分類彙整：房地產法律問題

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＜內湖社大http://www.nhcc.org.tw/index.html＞ 特別活的法律課 即將於 內湖社大101暑期班 及 101-2 中山社大 101-2 展開 http://blog.rootlaw.com.tw/gs/2012/04/06/%e7%89%b9%e5%88%a5%e6%b4%bb%e7%9a%84%e6%b3%95%e5%be%8b%e8%aa%b2-%e5%8d%b3%e5%b0%87%e6%96%bc-%e5%85%a7%e6%b9%96%e7%a4%be%e5%a4%a7101%e6%9a%91%e6%9c%9f%e7%8f%ad-%e5%8f%8a-101-2-%e5%b1%95%e9%96%8b-14/ 中山社大 101-2 活的法律課(新聞法律學程)http://blog.rootlaw.com.tw/gs/2012/04/06/%e4%b8%ad%e5%b1%b1%e7%a4%be%e5%a4%a7-101-2-%e6%b4%bb%e7%9a%84%e6%b3%95%e5%be%8b%e8%aa%b2%e6%96%b0%e8%81%9e%e6%b3%95%e5%be%8b%e5%ad%b8%e7%a8%8b-8/

拆屋還地之訴 【榕樹學堂訊】陳先生或小姐主張，坐落桃園縣楊梅市○○段第1192地號土地（下稱系爭土地， 重測前為楊梅市○○○○段353地號土地）係伊與其他共有人共有，曾蘇小姐所有之水泥地占用系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）所示A部分，面積395.3平方公尺；有事實上處分權之建物（鐵皮屋工廠）占用系爭土地如附圖所示B部分，面積782.59平方公尺；所有之水泥地占用系爭土地如附圖所示C部分，面積225.03平方公尺（下稱系爭A、B、C土地），曾蘇小姐非土地共有人，又未經全體共有人同意，占用系爭A、B、C土地，係無權占有等情，爰依民法第767條、第821條規定，求為命曾蘇小姐拆除系爭A、B、C土地上之水泥地、建物，將系爭A、B、C土地返還伊及其他共有人之判決。 臺灣高等法院100年度上字第995號民事判決認為： （一）共有物分管之約定，非不得認有默示分管契約之存在；又所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。 陳先生或小姐，執意以曾蘇小姐未能舉證證明系爭土地共有人間成立分管契約， 同意系爭A、B、C土地由陳阿其及子孫使用，謂曾蘇小姐經由輾轉買受並未擁有系爭A、B、C土地之使用權云云，並不可取。 （二）共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情行，而應受分管契約之拘束。陳先生或小姐通常可得而知系爭A、B、C土地有分管契約之存在，應受該分管契約之拘束。等等 因而認為「陳先生或小姐依民法第767條、821條規定，請求曾蘇小姐拆除系爭A、B、C土地上之水泥地、建物，將系爭A、B、C土地返還陳先生或小姐及其他共有人，不應准許。」。 可知，拆屋還地之訴，舉證「有無合法占有權源」，尤其重要。在合法占有權源中，除租賃、推定租賃、使用借貸、時效取得地上權、無名契約等合法占有權源外，分管契約也是其一，而且分管契約之約定，非以明示為限，默示分管契約也可。 另外，值得注意的是，釋字第349號解釋：「民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼繼存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，上述判例在此範圍內，嗣後應不再援用。」，自83年06月03日解釋以來，常見於相關裁判中，尤其是最近裁判更是如此，值得注意。

