【新公寓大廈法律問題1】一戶一棟，如何成立管理委員會?

【新公寓大廈法律問題1】一戶一棟，如何成立管理委員會?

【案例事實】

我們算是一個只有11戶的社區，都是一戶一棟的，當時建商有說需要成立管委會才可以請領一筆存在鎮公所那邊的基金，但後來建商並沒有協助我們成立，所以想請問在彰化縣鹿港鎮，這裡要如何的跑這個流程，才可以讓我們社區把這筆基金請下來使用呢?

【解析】

按公寓大廈管理條例第53條規定，多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用公寓大廈管理條例之規定（註一）。

又前開所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，依公寓大廈管理條例施行細則第12條之規定，指「依建築法第11條：『本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。』規定之一宗建築基地」或「依非都市土地使用管制規則及中華民國九十二年三月二十六日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區」或「其他經直轄市、縣 (市) 主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。」情形之一。

是縱使一戶一棟，各自獨立使用，並非典型的公寓大廈，但其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，仍得依性質準用公寓大廈管理條例（註二）第25條、第27條、第29條、第30條、第31條、第32條、第34條等相關規定，成立管理委員會，向直轄市、縣(市)主管機關（註三）完成報備；即由合法召集權人依法召集，召開區分所有權人會議，依法選任管理委員，並由管理委員互推一人為主任委員，成立管理委員會，並向直轄市、縣(市)主管機關完成報備（註四）。

【註解】

註一：另依公寓大廈管理條例第26條之規定，非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定「共用部分、約定共用部分範圍之劃分」等各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣 (市) 主管機關報備。

註二：公寓大廈管理條例條文請參http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=D0070118。

註三：公寓大廈管理條例第2條規定，公寓大廈管理條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣(市)為縣(市)政府。所以，本案主管機關為彰化縣政府。

註四：公寓大廈管理委員會組織之申請報備，係依公寓大廈管理條例之程序設立後，依處理原則之規定向受理報備機關報備，係使地方主管機關知悉俾便管理之行政管理措施，與管理委員會是否合法成立無涉，亦即不論受理報備機關是否同意備查，對該申請報備之管理委員會成立與否，均不生任何法律效果；是受理報備機關所為同意備查，並非就公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施。復參公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則及處理原則之規定，除未有任何違反規定之罰則外，亦無對外直接發生法律效果，是受理報備機關於審查文件齊全後，發給同意報備書及報備證明，性質上僅為行政機關辦理公寓大廈行政管理措施所為之通知及事實證明，尚非行政處分。蓋公寓大廈管理組織之成立是否適法，係屬私權事項，而申請報備，係為使地方主管機關知悉，俾便於必要時得採行其他監督方法之行政管理措施，核與管理委員會是否合法成立無涉（最高行政法院100年度裁字第1261號裁定之原裁定）。另最高行政法院99年度裁字第3578號裁定：「公寓大廈管理組織之主任委員改選是否適法，係屬私權事項，而本件管理組織之大樓管理負責人改選申請報備，依「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」第6點乃規定，申請案件文件齊全者，由受理報備機關發給同意報備書，此項報備係為使地方主管機關知悉，俾便於必要時得採行其他監督方法之行政管理措施，核與大樓管理負責人改選是否合法有效無涉」，亦同此意旨。

楊春吉(故鄉)
榕樹學堂副執行長兼講師、公民記者(榕樹學堂故鄉)、採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，授課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師（法律實務：契約法.政府採購及行政法等）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。
開課資訊（歡迎報名及洽談0916077009）：
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作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
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12.台灣法律網電子書：政府採購裁判選輯暨簡評(一) (與劉孟錦律師合編著，98年7月）。
13.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
15.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（七）（八）（九）(與劉孟錦律師合編著，99年3月）。
16.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十)、（十一）、（十二）(與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
17.台灣法律網電子書：房地產案例實務(九) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
18.台灣法律網電子書：刑事法案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，100年2月) 。
19.台灣法律網電子書：買預售屋very易(一) (與胡綺萱合編著，100年2月) 。
20.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務(十三)、（十四）(與劉孟錦律師合編著，100年7月) 。
21.【新聞疑義】、【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】、【刑事法律問題】等系列文章。