故鄉法律專欄

【榕樹學堂】【台灣法律網問題解析】託售期間遭竊，得否依不動產經紀業管理條例第26條之規定，請求損害賠償？文/副執行長兼講師楊春吉(故鄉)

gs 三月 10th, 2010

【榕樹學堂】【台灣法律網問題解析】託售期間遭竊，得否依不動產經紀業管理條例第26條之規定，請求損害賠償？

文/副執行長兼講師楊春吉(故鄉)
【問題】
委託某知名仲介出售房屋已超過一年，因長時間在國外，近日得知房子第二次遭竊，(二次都是經仲介人員通知，由家人協助報警處理)，家中廚具、燈具及冷氣機等均被拆走，甚至有好幾扇門窗也不見了，請問發生這種情形，可以要求仲介還原屋況嗎?
【解析】
按「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。…」固為不動產經紀業管理條例第26條定有明文，惟係指「因可歸責於經紀業之事由『不能履行委託契約』」或「因經紀人員『執行仲介或代銷業務』之故意或過失」而言，苟均不屬之，自無依前開規定，請求損害賠償之餘地。
而所謂「因可歸責於經紀業之事由『不能履行委託契約』」或「因經紀人員『執行仲介或代銷業務』之故意或過失」，實務上，臺灣高等法院98年度上易字第426號民事判決：「本件買方王建明未依約給付尾款150萬元，就巨達公司言，無可歸責於經紀業之事由致不能履行委託契約，就丙○○言，無不正當行為或違反業務上應盡之義務，其等自無庸依上開規定，對上訴人負賠償責任。」、97年度上字第1006號民事判決：「本件永慶房屋公司所營事業包含不動產仲介經紀業、不動產代銷經紀業等項，有公司變更登記表可稽（見原審卷第143、144頁），即為不動產經紀業，系爭買賣契約簽約時，其中原店店長乙○○為經紀人，執行仲介或代銷業務（須在系爭買賣契約上簽名），庚○○、戊○○則為經紀營業員，協助經紀人執行仲介或代銷業務，渠等均為永慶房屋公司之經紀人員，屬於上開條例所適用之對象。是以永慶房屋公司倘有可歸責事由，而不能履行委託契約，致己○○、甲○○受損害時，永慶房屋公司應負賠償責任；倘永慶房屋公司之經紀人或經紀營業員因執行仲介或代銷業務有故意或過失，致己○○、甲○○受損害者，永慶房屋公司應與其經紀人或經紀營業員負連帶賠償責任。而己○○、甲○○係經永慶房屋公司仲介後，已於95年2月9日簽訂系爭買賣契約，甲○○已依約將系爭房地所有權移轉登記予己○○，並於95年5月15日以前交付系爭房屋予己○○，己○○亦給付價金385萬元予甲○○，堪認永慶房屋公司已履行委託契約。又觀之己○○所述永慶房屋公司未盡居間仲介調查義務，致其所購買之系爭房屋違章建築部分遭拆除，永慶房屋公司應負損害賠償責任等語，應屬上開條例第26條第2項之問題，並無上開條例第26條第1項規定之適用。
」、97年度上字第169號民事判決：「乙○○主張博鼎公司、甲○○違反不動產經紀業管理條例第22 條第5款規定，未交付不動產說明書等情，為博鼎公司、甲○○否認，查乙○○提出之臺北市政府地政處函（見本院卷第57、123~124、144~145、166、215頁）均未認定博鼎公司、甲○○有違反不動產經紀業管理條例之情事，且縱令乙○○之上開主張屬實，然亦不因此致博鼎公司不能履行委託契約，自無上開條例第26條第1 項之適用。又本件係因乙○○違約致遭丙○○解除契約，亦非因博鼎公司或其經紀人員之故意過失，致乙○○受損害，亦不符合上開條例26條第2 項之規定，或有何侵權行為，故乙○○請求博鼎公司、甲○○連帶賠償80萬元，亦無理由。」、94年度上易字第550號民事判決：「況上訴人與宇泰公司之買賣契約已經完成簽約、過戶、交屋手續一節，前已敘明，本件亦難認為有何「不能履行委託契約，致委託人受損害」之情形；再衡諸上訴人未能證明被上訴人之仲介人員於本件有何故意或過失行為，自亦無「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害」之情事；又上訴人並未具體指出及證明被上訴人所提供之服務，有何「不符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。」之事實，是上訴人依據民法第 571條之規定，抗辯被上訴人不得請求報酬，及依據不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項、消費者保護法第7條、第8條之規定，主張被上訴人應與宇泰公司連帶賠償上訴人云云，自亦均無可採。」、92年度上字第939號民事判決：「惟沂陽公司等三人並無可歸責之事由，如前所述，且買賣雙方業已締結買賣契約並另協議過戶交屋，並無不能履行「買賣仲介專任委託書」之處（已達成居間銷售之目的，並無喪失締約機會之處），戊○○與沂揚公司所簽定者為委託銷售房屋契約，與甲○○、乙○○間無契約關係，受委託而銷售房屋之業者本身，並不擔保買受人一定能依約履行買賣契約，出賣人經由銷售公司出售房屋於買受人，與日後買受人能否履行買賣契約，此為兩個不同之法律關係，本件買賣契約既然係經過沂揚公司銷售而使戊○○、丙○○以2,020萬元成交，則戊○○即須給付沂揚公司報酬。」均可參照。
惟遭竊，除「符合民法第184條所定要件得求償（侵權行為之損害賠償）」或「另有約定該仲介負有防止遭竊之義務，而該仲介未盡該義務，得依約向其請求違約金及損害賠償」（債務不履行之損害賠償）外，非「因可歸責於經紀業之事由『不能履行委託契約』」或「因經紀人員『執行仲介或代銷業務』之故意或過失」情形之一，本案提問人自不得依不動產經紀業管理條例第26條之規定，請求損害賠償。

榕樹學堂副執行長楊春吉(故鄉)
【簡介】
台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。
作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10. 勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11. 台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
13..台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【寵物法律問題】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。