每月彙整：五月 2010

臺北市立新民國中家長學生要看哦   緊急:有關您的權益 有關本校(臺北市立新民國中)99年度運動服財物採購乙案，相關單位及人員所表示之意見，事務組均虛心接受，但仍有下列說明，陳請 鈞長裁示。 一、 所謂公務人員服務法所稱「同理心」，乃指在不違反法律情事下而言，苟違反法令，自不得為之，在政府採購上，自應依採購人員倫理準則第10條之規定「立即依法改正或以書面陳述意見」。又政府採購法第6條第1項所揭示之公平合理原則，其乃位於總則，且其並未區分採購金額，是凡機關辦理採購，均應受其拘束，本校委託合作社亦屬機關辦理採購，自不例外。而公平合理原則，其在於合理性之判斷，本案一般行情利潤為3-5%，且政府採購上，上級機關也要求編列預算時，廠商利潤為3%-5%，10%顯不合理，給予10%之利潤，自是不可，以免違反政府採購法第6條之規定。另合作社所舉法令，係屬行政規則或職權命令，其有牴觸政府採購法者，自是不得適用（中央法規標準法第11條參照）。 二、 依公務人員保障法第17條之規定，長官書面裁示，若不涉刑責者，部屬自應依書面裁示辦理，本案苟裁示10%，雖違反公平合理原則，但核其法律效果，就學生而言，可能發生退費情事，就廠商而言，則屬履約爭議，至於刑責部分尚無涉；是校長或其授權人員或主持人苟裁示10%，職自依長官書面裁示辦理。又後續擴充部份並無爭執，合作社之意見，職也尊重；只要長官書面裁示10%及本校委由合作社辦理，職簽請合作社辦理並以10%支付，並無困難。但其責任自應由裁示之長官負責，懇請長官也秉持對學生、家長及部屬之同理心，依法裁示吧！ 三、 本案總務處主任雖曾裁示，但校長批示之原意係「依法妥慎辦理」而推翻了總務主任之裁示，並非職不依總務主任之裁示辦理；在校長裁示「依法妥慎辦理」後，職自當本於公平合理原則及政府採購法第6條第2項所揭示之適正裁量原則，為適正裁量，爰尊重訓導處原簽之原意，將職自行增加之後續擴充予以刪除，並解決10%及委託合作社之爭議，但卻換來「沒同理心，不主動積極」之責難，試問天理何在。職處理任何職務上的事及物，均係以主動、積極及合情合法合理之態度去處理，長官所言種種，恐有誤會。 四、 綜上，本案校長或其校長授權人或主持人，苟書面裁示「以10%支付並委由合作社辦理」，且長官間書面裁示，也再無衝突，職當依書面裁示辦理。 五、 另職曾上簽數次，懇請調任幹事乙節，均未獲長官任何表示及處理，爰於此，再併請 核示。

臺北市立新民國中家長學生要看哦   緊急:有關您的權益 有關本校(臺北市立新民國中)99年度運動服財物採購乙案，相關單位及人員所表示之意見，事務組均虛心接受，但仍有下列說明，陳請 鈞長裁示。 一、 所謂公務人員服務法所稱「同理心」，乃指在不違反法律情事下而言，苟違反法令，自不得為之，在政府採購上，自應依採購人員倫理準則第10條之規定「立即依法改正或以書面陳述意見」。又政府採購法第6條第1項所揭示之公平合理原則，其乃位於總則，且其並未區分採購金額，是凡機關辦理採購，均應受其拘束，本校委託合作社亦屬機關辦理採購，自不例外。而公平合理原則，其在於合理性之判斷，本案一般行情利潤為3-5%，且政府採購上，上級機關也要求編列預算時，廠商利潤為3%-5%，10%顯不合理，給予10%之利潤，自是不可，以免違反政府採購法第6條之規定。另合作社所舉法令，係屬行政規則或職權命令，其有牴觸政府採購法者，自是不得適用（中央法規標準法第11條參照）。 二、 依公務人員保障法第17條之規定，長官書面裁示，若不涉刑責者，部屬自應依書面裁示辦理，本案苟裁示10%，雖違反公平合理原則，但核其法律效果，就學生而言，可能發生退費情事，就廠商而言，則屬履約爭議，至於刑責部分尚無涉；是校長或其授權人員或主持人苟裁示10%，職自依長官書面裁示辦理。