【新公寓大廈法律問題60】新屋主是否因繼受，當然取得委員資格?

文/楊春吉胡綺萱

【案例事實】

原擔任委員之區分所有權人，出賣房屋之後，新屋主是否因繼受當然取得委員資格，法條為何?

【解析】

一、該原擔任委員之區分所有權人，其管理委員身分，不因出賣房屋而當然解任。

按依公寓大廈管理條例第3條第9款之規定，管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任「住戶」若干人為管理委員所設立之組織。

又公寓大廈管理條例第29條第5項也規定「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。」。

是除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，住戶（指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者，公寓大廈管理條例第3條第8款參照）得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人，並非以區分所有權人為限；所以，原擔任委員之區分所有權人，出賣房屋之後，其並非當然解任，苟該原擔任委員之區分所有權人，出賣房屋之後，仍係住戶，而且區分所有權人會議決議或規約，並未有「管理委員須以區分所有權人為限」之規定，則該原擔任委員之區分所有權人，其管理委員身分，不因出賣房屋而解任，就無新屋主是否繼受當然取得委員資格之問題。

二、新屋主是否因繼受，當然取得委員資格?

按公寓大廈管理條例第24條第1項固規定「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」，惟乃指區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務事項（註一）。問題是公寓大廈管理條例及其子法，並未就此有所規定，是「原擔任委員之區分所有權人，出賣房屋之後，新屋主是否因繼受當然取得委員資格」？則要視「規約有無規定」而定。

當然，「規約」縱有「原擔任委員之區分所有權人，出賣房屋之後，新屋主『應』繼受原屋主之管理委員資格」之規定，該規定有無侵害他人表意自由及不表意自由？有無違反前項說明，而侵害前揭原擔任委員之權利？是否有民法第799-1條第3項：「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。」所定「按其情形顯失公平」情事？均應審酌。

【註解】

註一：惟按區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項（公寓大廈管理條例第24條第1項後段規定參照）。又區分所有權之繼受人依上開規定所繼受者乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務（本院暨所屬法院93年法律座談會民事類第13號研討意旨參照）（臺灣高等法院98年度上易字第493號民事判決等參照）。