每月彙整：十月 2011

【新公寓大廈法律問題13】管委會，得否逕自決議調降管理費? 【案例事實】 社區管委會於委員會例會決議通過調降住戶管理費，未經區分所有權人大會決議，此決議有效嗎?且規定住戶須至管理中心重新設定感卡號及住戶資料才能享有調降管理費權利，未重新設定者即不能用調降管理費方案，仍須照繳原費用，這不是2碼事嗎?為何綁在一起執行?此舉合法嗎? 【解析】 按公寓大廈管理條例第18條規定，公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理，其運用應依區分所有權人會議之決議為之；而公共基金之來源，有「起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列」、「區分所有權人依區分所有權人會議決議」、「本基金之孳息」以及「其他收入」等四種，而管理費乃為支應經常性支出，而依區分所有權人會議決議而繳納（註一），自屬公共基金之一種，其運用自應依區分所有權人會議之決議為之。 又管理委員會會議決議之內容不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議（註二），而且比例原則、平等原則也非不得適用於公寓大廈之管理事項，縱認不得適用比例原則、平等原則（註四），也非不得類推適用民法第799-1條第3項：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」之規定。 從而，社區管委會於委員會例會決議通過調降住戶管理費，未經區分所有權人大會決議，此決議難認有效；而且規定「住戶須至管理中心重新設定感卡號及住戶資料，才能享有調降管理費權利，未重新設定者即不能用調降管理費方案，仍須照繳原費用」顯然「目的缺欠正當性」（註五），其差別待遇之理由也欠缺合理，而且按其情形也顯失公平，自是不妥。 【註解】 註一：內政部100年7月22台內營字第1000805799號令修正，自中華民國一零一年一月一日生效之公寓大廈規約範本（http://www.cpami.gov.tw/chinese/filesys/file/chinese/publication /law/lawdata/1000805799-1.doc）第17條：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，除由起造人依法提撥公共基金總金額新臺幣      元整外，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：(一)公共基金。(二)管理費。…」、第18條：「…二、管理費用途如下：(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。(二)共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。(三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。(四)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。(五)稅捐及其他徵收之稅賦。(六)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。(七)其他基地及共用部分等之經常管理費用。…」、現行之公寓大廈規約範本（http://www.cpami.gov.tw/chinese/filesys/file/chinese/publication /law/lawdata/0950800996-1.doc）第10條：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。(一)公共基金。(二)管理費。二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。…」、第11條：「…二、管理費用途如下：(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。(二)共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。(三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。(四)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。(五)稅捐及其他徵收之稅賦。(六)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。(七)其他基地及共用部分等之經常管理費用。