每月彙整：十一月 2011

【新聞疑義599】買225公分，給214公分，怎麼辦？ 文/楊春吉 【新聞】 台北市一位張先生，6年前買下大安區一戶豪宅預售屋和地下停車位，交屋後卻發現，停車格寬度只有211公分，和當初的240公分相差29公分，加上緊鄰牆壁，停好車之後，車門無法完全開啟，得側身才能上下車，張先生氣得提告求償，法官也認為停車位寬度確實不足，判決建商得賠償41萬。想把車子停進停車位，第一次沒成功，開出來再試一次，總算停好，張先生花了225萬買地下停車場的預售停車位，結果蓋好後卻發現，自己的停車格怎麼和別人的不一樣。記者趙國涵：「實際停好車要下來，卻發現相當的不容易，因為車門緊緊的靠著牆壁，得側身才能夠通過，究竟張先生買的停車位有多小，實際測量看看。」一量發現，張先生的停車格寬度是211公分，其他人的則有240公分，兩者一比足足差了29公分，張先生開的大型休旅車根本停不進去。管委會主委：「(停車格)貼著牆壁，如果旁邊停了一台休旅車，他車子停下去車門根本打不開，誰願意停這樣的車位，所以他才要跟建商打這個官司。」提出告訴，法院也認為停車位寬度確實不足，判建商得賠41萬，只是房子已經蓋好了，車位大小也改不了，張先生乾脆把休旅車換掉，改開小型轎車，省得麻煩（TVBS 100年11月29日報導：擠！豪宅停車位太小　建商判賠41萬）。 【疑義】 按買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人雖得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。 又民法第354條第1項所定瑕疵，雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類，欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者，雖非民法第354條第1項所稱物之瑕疵，但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者，買受人仍得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金（依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言，最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照）。惟苟非民法第354條第1項所定瑕疵，也未欠缺民法第354條第2項所稱保證品質，買受人自不得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金。 從而，本案報導若屬實，本案當事人間即約定「240公分」（實際為225公分），惟交屋時停車格寬度只有211公分（實際為214公分），寬度顯有不足（註一），加上，「原審法官於98年10月9 日履勘現場時，系爭車位僅能以倒車入庫方式進入，為上訴人所不爭執（見原審卷二第37頁），且於停入2000cc之車輛後，若其旁停車位亦有車輛停放，其駕駛座旁邊位子之車門無法完全開啟，乘客須側身出入；另駕駛座邊之車門亦無法完全開啟，駕駛者無法進出。但若是停放1500cc之小客車，駕駛人與乘客為一般身材者，尚須小心側身始能勉強進出，有勘驗測量筆錄1 份及照片6幀可證（見原審卷二第119頁、第157至159頁）。而1500cc或2000cc之車輛，在社會上屬大多數人駕駛之小客車容量，屬通常車種」（編按：即有減少通常效用之瑕疵）及「本件系爭車位雖有寬度不足；駕駛人、乘客進出不便之情形，但系爭車位尚未達完全無法使用之地步，綜觀系爭車位瑕疵對於被上訴人購買系爭房地整體生活機能，雖有影響，但不致使兩造間契約主要目的（即購屋居住）無法成就」（編按：即解除契約顯失公平）亦為本案臺灣高等法院99年度上易字第812號民事判決所肯認，是本案臺灣高等法院，認「系爭車位確有寬度不足，且該寬度不足已使系爭車位有減少通常效用及系爭房屋買賣契約預定效用之瑕疵，上訴人自應負瑕疵擔保責任。…被上訴人主張解除契約顯失公平。惟上訴人交付之系爭停車位既有寬度不足之瑕疵，被上訴人依民法第359 條規定，請求減少價金，即屬有據，應予准許。」尚屬有據。 另本案臺灣高等法院99年度上易字第812號民事判決：「按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第365條定有明文。所謂出賣人故意不告知瑕疵，乃因出賣人故意背於交易之誠實及信用，而不告知物之瑕疵時，買受人應受保護，其價金減少請求權不受通知後6 個月期間之限制。