故鄉法律專欄

gs 三月 10th, 2010

【榕樹學堂】【99年度房地產裁判選輯】分管契約存否之認定、受讓人是否應受其拘束等

文/副執行長兼講師楊春吉(故鄉)

【裁判摘要】
契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。
【臺灣高等法院98年度上字第1123號民事判決】
【裁判要旨】
五、本件爭點：
(一)「富中大廈」預定房屋合約書第8 條關於樓下空地、頂層屋面、地下室使用權之歸屬及範圍約定得否拘束上訴人？
(二)若上訴人主張有理由，得請求被上訴人返還5年內相當租金之不當得利金額為何？
六、按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院96年台上字第2025號判決意旨參照）。經查：
(一)上訴人子○○等10人與被上訴人己○○、壬○○，為系爭土地共有人之一，有土地謄本在卷可稽（原法院96年度北調字第575號卷第20至33頁），兩造不爭執，可認為實。
(二)上訴人子○○等10人與被上訴人己○○等4 人及壬○○所有之建物（即富中大廈）皆坐落系爭土地，有建物登記謄本在卷可稽（原法院調字卷第34至41頁），兩造亦不爭執，亦可認為實在。
(三)被上訴人丁○○占有使用部分如附圖一B部分鐵皮屋、C部分雨遮；被上訴人己○○占有使用部分如附圖一M 部分露天庭院、P部分，及附圖二N部分瞭望室、O 部分；被上訴人戊○○、丙○○占有使用附圖二R 部分天井；被上訴人壬○○占有使用附圖二A部分圍牆及空地，有97年4月29日勘驗測量筆錄、松山地政事務所97年6月12日北市松地二字第09730806600號函併附土地複丈成果圖，及98年5 月14日勘驗測量筆錄、松山地政事務所98年6月11日北市松地二字第09830927700號函併附土地複丈成果圖在卷可稽（原審卷(一)第314至315頁反面、第330至332頁，卷(二)第155至146頁反面、第185至186頁），兩造亦不爭執，可認為實。
(四)被上訴人壬○○占用A 部分圍牆及空地，係建物登記範圍外之圍牆及空地，與登記平台分屬不同區域，有松山地政事務所98年8月12日北市松地二字第09831269100號函在卷可稽（原審卷(二)第249至250頁），是以，A 部分非屬被上訴人壬○○區分所有之範圍，而屬土地所有權人共有部分。被上訴人丁○○占有之B、C部分，被上訴人己○○占有之M、P、N、O部分，被上訴人戊○○、丙○○占有之R 部分，均非各該被上訴人建物區分所有範圍，而屬全體共有人之共有部分，兩造亦不爭執。由上可認被上訴人己○○等4 人及壬○○占有使用部分均非渠等建物區分所有權之範圍。
(五)兩造不爭執系爭房屋即富中大廈預訂房屋合約書為內容制式之合約書，預訂房屋合約書第8 條約定：「關於樓下空地、頂樓屋面、地下室使用權歸屬範圍如左： 底層空地除供公共通行之樓梯間、電梯過道外，其他歸屬底層所有人保管使用。 屋頂除水塔，天線等公共設施外，其他均歸頂層所有人保管使用。頂層樓梯間之公共設施及屋頂瞭望塔均為頂樓之分擔面積，產權獨立，歸屬頂樓所有人保管使用。 地下室產權獨立，歸屬底層所有人保管使用，遇空襲時須開放以供本華廈住戶共同避難之用。」，有上訴人丑○、寅○○○（B棟4樓）與被上訴人戊○○於67年9 月20日簽訂之預訂房屋合約書在卷可稽（原審卷(一)第21至30頁），及訴外人黃李金治（B棟5樓）與被上訴人戊○○於67年9 月16日、訴外人楊競森（B棟6樓）與被上訴人戊○○於67年10月5 日、訴外人鄭慶昭（A棟2樓）與被上訴人戊○○於67年9 月13日、訴外人盧旭輝（A棟3樓）與被上訴人戊○○於67年10月19日、訴外人李美倫（A棟4樓）與被上訴人戊○○於67年10月12日、訴外人鄧曼君（A棟5樓）與被上訴人戊○○於67年9 月30日、訴外人陳李 珠（A棟6樓）與被上訴人戊○○於67年9月16日簽訂之預訂房屋合約書節本在卷可稽（原審卷(一)第34至46頁）。上開買受人丑○、寅○○○、黃李金治、楊競森、鄭慶昭、盧旭輝、李美倫、鄧曼君及出賣人戊○○亦為富中大廈之原始起造人，有使用執照存根在卷可稽（原審卷(二)第246至247頁）。由上足認，系爭房屋即富中大廈之共有人間成立分管契約，約定關於樓下空地、頂層屋面、地下室等共有部分，除供公共通行之樓梯間、電梯過道、水塔、天線等公共設施外，由底層所有人、頂層所有人之特定區分所有權人保管使用。是以，被上訴人丁○○為富中大廈8號1樓房屋所有權人，占有1樓B部分鐵皮屋、C 部分雨遮；被上訴人己○○為10號7 樓房屋所有權人，占有頂層M、P部分之露天庭院及頂層N、O部分瞭望室；被上訴人戊○○為10號1 樓、丙○○為8之1號1樓房屋所有權人，占有1樓R部分天井；被上訴人壬○○為10之1號1樓房屋所有權人（原審卷(二)第207頁），占有1樓A部分圍牆及空地，可認係依分管契約之約定保管使用。