…」、臺灣臺北地方法院98年度訴字第564號民事判決：「另按公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理，其運用應依區分所有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條例第18條第3項有所明文；又依喜○門大廈區分所有權人及住戶規約第6條第2項規定，管理費用途 如下：(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。(二)共用部分、約定專用及約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。(三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。(四)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。(五)稅捐及其他徵收之稅賦。(六)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。(七)其他基地及共用部分之經常管理費用。依此可知，喜○門大廈之公共基金，係在上述規約所規範之用途範圍內，授權管理委員會為運用。」等可資參照。 註二：公寓大廈管理條例第37條參照。 註三：行政程序法第7條：「行政行為，應依下列原則為之︰一、採取之方法應有助於目的之達成。二、有多種同樣能達成目的之方法時，應選擇對人民權益損害最少者。三、採取之方法所造成之損害不得與欲達成目的之利益顯失均衡。」參照。 註四：有無違反平等原則？則端視「差別待遇有無合理理由」及「其正當理由，與目的之達成有無合理關聯」而定（釋字第635號、第624號、第618號、第614號解釋參照）。」。 註五：近年來受到美國三重審查基準的影響，比例原則也做出了調整：在三大派生子原則外，增加了「目的正當性原則」，意即國家所欲達到的目的須正當。創造不同的審查密度，針對不同的案件採取不同的審查密度：強烈內容：措施必須要非常合目的、侵害必須非常小。可支持性：措施與目的間之關聯須合理、侵害須合理。明顯性：措施不可明顯與目的無關聯、侵害不可明顯非最小。由此可知，比例原則的審查密度事實上並非獨立於比例原則而存在的檢驗模型，而是揭示了針對不同案件，違憲審查者將採取不同密度的審查標準而已。針對較輕微的基本權侵害採取較寬鬆的審查密度，針對較重大的基本權侵害則採取較嚴格的審查密度（維基百科http://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%AF%94%E4%BE%8B%E5%8E%9F%E5%89%87）。 楊春吉(故鄉) 榕樹學堂副執行長兼講師、公民記者(榕樹學堂故鄉)、採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，授課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師（法律實務：契約法.政府採購及行政法等）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。 開課資訊（歡迎報名及洽談0916077009）： 1.內湖社區大學（內湖社大http://www.nhcc.org.tw/index.html）－新聞時事之法律分析（民事與房地產篇）100年秋季班。 2.104講師中心（http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm）－採購very易、新聞時事之法律分析（民事與房地產篇）、新聞時事法律分析(我的人權)、政府採購之法律原則、新聞時事之法律分析（契約法）、新聞時事之法律分析（行政法）等課程。 3. 台灣教育網（http://www.twlearning.net/asp/Teacher/Teacher.asp?Item=4）－契約法、政府採購及行政法等。 4.採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，受課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。 5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。 8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。 … 繼續閱讀 →

除了預定的「繼承順序及其眾生相（講義已傳，學員未收到，請以e-mail告知）」外， 有關「法哲思」部分，繼「正義思辨之旅」後， 探討「彊界」(請參考理察．艾普斯坦/著 譯者：簡資修自由社會之原則 Principles for a Free Society)(http://www.books.com.tw/exep/prod/booksfile.php?item=0010217343)、「相鄰關係」 到「都市更新單元以外的日照權、景觀權」 精彩可期

