出租

台北縣淡水鎮淡金路38巷33號（美麗出海口夜晚月亮來做伴）

http://rent.591.com.tw/rent-detail-550935.html

文/榕樹學堂副執行長 楊春吉(故鄉)

【問題】
請問身為物業管理公司所屬之總幹事，可否因自身為總幹事之職務，又再同時兼任該社區之泳池救生員呢!?此舉是否違反規定(社區規約並無記載說明)？
社區管理委員會中財務委員因故辭去職務，致目前無財務委員，而當中監察委員為使他項請購程序順利完成，而代替缺額之財務委員核簽請購流程，請問此舉是否違反公寓大廈管理條例或是違反背信等罪嫌呢!?
【解析】
按物業管理公司與管理委員會間，通常屬委任關係（臺灣高等法院98年度上易字第1228號民事判決等參照），又物業管理公司與總幹事間，通常亦屬僱佣關係，而物業管理公司之總幹事，係由物業管理公司指派至該公寓大廈執行公寓大廈一般事務管理服務事項之人員，其與管理委員會間，除另行約定（例如管理委員會請總幹事兼任泳池救生員等）外，應無直接之契約關係。所以管理委員會聘請總幹事兼任泳池救生員，除「規約另有規定，從其規定；規約未規定，區分所有權人會議另有決議，從其決議」外，並非不可，惟總幹事兼任泳池救生員，有無違反物業管理公司之工作規則、僱佣或勞動契約？有無違反物業管理公司與管理委員會間之約定？則視個案「工作規則」或「僱佣或勞動契約」或「物業管理公司與管理委員會間之約定」有無禁止或限制「總幹事兼任泳池救生員」之規定或約定而定。
又刑法第342條之背信罪，須以為他人處理事務為前提，所謂為他人云者，係指受他人委任，而為其處理事務而言（最高法院49年台上字第1530號判例參照）；且刑法第342條之背信罪，以有取得不法利益或損害本人利益之意圖為必要，若無此意圖，即屬缺乏意思要件，縱有違背任務之行為，並致生損害於本人之財產或其他利益，亦難律以本條之罪（最高法院30年上字第1210號判例參照）。是監察委員雖可能與區分所有權人間有委任關係，惟委任事項，並非財務委員職務上所管事項，在非依規約或區分所有權人會議決議合法代理財務委員之情況下，縱逾權處理財務委員職務上所管事項，也僅生其行為是否有效等問題，萬無以刑法第342條背信罪論處之餘地；另在監察委員依規約或區分所有權人會議決議合法代理財務委員時，其要以刑法第342條背信罪論處，也應同時符合「為自己或第三人不法之利益，或損害本人利益之意圖」及「違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益」等2項要件始足當，苟僅符合其中之一者，自難以刑法第342條背信罪論處。

榕樹學堂副執行長 楊春吉(故鄉)
【簡介】
台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。
作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10. 勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11. 台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
13..台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【寵物法律問題】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。

文/榕樹學堂副執行長 楊春吉(故鄉)