經查：…兩造就系爭車位容車尺寸約定為長約575公分、寬約225公分，為兩造所不爭執，上訴人為建築公司，對於其所興建停車場中各個停車位之大小，應妥善規劃，其明知應交付合乎系爭房屋買賣契約約定之系爭車位，卻違約縮減系爭車位寬度，於未告知被上訴人情形下，逕將有瑕疵之系爭車位交付被上訴人，致無法為通常之使用，堪認上訴人係故意不告知瑕疵，揆諸前揭法條及說明，被上訴人行使瑕疵擔保請求權即無上開民法第365條第1項期間規定之適用。」，有關「出賣人故意不告知瑕疵，無民法第365條第1項期間規定之適用」之敘述，也應注意。 【註解】 註一：從本案臺灣高等法院99年度上易字第812號民事判決：「系爭車位之寬度，經原審法官於98年10月9 日會同兩造至現場履勘測量，以捲尺從排水溝邊緣至系爭車位另1 側黃線內緣為208公分，至黃線外緣則為220公分，有勘驗測量筆錄可佐（見原審卷二第119 頁）。被上訴人主張系爭車位寬度應以所劃定各停車格黃線以內之距離為準，惟為上訴人所否認。細觀兩造系爭房屋買賣契約就車位寬度如何認定並未明定，被上訴人復未主張並舉證證明兩造間曾就此有所約定，自應依車位使用情形及社會經驗法則判斷。依社會通常情形，2 車位間之黃線係用以區分車位界線之用，同一黃線之寬度為2 車位所共用，若謂黃線之寬度完全不算入相鄰2 車位範圍，對興建車位之建設公司，實不公平。本院認計算車位寬度應計算至黃線中線為適當，是系爭車位之寬度應自排水溝邊至另1 側黃線中線為止，其寬度應為214公分（黃線寬12公分，208公分＋6公分＝214公分），與系爭房屋買賣契約書內約定之寬度225 公分，差距達11公分，寬度顯有不足」看來，系爭房屋買賣契約書內約定之寬度應為225公分，而非報導中所稱240公分，實量為214公分，也非報導中所稱211公分。

  新聞標題：  [公告] 2012年春季班新生報名1/7起,當天參加課程博覽會可享有免報名費優惠 公告時間： 2011/11/18 相關網址： 新聞內容： 101-2期春季班 預定於2012/1/7舉辦期末成果展暨課程博覽會 課程大綱將於12月底於網頁公布 2011/12/5-12/28為舊生團報優惠期間 2012/1/7起開放新生報名 台北市中山及內湖社區大學課程及課程大綱   101-1  歡迎屆時報名 中山社區大學 http://www.zscc.tp.edu.tw/ 新聞分析（民事與房地產）星期五晚上 100年11月2日現代公民素養終身學習週講座 上課情形 　【照片剪影】100.11.2 課程大綱： 週  次 課  程  單  元  名  稱 內   容   摘   要 第1週 拆屋還地與權利濫用 民法總則新聞時事之法律分析 第2週 預售屋與奢侈稅 民法債編新聞時事之法律分析 … 繼續閱讀 →

輕鬆搞定公寓大廈(2) http://www.wunan.com.tw/bookdetail.asp?no=10783 輕鬆搞定公寓大廈 http://www.wunan.com.tw/bookdetail.asp?no=9002 勞資糾紛解決有門道 http://www.books.com.tw/exep/prod/booksfile.php?item=0010409870

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【新聞疑義598】買屋明定「分隔牆」，確保隱私不外露！ 文/楊春吉 【新聞】 季姓男子等八住戶購買冠○建設興建的「美○景安」，不滿建商以「輕質灌漿牆」作為分隔牆，隔壁沖馬桶、說話聲都聽得一清二楚，提告求償。台北地院認定，當初買賣契約未針對分隔牆作特別約定，判住戶敗訴。冠○建設業務副總經理洪○欽昨天表示，公司早已為「美○景○」大多數住戶重新補強隔音；對於少數提告的住戶，公司不會因為勝訴就不管，「一定會負責到底，讓住戶和我們之間達成雙贏」。「美○景○」是冠○建設在新北市捷運景安站推出的捷運共構案，共十九層樓、兩百多戶；當初因捷運共構案構造特殊，採新式工法，把室內隔間用的「輕質灌漿牆」用來隔戶，減輕建物重量，沒料到引來住戶抱怨隔音效果差。季姓男子等住戶指出，四年前向冠○建設購買房子，住進去後，房子隔音效果奇差，在屋內竟可以聽到對面或隔壁鄰居說話、沖馬桶、走路，甚至生活起居的聲音，毫無隱私可言，要求建商賠償一百八十萬多元。冠○建設反駁，近年來各類輕隔間構造廣泛應用在新建築物分隔牆，該社區相鄰每戶廁所、浴室的通風、管線都相通，所以屋外聲音直達屋內後即遍布房間，不能因此認為輕質灌漿法施作的分隔牆隔音效果不佳。