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【新聞疑義569】提升工資受償順位，債權將優於物權？ 【新聞】 立法院社會福利及衛生環境委員會今天審查勞動基準法第28條修正草案，修法提升工資受清償優先順位，行政院勞工委員會主任委員王如玄說，「不反對」但有「擔心」。立法院社環委員會上午審查民主進步黨籍立委翁金珠等人所提勞動基準法第28條修正草案，翁金珠在提案中指出，雖然現行的勞基法規定，雇主積欠6個月以內的工資，有最優先受清償的權利，但實務上，這項優先全都低於抵押權與質權，導致勞工權益受損。因此，翁金珠提案，參酌海商法的相關規定修法，比照船員於僱傭契約所生的債權，優先於船舶抵押權，提升勞工於勞動契約所生的債權中，受清償的優先順位，以保障勞工權益。對於立委提案修勞動基準法，提升工資受清償優先順位，王如玄在答詢時指出，勞委會「不反對」，但有「擔心」。王如玄說，此修法如果不能溯及既往，對太子汽車欠薪員工幫助不大，若要溯及既往，讓薪資債權優於抵押權，將使得銀行要求借款廠商提高擔保品，對既有公司會造成經營困境，在這些公司上班的勞工也會受到影響。行政院金融監督管理委員會副主任委員吳當傑答詢時指出，「期期以為不可」，這項修法將影響產業與經濟發展，傷害到廣大員工就業機會，因為，金融機構或民間企業擔保債權若受影響，企業融資受限，產業會受到衝擊，進而影響員工，他認為，要處理工資積欠問題，必須回歸到社會救助制度，讓工資墊償基金發揮功能。由於朝野立委對於相關修法持不同意見，雖然本案經委員會初審通過，但送交立法院院會討論前，仍需交由黨團協商（中央社100年10月27日報導：提升工資受償順位 勞委會擔心）。  【疑義】 按現行勞動基準法第28條第1項固規定「雇主因歇業、清算或宣告破產，本於勞動契約所積欠之工資未滿六個月部分，有最優先受清償之權。」；惟民法第860條、稅捐稽徵法第6條第1項、第2項也分別規定「稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。」、「稅捐之徵收，優先於普通債權。土地增值稅、地價稅、房屋稅之徵收，優先於一切債權及抵押權。」；最高法院22年上字第252號判例。臺灣高等法院100年度破抗字第37號民事裁定也分云「抵押權人就抵押物之賣得價金，有優先於他債權人而受清償之權，此在民法第八百六十條雖無優先字樣，而依民法第八百七十四條及第八百七十七條但書之規定，甚為明顯。」「按財團費用及財團債務，應先於破產債權，隨時由破產財團清償之；對於破產財團之財產有優先權之債權，先於他債權而受清償，優先權之債權有同順位者，各按其債權額之比例而受清償，破產法第97條、第112條分別定有明文。又雇主因歇業、清算或宣告破產，本於勞動契約所積欠之工資未滿6個月部分，有最優先受清償之權；土地增值稅、地價稅、房屋稅之徵收，優先於一切債權及抵押權；營業稅、營利事業所得稅之徵收，優先於普通債權，勞動基準法第28條第1項、稅捐稽徵法第6條第1項、第2項亦分別定有明文。是債務人之現有資產倘已不足清償上開工資或稅捐等優先債權，他債權人更無受償之可能，倘予宣告破產，反須優先支付破產財團之管理、分配所生之費用及破產管理人之報酬等財團費用，使破產財團之財產更形減少，優先債權人即稅捐機關等之債權將減少分配或無從分配，其他債權人更無在破產程序受分配之可能，顯與破產制度係謀求多數債權人公平受償之本旨不合（最高法院99年度台抗字第306號、第247號裁定、98年度第4次民事庭會議(一)決議意旨參照）。」，是目前依現行規定及實務來看，抵押權有優先於「積欠工資未滿六個月部分」受清償之權。 惟「積欠工資未滿六個月部分」，實與「勞工」之「相當生活水準」（註一）、「身心健康權」（註二）、「受教育權」（註三）之實現、「生存權」（註四）之保障，息息相關，也與「勞工子女」之「受教育權」、「相當生活水準」、「身心健康權」的實現，有間接之關聯；立法保障之，除能實現「勞工及其子女」之「相當生活水準」、「身心健康權」、「受教育權」外，對於「勞工」「生存權」之保障以及社會的安定性，實有莫大的助益，本文自是贊同立法委員「修正勞動基準法，提升工資受清償優先順位」之提案。 但身為財產權之抵押權，乃屬物權，而本於勞動契約關係而生之工資積欠，終屬債權，在債權物權化的情況下，縱得對抗善意且無過失的第三人，但也僅止於「對抗善意且無過失的第三人」，除因公法而生的債權外，尚無「債權優先於物權而受清償」之明文及實例，是要如何說明及解決此問題，則屬不可避免之事。 另外，行政院金融監督管理委員會副主任委員所指出「這項修法將影響產業與經濟發展，傷害到廣大員工就業機會，因為，金融機構或民間企業擔保債權若受影響，企業融資受限，產業會受到衝擊，進而影響員工，要處理工資積欠問題，必須回歸到社會救助制度，讓工資墊償基金發揮功能」，也非無理，是否在比例原則之損害最小原則及人權調和（相當生活水準＋身心健康權＋受教育權＋生存權與財產權間）下，考量其意見呢？