【榕樹學堂】【房地產裁判選輯】土地使用權同意書（二）

【榕樹學堂】【房地產裁判選輯】土地使用權同意書（二）
文/楊春吉(故鄉)
【裁判摘要】
1. 民法第四百二十五條之一關於土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，推定在房屋得使用之期限內，有租賃關係存在之規定，尋繹其立法理由所揭櫫：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求（最高法院98年度台上字第1339號民事判決）。
2. 因甲○○出具土地使用權同意書予李慶鐘興建建物，該建物就其基地（系爭土地），自有利用之權。嗣縱該建物經法院拍賣，由乙○○拍定並取得所有權，致房地異主，而與民法第四百二十五條之一第一項所定「土地與其土地上之房屋同屬一人」之情形，未盡相符。但就該法律規範目的而論，是否不得依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用？即待進一步推究（最高法院98年度台上字第1339號民事判決）。
3. 觀諸前開土地使用權同意書字面意思而言，曹賜養已同意被上訴人在系爭四七二地號土地上興建二層加強磚造建物一棟（即系爭農舍），並為被上訴人申請建照而出具同意書為憑，更遑論被上訴人僅以系爭四七二地號土地作為合併申報系爭農舍建築基地之用，根本不在系爭四七二地號土地上興建農舍，依舉重以明輕原則，被上訴人僅利用系爭四七二地號土地作為系爭農舍空地比合併計算之建築基地，對曹賜養之權益影響較小，應認亦在曹賜養出具前開同意書之範疇（最高法院98年度台上字第1323號民事判決）。
【最高法院98年度台上字第1339號民事判決】
【裁判要旨】
惟按民法第四百二十五條之一關於土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，推定在房屋得使用之期限內，有租賃關係存在之規定，尋繹其立法理由所揭櫫：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。本件甲○○與訴外人新偕中公司簽訂合建契約後，又與訴外人李慶鐘訂定補充條款，由李慶鐘繼受新偕中公司之權義。甲○○為此出具系爭土地之使用權同意書予新偕中公司、李慶鐘，於該土地上興建建物。嗣李慶鐘繼續興建之建物，遭其債權人聲請法院依系爭執行程序查封拍賣，由乙○○拍定後，向主管機關申請領得使用執照，辦妥第一次所有權登記，均為原審所認定之事實。則甲○○對於其提供之系爭土地上，將由新偕中公司或李慶鐘興建具永久性房屋，自不得謂為不知。而因甲○○出具土地使用權同意書予李慶鐘興建建物，該建物就其基地（系爭土地），自有利用之權。嗣縱該建物經法院拍賣，由乙○○拍定並取得所有權，致房地異主，而與民法第四百二十五條之一第一項所定「土地與其土地上之房屋同屬一人」之情形，未盡相符。但就該法律規範目的而論，是否不得依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用？即待進一步推究。案經發回，應由原審法院注意及之，附此指明。
【最高法院98年度台上字第1323號民事判決】
【裁判要旨】
觀諸前開土地使用權同意書字面意思而言，曹賜養已同意被上訴人在系爭四七二地號土地上興建二層加強磚造建物一棟（即系爭農舍），並為被上訴人申請建照而出具同意書為憑，更遑論被上訴人僅以系爭四七二地號土地作為合併申報系爭農舍建築基地之用，根本不在系爭四七二地號土地上興建農舍，依舉重以明輕原則，被上訴人僅利用系爭四七二地號土地作為系爭農舍空地比合併計算之建築基地，對曹賜養之權益影響較小，應認亦在曹賜養出具前開同意書之範疇。復參以證人薛良勳所述其於曹賜養提出土地使用權同意書當天，曾告知系爭四七二地號土地係作為興建農舍之空地比等情，益證曹賜養係在瞭解系爭四七二地號土地乃作為被上訴人合併申報農舍建築基地之情況下，始出具前開土地使用權同意書。則被上訴人持蓋用曹賜養印文之土地使用書同意書，作為系爭四七二地號土地合併申報系爭農舍建築基地使用之憑據，應係符合曹賜養出具前開土地使用權同意書之意思。另依陽管處九十七年十一月十九日營陽建字第○九七○○○七七六號函內容，足徵被上訴人在系爭二八六地號土地所興建之農舍，因有系爭四七二地號土地合併申報為建築基地，致其最大建築面積由未合併申報前之五○．三六平方公尺擴增到一三二．一八平方公尺，被上訴人並以合併後增加之基地面積而變更設計及取得系爭建照。故自應將曹賜養所出具之前開土地使用權同意書，視為其同意系爭四七二地號土地作為被上訴人合併申報農舍建築基地，而增加系爭四七二地號土地為建築基地。從而，被上訴人本於前開同意書，自有權繼續使用系爭四七二地號土地作為系爭農舍之建築基地。