每月彙整：一月 2010

【榕樹學堂】【房地產裁判選輯】瑕疵得補正者（二）－顯失公平？ 文/榕樹學堂副執行長兼講師 楊春吉(故鄉) 【裁判摘要】 1. 買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第三百五十四條至第三百五十八條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。固為民法第三百五十九條所明定。惟所謂「顯失公平」，應就買賣雙方因契約解除所生損害或所得利益，加以衡量，非得僅以其使用現況影響輕微，遽認買受人之損害較小，進而謂買受人解除契約有失公平（最高法院93年度台上字第80號民事判決）。 2. 就上訴人主張上開系爭房地之瑕疵全部，為整體之觀察，既均不致於損及系爭買賣契約之目的即提供居住之功能，是其據上開瑕疵主張解除契約，亦顯失公平，應認其解除契約並不合法（最高法院93年度台上字第1540號民事判決）。 【最高法院93年度台上字第1540號民事判決】 【裁判要旨】 被上訴人既以新建隔間牆內縮原占用鄰地面積，自已就地下一、二層其占用鄰地部分進行補正，且被上訴人既為補正而新建內牆，顯無再予拆除之可能。殊難謂被上訴人上開補正方法，仍致其給付有物之瑕疵存在或該瑕疵仍屬重大可言。從而上訴人主張系爭建物仍有結構安全問題，並據以解除契約，亦無 理由。再系爭地下室一、二層之基地因占用鄰地致被上訴人另築一道牆內縮結果，地下層室內面積固較原建築之面積為少，私設停車空間更正為二三輛，實設停車空間更正為六三輛，此有更正使用執照附件可稽，惟此項瑕疵衡情尚屬輕微，該瑕疵對於上訴人所生之損害與解除對於被上訴人所生之損害，二者相較，如許上訴人解除契約，顯失衡平。而系爭建物因九二一地震造成之損害，尚非可歸責於被上訴人之事由，此為公知之事實；且上訴人所主張多項瑕疵，固據提出照片為證，惟上開瑕疵僅對於建物外觀、居住品質及舒適感有所妨礙，尚不致於危及建物之結構安全，足徵瑕疵非屬重大，若據此解除契約，亦顯失公平。末查，上訴人另主張被上訴人給付內容與合約不符、設施欠缺，固據上訴人提出系爭契約、照片廣告為證，且為被上訴人所不爭執，然上述缺失，雖不能提供上訴人良好高品質之居住環境，惟尚不至於損及系爭建物居住之功能，上訴人據以解約，亦失公平。是就上訴人主張上開系爭房地之瑕疵全部，為整體之觀察，既均不致於損及系爭買賣契約之目的即提供居住之功能，是其據上開瑕疵主張解除契約，亦顯失公平，應認其解除契約並不合法。綜上所述，上訴人依權利瑕疵擔保責任、物之瑕疵擔保責任及債務不履行規定，主張解除契約，請求被上訴人返還如附表所示金額本息，均屬無據，不應准許云云，為其心證之所由得，爰將第一審所為上訴人敗訴判決予以維持，駁回上訴人之上訴，經核於法洵無違誤。 【最高法院93年度台上字第80號民事判決】 【裁判要旨】 惟查系爭房地之地面層及地下二層、地下一層即共同使用部分，基地占用計劃道路用地四公尺，達八十一點九平方公尺，有被追奪之可能，被上訴人就該部分土地所有權無法移轉登記與上訴人，應負權利瑕疵擔保責任；地政事務所雖於系爭建物登記簿載有「占用鄰地」之註記，但並不影響所有權之移轉登記，為原審所是認。乃原判決未詳加敘明該項瑕疵對上訴人之權益為何不生影響，竟以被上訴人另築一道ＲＣ間側牆內移，進行結構變更及補強工程，其安全無慮，閥基一部分縱令占用鄰地，而有被追奪之可能，亦與系爭房地無礙，遲延移轉登記非可歸責於被上訴人等詞，遽為上訴人不利之判決，已非無判決理由不備及前後矛盾之違法。再者，買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第三百五十四條至第三百五十八條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。固為民法第三百五十九條所明定。惟所謂「顯失公平」，應就買賣雙方因契 約解除所生損害或所得利益，加以衡量，非得僅以其使用現況影響輕微，遽認買受人之損害較小，進而謂買受人解除契約有失公平。原審未詳加調查審認系爭房地物之瑕疵及權利瑕疵，上訴人受有若何損害？其解除契約於兩造之損害比例為何？徒以被上訴人築牆內縮結果，僅地下層室內面積停車空間稍小，即謂此項瑕疵輕微，上訴人買受系爭房屋之居住目的無不能達到情事，認解除契約有失平衡，而為上訴人敗訴之判決，亦屬可議。