值得立委諸賢思考之。 【註解】 註一：經濟社會文化權利國際公約第11條第1款「一 本公約締約國確認人人有權享受其本人及家屬所需之適當生活程度，包括適當之衣食住及不斷改善之生活環境。締約國將採取適當步驟確保此種權利之實現，同時確認在此方面基於自由同意之國際合作極為重要。」參照。 註二：經濟社會文化權利國際公約第12條第1款：「一 本公約締約國確認人人有權享受可能達到之最高標準之身體與精神健康。」、經濟社會文化權利委員會14號一般性意見：「1.健康是行使其他人權不可或缺的一項基本人權。每個人都有權享有能夠達到的、有益於體面生活的最高標準的健康。實現健康權可通過很多辦法，彼此互相補充，如制定衛生政策、執行世界衛生組織制定的衛生計劃，或採用具體的法律手段。而且，健康權還包括某些可以通過法律執行的內容。…8.享有健康權，不應理解爲身體健康的權利。健康權既包括自由，也包括權利。自由包括掌握自己健康和身體的權利，包括性和生育上的自由，以及不受干擾的權利，如不受酷刑、未經同意強行治療和試驗的權利。另一方面，應該享有的權利包括參加衛生保護制度的權利，該套制度能夠爲人民提供平等的機會，享有可達到的最高水準的健康。…11.  委員會對健康權的解釋，根據第十二條第一款的規定，是一項全部包括在內的權利，不僅包括及時和適當的衛生保健，而且也包括決定健康的基本因素，如使用安全和潔淨的飲水、享有適當的衛生條件、充足的安全食物、營養和住房供應、符合衛生的職業和環境條件，和獲得衛生方面的教育和資訊，包括性和生育衛生的教育和資訊。另一個重要方面，是人民能夠在社區、國家和國際上參與所有衛生方面的決策。12.健康權的各種形式和層次，包括以下互相關聯的基本要素，其具體實施將取決於具體締約國的現實條件：(a)可提供性。締約國境內必須有足夠數量的、行之有效的公共衛生和衛生保健設施、商品和服務，以及衛生計劃。這些設施、商品和服務的具體性質，會因各種因素而有所不同，包括締約國的發展水平。但它們應包括一些基本的衛生要素，如安全和清潔的飲水、適當的衛生設施、醫院、診所和其他衛生方面的建築、經過培訓工資收入在國內具有競爭力的醫務和專業人員，和世界衛生組織必需藥品行動綱領規定的必需藥品(b) 可獲取性。締約國管轄範圍內的衛生設施、物資和服務，必須面向所有人，不得歧視。獲得條件有四個彼此之間相互重疊的方面：(一)不歧視：衛生設施、物資和服務必須在法律和實際上面向所有人，特別是人口中最脆弱的部分和邊緣群體，不得以任何禁止的理由加以歧視。(二)實際獲得的條件：衛生設施、物資和服務，必須是各部分人口能夠安全、實際獲得的，特別是脆弱群體和邊緣群體，如少數民族和土著人、婦女、兒童、青少年、老年人、殘疾人和患有艾滋病/攜帶病毒的人。獲得的條件還包括能夠安全、切實得到醫療服務和基本的健康要素，如安全和潔淨的飲水、適當的衛生設施等，包括農村地區。獲得的條件還包括建築物爲殘疾人配備適當的進入條件。(三)經濟上的獲得條件(可承受)：衛生設施、物資和服務必須是所有人能夠承擔的。衛生保健服務以及與基本健康要素有關的服務，收費必須建立在平等原則的基礎上，保證這些服務不論是私人還是國家提供的，應是所有人都能承擔得起的，包括社會處境不利的群體。公平要求較貧困的家庭與較富裕的家庭相比不應在衛生開支上負擔過重。(四)獲得資訊的條件：獲得條件包括查找、接受和傳播有關衛生問題的資訊和意見的權利。然而，獲得資訊的條件不應損害個人健康資料保密的權利。(c)可接受性。所有衛生設施、物資和服務，必須遵守醫務職業道德，在文化上是適當的，即尊重個人、少數群體、人民和社區的文化，對性別和生活周期的需要敏感，遵守保密的規定，和改善有關個人和群體的健康狀況。(d)質量。衛生設施、物資和服務不僅應在文化上是可以接受的，而且必須在科學和醫學上是適當和高質量的。這要求除其他外應有熟練的醫務人員、在科學上經過批准、沒有過期的藥品，醫院設備，安全和潔淨的飲水，和適當的衛生條件。」參照。 註三：經濟社會文化權利國際公約第13條第1款：「一 本公約締約國確認人人有受教育之權。締約國公認教育應謀人格及人格尊嚴意識之充分發展，增強對人權與基本自由之尊重。締約國又公認教育應使人人均能參加自由社會積極貢獻，應促進各民族間及各種族、人種或宗教團體間之了解、容恕及友好關係，並應推進聯合國維持和平之工作。」、經濟社會文化權利委員會13號一般性意見：「6. 雖然對這些詞語的解釋應視特定締約國的國情而定，但採取各種形式的各級教育應該展現相互聯繫的下列基本特徵： (b)可獲取性――在締約國管轄範圍內，人人都應該能夠利用教育機構和方案，不受任何歧視。可獲取性包含了互相重疊的三個因素：…(三)經濟上的可獲取性――教育費用必須人人負擔得起。