見系爭道路乃合建時建商所鋪設者，並非被上訴人購買上開社區房屋後，為對外聯絡公路，而使用系爭土地鋪設系爭道路。次查，系爭土地原所有權人陳石林曾於八十七年間以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記與訴外人周忠祿，周忠祿復於九十三年間以買賣為原因，將系爭土地所有權再移轉登記與陳石林，陳石林旋於同年間 (約僅隔二個月），又以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記與上訴人。從系爭土地之移轉登記過程實已啟人疑竇，且買賣不動產非如同買賣日常生活用品，其價格不菲，衡情買受不動產，尤其是土地之人，必屬慎重，不可能會在不知土地占有情形及緣由之情況下輕率購買土地，則上訴人在向訴外人陳石林價購系爭土地時，就系爭土地係因陳石林與福城公司簽訂合建契約而將系爭土地及周邊其他土地供興建房屋銷售，而提供系爭土地供幸城公司及其購屋人通行使用之事，當知之甚稔，自難諉為不知。另查，訴外人陳石林等地主與福城公司簽訂合建契約約明，陳石林及其餘地主提供土地，訴外人福城公司提供全部建築資金，合作興建地下一樓地上十樓或地下一樓地上六樓之公寓式樓房之社區房屋，訴外人陳石林無償提供系爭土地作為合建房屋之道路用地，係本諸合建目的，提供之初顯有將系爭土地納入合建基地範疇，作為合建完成之社區房屋住戶通行使用，訴外人陳石林並依據合建契約分得興建完成之房屋，尚非單純無償借予訴外人幸城公司之使用借貸契約關係。且上訴人明知系爭土地，其前手已出具土地使用同意書，將系爭土地提供訴外人幸城公司及購屋之被上訴人通行使用，復自前手受讓系爭土地之上訴人而言，自仍應受該土地使用權同意書之拘束，始足以維持法律秩序之安定性與公共利益，及避免系爭土地之前手以債權相對性為由，藉由迂迴移轉所有權登記之脫法行為，以達到系爭土地後手不受前手拘束之不當結果。則被上訴人自得依該土地使用權同意書對上訴人主張通行權利。上訴人主張基於債權契約相對性，前開土地使用同意書之約定對其不生效力，其仍得以土地所有權人地位請求被上訴人給付通行系爭道路之償金，更有違誠實信用原則，殊非有據。末查，本件被上訴人非本於袋地通行權關係而使用系爭土地，上訴人自不得據此限縮被上訴人依上開土地使用權同意書所約定得通行系爭土地之範圍。上訴人主張被上訴人縱有權通行系爭土地，也應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之，即被上訴人通行之道路應縮減為三米，亦非有據。綜上所述，上訴人主張為無理由，不應准許，並說明其餘攻擊防禦方法不予審酌之理由，爰將第一審所為上訴人敗訴之判決予以維持，駁回上訴人之上訴。末按出具土地使用同意書，固僅於當事人間有其效力。土地買受者並不當然繼受其前手與土地使用者間之法律關係，原則上土地使用者不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟法院審理中尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求。本件上訴人以土地所有權人地位請求被上訴人給付通行系爭道路之償金，有違誠實信用原則等情，為原審所合法確定之事實，縱原審引用司法院大法官會議釋字第三四九號解釋理由有所不當，然依前說明，原審駁回上訴人之上訴，亦屬有據。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。
榕樹學堂副執行長 楊春吉(故鄉)
【簡介】
台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。
作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10. 勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11. 台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
13..台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【寵物法律問題】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。