【問題】
完全沒經驗結果被派去當主驗人；驗收時當主驗人員，結果驗收時，發現有東西材質不符規定，所以請廠商更換，但不知道應該「限期」，廠商是否就沒逾期罰款問題？驗收結束後才發現有重要的零件忘了驗，所以要求廠商解釋，剛好這項零件為多餘的設計「用不到」，但仍要求廠商裝，這部分該加入驗收紀錄中嗎?
【解析】
按「機關辦理驗收時應製作紀錄，由參加人員會同簽認。驗收結果與契約、圖說、貨樣規定不符者，應通知廠商限期改善、拆除、重作、退貨或換貨。其驗收結果不符部分非屬重要，而其他部分能先行使用，並經機關檢討認為確有先行使用之必要者，得經機關首長或其授權人員核准，就其他部分辦理驗收並支付部分價金。驗收結果與規定不符，而不妨礙安全及使用需求，亦無減少通常效用或契約預定效用，經機關檢討不必拆換或拆換確有困難者，得於必要時減價收受。其在查核金額以上之採購，應先報經上級機關核准；未達查核金額之採購，應經機關首長或其授權人員核准。驗收人對工程、財物隱蔽部分，於必要時得拆驗或化驗。」「機關依本法第七十二條第一項通知廠商限期改善、拆除、重作或換貨，廠商於期限內完成者，機關應再行辦理驗收。前項限期，契約未規定者，由主驗人定之。」分別為政府採購法第72條及政府採購法施行細則第97條定有明文，是驗收結果與契約、圖說、貨樣規定不符者，除有減價收受或先行使用情事外，應通知廠商限期改善、拆除、重作、退貨或換貨（改善、拆除、重作、退貨或換貨，以下簡稱改正）。而此項限期，契約有規定者從其規定，未規定者，則由主驗人依缺失性質、數量、通常得完成期間等因素，定合理改正期間。所以本案機關，
（一）應先查明此項限期，契約有無規定？若有規定，從其規定，主驗人除依公平合理原則調整其改正期間外，反而，不應該再為限期。
（二）契約未規定「改正期間」，主驗人也忘記在驗收當時定改正期間，主驗人仍得在事後再定改正期間（蓋不因主驗人忘記在驗收當時定改正期間，就解為主驗人就失去該法定權義，以符公平合理原則及誠信原則），惟改正期間應合理。
（三）驗收合格前，發現另有未載明於驗收紀錄內之其他瑕疵者，機關仍得以函限廠商於合理期間內改正完畢，逾期未改正並依約請求違約金（採購契約要項第51條參照）。但驗收合格後發現者，應依保固規定或瑕疵擔保規定處理之。
（四）至於載明於驗收紀錄內之瑕疵及未載明於驗收紀錄內之其他瑕疵，如何分別計算其違約金？可參酌「（一）於初驗或驗收時，甲方發現工程內容與契約約定不符，除依第四十三條約定，得以減價收受者外，乙方應在甲方通知之指定期限內修改或處理完妥。乙方逾期仍未修改或處理完妥，甲方得再指定期限通知改善，乙方逾期仍未辦理者，甲方得以乙方尚未支領之工程款、履約保證金或差額保證金，自行或使第三人改善，如有不足，由乙方負擔之。（二）對於工程初驗或驗收之瑕疵，乙方應在甲方前款第一次指定期限內修改或處理，並於期限屆滿之次日前辦理複驗。如複驗仍不合格時，自該複驗完成之次日起計算至瑕疵改善完成之日止，均以逾期論，每日應按結算總價千分之一計算違約金，併第四十八條之約定計罰之。但逾期未改善之期間仍在契約之履約期限內者，不在此限。（三）前二款所稱之指定期限以不逾三十日為原則，但甲方得視瑕疵情形及契約履約期限長短縮減之。乙方不得以民法第四百九十三條第三項之規定，拒絕甲方依前二款約定修改或處理。（四）甲方辦理複驗時，應就紀錄所載明之瑕疵進行複驗，如有發現新瑕疵時，其屬初驗之複驗者，列入驗收瑕疵改善；其屬驗收之複驗發現者(以一次為限)，甲方應再指定期限通知乙方改善，其修復期間不計入逾期天數。如乙方逾期仍未修改或處理完妥，甲方得依第一款後段規定辦理，其改善期間並以逾期論處。但逾期未改善之期間仍在契約之履約期限內者，不在此限。（五）本條（一）至（四）所稱複驗，尚含限期改正之驗收。」，修正後明定之，以杜爭議。
榕樹學堂副執行長 楊春吉(故鄉)
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台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。
作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10. 勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11. 台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
13..台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
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文/榕樹學堂副執行長 楊春吉(故鄉)