上訴論旨執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 楊春吉(故鄉) 榕樹學堂副執行長兼講師、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。 5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。 8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。 9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。 10. 勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。 11. 台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。 12. … 繼續閱讀 →

老婆: 夫妻相愛很重要  但維護自己的人性尊嚴更重要  苟有人侵害妳的人性尊嚴 我將傾全力攻之 以維之 故鄉2010.01.13

【榕樹學堂】【房地產裁判選輯】瑕疵得補正者（一）－民法第359條無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使？等 文/榕樹學堂副執行長兼講師 楊春吉(故鄉) 【裁判摘要】 1. 上開瑕疵既非不得補正，且被上訴人亦已進行補正，上訴人自不得於未完成補正前，即主張因露台未能登記致房屋面積減少，而依民法二百二十七條、第三百五十九條及第三百六十條規定，請求被上訴人減少價金或損害賠償（最高法院94年度台上字第1607號民事判決）。 2. 買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第三百五十九條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約（最高法院95年度台上字第2192號民事判決）。 3. 民法第三百五十九條規定所稱解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院95年度台上字第2192號民事判決）。 4. 債務人為不完全之給付，其得補正者，債權人得依給付遲延之規定行使其權利；其不能補正或雖得補正惟其給付於債權人無利益者，債權人始得依給付不能之規定逕行解除契約（最高法院96年度台上字第2746號民事判決）。 【最高法院96年度台上字第2746號民事判決】 【裁判要旨】 惟按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法第二百二十七條第一項定有明文。依此規定，債務人為不完全之給付，其得補正者，債權人得依給付遲延之規定行使其權利；其不能補正或雖得補正惟其給付於債權人無利益者，債權人始得依給付不能之規定逕行解除契約。次按以種類指示給付物者，社會上苟不失其存在，且無不能融通情事，其給付應屬可能。原審並未說明被上訴人訂購之華邦晶片，究係特定物或係已不得融通之物，逕認上訴人無華邦晶片可為交付，被上訴人得依給付不能之規定解除系爭契約，而為不利上訴人之認定，非無判決不備理由之違法，上訴論旨，指摘原判決不利於其部分為不當，求予廢棄，非無理由。 【最高法院95年度台上字第2192號民事判決】 【裁判要旨】 按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第三百五十九條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約。查兩造簽訂之土地預定買賣契約書第一條既約定上訴人買受之土地應有部分，按系爭房屋建坪佔總建坪之比例計算之（見一審卷二四頁），其依約應取得之土地應有部分即與被上訴人興建之房屋總面積多寡至有關聯。上訴人所買受系爭土地所有權應有部分之面積因樓層增加減少一．五四平方公尺，為原審所認定之事實，準此，上訴人依約應取得之土地應有部分既減少，其價值亦隨之減少，被上訴人自應負瑕疵擔保責任，除上訴人解除契約有顯失公平之情形外，上訴人似非不得解除契約。