又後續擴充部份並無爭執，合作社之意見，職也尊重；只要長官書面裁示10%及本校委由合作社辦理，職簽請合作社辦理並以10%支付，並無困難。但其責任自應由裁示之長官負責，懇請長官也秉持對學生、家長及部屬之同理心，依法裁示吧！ 三、 本案總務處主任雖曾裁示，但校長批示之原意係「依法妥慎辦理」而推翻了總務主任之裁示，並非職不依總務主任之裁示辦理；在校長裁示「依法妥慎辦理」後，職自當本於公平合理原則及政府採購法第6條第2項所揭示之適正裁量原則，為適正裁量，爰尊重訓導處原簽之原意，將職自行增加之後續擴充予以刪除，並解決10%及委託合作社之爭議，但卻換來「沒同理心，不主動積極」之責難，試問天理何在。職處理任何職務上的事及物，均係以主動、積極及合情合法合理之態度去處理，長官所言種種，恐有誤會。 四、 綜上，本案校長或其校長授權人或主持人，苟書面裁示「以10%支付並委由合作社辦理」，且長官間書面裁示，也再無衝突，職當依書面裁示辦理。 五、 另職曾上簽數次，懇請調任幹事乙節，均未獲長官任何表示及處理，爰於此，再併請 核示。

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【淡水摩納哥自宅出租】保證 風景奇佳 交通便利 租金合理 文/榕樹學堂執行長兼買賣規劃師 胡綺萱 淡水的「摩納哥社區」的房子，位於「摩納哥社區」的F棟11樓，因位於面河及山的一方，所以不要說是觀音山、淡水河及出海口，就是淡水千變萬化有名的夕照，更是晴天時，隨時可隨見的美景；更甚者，夜晚時窗口更有月亮來做伴，酒茶滿壺邀月來家，自不在話下。 當然，有人會說，美景重要，生活機能、交通也很重要？這點倒不用擔心，走路8分鐘、公車3分鐘到紅樹林捷運站，公車15分鐘到竹圍捷運站生活圈，6分鐘到淡水捷運站生活圈，生活機能及交通上，自是便利得很。 更值得一提的是，「摩納哥社區」，除有完整的公共設施及社區巴士外，又鄰近具有景觀社區「托斯卡尼社區」、「霞關社區」以及淡水富人居的「水立方」，使得「摩納哥社區」住戶能使用自己完整的公共設施外，更能利用他社區優雅的開放空間，享受自己的生活。 所以，這棟約20坪的房子，租金較一般行情（15000-18000元）高一點，25000元-20000元（可再議），意者請洽本人 0916082728。趕快哦，租金可能再提高哦！

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【買預售屋看這裡】銅臭下的真誠與樹哨上的財富 文/榕樹學堂執行長兼買賣規劃師 胡綺萱 追求財富，並不可恥；只是在追求財富的同時，仍要保有幾分真誠；這種真誠，將在人生與財富間，讓您取得平衡，活出一份色彩。 投資房地產，或許是銅臭，但同時間以投資房地產的經驗及知識為公益基礎，協助他人找到幸福的住宅，不也是一種還原本性的真誠嗎？ 綺萱爰將自己的投資經驗，配合故鄉長期的法律公益服務觀念，推出了【買預售屋看這裡】此專欄，期待大家透過本專欄或我倆的真誠協助，取得基本的財富，進而複製銅臭下的真誠，讓「真實公益」發揚光大。 此種觀念，與樹哨上的財富，一搖就掉下來而破滅毀損，好太多了。而且「真實公益」的力行中，快樂與滿足將長遠盈滿心中。 歡迎大家加入「淡水TEA TIME 社服團」，從事「法律下鄉服務」、「房地產下鄉服務」、「兒童法學教育」以及「其他一般服務」，讓快樂與滿足長遠盈滿心中…… 團長 榕樹學堂執行長兼買賣規劃師 胡綺萱0916082728；副團長 榕樹學堂副執行長兼講師 楊春吉(故鄉) 0916077009；敬邀。 追求財富，並不可恥；只是在追求財富的同時，仍要保有幾分真誠；這種真誠，將在人生與財富間，讓您取得平衡，活出一份色彩。 投資房地產，或許是銅臭，但同時間以投資房地產的經驗及知識為公益基礎，協助他人找到幸福的住宅，不也是一種還原本性的真誠嗎？ 