可獲取性的這個因素以第十三條第二款中對初等教育、中等教育和高等教育的各別規定爲准：初等教育應“一律免費”，締約國對中等教育和高等教育要逐漸做到免費；…8.初等教育具有可提供性、可獲取性、可接受性和可調適性，這些是不同類型的各級教育的共同內容。…11.中等教育具有可提供性、可獲取性、可接受性、和可調適性，這些是不同類型的各級教育的共同內容。…17. 高等教育具有可提供性、可獲取性、可接受性、和可調適性，這些是不同類型的各級教育的共同內容。…21.基礎教育具有可提供性、可獲取性、可接受性、和可調適性，這些是不同類型的各級教育的共同內容。…」參照。 註四：憲法第15條：「人民之生存權、工作權及財產權，應予保障。」、釋字第595號解釋解釋文：「勞動基準法第二十八條第一項、第二項規定，雇主應繳納一定數額之積欠工資墊償基金 (以下簡稱墊償基金) ；於雇主歇業、清算或破產宣告時，積欠勞工之工資，未滿六個月部分，由該基金墊償，以保障勞工權益，維護其生活之安定。」參照。 作者簡介 楊春吉(故鄉) 榕樹學堂副執行長兼講師、公民記者(榕樹學堂故鄉)、採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，授課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師（法律實務：契約法.政府採購及行政法等）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。 開課資訊（歡迎報名及洽談0916077009）： 1.內湖社區大學（內湖社大http://www.nhcc.org.tw/index.html）－新聞時事之法律分析（民事與房地產篇）100年秋季班。 2.104講師中心（http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm）－採購very易、新聞時事之法律分析（民事與房地產篇）、新聞時事法律分析(我的人權)、政府採購之法律原則、新聞時事之法律分析（契約法）、新聞時事之法律分析（行政法）等課程。 3. 台灣教育網（http://www.twlearning.net/asp/Teacher/Teacher.asp?Item=4）－契約法、政府採購及行政法等。 4.採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，受課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) … 繼續閱讀 →

【新公寓大廈法律問題12】建商與個別住戶簽定之書面協議，是分管契約？對於約定專用部分，管委會有無管理、維護之權？ 【案例事實】 本大廈為公寓大廈條例實施前所建，屬開放式大樓，前庭凸出約7米，有花圃，購屋時建商連同一些文件，要各樓住戶以蓋章方式，同意將一樓及頂樓交由該樓住戶保管使用，但註明以不違反法律為前題，我想問的問題如下： 1.建商與個別住戶簽定之書面協議，事後亦未經區權大會通過，是否構成公寓法中約定專用之決議？ 2.現在一樓與頂樓部分住戶以加蓋違建與停放車輛方式暫用，影響其他住戶權益，可否主張禁止停放車輛與拆除違建？ 3.如1.項確為約定專用，但地面磁磚因該住戶停車造成破損，是否可主張要求修復，或請求提供費用，由管委員修復？ 4.對於約定專用部分，管委會有無管理維護之權？ 【解析】 一、                建商與個別住戶簽定之書面協議，事後亦未經區權大會通過，是否構成公寓法中約定專用之決議？如確為約定專用，但地面磁磚因該住戶停車造成破損，是否可主張要求修復，或請求提供費用，由管委員修復？ 按最高法院99年度台上字第2278號民事判決謂「又公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。」。 又最高法院99年度台上字第1191號民事判決也云：「又按公寓大廈管理條例係於八十四年六月二十八日公布，同年月三十日施行，該條例施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會議決議另訂規約而失其效力。」。 另臺灣高等法院99年度上字第1302號民事判決更云：「共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，其發生在98年6月23日民法物權編修正施行前，依修正施行前民法第820條第1項規定（民法物權編施行法就民法第820條規定並未規定得溯及適用，依該施行法第1條後段之規定，自應適用修正前之規定），應由共有人全體共同協議訂定之；其未定有分管期限者，因終止分管契約係關於共有物管理方法之變更，自須經共有人全體同意，始得為之，自難認各共有人得隨時終止分管契約」。 