乃原審謂就上訴人所減少之土地應有部分予以扣減土地價金，即可彌補上訴人之損失，被上訴人所給付之系爭土地應有部分短少之瑕疵即難認為不能補正，上訴人未定期催告被上訴人補正，逕行主張解除契約，於法未合云云，是否允當，非無可疑。次查上訴人就被上訴人函催給付價款四百五十二萬元，業於八十五年十月九日以台北郵局第五二三四號存證信函載明系爭房屋有諸多瑕疵存在，並逾期完工，通知被上訴人於函到後十五日內按照雙方所約定及原設計圖所規定之房地交付等情（見一審卷三七至四三頁），倘該信函所載內容屬實，則於被上訴人為瑕疵之補正前，上訴人要非不得拒絕受領瑕疵物，乃至拒絕給付其餘銀行貸款四百五十二萬元。原審就上訴人所主張系爭房地之瑕疵是否均已補正，未遑詳查論及，遽謂：縱認上訴人所為房屋部分瑕疵之主張屬實，核其情形，亦屬輕微而可補正；上訴人所減少土地應有部分之瑕疵亦非不可以減少價金或補行移轉土地持分以資補正云云，為不利上訴人之論斷，自有未洽。又查民法第三百五十九條規定所稱解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。原審就系爭房地之瑕疵對上訴人所生損害及解除契約對被上訴人所生損害是否有失平衡，未為斟酌，予以比較，徒以上訴人所減少之土地應有部分以扣減價金即可彌補上訴人之損失，上訴人未定期催告補正，其解除契約於法未合為由，而為上訴人敗訴之判決，亦有可議。末查原判決理由欄謂：「樓層數之增加……會增加公共設施使用之頻率，減少每一住戶對於公共設施使用之機會，且因居住戶數之增加而影響整體居住環境及品質」，卻又謂：「上訴人所買受之系爭土地應有部分面積因樓層增加將減少1.54㎡，但就系爭房屋之面積及使用而言，土地應有部分之減損並未影響上訴人之所有權之完整及享有公共設施之使用及其他權利之行使，尚難認有損及上訴人就系爭房屋之權益」（見原判決第十一頁第二六至二九列、第十四頁第一二至一六列）。是就樓層數之增加肇致土地應有部分之減損及其影響，理由前後矛盾，尚難謂無判決理由矛盾之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 【最高法院94年度台上字第1607號民事判決】 【裁判要旨】 又系爭露台未能登記，房屋之登記面積因而減少，固屬物之瑕疵，惟該露台如得補為登記，是項瑕疵，自得補正。被上訴人已通知上訴人配合補正，已如前述，則於上訴人尚未配合補正及被上訴人再為申請辦理登記被駁回前，尚難認該瑕疵已無從補正。上訴人請求減少價金及依民法第三百六十條規定，請求被上訴人賠償損害，亦非有據。綜上所述，上訴人請求基泰公司給付黃○○六萬五千九百八十九元，美豐公司給付甲午○六萬四千七百九十九元及均加付法定遲延利息，請求基泰公司給付除黃○○、甲午○外其餘上訴人如附表一、三第一審判決金額欄所示之金額，美豐公司給付除黃○○、甲午○外其餘上訴人如附表二第一審判決金額欄所示之金額，及均加付法定遲延利息，洵非正當，不應准許。因而廢棄第一審所為被上訴人敗訴部分之判決，駁回上訴人該部分之訴，及上訴人黃○○、甲午○之附帶上訴。查被上訴人交付與上訴人之房屋，雖有露台未辦登記之瑕疵，惟該露台應得辦理共同使用登記，且被上訴人已通知上訴人依約配合提供相關證件及用印，以申請辦理露台之登記，為原審認定之事實。則系爭露台並非不得辦理登記，不生給付不能之問題，上訴人依民法二百二十六條第一項規定請求被上訴人損害賠償，於法不合。又上開瑕疵既非不得補正，且被上訴人亦已進行補正，上訴人自不得於未完成補正前，即主張因露台未能登記致房屋面積減少，而依民法二百二十七條、第三百五十九條及第三百六十條規定，請求被上訴人減少價金或損害賠償。原審為上訴人敗訴之判決，經核於法並無違背。上訴論旨，指摘原判決為不當，求予廢棄，非有理由。 【編者按】 在解釋上，本文認為基於誠信原則，物之瑕疵得補正者，仍有民法第254條：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」之適用，所以，買受人未定相當期限內催告出賣人履行者，買受人仍不得解除契約或減少價金。 楊春吉(故鄉) 榕樹學堂副執行長兼講師、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。 5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。 8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。 … 繼續閱讀 →