當初住戶反映隔音問題時，公司提出兩方案：一是由冠○為住戶進行隔音強化工程，在戶與戶的牆壁間補上隔音材料；二是如果住戶不想再度施工，可選擇拿到與施工費用等值的補助費。法官審理認為，依雙方簽訂的買賣契約條款，建商保證建築物的材料不含輻射鋼筋、石棉或未經處理的海砂，並未就分隔牆的施工、隔音量或效果，作特別的約定或保證。判決指出，內政部建築技術規則僅就建築結構規範，並未針對房屋的隔音效果規定；既然契約沒有白紙黑字規範牆壁的隔音效果，判決住戶敗訴。本案仍可上訴（聯合報100年11月30日報導：輕隔間隔音差 8戶求償敗訴）。 【疑義】 按買賣標的物有民法第354條第1項：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」所定物之瑕疵者，除「買受人有民法第355條所定知其瑕疵或重大過失而不知其瑕疵，出賣人不負擔保之責」或「符合民法第356條所定者」外，買受人雖得以民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。 又民法第354條第1項所定瑕疵，雖僅有「滅失或減少其價值之瑕疵」、「滅失或減少其通常效用之瑕疵」、「滅失或減少契約預定效用之瑕疵」等三類，欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者，雖非民法第354條第1項所稱物之瑕疵，但欠缺民法第354條第2項所稱保證品質者，買受人仍得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金（依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，而所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言，最高法院97年度台上字第256號、96年度台上字第2151號、95年度台上字第583號等民事判決參照）。 惟苟非民法第354條第1項所定瑕疵，也未欠缺民法第354條第2項所稱保證品質，買受人自不得以民法第359條、第365條之規定，解除其契約或請求減少其價金。 從而，本案報導若屬實，內政部建築技術規則僅就建築結構規範，即未針對房屋的隔音效果規定，契約內也沒有白紙黑字規範牆壁的隔音效果，判決買受人敗訴，似乎有理，惟「實際上，隔音效果奇差，在屋內竟可以聽到對面或隔壁鄰居說話、沖馬桶、走路，甚至生活起居的聲音，毫無隱私可言」確為事實，此瑕疵似為「減少其通常效用之瑕疵」（所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。最高法院判例73年台上字第1173號判例參照，註一），而且此瑕疵，極為重要（註二），但依情形解除契約，似顯失公平，是買受人非不得以民法第359條、第365條之規定，請求減少其價金。 所以，本案公司一審雖勝訴，但仍應依所提出「一是由冠○為住戶進行隔音強化工程，在戶與戶的牆壁間補上隔音材料；二是如果住戶不想再度施工，可選擇拿到與施工費用等值的補助費」之兩方案或其他適當方式處理，和諧解決爭議為是，畢竟「最後是否勝訴也無著，節省訴訟成本及時間也不錯」（註三）。當然，買屋時，能夠明定「分隔牆」等建材之隔音、採光、遮蔽品質，當可確保隱私不外露！ 【註解】 註一：本案臺灣臺北地方法院100年度訴字第684號民事判決：「職是之故，兩造系爭契約既僅就「不含輻射鋼筋、石棉及未經處理之海砂」等事項為特別約定，是以就「分界牆之隔音量或效果」部分，被告應僅就該部分負擔「符合契約上預定之品質」之瑕疵擔保責任。…(五)況且，集合住宅內之廁所、浴室等處所，基於維修及安全之考量而設置通風管道之空間，而此項設計需容納空氣及管道之進行，其隔音之效果必然與隔間之牆面不同，另外，系爭標的乃係套房式房間併附屬衛浴，且有一面牆壁部分設置大門、一面牆壁設置窗戶，大門與窗戶之隔音條件與隔間牆面之隔音效果不一樣，而此等必要設施之存在，必然會影響房間內之隔音效果，自不能僅以系爭房地之隔音效果不如原告所預期，即謂被告所興建之系爭房地有隔音效果不佳之瑕疵，仍應視系爭房地之隔音效能，是否具備契約預定之效用而定。…準此，兩造契約並未就分界牆之隔音效果為特別約定，而系爭房地之分界牆建築結構已符合建築技術規則第46條所規定之厚度，且依國立台灣海洋大學系統工程暨造船學系振動噪音工程研究中心音響實驗室就系爭防地隔音量所為之測試報告，系爭分界牆並非完全不具隔音效能，原告復無法提出其他證據證明系爭房地分界牆之隔音效果應具備如何之契約預定效用品質，以及被告有何故意不告知瑕疵之情形，自不能僅以系爭房地隔音效能不如預期，即謂系爭分界牆已缺乏契約預定效用之品質而有瑕疵，而依民法第360條規定請求賠償損害。」