是公寓大廈管理條例施行之前，公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約，縱再經區分所有權人會議另有決議，除「經共有人全體同意，終止或變更該分管契約」外，該分管契約對原承購戶、知悉有該分管契約或有可得知情形之受讓人，仍有其拘束力。 其與公寓大廈管理條例所稱之規約（規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項），仍屬有間，不可不查。 二、現在一樓與頂樓部份住戶以加蓋違建與停放車輛方式暫用，影響其他住戶權益，可否主張禁止停放車輛與拆除違建？對於約定專用部分，管委會有無管理維護之權？ 按公寓大廈管第理條例10條第1項規定，約定專用部分之修繕、管理、維護，由約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，是對於約定專用部分，管委會無管理維護之權（註一）。分管契約所約定由特定人使用收益部分，除另有約定外，亦同。 惟公寓大廈管第理條例36條第5款、第48條第4款也分別規定，管理委員會具有制止住戶違規情事及提供相關資料之職務，管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行前開職務，顯然影響住戶權益者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務，屆期不改善或不履行者，亦得連續處罰之。 是屬違章建築處理辦法所稱的違章建築（註二），管理委員會具有制止住戶違規情事及提供相關資料之職務，管理委員會自應予以制止，並於制止無效後，依公寓大廈管第理條例59條之規定，列舉事實及提出證據，報直轄市、縣(市)主管機關處理。 【註解】 註一：惟公寓大廈管第理條例第6條第1項第1款、第3項也規定，住戶行使約定專用部分之權利時，也不得妨害其他住戶之安寧、「安全」及衛生；住戶違反前開規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。 註二：違章建築處理辦法第2條參照。 楊春吉(故鄉) 榕樹學堂副執行長兼講師、公民記者(榕樹學堂故鄉)、採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，授課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師（法律實務：契約法.政府採購及行政法等）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。 開課資訊（歡迎報名及洽談0916077009）： 1.內湖社區大學（內湖社大http://www.nhcc.org.tw/index.html）－新聞時事之法律分析（民事與房地產篇）100年秋季班。 2.104講師中心（http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm）－採購very易、新聞時事之法律分析（民事與房地產篇）、新聞時事法律分析(我的人權)、政府採購之法律原則、新聞時事之法律分析（契約法）、新聞時事之法律分析（行政法）等課程。 3. 台灣教育網（http://www.twlearning.net/asp/Teacher/Teacher.asp?Item=4）－契約法、政府採購及行政法等。 4.採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，受課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。 5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) … 繼續閱讀 →

【新公寓大廈法律問題11】僅因無遙控器賣給法拍者，收到妨害自由刑事傳票，怎麼辦？ 【案例事實】 社區停車位因法拍被非本棟之住戶買走，目前本棟管委會已經無人願意作，但因之前被（前前任委員）主委拜託保管4個遙控器，但已賣出。現在法拍者要跟我（總幹事）買遙控器，但因沒有遙控器可以賣，卻收到法院民事傳票（編按：應是刑事傳票），罪名為（妨害自由），只因無遙控器賣給法拍者。請問我要如何？有前例嗎？ 【解析】 按刑法第304條固規定「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」。 而且最高法院28年上字第3650號判例也云「刑法第三百零四條之強暴、脅迫，祇以所用之強脅手段足以妨害他人行使權利，或足使他人行無義務之事為已足，並非以被害人之自由完全受其壓制為必要。如果上訴人雇工挑取積沙，所使用之工具確為被告強行取走，縱令雙方並無爭吵，而其攜走工具，既足以妨害他人工作之進行，要亦不得謂非該條之強暴、脅迫行為。」。 