老婆: 寵物與人間密切性的情感  為愛的枷鎖   而妳我之間 則為一顆血脈相連  情意纏綿之夫妻樹 故鄉2010.01.11

老婆: 一段情緣   或許隨時可棄  但長久地   心之黏合  又如何分離? 與妳再也離不開了  老婆 故鄉2010.01.08

【榕樹學堂】【房地產裁判選輯】區分地上權 文/榕樹學堂副執行長兼講師 楊春吉(故鄉) 【裁判摘要】 區分地上權亦屬地上權之一種，區分地上權之登記，實務運作及有關測量並無問題。 【臺灣高等法院96年度重上字第474號民事判決】 【裁判要旨】 三、上訴人起訴主張： (四)區分地上權亦屬地上權之一種，區分地上權之登記，實務運作及有關測量並無問題。且伊等僅與被上訴人所有之系爭土地持分有租賃關係，自僅得就此請求為地上權登記，與其他土地共有人無涉。 (五)兩造和解書第6條固記載租賃存續期間自81年7月1日起至系爭房地歸屬同一人所有止，然簽約之時，兩造均無法想像房地歸屬同一人所有時，有如何對所有人或第三人有法律上不應消滅利益之例外情形，則依一般情形，地上權即因混同而消滅。故兩造簽約當時既未訂有期限，其真意即為不定期限，伊等請求地上權存續期限為不定期限，自有理由。且伊等簽訂和解書時，未以租賃權為分別共有之形式承租，而係以承租人為一體，伊等間為合夥，故伊等請求本件區分地上權登記為伊等公同共有，自屬正當。 五、被上訴人戊○○、庚○○、辛○○、己○○則以： (五)地上權公同共有之登記，應有法律規定或契約約定為依據，系爭和解書上並未有系爭租賃權為上訴人所公同共有之約定，法律上更無應以地上權公同共有之方式辦理登記之規定，上訴人請求地上權登記為公同共有，於法無據。另上訴人請求就其等共有之建物辦理地上權登記，於法亦屬無據。 (六)區分地上權尚未完成立法程序，上訴人請求為區分地上權之登記，有違物權法定主義，且因無法或未能明確標示系爭土地地上權之具體位置，與土地登記規則第108條等規定有違，自不應准許等語，資為抗辯。並於本院聲明：上訴駁回。 【編者按】 一、 立法院業三讀通過民法物權（用益物權及占有）部分條文修正草案暨施行法修正草案（http://www.moj.gov.tw/ct.asp?xItem=183129&ctNode=26179&mp=001），其中業於地上權章第二節明定區分地上權，所以本判決被上訴人所言「區分地上權尚未完成立法程序，上訴人請求為區分地上權之登記，有違物權法定主義」，此時，業有所差矣；至於上訴人起訴主張：「區分地上權亦屬地上權之一種，區分地上權之登記，實務運作及有關測量並無問題。」，此時，更讓人覺得中肯，縱登記及測量有略微問題，法即明定，登記機關即應克服解決。 二、物權法定主義現已緩和，此參民法第757條業修正為「物權除依法律或習慣外，不得創設。」（98年7月23日施行）自明。另民法第 758～759、764、767～772、774、775、777～782、784～790、792～794、796～800、802～807、810、816、818、820、822～824、827、828、830條條文也業於98年1月23日修正；並增訂第 759-1、768-1、796-1、796-2、799-1、799-2、800-1、805-1、807-1、824-1、826-1 條條文及刪除第760條條文，並自公布後六個月施行（98年7月23日施行），實務上的發展，也值得觀察。 二、 按「依土地法所為之不動產物權登記具有公示力與公信力，登記之內容自須正確真實，以確保人民之財產權及維護交易之安全。不動產包括土地及建築物，性質上為不動產之區分所有建築物，因係數人區分一建築物而各有其一部，各所有人所享有之所有權，其關係密切而複雜，故就此等建築物辦理第一次所有權登記時，各該所有權客體之範圍必須客觀明確，方得據以登記，俾貫徹登記制度之上述意旨。內政部於中華民國八十四年七月十二日修正發布之土地登記規則與八十七年二月十一日修正發布之地籍測量實施規則分別係依土地法第三十七條第二項及第四十七條之授權所訂定。該登記規則第七十五條第一款乃係規定區分所有建築物共用部分之登記方法。