【新政府採購法律問題904】規範「尺寸：16*25」，有無違反採購法第26條? 文/楊春吉 胡綺萱 【問題】 請問，如果在邀標書內委託服務內容項下規範：「1、尺寸：16*25。2、紙張：內頁80g雪松紙/封面300g銅西卡/書衣160p特銅。」，以上有違反採購法第26規定作不當限制競爭嗎?本案以採購法22條第1項第9款招標？ 【解析】 按政府採購法第26條：「機關辦理公告金額以上之採購，應依功能或效益訂定招標文件。其有國際標準或國家標準者，應從其規定。機關所擬定、採用或適用之技術規格，其所標示之擬採購產品或服務之特性，諸如品質、性能、安全、尺寸、符號、術語、包裝、標誌及標示或生產程序、方法及評估之程序，在目的及效果上均不得限制競爭。招標文件不得要求或提及特定之商標或商名、專利、設計或型式、特定來源地、生產者或供應者。但無法以精確之方式說明招標要求，而已在招標文件內註明諸如「或同等品」字樣者，不在此限。」，固僅限於「機關辦理公告金額以上之採購」，始有適用。 惟政府採購法第6條第1項：「機關辦理採購，應以維護公共利益及公平合理為原則，對廠商不得為無正當理由之差別待遇。」所明定之公平合理原則及平等原則，對未達公告金額之採購，仍有適用。 是本案規範：「1、尺寸：16*25。2、紙張：內頁80g雪松紙/封面300g銅西卡/書衣160p特銅。」，有無違反政府採購法第26條之規定?首先，須先查明本案採購金額有無在公告金額以上？如本案採購金額在公告金額以上，則本案規範：「1、尺寸：16*25。2、紙張：內頁80g雪松紙/封面300g銅西卡/書衣160p特銅。」違反了政府採購法第26條第2項「」之規定；但若本案採購金額未達公告金額，則反而應思考的是，有無違反公平合理原則及平等原則？ 又得依政府採購法第22條第1項第9款：「機關辦理公告金額以上之採購，符合下列情形之一者，得採限制性招標：九、委託專業服務、技術服務或資訊服務，經公開客觀評選為優勝者。」之規定辦理者，係勞務採購；然所稱勞務，依政府採購法第7條第3項之規定，指專業服務、技術服務、資訊服務、研究發展、營運管理、維修、訓練、勞力及其他經主管機關認定之勞務；至於所稱財物，依政府採購法第7條第2項之規定，則係指各種物品（生鮮農漁產品除外）、材料、設備、機具與其他動產、不動產、權利及其他經主管機關認定之財物。換言之，財物採購，是不得適用政府採購法第22條第1項第9款的，所以本案是印刷之勞務採購？還是財物之定製？得否適用政府採購法第22條第1項第9款？也有必要釐清。 另外，若本案採購金額未達公告金額，是否依中央機關未達公告金額採購招標辦法第2條第1項第3款：「未達公告金額採購之招標，其金額逾公告金額十分之一者，得以下列方式之一辦理：三、依本法第四十九條之規定，將公開徵求廠商提供書面報價或企劃書之公告，公開於主管機關之資訊網路或刊登於政府採購公報，以取得三家以上廠商之書面報價或企劃書，擇符合需要者辦理比價或議價。」、第3條：「機關依前條第一項第三款規定辦理第一次公告結果，未能取得三家以上廠商之書面報價或企劃書者，得經機關首長或其授權人員核准，改採限制性招標。其辦理第二次公告者，得不受三家廠商之限制。」、第5-1條：「機關辦理位於原住民地區未達公告金額之採購，應符合原住民族工作權保障法第十一條之規定。」等規定辦理，較符合適正裁量呢？也須思考。

【祭祀公業裁判選輯63】法律上障礙、消滅時效等 文/楊春吉 胡綺萱 【摘要】 按消滅時效，自請求權可行使時起算，此觀民法第一百二十八條規定自明。查上訴人係主張被上訴人就系爭買賣契約已給付不能而解除契約，依民法第二百二十六條第一項、第二百十六條第一項規定，請求被上訴人賠償其損害。查民法第二百二十六條第一項規定：因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。具見上訴人之損害賠償請求權時效應自被上訴人有可歸責之事由致給付不能時起算。 【最高法院九十八年度台上字第四五○號民事判決】 【原審】 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：兩造對於系爭十四地號、一地號二筆土地，於四十九年登記為王○龍祭祀公業所有，其中一地號土地於九十五年八月間登記為訴外人柯○來所有，嗣又分割出仁義段一之四地號，已出售並登記為第三人所有，王○仁為王○龍祭祀公業派下員。兩造分別為柯○祥、王○仁之繼承人之事實，均互不爭執，並有土地登記簿謄本、土地登記謄本、繼承系統表、戶籍謄本等為證，堪信為真實。 查依上訴人所主張其被繼承人柯○祥係於四十九年三月四日，就系爭二筆土地之應有部分與被上訴人之被繼承人王○仁訂立契約等情。則柯萬祥自該日起，依約即得請求王○仁辦理移轉登記，其請求權時效自四十九年三月四日起算。 雖因買賣之標的物為農地，且係應有部分之買受，因六十二年九月三日農業發展條例制定公布，及六十四年七月二十四日修正公布之土地法，農地不能細分及移轉登記為共有，柯○祥自六十二年九月五日（農業發展條例施行之日）起，無法請求王○仁將買受之土地之應有部分為移轉登記，而發生法律上之障礙，無從行使請求權。 