另查，被上訴人於八十二年七月一日提出系爭農舍第二次變更設計申請時，並未牴觸系爭四七二地號土地之土地使用權同意書所載興建二層加強磚造建築物之內容，即非屬建築法第三十九條規定之情形，自無庸再依同法第三十條規定，另提出系爭四七二地號之土地使用權同意書。依上所述，亦均要難認係侵害曹賜養之財產，則嗣因分割繼承而取得系爭四七二地號土地之曹永吉，及於曹永吉死亡後，因繼承而取得系爭四七二地號土地所有權之上訴人均應受其拘束，亦無財產受侵害之可言。末查，曹賜養並未交付系爭四七二地號土地予被上訴人在其上興建系爭農舍，即非借地建屋，而係提供系爭四七二地號土地作為空地比合併計算之建築基地，自與一般使用借貸以物之交付為要件有所不同，且為民法所未規定之契約型態。並參以被上訴人未與曹賜養約定支付使用費，且曹賜養出具同意使用之憑證名為「土地使用權同意書」等情，應認曹賜養與被上訴人就前開土地使用權同意書成立類似使用借貸之無名契約，應可類推適用民法關於使用借貸之相關規定。準此，曹賜養本於上開類似使用借貸之無名契約，負有提供系爭四七二地號土地予被上訴人作為合併申報系爭農舍之建築基地使用之義務，雖曹賜養於八十一年六月二十五日死亡，其子曹永吉因分割繼承取得該土地，其孫即上訴人因曹永吉死亡而繼承取得該土地，依民法第一千一百四十八條規定，上訴人自應承受曹賜養就系爭四七二地號土地之一切權利義務，即受該無名契約之拘束，而負有繼續提供系爭四七二地號土地作為系爭農舍之建築基地使用之義務，被上訴人就系爭四七二地號土地自無所謂無權占有或妨害上訴人行使權利之可言。被上訴人借用系爭四七二地號土地之目的，係為繼續以之為系爭農舍之基地使用為目的，是其借貸目的使用完畢應指系爭農舍不堪使用或經拆除，系爭四七二地號土地無須作為系爭農舍建築基地之情形。因上訴人不爭執系爭農舍無不堪使用或經拆除之情形，則系爭四七二地號土地仍有繼續提供為系爭農舍建築基地之必要與目的，自無借貸目的使用完畢之可言。且尚難以被上訴人設籍在台北市○○○路三○之一號，即遽謂其係住在設籍址，而非系爭農舍。則上訴人類推依民法第四百七十條第一項規定，主張被上訴人就系爭四七二地號土地之借貸目的已使用完畢，被上訴人屬無權占有，應向陽管處申請撤銷系爭建照及囑託士林地政事務所辦理塗銷上開登記事項云云，自乏所據。被上訴人所辯其就系爭四七二地號土地之借貸目的未使用完畢等語，為可採信。至於曹賜養依類似使用借貸之無名契約，提供系爭四七二地號土地予被上訴人作為合併申報系爭農舍之建築基地使用，倘缺少系爭四七二地號土地合併申報為建築基地，系爭農舍將失所附麗，是其間已構成一體之形態，缺一不可，且顯為曹賜養出借時可預見之事。上訴人既因繼承之法律關係而承受上開無名契約之權利義務，自不能藉討自己需用土地為由，類推適用民法第四百七十二條第一款規定，終止上開無名契約。再者，曹賜養本於上開無名契約所出借之標的物為系爭四七二地號土地，而非系爭農舍，且系爭四七二地號土地迄今仍登記供作系爭農舍之建築基地使用，被上訴人並無未依約定使用系爭四七二地號土地，亦無允許第三人使用系爭四七二地號土地之情形，核與民法第四百七十二條第二款規定之要件不合。至於被上訴人是否繼續居住系爭農舍或將之提供予他人使用，均與上開規定無涉。是上訴人所稱被上訴人無權占有系爭四七二地號土地，其得（先位聲明）依民法第七百六十七條規定請求除去妨害其所有權即請求被上訴人向陽管處申請撤銷系爭建照及囑託辦理塗銷系爭四七二地號土地登記事項所載「已提供興建農舍，基地坐落：北投區○○段○○段二八六地號」等字，要無可取。被上訴人本於上開無名契約，自屬有正當權源繼續以系爭四七二地號土地為系爭農舍之建築基地使用，要非無權占有或妨害上訴人行使所有權，更與返還不當得利或侵權行為損害賠償之構成要件有間。是上訴人備位依民法第一百七十九條或一百八十四條規定，請求被
上訴人給付所謂之損害五百七十二萬七千四百七十元本息，亦乏所據，不應准許，並說明其餘攻擊防禦方法不予審酌之理由，爰將第一審所為上訴人敗訴之判決予以維持，駁回上訴人之上訴，經核於法並無違誤。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非有理由。
榕樹學堂副執行長 楊春吉(故鄉)
【簡介】
台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。
作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10. 勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11. 台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
13..台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【寵物法律問題】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。