上開實施規則第二百七十九條第一項之規定，旨在確定區分所有建築物之各區分所有權客體及其共用部分之權利範圍及位置，與建築物區分所有權移轉後之歸屬，以作為地政機關實施區分所有建築物第一次測量及登記之依據。是上開土地登記規則及地籍測量實施規則之規定，並未逾越土地法授權範圍，亦符合登記制度之首開意旨，為辦理區分所有建築物第一次測量、所有權登記程序所必要，且與民法第七百九十九條、第八百十七條第二項關於共用部分及其應有部分推定規定，各有不同之規範功能及意旨，難謂已增加法律所無之限制，與憲法第十五條財產權保障及第二十三條規定之法律保留原則及比例原則，尚無牴觸。」固為司法院大法官會議釋字第 600 號解釋在案，惟其亦謂「建築物 (包含區分所有建築物) 與土地同為法律上重要不動產之一種，關於其所有權之登記程序及其相關測量程序，涉及人民權利義務之重要事項者，諸如區分所有建築物區分所有人對於共用部分之認定、權屬之分配及應有部分之比例、就登記權利於當事人未能協議或發生爭議時之解決機制等，於土地法或其他相關法律未設明文，本諸憲法保障人民財產權之意旨，尚有未周，應檢討改進，以法律明確規定為宜。」，相關主管機構自應配合此次民法物權（用益物權及占有）部分條文修正，修正土地登記規則及地籍測量實施規則時，一併依此意旨修正之。 楊春吉(故鄉) 榕樹學堂副執行長兼講師、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。 5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。 … 繼續閱讀 →

http://www.moj.gov.tw/ct.asp?xItem=183129&ctNode=26179&mp=001 立法院三讀通過民法物權（用益物權及占有） 部分條文修正草案暨施行法修正草案 請自行下載

老婆: 以前  望雨相思  而今 雨下情懷  因為有妳 在身傍 故鄉2010.01.07

【榕樹學堂】【房地產裁判選輯】不定期租賃（一）－其成立及有益費用償還請求權之消滅時效等 文/榕樹學堂副執行長兼講師 楊春吉(故鄉) 【裁判摘要】 1. 按民法第四百三十一條有關租賃關係終止後，承租人得請求出租人償還有益費用之規定，係基於不當得利之理由而設，為民法第一百七十九條之特別規定，依特別法優於普通法之原則，應優先適用。民法第四百五十六條第一項既明定有益費用償還請求權之消滅時效期間為二年，自無再依民法第一百七十九條、第一百二十五條規定，適用十五年之消滅時效期間（最高法院98年度台上字第796號民事判決）。 2. 系爭租賃既定有期限，則依民法第四百五十條第一項規定，該租賃關係於九十二年十二月三十一日租期屆滿時即告消滅。雖上訴人曾於租期屆滿前之九十二年十一月十三日申請換約續租，但由系爭租約第二條第二項約定容以觀，被上訴人仍保有續租與否之權利，並非上訴人一提出續約申請，系爭租賃即由定期變更為不定期。況被上訴人於上訴人申請續租及租期屆滿前，已表明期滿不再續租之意，有被上訴人九十二年十月三十一日府財產字第０九二０二五一四０三號函足憑，是上訴人抗辯系爭租賃因其申請換約續租已變為不定期租賃，委無可採（臺最高法院98年度台上字第755號民事判決）。 【最高法院98年度台上字第796號民事判決】 【裁判要旨】 然按民法第四百三十一條有關租賃關係終止後，承租人得請求出租人償還有益費用之規定，係基於不當得利之理由而設，為民法第一百七十九條之特別規定，依特別法優於普通法之原則，應優先適用。民法第四百五十六條第一項既明定有益費用償還請求權之消滅時效期間為二年，自無再依民法第一百七十九條、第一百二十五條規定，適用十五年之消滅時效期間。本件系爭建物之租賃關係，業於九十一年五月二日租賃期限屆滿，已成不定期租賃之性質，系爭租賃關係於九十一年九月二十三日上訴人拆除地上物時終止而消滅，縱認租賃關係消滅後，被上訴人受有利益，然自九十一年九月二十四日起，上訴人之請求權即得行使，竟遲至九十五年九月四日始提起本件訴訟，請求被上訴人償還有益費用，該請求權顯已因罹於二年時效而消滅，上訴人主張類推適用民法第二百二十五條第二項之規定，並重新起算時效期間為十五年云云，自不足採。至於上訴人主張：系爭建物係其自動拆遷，該自動拆遷獎勵金一百四十三萬零六百四十二元應由伊領取云云，亦為被上訴人所否認。