綺萱爰將自己的投資經驗，配合故鄉長期的法律公益服務觀念，推出了【買預售屋看這裡】此專欄，期待大家透過本專欄或我倆的真誠協助，取得基本的財富，進而複製銅臭下的真誠，讓「真實公益」發揚光大。 此種觀念，與樹哨上的財富，一搖就掉下來而破滅毀損，好太多了。而且「真實公益」的力行中，快樂與滿足將長遠盈滿心中。 歡迎大家加入「淡水TEA TIME 社服團」，從事「法律下鄉服務」、「房地產下鄉服務」、「兒童法學教育」以及「其他一般服務」，讓快樂與滿足將長遠盈滿心中…… 團長 榕樹學堂執行長兼買賣規劃師 胡綺萱0916082728；副團長 榕樹學堂副執行長兼講師 楊春吉(故鄉) 0916077009；敬邀。

【榕樹學堂】【99年度房地產裁判選輯】分管性質、拆屋還地、權利濫用及優先承買權等 文/榕樹學堂副執行長 楊春吉(故鄉) 【裁判摘要】 1. 分別共有之各共有人得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍管理使用共有物者，乃屬一種分管性質，與共有物之分割不同（最高法院99年度台上字第570號民事判決）。 2. 確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力。訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，此觀民事訴訟法第四百零一條第一項、第二百五十四條第一項規定自明。民事訴訟法第四百零一條第一項所謂繼受人，依本院三十三年上字第一五六七號判例意旨，包括因法律行為而受讓訴訟標的之特定繼承人在內。足見民事訴訟法第四百零一條第一項所規定之既判力本及於同法第二百五十四條第一項之當事人及特定繼承人（最高法院99年度台上字第570號民事判決）。 3. 土地法第一百零四條第一項關於基地或房屋優先承買權規定，旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權、典權或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先承買權之適用（最高法院99年度台上字第775號民事判決）。 【最高法院99年度台上字第570號民事判決】 【裁判要旨】 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：按分別共有之各共有人得按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利。於共有物未分割前，各共有人實際上劃定範圍管理使用共有物者，乃屬一種分管性質，與共有物之分割不同。查系爭房屋一至三樓乃未經保存登記之建物，由呂傳爵及呂芳榮各出資二分之一所共同興建，建竣後其二人就系爭房屋共有事實上處分權，每人應有部分各二分之一，原各得就系爭房屋一至三樓之全部有使用收益權。然於系爭房屋建竣，呂傳爵及呂芳榮曾進行結算，並以一樓價值較高（比較值錢），因而協議由呂芳榮分配一樓，呂傳爵分配二、三樓。雙方各自管理使用，互不干涉，互不過問，嗣一樓房屋稅籍登記於呂芳榮之子呂理得名下，呂傳爵則將分配取得之二、三樓房屋稅籍登記於孫呂賜杰（上訴人戌○○之子）名下。其後系爭房屋之一樓即由呂芳榮使用收益，並於屋後增建如附圖一所示Ｃ部分，再出租予第一審共同被告游源松，業據證人呂鄭金蓮、呂理得及游源松證述明確，並有台北縣政府稅捐稽徵處函附之房屋稅籍紀錄表在卷可憑。依房屋稅條例第四條第一項規定：房屋稅向房屋所有人徵收之。足認呂傳爵及呂芳榮分配樓層之協議，應屬分割協議，而非分管協議，即分別由呂芳榮按分配之一樓取得一樓之事實上處分權，由呂傳爵按分配之二、三樓取得二、三樓之事實上處分權。