【問題】
社區管委會會定期召開委員會議，並且會由各委員提出一些改善社區的作法，這些作法都會經過昨委員討論並投票表決，而且都會留下完整的會議記錄…請問在這樣的前提下，社區管委會委員開會所決議的事項是否具有法律效力？再者有無公告是否會有差別？
【解析】
按所謂管理委員會，係指為「執行」區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織（公寓大廈管理條例第3條第9款參照），所以，管理委員會雖得決議相關事項，惟其決議之內容不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議（公寓大廈管理條例第37條參照）；違反者，自是無效。
至於管理委員會決議之效力，有無公告是否有差別？則視其決議內容而定；若決議內容，不公告以至於住戶無從遵守者，在未公告前，自不得解為「對住戶生效力」；另決議內容，依規約或區分所有權人會議決議或內政部會議規範之規定，應公告者，在未公告前，也不得解為「對住戶生效力」（其與公寓大廈管理條例第34條所定者，尚屬有間）。
另值得一提的是，按總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限，民法第56條第1 項定有明文。又公寓大廈係由區分所有權人所組成之人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關，其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，得類推適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定，由區分所有人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議（最高法院91年度台上字第1848號判決、臺灣高等法院95年度上字第84號民事判決參照）。
至於規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人則得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之，民法第799-1條第3項業己明定，不須再類推適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定了。惟須注意3個月之除斥期間，臺灣臺北地方法院99年度訴字第342號民事判決：「按區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。前項規定，於專有部分經依前條第3項之約定供區分所有建築物之所有人共同使用者，準用之。規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之。區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定
繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同，民法第799條之1定有明文。是區分所有權人如不同意規約之內容者，得於規約成立後3個月內請求法院撤銷之。惟查，華納花園別墅大廈規約係於91年6月21日經區分所有權人會議決議訂立，系爭規約第10條第2項已生效施行多年，並未變更，原告以系爭規約第10條第2項違反民法第799條之1之規定，請求法院撤銷，顯然已逾3個月之除斥期間，是原告此部分之請求，並無理由。」可資參照。
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作品：
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4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
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11. 台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
13..台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
14.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【寵物法律問題】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。

文/榕樹學堂執行長兼買賣規劃師胡綺萱

有人云「30租房，40買房，50換房」，我則謂「24租房，30買房，40再買房」，為什麼呢？

台灣，2014年將完全實施募兵制，屆時，大學畢業後，就不用強制當兵了；年齡24的畢業生就可以出來找工作了，此時，除了還助學貸款外，尚須租房，根本無法以自己的能力籌到自備款，年輕人自是改變理財觀念為「收入-儲蓄=支出」及「重門牌，輕享受」，以利5-7年後籌到首購自備款及雜支，加入30買房的行列（例如總價500萬×3成＝自備款150萬，加雜支15萬，每月存2萬，則須6.875年，始得籌到首購自備款及雜支；又如總價400萬×3成＝自備款120萬，加雜支15萬，每月存2萬，則須5.625年，始得籌到首購自備款及雜支）。

當然，在加入30買房的行列之前，以租屋來瞭解各地區的生活環境及行情，也是很重要。但在30買房時，就要「量己力」了；在「量己力」下，「擴大通勤時間的界限」及「時間房價（以時間換取房價）」的觀念，反而會讓自己選到「房價尚可接受，環境也很OK，交通尚屬便利，交通成本也可接受」的好房子；更甚者，選到奇貨，除自住兼保值外，尚得大幅增值，也是大有可能；所以，30買房時，一定要改變自已的地域觀念，買屋才不會因價格追不上，永遠買不到。

到了40，第一棟房子的貸款也還了一部分（約剩200萬），也有部分存款（約存150萬左右），此時，究是換屋，還是再買房投資，則須費一番思量。

如果，原是1+1房或2房，且有2個已長大的小孩，為了使孩子有更大伸展及私密空間，並避免孩子沒有管束下而學壞，當然以換總價800萬3房以上的房子為宜（自備不足時，建議先以其他方式籌足，再買掉原屋償還，以免時間上規劃太理想，因交屋延誤，而落得先賣舊屋但無新屋可住的窘境）。