經查，被上訴人受領系爭自動拆遷獎勵金，係因被上訴人為系爭建物之所有權人及事實上處分權人，故台北縣政府針對拆除之建物發放系爭自動拆遷獎勵金，並有前開最高法院九十四年度台上字第一九五八號民事判決可稽，故被上訴人係基於自動拆遷系爭建物而獲得補償，為有法律上之原因，而與不當得利之成立要件不符，且此與上訴人是否為實際拆除之人無關，則上訴人基於不當得利請求被上訴人返還系爭自動拆遷獎勵金，自屬無據。 【最高法院98年度台上字第755號民事判決】 【裁判要旨】 系爭租賃既定有期限，則依民法第四百五十條第一項規定，該租賃關係於九十二年十二月三十一日租期屆滿時即告消滅。雖上訴人曾於租期屆滿前之九十二年十一月十三日申請換約續租，但由系爭租約第二條第二項約定容以觀，被上訴人仍保有續租與否之權利，並非上訴人一提出續約申請，系爭租賃即由定期變更為不定期。況被上訴人於上訴人申請續租及租期屆滿前，已表明期滿不再續租之意，有被上訴人九十二年十月三十一日府財產字第０九二０二五一四０三號函足憑，是上訴人抗辯系爭租賃因其申請換約續租已變為不定期租賃，委無可採。系爭租賃於租期屆滿時消滅，並不須有系爭租約第十條所列各款事由，且與土地法第一百零三條第一款規定無違，故被上訴人上開函通知上訴人租期屆滿後不再續租，將收回系爭土地，於法尚無不合。又上訴人未依約於租賃關係消滅後返還系爭土地，被上訴人按約定租金計算其所受損害，通知上訴人繳納，亦非默示同意更新兩造間租約之意。至上訴人於租賃關係消滅後將租金提存，則不生被上訴人受領租金之效力。另按主張因時效取得地上權者，須以行使地上權之意思而占有，始足當之。門牌號碼為沙崙村港口九號即建號九一之建物固於四十八年一月間即已存在，但上訴人並未舉證證明其在承租系爭土地前，係以行使地上權之意思占有該土地，且上訴人果有行使地上權之意，嗣後豈會與被上訴人簽訂租約，並應允不得要求被上訴人同意其設定地上權，可見上訴人在系爭土地上興建上開建物，並非以行使地上權之意思占有該土地。而上訴人向被上訴人承租系爭土地後，既約定上訴人不得要求被上訴人設定地上權，自非基於行使地上權之意思占用該土地。準此，上訴人抗辯其因時效取得地上權，要無可採。系爭租賃既因租期屆滿而歸於消滅，上訴人復未舉證證明其有繼續占用系爭土地之正當權源，則被上訴人本於出租人及該土地管理機關地位，即得請求上訴人拆除地上物並返還土地。又上訴人無權占用系爭土地，因而獲有相當於租金之利益，致被上訴人受有無法使用該土地之損害，爰依系爭租約第三條約定，以系爭土地九十三年度申報地價總額六十七萬八千七百二十元（560「每平方公尺申報地價」×1,212「系爭土地面積」＝678,720 ）及租金率百分之五計算，每月不當得利為二千八百二十八元（678,720×0.05÷12＝2,828），被上訴人請求上訴人自九十五年一月一日起至返還系爭土地之日止，按月給付二千七百七十八元，亦無不合。遍觀系爭租約各條文，並無租期屆滿返還土地時，被上訴人應給付上訴人補償金之約定。至為興辦各項公共設施，必須拆遷合法建築改良物時，始有適用之補償自治條例，則與系爭土地因租期屆滿而須返還無關。上訴人據以為同時履行抗辯或抵銷，不足採取。綜上所述，被上訴人依民法第四百五十五條、第七百六十七條規定，請求上訴人應將系爭土地上如附圖所示之地上物拆除並返還該土地予被上訴人，並依不當得利之法律關係，請求上訴人自九十五年一月一日起至返還系爭土地之日止，按月給付二千七百七十八元，均屬有據，應予准許；上訴人提起反訴，先位聲明請求確認其就系爭土地之地上權登記請求權存在，備位聲明請求被上訴人容忍上訴人 辦理系爭土地之地上權登記，則屬無據，不應准許，為其心證之所由得。因而維持第一審就上開本訴部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其此部分之上訴及在原審前審提起之反訴，經核於法並無違誤。按地上權之時效取得，以行使地上權之意思而占有土地為要件，不能僅憑占有人在他人土地上有合法建築物或其他工作物或竹林之客觀事實，經過一定之期間，認其因時效取得地上權。而經土地所有人同意在其上建築房屋，非必基於地上權之設定，有可能係使用借貸或合建等其他原因。故不論系爭土地上如附圖所示之地上物何時建造，是否合法建築，有無經被上訴人同意，對於原審以上訴人並非基於行使地上權之意思占有系爭土地，認其未因時效取得該土地之地上權，均無影響。