系爭房屋約於七十二、七十三年間建竣，有台北縣政府建設局文件、台北縣土城市戶政事務所九十四年三月三十一日函及台灣電力公司北南區營業處書函等件附卷可稽。上訴人雖提出其上記載地主呂傳嬰、呂金桂、呂君、呂金桐出具之土地使用權證明書，抗辯系爭房屋興建前，已得到當時系爭土地之所有權人即呂傳嬰、呂金桐等人以書面同意呂傳爵等在系爭土地上為永久式建築云云。然該土地使用權證明書係記載六十一年間，早於系爭房屋興建之七十二、七十三年間至少十年，且該文書並未記載土地使用範圍，亦未貼上印花稅，顯未向相關主管機關提出，復依證人呂鄭金蓮之證述，足見 上開土地使用權證明書係為三合院之各房房屋使用之土地問題而出具，無從證明系爭房屋興建時取得系爭土地所有權人同意後興建之事實。且於七十二、七十三年間之所有權人除呂金桐（應有部分十八分之五）、呂傳嬰（應有部分十八分之六）外，尚有呂文雄（應有部分十八分之一）及登記名義人呂君（應有部分十八分之六）；而呂君於六十六年十月十三日即死亡，其繼承人有：訴外人呂知信、呂禮福及被上訴人丁○○○、戊○○、己○○、庚○○○、辛○○、壬○○等人，有舊土地登記謄本及呂君之繼承系統表、戶籍謄本足憑。上訴人仍未舉證證明取得其餘所有權人之同意，自難認為系爭房屋於興建時已取得系爭土地當時全部所有權人之同意，而成為有權占用。又系爭房屋之興建人之一呂傳爵並非系爭房屋坐落基地之一即同段一三○七號土地所有權人，亦非地上權人、永佃權人、典權人、承租人、使用借貸人等，又無呂傳爵取得全部所有權人同意興建之證據，呂傳爵係單純無權占有系爭土地。又系爭土地於七十二、七十三年間之所有權人至少有被上訴人呂福錢、己○○、辛○○、壬○○及訴外人呂禮福等人均未住於呂氏祖厝房屋內，且相隔一段距離，上訴人並未舉證證明上開人等於系爭房屋興建時知悉有越界建築情事，自無渠等不即提出異議之問題。又依證人呂鄭金蓮之證述，系爭房屋之興建人呂傳爵、呂芳榮係故意將建物興建於系爭土地上，亦無民法第七百九十六條規定適用之餘地。又依證人呂理得之證述、卷附房屋稅籍紀錄表，對照卷附呂芳榮之遺產明細表及所有繼承人簽立之遺產分割協議書、遺產稅繳清證明書，足認呂芳榮於七十六年間即將系爭房屋一樓之事實上處分權轉讓予呂理得一人，是呂芳榮於八十二年八月二十九日死亡後，所有繼承人未將系爭房屋一樓歸屬為呂芳榮之遺產範圍，故呂理得於九十四年六月一日與被上訴人簽立協議書，同意由被上訴人拆除系爭房屋一樓及屋後增建添附部分，自屬有效。拆除該部分後，系爭房屋二、三樓專用部分屆時無以依附，且該房屋係上訴人或供自己，或出租他人之住宅用途，非供公眾之用。是縱令系爭房屋之二、三樓僅占用系爭土地之一隅，上訴人仍不能依九十八年一月二十三日修正之民法第七百九十六條之一規定，請求法院就其共有之系爭房屋二、三樓占用系爭土地部分免為全部或一部之移去或變更，及價購占用之土地。次查被上訴人為系爭土地所有權人，上訴人繼承呂傳爵而就系爭房屋之二、三樓取得事實上處分權，渠等占用系爭土地並無正當權源，應屬無權占有。被上訴人因而基於土地所有權人地位，請求上訴人拆屋還地，乃依法行使正當權利，上 訴人指摘被上訴人權利濫用，應無足取。又系爭房屋一至三樓每層之專有部分在構造及使用上均得明顯區分，此由呂芳榮、呂傳爵分配取得一樓及二、三樓後各自使用收益，互不聞問可知。然系爭房屋有屋頂樓梯、水塔、屋頂平台、一至三樓樓梯等（各如附圖二所示Ａ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分），具有供系爭一至三樓各層區分建物共同使用目的之特性，依公寓大廈管理條例第三條第二、三、四款及第七條第一項第二款規定意旨，應屬系爭房屋之共用部分，應為一至三樓區分建物之事實上處分權人所共有。被上訴人得請求返還者為上訴人專有部分占有之四十七‧四二平方公尺土地。