【榕樹學堂】【房地產裁判選輯】違章建築（二）

【榕樹學堂】【房地產裁判選輯】違章建築（二）
文/楊春吉(故鄉)
【裁判摘要】
1. 按無損害即無賠償，損害賠償之範圍，端繫被害人實際所受損害為準，是以衡量損害之賠償額，自應調查被害人實際上所受之損害，始能定其數額之多寡（最高法院98年度台上字第1926號民事判決）。
2. 違章建築之讓與，雖不能為移轉登記，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院97年度台上字第399號民事判決）。
【最高法院98年度台上字第1926號民事判決】
【裁判要旨】
按無損害即無賠償，損害賠償之範圍，端繫被害人實際所受損害為準，是以衡量損害之賠償額，自應調查被害人實際上所受之損害，始能定其數額之多寡。查上訴人於原審一再抗辯：系爭土地上之使用分區為一般農業區，被上訴人興建大型鋼架鐵皮屋用作辦公室及廠房，無法依農業發展條例規定申請農業設施之容許使用及申領建築執照，自屬違章建築，被上訴人之營業項目未包含生產水耕蔬菜，系爭建物屋頂及牆壁等構造，顯非溫室之用，自不屬農業設施，依法不准設置，亦無可能補辦建築許可之申請。又系爭建物經伊勘查認定為施工中之實質違建，且為不能補正之實質違建，依法必須拆除，如未於是日拆除，日後亦將遭拆除各等語（分見原審卷(一)一一～一五頁及同上卷(二)八五～一八八頁），倘上訴人所稱系爭建物係不能補正之實質違建，依法必須拆除，如未於是日拆除，日後亦將遭拆除一節，非屬虛妄，則被上訴人是否因此造成損害？如有損害，究屬何項損害？其實際所受之損害額若干？已非無再進一步推求之必要。原審未詳予深究，探明系爭建物是否係不能補正且必拆之實質違建，並衡量系爭建物若依法定程序，勒令停工，限期被上訴人自行拆除，或逾限不拆再強制拆除（必將遭拆除之日），與九十六年三月二十日即遭未依法定程序提早拆除，致其於該段期間所受之損害額，逕以被上訴人支付系爭建物之主體結構工程費與水電及消防工程費作為其損害賠償額之依據，不免速斷。又上訴人就被上訴人水電及消防工程費支出部分，並於原審辯稱：被上訴人前自稱水電及消防工程費係於九十五年四月十七日、五月二十五日及七月二十七日支付，事實上係用於他處工程之支出，因依伊提出之上證十四另案民事判決，系爭工程迄至九十五年十一月間填土工程仍在進行，該主體結構工程應待填土工程完成時始得進行，被上訴人係於九十五年十一月、十二月間給付主體結構工程費，可見系爭建物主體結構工程至早係於九十五年十一月間才開始施作，尚無法施作水電及消防工程，該水電暨消防工程費與系爭工程無關等語（分見同上卷(二)一○、二三～二五及三二～三五頁），原審對上訴人此項重要之攻擊方法，恝置不論，徒以上述理由而為上訴人敗訴之判決，亦有判決不備理由之違法。上訴論旨，執以指摘原判決不利於己部分不當，求予廢棄，不能認為無理由。
【最高法院97年度台上字第399號民事判決】
【裁判要旨】
按違章建築之讓與，雖不能為移轉登記，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又未取得建築執照及使用執照，固屬違章建築，但對於違章建築之拆除須按照一定程序為之。查系爭房屋之原始起造人為被上訴人，上訴人係向被上訴人價購系爭房屋而交付價款，並取得事實上處分權，為原審所確定之事實。果係如此，上訴人既因買賣關係，而取得系爭房屋之事實上處分權，則被上訴人得否未經上訴人之同意，逕行拆除已交付上訴人之系爭房屋，已非無疑。參諸被上訴人提出之空軍總部興建公寓眷舍簡報內所載：該項工程交由本軍工程聯隊全力興建，以維自力更生之原則，被上訴人並成立眷舍興建委員會，核定由參謀長擔任主任委員，及上訴人提出被上訴人主計署收據上亦明白記載係屬上訴人繳交公寓眷舍之價款，另被上訴人五十九年宅興字第三一六四號函內附之空軍自建公寓住宅抽籤分配辦法第一條亦明定「本辦法之訂定在使本軍自建公寓住宅公平分配給承購住戶。」各等語（見一審卷第五及一六六頁，原審卷第三一頁），系爭房屋既係經被上訴人所屬工程聯隊興建之自建公寓，上訴人復須經抽籤程序並給付價款，始取得權利，則其是否屬取締辦法第二條前段之未經國軍眷區主管單位核准，而擅自建造之建築物? 即非無進一步探求之餘地。乃原審未遑查明系爭房屋是否屬未經主管單位核准之國軍眷區違章建築，遽以上開情詞為不利上訴人之判斷，尚嫌速斷。另兩造間上開協議內容所稱上訴人於領取補償款後，將系爭房舍騰空交予被上訴人之真意為何？上訴人是否已將系爭房舍交予被上訴人？攸關上訴人得否請求損害賠償？尤待澄清。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
榕樹學堂副執行長 楊春吉(故鄉)
【簡介】
台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。
作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10. 勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11. 台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
13..台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【寵物法律問題】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。