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分為不當，聲明廢棄，非有理由。 楊春吉(故鄉) 榕樹學堂副執行長兼講師、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。 5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。 8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。 9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。 10. 勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。 11. 台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。 12. … 繼續閱讀 →

【榕樹學堂】 【房地產裁判選輯】逾越建築（三）－「法律不保護惡意」及「公共利益優先保護」之兩大原則、修正民法第796條及第796-1條之溯及效力等 文/榕樹學堂副執行長兼講師 楊春吉(故鄉) 【裁判摘要】 1. 民法第796條之l第1項規定：「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。」是本條之規定僅適用於『土地所有人建築房屋逾越地界』之情形；然本系爭事實上訴人越界所建造、設置之地上物為鐵架造雨遮、採光罩與自來水錶，並非在建築房屋時有越界建築之情形，故應無民法第796之l條規定之適用（臺灣高等法院臺中分院98年度上易字第240號民事判決）。 2. 新增訂民法第796條之1第1項亦明文規定：「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之」由前開增、修條文之規定，可知修法之主要目的旨在貫徹「法律不保護惡意」及「公共利益優先保護」之兩大原則，並授與法院在鄰地所有人請求拆除越界建築之場合，得基於公共及當事人利益之考量，免除土地所有人一部或全部除去或變更之義務，藉以保全建物之完整性並盡其經濟效益。依其立法理由乃謂：「對於不符合第796條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋，然有時難免社會經濟及當事人造成重大損害，為示公允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院67年台上字第800號判例意旨，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，免為全部或一部分之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。」從而，除土地所有人係出於故意不予保護外，法院本諸整體經濟及社會利益之考量，於鄰地所有人請求拆除或變更越界之建築時，自得免除土地所有人拆除及變更之義務，洵無疑義（臺灣高等法院臺中分院98年度上易字第240號民事判決）。 3. 依98年1月23日增訂公布，同年7月23日生效之民法物權篇施行法第8條之3之規定：「修正之民法第796條及第796之1之規定，於民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求除去或變更其房屋時，亦適用之」即明訂修正後之新條文，亦具有溯及之效力（臺灣高等法院臺中分院98年度上易字第240號民事判決）。 【臺灣高等法院臺中分院98年度上易字第240號民事判決】 【裁判要旨】 上訴人稱渠等雖越界占用系爭土地建造、設置之地上物，惟請求本院斟酌民法第796條之l之規定免予拆除地上物，由上訴人以相當之價額購買越界部份之土地云云。惟民法第796條之l第1項規定：「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。」是本條之規定僅適用於『土地所有人建築房屋逾越地界』之情形；然本系爭事實上訴人越界所建造、設置之地上物為鐵架造雨遮、採光罩與自來水錶，並非在建築房屋時有越界建築之情形，故應無民法第796之l條規定之適用。 