故鄉法律專欄

【榕樹學堂】【99年度房地產裁判選輯】最高限額抵押權所擔保之債權、公寓大廈管理費用之收取等文/副執行長兼講師楊春吉(故鄉)

gs 三月 9th, 2010

【榕樹學堂】【99年度房地產裁判選輯】最高限額抵押權所擔保之債權、公寓大廈管理費用之收取等

文/副執行長兼講師楊春吉(故鄉)

【裁判摘要】
1. 依抵押權設定契約書申請登記以外之約定事項之記載，最高限額抵押權所擔保之債權非僅限於本金，尚包括利息及違約金。則執行法院以執行命令除去系爭租賃關係，於法並無不合（最高法院99年度台抗字第130號民事裁定）。
2. 就公寓大廈管理費用之收取，依上述法條文義解釋，公寓大廈約定專用部分之費用，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人負擔；共用部分由公共基金或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。但如區分所有權人會議有所決議，或規約另有規定，應優先從其決議或規定（臺灣高等法院98年度上易字第841號民事判決）。
【最高法院99年度台抗字第130號民事裁定】
【裁判要旨】
查再抗告人對執行法院除去其與台森國際股份有限公司（下稱台森公司）間租賃之命令聲明異議，經執行法院裁定駁回後，其不服，提起抗告。原法院以：台森公司於民國九十年三月三十日將執行標的之土地及房屋設定本金新台幣（下同）八千四百萬元之最高限額抵押予國泰世華商業銀行股份有限公司（下
稱國泰世華銀行）。再於九十七年四月二十八日與再抗告人簽訂租賃契約，將系爭房地出租予再抗告人，租期自九十七年五月一日起至一○二年四月三十日止。嗣國泰世華銀行實行抵押權，系爭土地及房屋以七千九百零一萬元為底價為第二次拍賣，因拍賣公告註明有系爭租賃關係，拍賣後不點交，致無人應買。且債務人尚積欠本金、利息及違約金已達八千八百七十六萬七千九百九十元，若再減價拍賣，已不足清償抵押權所擔保之債務，再抗告人之租賃權已使國泰世華銀行之系爭抵押權受影響，其因而聲請執行法院除去再抗告人之租賃權，並無不合。至於台北市稅捐稽徵處信義分處就系爭租賃關係准予備查，僅屬稅捐行政行為，與租賃權得否除去無涉。又依抵押權設定契約書申請登記以外之約定事項之記載，最高限額抵押權所擔保之債權非僅限於本金，尚包括利息及違約金。則執行法院以執行命令除去系爭租賃關係，於法並無不合。因而維持執行法院所為駁回再抗告人聲明異議之裁定，駁回其抗告，經核並無適用法規顯有錯誤之情形。再抗告人再為抗告，仍執系爭房地係因景氣不佳或市場行情波動而無人應買，與租賃權存在無涉。系爭租約已經稅捐機關准予備查，自應受保障。且系爭租約至一○二年四月三十日止，租賃範圍僅執行標的之一部分，應買人承受租賃關係，尚可享有數年之租金收益。故拍賣條件維持租賃關係，並不會影響抵押權人之利益，且可兼顧三方之利益等陳詞，為其論據。惟其所述事實核與適用法
規是否顯有錯誤無涉，且無所涉及之法律見解具有原則上重要性之情事。依前揭說明，自不應許可，其再抗告難謂合法。
【臺灣高等法院98年度上易字第841號民事判決】
【裁判要旨】
五、茲分別論述如下：
（一）被上訴人主張管理費屬於「共用部分與約定專用部分之修繕、管理、維護」，得否依公寓大廈管理條例第10條第1、2項、第21條規定向上訴人請求？
1、按共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；約定專用部分：指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者；住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者；公寓大廈管理條例第3條第4、5、8款定有明文。次按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。同條例第10條第1、2項，第21條分別定有明文。是就公寓大廈管理費用之收取，依上述法條文義解釋，公寓大廈約定專用部分之費用，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人負擔；共用部分由公共基金或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。但如區分所有權人會議有所決議，或規約另有規定，應優先從其決議或規定。
楊春吉(故鄉)
榕樹學堂副執行長兼講師、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。
作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10. 勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11. 台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12. 台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）(六)(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.【台灣法律問題解析】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。