，主要在於「是否具備契約預定效用方面」為論斷；至於是否具「減少其通常效用之瑕疵」，則似未論斷。 註二：實務上，最高法院88年度台上字第711號民事判決：「原審維持第一審所為此部分上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人主張其向上訴人購買系爭房地，已付價款一百二十七萬元，依約房屋內牆應採二分之一Ｂ磚牆隔間，牆面採高級虹牌水泥漆塗料，而上訴人改用輕鋼牆施作等情，為上訴人所不爭，並有買賣契約書、勘驗筆錄可稽，自屬真實。系爭房屋之牆壁，為住戶居住使用之安全、寧靜所賴，其材質是否堅固，隔音效果是否良好，自屬重要。該輕鋼牆之材質兩面外層為原三‧二ＭＭ之纖維水泥板，中間為樹脂水泥漿混合發泡聚苯乙烯細粒之三明治式寬心預鑄複合水泥板，比重為○‧五，面密度約每平方公尺五十四公斤以上，有內政部通知可考，其防撞（破壞）及隔音效果顯較二分之一Ｂ磚牆為差，縱其價格較高，但其功能既較差，上訴人違約擅以輕鋼牆施作內牆隔間，即難謂非系爭房屋之重大瑕疵。系爭契約明文約定內牆隔間之材質，上訴人未依約施工，即為欠缺其所保證之品質，被上訴人並一再催告上訴人依約修繕補正，有郵局存證信函可憑，上訴人迄未改善，足證其確已拒絕改善。上訴人雖辯稱：如被上訴人願受領系爭房屋，伊願予以修繕云云，惟上訴人本有依約交付系爭房屋之義務，並無附條件修繕之權利，其經催告仍不改善該瑕疵，其為拒絕之意甚明。上訴人應負物之瑕疵擔保責任，且拒絕改善上開重大瑕疵，被上訴人依民法第三百五十九條規定解除系爭買賣契約，洵屬正當，並無顯失公平可言。又上開瑕疵未修繕前，被上訴人得拒絕給付價款，上訴人辯稱：被上訴人未依約按期支付價款，伊已依約沒收其已付價款云云，自非足採。從而，被上訴人請求上訴人返還系爭價金及加付法定遲延利息，洵屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。按買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責，如依其情形，解除契約顯失公平者，買受人即不得解除契約，此觀民法第三百五十九條規定即明；所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。原審認定上訴人違約未以二分之一Ｂ磚牆為系爭房屋內牆隔間，改用輕鋼牆施作，應負物之瑕疵擔保責任，乃未就此項瑕疵對於被上訴人與解除契約對於上訴人所生之損害各為如何﹖詳加調查審認，即遽認被上訴人解除契約並無顯失公平，進而為不利上訴人之判決，尚嫌速斷。上訴論旨，指摘此部分原判決為不當，求予廢棄，非無理由。」亦認為「隔音效果是否良好，自屬重要」。 註三：本案臺灣臺北地方法院100年度訴字第684號民事判決：「原告提起本件瑕疵擔保、不完全給付及侵權行為之請求，因未於受領系爭房地6個月內通知被告主張瑕疵，已視為被告所給付之買賣標的即系爭房地為無瑕疵之物，則原告上開請求權均顯已罹於時效而消滅，不得再為請求；且原告復無法提出證據證明系爭房地分界牆之隔音效果應具備如何之契約預定效用品質，以及被告有何故意不告知瑕疵之情形，是故原告提起本件損害賠償等訴訟，要屬無據，應予駁回。」所提及「請求權已罹於時效而消滅」之問題，可能是本案買受人無可避免之問題。

【新公寓大廈法律問題46】電梯更新工程，一樓是否該分攤費用？ 文/楊春吉 胡綺萱 【案例事實】 本棟大樓不是公寓大廈共七層樓，目前電梯更新工程，各住戶該如何分攤才公平?一樓是否該分攤費用?兩戶合併一戶如何計算? 【解析】 按民法第820條規定「共有物之管理，除契約另有約定（註一）外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。」。 又民法第822條也規定「共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。共有人中之一人，就共有物之負擔為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人得按其各應分擔之部分，請求償還。」。 是共有物之管理，除「契約另有約定」及「共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之」外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之（但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算）；其所生管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之；共有人中之一人，就共有物之負擔為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人得按其各應分擔之部分，請求償還之。 