【臺灣高等法院臺中分院98年度上字第54號民事判決】 【裁判要旨】 九、按依98年1月23日公布，同年7月23日生效之修正後民法第796條第1項之規定：「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求除去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金」依此，土地所有人雖有越界建築，但 若其主觀上並無故意或重大過失，而鄰地所有人於知其越界後亦未即時出面制止或提出異議，則於建物興建後，鄰地所有人即不得請求拆除越界部分之建築。另新增訂民法第796條之1第1項亦明文規定：「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之」由前開增、修條文之規定，可知修法之主要目的旨在貫徹「法律不保護惡意」及「公共利益優先保護」之兩大原則，並授與法院在鄰地所有人請求拆除越界建築之場合，得基於公共及當事人利益之考量，免除土地所有人一部或全部除去或變更之義務，藉以保全建物之完整性並盡其經濟效益。依其立法理由乃謂：「對於不符合第796條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋，然有時難免社會經濟及當事人造成重大損害，為示公允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院67年台上字第800號判例意旨，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，免為全部或一部分之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。」從而，除土地所有人係出於故意不予保護外，法院本諸整體經濟及社會利益之考量，於鄰地所有人請求拆除或變更越界之建築時，自得免除土地所有人拆除及變更之義務，洵無疑義。 十、又查，系爭圖資大樓固係於前開民法修正公布前所興建，但依98年1月23日增訂公布，同年7月23日生效之民法物權篇施行法第8條之3之規定：「修正之民法第796條及第796之1之規定，於民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求除去或變更其房屋時，亦適用之」即明訂修正後之新條文，亦具有溯及之效力，是故本件親民技術學院之圖資大樓縱有越界建築之情，林家紅能否請求親民技術學院除去，即應適用新法之規定決定之。再按「土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物，民法第796條前段定有明文。而該條所謂知其越界，以鄰地所有人可能認知為已足，苟鄰地所有人非因不在或有可恕之理由而不知者，尚不能謂為不知」最高法院71年台上字第164號判決意旨參照，此判決雖係針對修正前民法第796條所為之解釋，然民法第796條修法前及修正後就「鄰地所有人是否明知越界而不即提出異議」用語並無不同，且若鄰地所有人本即相當之時間及機會可以查悉有無逾界建築，卻漫然不加理會或制止，迄建物或興建泰半或完成後始請求移去或變更，致令土地所有人損失過鉅，並形成社會資源無端之浪費，殊欠公允，更不符合民法第796條為促使鄰地所有人於建築之初，如知有越界情事，應即提出異議之立法意旨，故本院認最高法院前開判決之見解，於民法第796條第1項修正後仍具參考之價值，是本件林家紅除有可恕之理由外，若其有可能認知越界建築之事，而未即時提出異議，依新修正民法第796條第1項定，仍不得請求親民技術學院除去或變更逾界建築之建物。 楊春吉(故鄉) 榕樹學堂副執行長兼講師、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。 5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。 8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。 9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。 10. 勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。 11. … 繼續閱讀 →