(六)末查，上訴人庚○○為富中大廈建物第一次登記所有權人，且與上訴人丑○、寅○○○、被上訴人己○○、戊○○、丁○○、丙○○為原始起造人，有建物登記謄本、使用執照存根在卷可稽（原法院調字卷第15頁、原審卷(二)第247頁），上訴人庚○○自稱30多年前以200 多萬元購買富中大廈，付 定金時房屋尚未興建，隨每層樓興建進度繳錢等語（原審卷(二)第253 頁），衡諸上訴人庚○○購買富中大廈時係依進度付錢，且其他起造人均簽有內容相同之制式預訂房屋合約書，尚難認為上訴人庚○○未簽訂預訂房屋合約書。上訴人庚○○抗辯伊未簽署預訂房屋合約書等語，為不可採。
(七)綜上，上訴人丑○、寅○○○、庚○○為富中大廈第一次登記之所有權人，應受渠等簽署預訂房屋合約書中關於分管使用約定之拘束。
七、按共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人時，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，仍應受讓與人所訂分管契約之拘束，用維法律秩序之安定，並免善意受讓人受不測之損害（最高法院93年台上字第863號判決意旨參照）。
(一)查系爭房屋即富中大廈於68年7 月21日取得使用執照，於68年10月16日、68年11月17日辦理建物第一次登記，被上訴人丙○○、戊○○、己○○為第一次登記之所有權人，有使用執照存根、建物登記謄本在卷可稽（原審卷(二)第246 頁、調字卷第12、34、41頁），被上訴人壬○○則係於70年2 月11日買受富中大廈10之1號1樓房屋，有建物登記謄本在卷可稽（原法院調字卷第35頁）。
(二)次查，上訴人卯○○係於74年10月16日、上訴人癸○○於75年8月15日、上訴人子○○於79年1月19日、上訴人甲○○於82年6月8日、上訴人辰○○於89年9 月11日、上訴人辛○於92年7月17日、上訴人乙○○於92年12月8日因買受富中大廈房屋而登記為所有權人，有建物登記謄本在卷可稽（原法院調字卷第13、18、36至40頁），均晚於被上訴人己○○等4人及壬○○取得所有權。衡諸一般常情，買方於購買房屋前，應會至現場察看買賣標的之使用情形，上訴人子○○亦自承伊購買該大樓前曾3 次去現場看房子，白天晚上都有等語（原審卷(二)第253 頁）。上訴人卯○○、癸○○、子○○、甲○○、辰○○、辛○、乙○○未立證證明有特別情事而不知分管情形之存在，足認上訴人卯○○、癸○○、子○○、甲○○、辰○○、辛○、乙○○於買受富中大廈時，可於現場查知富中大廈共有部分之使用情形，揆諸首揭判決意旨，應受其前手所訂分管契約之拘束。
楊春吉(故鄉)
榕樹學堂副執行長兼講師、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。
作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10. 勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11. 台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12. 台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）(六)(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.【台灣法律問題解析】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。

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