從而，本案電梯，苟為大樓各所有人（1層至7層）所共有之共有物，其更新，因非簡易修繕及其他保存行為，除「契約另有約定」外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之（但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算）；其所生管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。 【註解】 註一：實務上，臺灣臺北地方法院100年度簡上字第262號民事判決：「按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，98年7月23日施行之民法第820條第1項定有明文。該條修正之立法目的在於促使共有物有效利用，而立法例上就共有物之管理，已傾向依多數決為之，爰予修正。而『所謂「除契約另有約定外」，係指共有人就共有物之管理，另以契約約定應以共有人較低或較高表決權數之同意行之而言，並非指共有人另有分管協議存在』（『』編者所加）」之見解，與最高法院100年度台上字第1776號民事判決：「按共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法所不許。又共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第八百二十條第一項規定管理權能之範圍，故『共有人如就共有土地已訂有分管契約者，對各分管部分即有單獨使用、收益之權，其將分管部分出租他人，自無須得其餘共有人之同意』（『』編者所加）。」之意旨，顯然不同；何者有理？值得思考。

【新聞疑義597】耕地的終止 【新聞】 什麼？向新竹縣政府租了17年的土地，才發現地主是新竹市政府，縣府平白收了17年租金！83年新竹縣、市分家時，新竹縣政府將2筆竹市竹港段土地移交給市府，但土地上的租賃契約卻「忘記」一併移轉，直到今年市府清查地上使用情況，承租的餐廳才發現17年來竟「租錯地主給錯錢」；市府決定訴請地院要回這些年來的45萬元租金。新竹市政府今年初在清查市府土地的使用情形時，發現竹港段有2筆土地，面積合計457.6平方公尺，地上原本是餐廳的停車場，市府詢問這塊市府土地是否遭無權占有？原餐廳的負責人吳男卻說：「我們一直都有繳租金啊！」吳男說，他從84年就向謝姓男子所經營的實業公司承租使用這2塊土地，做為停車場用途，謝男一度想在97年收回土地，訴請新竹地院返還占有物，並向法官提出向新竹縣政府承租這2塊土地的租賃契約書，這時吳男才赫然發現，原來自己租了多年的土地，真正地主竟然是新竹縣政府，謝男只是二房東；事後因雙方達成協議，餐廳拆除搬遷，謝男撤回訴訟。更扯的是，餐廳直到接獲市府詢問，才知土地居然是市政府的，多年來一直將地主身分搞錯，其實是被蒙在鼓裡，因此當市府3月決定向餐廳訴請給付17年來的土地租金，依法共計45萬元時，餐廳委任的律師認為，市府還應將新竹縣政府與謝男的實業公司追加列為被告，才能讓事情在法庭攤開、一次講清楚。新竹地院要求新竹縣政府就此事自行調查，日前縣府終於坦承，長期「誤收」市府這2塊土地的租金。縣府坦承，這2筆土地原本是出租當農耕地之用，在83年8月縣市分家、交由市府接管時，地上的耕地租賃契約卻「忘記」一併辦理移轉，以至於土地明明已經移交給市府，縣府卻持續收租長達17年的不可思議情況。另96年間，縣府因手中握有租約，承辦人以為還是地主，到現場勘查發現土地已做為餐廳營業使用，違反耕地三七五減租條例規定，因此發函與謝某實業公司終止租約。市府目前當務之急，是先依不當得利討回這麼多年來應收卻未收到的租金，至於土地上相關權利的主張，則待法官的判決再做決定（自由時報100年11月29日報導：大烏龍竹縣府誤收市府租金17年）。 【疑義】 有關無權占有、拆屋還地以及請求返還該不當利得，請參【新聞疑義431】網封「牛肉麵天王」，佔國有地判拆！、【新聞疑義585】「房客台糖公司」地租漲不停，「二林承租戶」很不滿！、【新聞疑義579】市府誤佔私地，也要賠！、【新聞疑義575】土匪包租公，囂張佔民宅！、【新聞疑義573】祖厝沒登記，會不保？等相關文章，本文要討論是耕地的終止。 按耕地三七五減租條例第17條第1項規定「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。」