惟非以強暴或脅迫為之，不得以刑法第304條第1項妨害自由罪論處之；而所謂強暴或脅迫，最高法院86年度台非字第122號刑事判決：「又刑法第三百零四條第一項稱「強暴」者，乃以實力不法加諸他人之謂，惟不以直接施諸於他人為必要，即間接施之於物體而影響於他人者，亦屬之。」、85年度台非字第344號刑事判決：「所謂強暴乃逞強施暴，即對於他人身體，以有形之實力或暴力加以不法攻擊之謂，所謂脅迫，係指威脅逼迫，即以言詞姿態脅迫他人，足使人心生畏懼而言。故所謂強暴脅迫，均須對人直接或間接為之為限，對物加以暴力則不包括在內。」、臺灣高等法院100年度上易字第1199號刑事判決：「所謂「強暴」，乃以實力不法加諸他人之謂，雖非以被害人之自由完全受其壓制為必要，亦不以直接施諸於他人為必要，即間接施之於物體而影響於他人者亦屬之，惟仍以其手段依客觀觀察足認有以相當程度有形力之行使，致特定人意思決定自由受限為必要，並非不必對被害人施以強暴或脅迫行為，即足以構成刑法第304 條第1 項之強制罪（最高法院85年度台非字第75號判決、86年度台非字第122 號判決參照）。而本件被告前揭所為，顯是以積極行為（即以身體擋住去路之行為），使樓梯走道本可供人員通行往來之空間狀態改變，致有權通行使用之證人陳○娟不得再經由該樓梯走道自由通行前往頂樓處，自屬積極以有形實力加諸於物而對人產生強烈影響之強暴行為無誤。」之意旨，可資參照。 從而，本案苟僅因無遙控器賣給法拍者，並無其他情事，尚難謂「強暴或脅迫」，而犯刑法第304條之罪，本案提問人只要如期如實應訊即足。當然，本案提問人仍應儘速向「承租人借用遙控器」，由廠商以拷貝方式完成新遙控器，或其他方式，解決此問題。  楊春吉(故鄉) 榕樹學堂副執行長兼講師、公民記者(榕樹學堂故鄉)、採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，授課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師（法律實務：契約法.政府採購及行政法等）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。 開課資訊（歡迎報名及洽談0916077009）： 1.內湖社區大學（內湖社大http://www.nhcc.org.tw/index.html）－新聞時事之法律分析（民事與房地產篇）100年秋季班。 2.104講師中心（http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm）－採購very易、新聞時事之法律分析（民事與房地產篇）、新聞時事法律分析(我的人權)、政府採購之法律原則、新聞時事之法律分析（契約法）、新聞時事之法律分析（行政法）等課程。 3. 台灣教育網（http://www.twlearning.net/asp/Teacher/Teacher.asp?Item=4）－契約法、政府採購及行政法等。 4.採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，受課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。 5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。 8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。 9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。 10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。 11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。 12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。 … 繼續閱讀 →

  【新政府採購法律問題802】未電子領標(未購買招標文件)，卻投標，怎麼辦？ 【問題】                                                               廠商未電子領標，卻用預覽方式下載招標文件並投標，是否可為得標對象（招標公告列此項目為可以補證之資料）？未電子領標(未購買招標文件)，卻投標，公部門該有何作為?如何分辨廠商真未購買，而非因不願意得標而提出之說詞？ 【解析】 按政府採購法第51條即規定「機關應依招標文件規定之條件，審查廠商投標文件，對其內容有疑義時，得通知投標廠商提出說明。前項審查結果應通知投標廠商，對不合格之廠商，並應敘明其原因。」，而且本案招標公告也載明「此項目為可以補證之資料」，是本案廠商自依此審查廠商投標文件，如該廠商確實未領標（允許書面領標者，要一併審查該廠商有無書面領標，而非僅審查該廠商有無電子領標而已），自應認屬政府採購法第50條第1項第1款「未依招標文件之規定投標」。 