然此項事由，並不構成時效中斷之事由，是其請求權時效並無所謂停止進行之情形，仍繼續進行，並於六十四年三月四日時效完成。但因當時受上開二項法律之限制，而無從行使權利以中斷時效。 又柯○祥已於七十七年十二月十六日死亡，而農業發展條例、土地法均於八十九年一月二十六日修正公布於同月二十八日生效，農地已可細分並移轉共有，依民法第一百三十九條之規定，上訴人等應於一個月之時效不完成期間內行使權利，乃其遲至九十五年十一月二十四日提起訴訟，有第一審收文戳章可證，顯係於罹於時效後始行使權利，被上訴人既提出時效完成之抗辯拒絕履行，則上訴人之請求，即不應准許。 又被上訴人係繼承王○仁之契約義務，乃連帶之債，即使如上訴人主張，被上訴人庚○○、辛○○兄弟曾向上訴人乙○○表示，願將土地所有權移轉登記予上訴人，姑不論此為被上訴人所否認，縱令其主張為真，亦僅係部分債務人對部分債權人之承認，尚難認構成民法第一百四十四條第二項但書之契約承認。從而上訴人依繼承、民法第二百二十六條第一項、第二百十六條第一項規定，請求被上訴人連帶給付一百八十八萬九千九百一十七元本息，為無理由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。 【最高法院】 按消滅時效，自請求權可行使時起算，此觀民法第一百二十八條規定自明。查上訴人係主張被上訴人就系爭買賣契約已給付不能而解除契約，依民法第二百二十六條第一項、第二百十六條第一項規定，請求被上訴人賠償其損害。查民法第二百二十六條第一項規定：因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。具見上訴人之損害賠償請求權時效應自被上訴人有可歸責之事由致給付不能時起算。原審未遑查明因可歸責於被上訴人之事由致給付不能之時點何在。逕以上揭理由，為上訴人不利之判決，不免速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

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【新聞疑義765】海岸黑得不像話，環局應駐點固守！ 文/楊春吉 【新聞】    保育團體積極奔走搶救桃園藻礁、劃設自然保留區，這幾天觀音廢水汙染照片曝光，引起各界重視，縣府也決定自籌經費研究搶救策略，保育團體認為縣府應有更積極作為，對工廠偷排廢水也應更嚴格取締。積極搶救藻礁、關切工業廢水的大崛溪文化協會理事長潘忠政說，4月11日當天，他帶媒體記者沿新屋溪口拍攝畫面，當時海水有黑、有紅，汙染嚴重，他們當場打電話舉報，沒想到，半小時後，紅的、黑的汙水旋即變淡，「這裡頭難免讓人有想像空間」。潘忠政說，村民通報汙染，環保局給的答案千篇一律是未查獲汙染事實，「現在大家都懶得檢舉通報了。」他們對環保局完全沒有信心。觀音籍縣議員吳宗憲說，汙染排至大海實在太過分，此外，工業區工廠排放廢水臭味，也是村民生活大問題，村民一個月最少檢舉2、3件，但是環保局都回說查不到。吳宗憲說，汙染不會不好抓，要看有無決心去查。環保局最好固守駐點，聽民眾的聲音，「怎麼可能民眾知道，環保局卻查不到？」新屋鄉永興社區發展協會副總幹事葉斯桂也說，兩年來該協會檢舉通報汙染事件，環保局都抓不到兇手，「我們只有無奈。」潘忠政說，桃園縣北部沿海有如死寂一片，海岸黑得不像話，是政府拿出決心時候了。聯合晚報101年5月16日報導：環團籲環局：最好駐點固守）。 【疑義】 按第三代人權中的環境權，從1972年6月5日於斯德哥爾摩通過之聯合國人類環境宣言原則：「1、人類有權在一種能夠過着尊嚴和福利的生活的環境中，享有自由、平等和充足的生活條件的基本權利（編按：社經文第12條相當生活水準、經濟權），並且負有保護和改善這一代和將來的世世代代的環境的莊嚴責任（編按：環境權中的後世代權）。在這方面，促進或維護種族隔離、種族分離與歧視、殖民主義和其它形式的壓迫及外國統治的政策，應該受到譴責和必須消除。2、為了這一代和將來的世世代代的利益，地球上的自然資源（編按：環境權中的後世代權）。其中包括空氣、水、土地、植物和動物，特別是自然生態類中具有代表性的標本，必須通過周密計劃或適當管理加以保護。…14、合理的計劃是協調發展的需要和保護與改善環境的需要相一致的（編按：合理計劃調和環境權與經濟權；以平等原則.比例原則等調和之）。15、人的定居和城市化工作必須加以規劃，以避免對環境的不良影響，並為大家取得社會、經濟和環境三方面的最大利益。在這方面，必須停止為殖民主義和種族主義統治而制訂的項目。