又因上訴人無權占用被上訴人所有土地，使被上訴人受有相當於租金之損害，則被上訴人於登記取得系爭土地所有權（詳如附表乙「登記日期」欄所示）後之九十年四月一日、九十三年七月十四日、九十二年十二月二十七日起（詳如附表乙「請求起算日」欄所示）至返還占用土地之日止，請求上訴人連帶給付被上訴人各依其應有部分計算之損害金，洵屬有據。又系爭土地地目為建，坐落台北市之衛星城市土城市內，為城市地方之土地，周圍均為工廠，工商機能尚非相當繁榮等情，業據第一審至系爭土地現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及照片可佐。因認系爭土地之租金以申報地價年息百分之七計算，應屬適當。又系爭土地於九十三年一月至九十五年一月之申報地價為每平方公尺新台幣（下同）七千二百元，九十六年一月之申報地價為每平方公尺七千六百九十二元，有土地登記謄本及地價資料足參，被上訴人主張均以每平方公尺七千二百元計算，則依上訴人占用系爭土地四十七‧四二平方公尺，因上訴人係占用二、三樓，則占用坐落之土地面積按三分之二之比例；暨被上訴人每人應有部分等因素予以計算。從而被上訴人依民法第七百六十七條及侵權行為之法律關係，請求上訴人將坐落系爭土地上之門牌台北縣土城市○○街二十九巷十三之一號房屋二樓及三樓專有部分四十七‧四二平方公尺之建物拆除，並將占用之土地返還予被上訴人，暨上訴人應按附表乙所示「總額」及「自九十五年一月起按年給付金額」欄所示之金額連帶給付予各被上訴人，為有理由，應予准許等詞，為其心證所由得。爰維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。按所謂訴之預備合併，係以原告主張之數項法律關係不能併存為要件。如所依據之法律關係相同，不生訴之預備合併問題。本件被上訴人於原審九十八年十月十四日民事言詞辯論意旨狀中雖提出有先位答辯聲明、備位答辯聲明（見原審卷第一七○頁），惟均係本於物上請求權之單一法律關係， 就其權利如何行使之表示，即不可謂為訴之預備合併，應認僅係預備之攻擊方法。經原審闡明後，被上訴人即表示「我們認為樓梯部分究竟是上訴人所有，或是與呂理得共有，此部分並不很明確，如果鈞院認為樓梯是上訴人與呂理得共有的話，才追加此備位聲明」、「如果鈞院審理結果是就樓梯部分除去，我們就減縮」云云（見原審卷第二○二頁反面）係明確表示減縮聲明，尚難認有訴之預備合併審理之問題。次按確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力。訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，此觀民事訴訟法第四百零一條第一項、第二百五十四條第一項規定自明。民事訴訟法第四百零一條第一項所謂繼受人，依本院三十三年上字第一五六七號判例意旨，包括因法律行為而受讓訴訟標的之特定繼承人在內。足見民事訴訟法第四百零一條第一項所規定之既判力本及於同法第二百五十四條第一項之當事人及特定繼承人。查原審審理中之九十八年四月十六日被上訴人辰○○雖將其就系爭土地之應有部分分別移轉登記予被上訴人未○○、巳○○及申○○，然本件訴訟標的係本於物權而行使。 【最高法院99年度台上字第775號民事判決】 又按土地法第一百零四條第一項關於基地或房屋優先承買權規定，旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。故須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權、典權或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先承買權之適用。查本件上訴人僅於系爭四一六地號土地上建有房屋，其餘五筆土地則無，原審認被上訴人就系爭六筆土地，亦均有優先承買權，亦非無再行研求餘地。