。 又最高法院84年台上字第1856號判例固謂「承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，收回全部耕地。」，惟最高法院68年台上字第258號判例也云「耕地承租人如有違法轉租或不自任耕作情事，係屬原訂租約無效。原審認被上訴人得據以終止租約，所持法律上之見解，自非允當。」。 是耕地承租人如有違法轉租或不自任耕作情事，出租人固得依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項：「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」之規定，收回自行耕種或另行出租，但並非據以終止租約。惟若為「非因不可抗力繼續一年不為耕作」者，出租人則得於租佃期限未屆滿前，依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之規定，終止耕地租約。 從而，新竹縣政府當時之終止，是否適法？則視當時終止之事由，是非因不可抗力繼續一年不為耕作（註一）？還是承租人不自任耕作（註二）或將耕地全部或一部轉租於他人？而定。 本案題意中僅言「承辦人以為還是地主，到現場勘查發現土地已做為餐廳營業使用，違反耕地三七五減租條例規定，因此發函與謝某實業公司終止租約」，至於當時終止之事由為何？似未明（更甚者，似乎較接近承租人將耕地全部或一部轉租於他人），自無法率斷，只好留供有興建者去探討研究了。 【註解】 註一：非因不可抗力繼續一年不為耕作，最高法院99年度台上字第856號民事判決：「按耕地租約承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人得終止租約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款定有明文規定。所謂「不為耕作」，係指承租人就原供耕作之土地不為耕作，任其荒蕪；或任第三人占用承租耕地，未積極排除，致影響耕地之原來使用者而言。是承租人依耕地使用目的（耕作或供便利耕作之必要使用）使用耕地，雖偶有第三人未經許可占用該耕地，承租人未予積極排除，倘該侵害未致該耕地無法為原有之耕作（便利耕作）使用，即不影響耕地租賃目的，自與「不為耕作」有間，出租人無依前開規定終止租約之餘地，始符法意。查系爭邊地向來係供作被上訴人便利農事必要之腳路，他人至該處堆放物品及貨車在該處裝卸物品，並未妨害被上訴人原來之使用，為原判決確定之事實，依前開說明，原判決認上訴人不得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款之規定終止系爭耕地租約，即無不合。」、98年度台上字第2148號民事判決：「按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非因不可抗力不為耕作，須繼續一年以上時，出租人始得終止租約，此觀耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定自明。」、98年度台上字第569號民事判決：「按耕地三七五減租條例第十六條所謂不自任耕作，係指承租人將耕地供非耕作之用或轉租或借與他人使用或與他人交換耕作等不合耕地租賃目的之積極行為而言，不包括任令耕地荒蕪不為耕作之消極行為在內，違反者，原訂租約無效。至承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作，則屬同條例第十七條第一項第四款規定之事由，僅出租人得終止租約，原訂租約並非無效，倘租約經合法終止，其租約即自終止時向後失其效力。」、98年度台上字第337號民事判決：「按依耕地三七五減租條第十七條第一項第四款終止耕地租約，須非因不可抗力繼續一年不為耕作，始可行之。承租人就承租耕地改種約定以外之其他作物，參照同條例第九條及本院五十八年台上字第一一六一號判例，仍為法所允許，與因不可抗力繼續一年不為耕作之情形尚屬有別，自不得據以終止耕地租約。」等可資參照。 註二：不自任耕作，請參最高法院100年度台上字第1914號民事判決：「按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己耕作而言，如承租人以承租土地轉租、借予他人使用、交換耕作或承租人變更用途，供其他非耕作之用，均在不自任耕作之列。