（編按：合理計劃＝安定進化＋社會、經濟和環境最大利益＋避免環境不良影響）16、在人口增長率或人口過分集中可能對環境或發展產生不良影響的地區，或在人口密度過低可能妨礙人類環境改善和阻礙發展的地區，都應採取不損害基本人權和有關政府認為適當的人口政策（編按：符合人權的人口政策）。…19、為了更廣泛地擴大個人、企業和基層社會在保護和改善人類各種環境方面提出開明輿論和採取負責行為的基礎，必須以年輕一代和成人進行環境問題的教育，同時應該考慮到對不能享受正當權益的人進行這方面的教育（編按：環境教育；環境教育法；社經文第12條身心健康權）。…22、各國應進行合作，以進一步發展有關他們管轄或控制內的活動對他們管轄以外的環境造成的污染和其它環境損害的受害者承擔責任賠償問題的國際法（編按：賠償之國際法則）。…」中，揭示著「環境權中的後世代權」、「合理計劃調和環境權與經濟權」以及「合理計劃＝安定進化＋社會、經濟和環境最大利益＋避免環境不良影響」、「符合人權的人口政策」、「環境教育」以及「賠償之國際法則」等內涵。 又從亞洲人權憲章2.9：「經濟發展必需能夠永續。我們必需保護環境，免於營利企業的貪婪和劫掠，以確保提高國民生產毛額的同時，不致降低生活品質。科技應該解放，而非奴役人類。自然資源的運用，不能違背我們對後代的義務。我們只是自然資源的暫時管理人，這點我們應當永誌不忘。我們也不應忽視資源乃屬於人類全體，因而負責、公正和平等的運用資源，是我們共同的責任。」、非洲人權和民族權利憲章第24條：「一切民族均有享有一有利於其展的普遍良好的環境。」、歐洲聯盟基本權利憲章第37條：「高標準之環境保護及環境品質改善，必須納入歐洲聯盟之政策並符合永續發展原則。」、我國憲法增修條文第10條第2項：「經濟及科學技術發展，應與環境及生態保護兼籌並顧。」、環境基本法第3條：「基於國家長期利益，經濟、科技及社會發展均應兼顧環境保護。但經濟、科技及社會發展對環境有嚴重不良影響或有危害之虞者，應環境保護優先。」、第23條：「政府應訂定計畫，逐步達成非核家園目標…」來看，現今我們只是自然資源的暫時管理人，應該留一個乾淨的地球給後代，經濟及科學技術發展固屬重要，但應與環境及生態保護兼籌並顧，以合理計劃調和環境權與經濟權，如經濟、科技及社會發展對環境有嚴重不良影響或有危害之虞者，應環境保護優先，政府也應訂定計畫，逐步達成非核家園目標。 是現今我們只是自然資源的暫時管理人，應該留一個乾淨的地球給後代；而環境教育為「實現環境權」之一環，自是非常重要；至於在「經濟發展」與「環境及生態保護」之間，則應兩者兼籌並顧，尋找一個「合理計劃（安定進化＋社會、經濟和環境最大利益＋避免環境不良影響）」。 從而，海岸黑得不像話，如果不再加強稽查，又如何留一個乾淨的地球給後代呢？即然村民通報污染後，環保局始前往抓兇手，但都抓不到兇手，環保局為實現環境權，當然，更應該改變做法，改為駐點固守，加強稽查，以嚇止不法。

走民訴「調解」程序，快又省錢！ 【榕樹學堂訊】民事訴訟法有個「調解」程序，而且調解成立者，與訴訟上和解有同一之效力（民訴416第1項），即與確定判決有同一之效力（民訴380第1項），比訴訟最終確定判決，始能完全解決當事人間之糾紛，節省更多的金錢與時間。 所以，除了依各別法令向區（鎮、鄉）公所等單位聲請調解、調處外，以民事訴訟法「調解」程序，處理當事人間之糾紛，節省金錢與時間，也是不錯的方式。 周林小姐與高先生間的租佃爭議，就是以「調解」程序解決的，兩者間調解成立之內容如下（臺灣高等法院 101年度上移調字第50號裁判書）： 一、兩造同意終止被上訴人所有坐落宜蘭縣壯圍鄉○○段一○六一、一○六二、一○六三、一○六四、一○六五地號土地，即合併分割後同上段一○六一、一○六一之一、一○六一之二、一○六一之三、一○六一之四地號土地之耕地三七五租賃關係（圍亭字第61號租約）。 二、被上訴人願於民國101 年6 月30日前，將上開宜蘭縣壯圍鄉○○段一○六一地號土地全部（面積一三二五平方公尺）所有權移轉登記予上訴人。辦理過戶所需一切稅捐及所有費用包括但不限於移轉過戶行政規費、印花稅、代書費等均由被上訴人負擔。 三、上訴人願於民國101 年7 月31日前將上開坐落宜蘭縣壯圍鄉○○段一○六一之一、一○六一之二、一○六一之三、一○六一之四地號土地騰空交還被上訴人。 四、上訴人願於民國101 年7 月31日前給付被上訴人新台幣壹萬貳仟元。 五、除上開項目外，兩造間就第一項耕地租約均不再互相為任何請求。 六、訴訟費用各自負擔。 可知，以「調解」程序也可解決問題，不一定要絕對，走到最終確定判決，浪費大好時光，在訴訟中。