惟領標僅是招標文件之買賣行為，對於實際履約良莠，尚無實際關聯，另雖影響公平性，惟影響尚雖輕微，其瑕疵自非屬重大，本案機關自應依政府採購法第6條第1項：「機關辦理採購，應以維護公共利益及公平合理為原則，對廠商不得為無正當理由之差別待遇。」所明定之「平等原則」，調整政府採購法第50條第1項「開標後發現者，應不決標予該廠商」之法律效果，而使該廠商得作為決標對象。 當然，如能於招標文件內載明（一）投標廠商如係以電子領標方式，領得招標文件者，請另附領標電子憑據書面明細（二）廠商可利用電子領投標系統中「檢驗電子憑據」之功能列印「領標電子憑據書面明細」（三）廠商未檢附本項憑據者，機關得允許廠商於規定期限內提出說明，以確定其是否有取得「電子領標繳費憑據」或屬已以人工付費領標（四）廠商未於上開期限提出說明，或經說明仍無法認定廠商已付費領標者，不視為不合格標（五）若本案決標予該廠商者，依下列規定處置：1.廠商於訂約期限前繳交人工領標憑據者，處該廠商人工領標「招標文件費」3倍之懲罰性違約金。2.廠商於訂約期限前繳交「電子領標繳費憑據」，惟其「電子領標繳費憑據」之序號，未與其他廠商所繳憑據重複者，處該廠商人工領標「招標文件費」3倍之懲罰性違約金；與其他廠商所繳憑據之序號重複者，處該廠商人工領標「招標文件費」10倍之懲罰性違約金。3.廠商未於訂約期限前繳交者，處該廠商人工領標「招標文件費」10倍之懲罰性違約金等文字，使機關與廠商均有所依循，自更能杜絕爭議。 作者簡介 楊春吉(故鄉) 榕樹學堂副執行長兼講師、公民記者(榕樹學堂故鄉)、採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，授課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師（法律實務：契約法.政府採購及行政法等）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。 開課資訊（歡迎報名及洽談0916077009）： 1.內湖社區大學（內湖社大http://www.nhcc.org.tw/index.html）－新聞時事之法律分析（民事與房地產篇）100年秋季班。 2.104講師中心（http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm）－採購very易、新聞時事之法律分析（民事與房地產篇）、新聞時事法律分析(我的人權)、政府採購之法律原則、新聞時事之法律分析（契約法）、新聞時事之法律分析（行政法）等課程。 3. 台灣教育網（http://www.twlearning.net/asp/Teacher/Teacher.asp?Item=4）－契約法、政府採購及行政法等。 4.採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，受課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。 5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。 8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。 9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。 10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。 11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。 12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。 13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。 14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。 … 繼續閱讀 →

新聞時事法律分析（民事與房地產篇）9月10日星期六09:30 於 內湖社大 準時 開課了  歡迎旁聽(第3週旁聽 要收旁聽費哦)及報名 內湖社大http://www.nhcc.org.tw/index.html   課程內容http://www.nhcc.org.tw/nhcc/course/111/newshow.asp?news_id=113007

台灣教育網講授課程:契約法.政府採購及行政法等 講授內容.鐘點費均可議http://www.twlearning.net/asp/Teacher/Class_Page.asp?S_No=316