查原審本於取捨證據、認定事實暨解釋契約之職權行使，合法認定朱李○蘭以次五人之被繼承人朱崑銘違反租約所約定之種值農作物使用，擅將承租土地變更為漁牧使用，並論斷其在上開條例第十六條第一項所定不自任耕作之列，因以上揭理由而為此部分該五人不利之判決，經核於法並無違背。」、100年度台上字第1787七號民事裁定：「本件上訴人對於原判決提起第三審上訴，雖以該判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實之職權行使所論斷：上訴人承租被上訴人共有坐落台中市○○區○○段一○三二地號耕地（下稱系爭耕地），於民國九十七年間，在系爭耕地（一部）上建置貨櫃鐵皮屋，懸掛招牌，販賣檳榔、飲料，並供居住使用，就系爭耕地有一部不自任耕作情形，兩造間之系爭耕地租賃關係因此無效而歸於消滅。上訴人上開不自任耕作之情，並致被上訴人被追徵遺產稅新台幣（下同）三十五萬六千七百六十元。是被上訴人請求確認兩造間就系爭耕地之租約不存在，上訴人應將水泥地面、水溝、貨櫃鐵皮屋拆除，將系爭土地返還被上訴人，並賠償一部追徵遺產稅額二十萬元本息，均非無理等情，指摘為不當，並就原審命為辯論及已論斷者，泛言謂為違法，而非表明該判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，更未具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認其已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。」、100年度台上字第1526號民事判決：「按承租人應自任耕作，承租人違反此項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第十六條第一、二項前段訂有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。倘承租人以承租之土地種植果樹，並未變更承租土地使用之目的及原貌，單純於採收期開放採果，獲取栽果收益，或許未悖於自任耕作之範疇；惟若為招徠採果客人，應採果客人之需求，於承租農地另增建房屋或設置工作物，提供大眾遊憩功能之設施，即已變更承租土地之農用目的，自不能認為仍在自任耕作之列。」等可資參照。 作者簡介 楊春吉(故鄉) 榕樹學堂副執行長兼講師、公民記者(榕樹學堂故鄉)、採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，授課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）、社區大學講師、104講師中心講師、台灣教育網講師（法律實務：契約法.政府採購及行政法等）、台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。 開課資訊（歡迎報名及洽談0916077009）： 1.內湖社區大學（內湖社大http://www.nhcc.org.tw/index.html）－新聞時事之法律分析（民事與房地產篇）100年秋季班。 2.104講師中心（http://www.104learn.com.tw/cfdocs/edu/104coach/speaker_search.cfm）－採購very易、新聞時事之法律分析（民事與房地產篇）、新聞時事法律分析(我的人權)、政府採購之法律原則、新聞時事之法律分析（契約法）、新聞時事之法律分析（行政法）等課程。 3. 台灣教育網（http://www.twlearning.net/asp/Teacher/Teacher.asp?Item=4）－契約法、政府採購及行政法等。 4.採購專業人員師資資料庫受推薦講師（新北市政府推薦，受課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。 5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。 8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。 9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。 10.勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。 11.台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) … 繼續閱讀 →

採購專業人員師資資料庫受推薦講師 （新北市政府推薦，受課內容為進階課程之財物及勞務採購實務研討）