但如果，只有1個小孩，或有2個小孩但不須擔心小孩會學壞，則以再買房投資為宜，蓋（一）再買房投資之貸款壓力是可以被接受【再買房投資之貸款總額550萬(1棟剩餘貸款200萬＋第2棟總價500萬之貨款350萬）與換屋之貸款總額160萬（第2棟總價800萬之貨款560萬-第一棟買賣價金600萬扣除貸款200萬之餘錢400萬），雖相差約390萬之多，但房產總價則從800萬（只有一棟）到1100萬（二棟，原屋600萬，新屋500萬），也是增加300萬，所以是可以被接受的】，而且（二）二棟房子是可以看到二處不同風景，與一棟只能永遠看一處風景，自是勝出，爰認為在「量己力」下，以再買房投資為宜。

文/榕樹學堂副執行長 楊春吉(故鄉)
【問題】
本案已審查偵結，對方闖紅燈已經證人證實，但是對方家屬仍然要求醫療賠償，和解未達成! 本人之過失傷害是否成立？
【解析】
按「因過失傷害人者，處六月以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金，致重傷者，處一年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。從事業務之人，因業務上之過失傷害人者，處一年以下有期徒刑、拘役或一千元以下罰金，致重傷者，處三年以下有期徒刑、拘役或二千元以下罰金。」「第二百七十七條第一項、第二百八十一條、第二百八十四條及第二百八十五條之罪，須告訴乃論。但公務員於執行職務時，犯第二百七十七條第一項之罪者，不在此限。」「科刑時應以行為人之責任為基礎，並審酌一切情狀，尤應注意下列事項，為科刑輕重之標準：…
十、犯罪後之態度。」「告訴乃論之罪，告訴人於第一審辯論終結前，得撤回其告訴。撤回告訴之人，不得再行告訴。」分別為刑法第284條、第287條、第57條及刑事訴訟法第238條定有明文。
是因過失傷害人者，就處六月以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金，致重傷者，就處一年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金，不因民事和解有無達成而異。惟因刑法第284條第1項過失傷害人之罪，係屬告訴乃論，且犯後態度亦係量刑之標準，所以，民事和解如果達成的話，告訴人仍得於第一審辯論終結前，撤回其告訴；縱告訴人未能於第一審辯論終結前，撤回其告訴或不同意撤回其告訴，亦有助於量刑。所以，苟有過失傷害人之事實，建議還是先民事和解為宜。
實務上，臺灣高等法院99年度交上易字第157號刑事判決：「爰審酌告訴人所受傷勢、被告之智識程度、素行，犯罪之動機、目的、手段，犯罪後之態度及迄今仍未與告訴人達成民事和解等一切情狀，量處拘役20日，並諭知易科罰金之折算標準，以示懲戒。」、99年度交上易字第83號刑事判決：「審酌被告並無前科，素行尚端，告訴人所受之傷害程度、被告及告訴人對於本案車禍之發生均有過失，且告訴人為車禍發生之肇事主因，被告則為肇事次因，被告之生活狀況、智識程度、因告訴人拒絕與被告洽談和解事宜而無法達成和解，暨被告犯罪後之態度等一切情狀，量處拘役55日，並諭知易科罰金之折算標準，經核認事用法俱無不合，量刑亦屬適當。」、99年度交上易字第61號刑事判決：「爰審酌被告之過失程度，告訴人亦與有過失，暨告訴人所受傷勢，並斟酌其於犯罪後之態度，其欲以新臺幣（下同）15萬元賠償告訴人，惟告訴人請求金額為30萬元，致尚未與告訴人達成民事和解等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。」等可資參照。
榕樹學堂副執行長 楊春吉(故鄉)
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作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10. 勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。
11. 台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。
12.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
13..台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
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