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新書公告:勞資糾紛解決有門道 輕鬆搞定公寓大廈

勞資糾紛解決有門道
劉孟錦 楊春吉 ，永然，出版日期：2008/07/07
繁體書：共 2 筆搜尋結果 ，分類：社會人文 > 社會議題 > 勞資關係
優惠價： 279 元
現今的勞資糾紛類型已超出不當開除、惡性倒閉、罷工等公司經營出狀況時才有的問題，現在在公司正常營運的各個環節中，隨時都有勞資爭議出現，例如勞保問題、工資認定、職位調動、勞動契約、請假、職災補償……等 … more故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。

輕鬆搞定公寓大廈
劉孟錦 楊春吉 ，書泉，出版日期：2008/01/01
繁體書：共 2 筆搜尋結果 ，分類：設計 > 建築 > 住宅專業書 > 理工 > 建築 > 總論 > 住宅
優惠價： 350 元
本書列舉了最常發生於公寓大廈的法律相關問題，提供給一般民眾作為解答的依據。本書特色公寓大廈已成為現代社會，尤其是都會地區，住居生活形態的新主流。面對這種住宅建構的社會變遷，法律也應隨時而轉，原 … moreFindbook > 分類瀏覽 > 學習進修 > 法律 > 其他

為環保盡一份心力吧,請一起節能減碳

【減碳資訊】

文／故鄉編
一、基本資訊
（一）「低碳生活」，是指減少日常生活中所耗用的能量，從而減低碳（主要是二氧化碳）的排放。
（二）少用1度水，減碳0.19公斤。少用1公升汽油，減碳2.24公斤。少用1度電，減碳0.638公斤。少產生1公斤垃圾，減碳2.06公斤。您，今天減碳了沒？
二、減碳方法
（一）瓶裝水請留步，讓水壺去，就可以了（一瓶水的碳足跡，可讓筆電跑五個小時）。
（二）養成綠色住宿習慣，讓旅館變環保（旅遊，自己帶牙刷，就可以了）。
（三）在屋頂利用廢輪胎植栽，不但達到隔熱效果，也美化了屋頂。
（四）記下碳足跡，讓世界跟著改變。算一算自己每天的碳足跡，瞭解今天，減碳了沒?
（五）搭乘大眾捷運系統、公車與共乘，省錢又減碳！
（六）騎鐵馬，樂活又減碳；11路，健康又美麗！
（七）換掉白熾燈泡，節電80%。
（八）實踐低碳，從不用免洗餐具做起。
（九）LED檯燈，也是節能商品哦。
（十）買對尺寸，一年減排七十公斤碳。
（十一）選購液晶電視前，別忘了注意能耗標示。
（十二）您也可以參加碳補償(Carbon Offset)植林計劃，實現減碳哦。
（十三）少吃肉，也能減碳！
三、其他
（一）官方提供的家庭節能減碳撇步。
(經濟部能源局首頁>宣導推廣>節約能源 http://www.moeaboe.gov.tw/Promote/saveenergy/PrSaveMain.aspx?PageId=pr_savelist_01）。
（二）台電教你如何省電。
（台灣電力公司http://www.taipower.com.tw/index.htm）。
（三）減碳生活小撇步，可上網查詢。
（http://co2.saveoursky.org.tw/）。
請響應節能減碳，為環保盡一份心力吧

【房地產法律問題】不動產之查封筆錄是寫在拍賣公告內嗎?或是要特別申請查閱?
【問題】
不動產之查封筆錄是寫在拍賣公告內嗎?或是要特別申請查閱?
【解析】
按「查封時，書記官應作成查封筆錄，載明左列事項：一、為查封原因之權利。二、不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形及其他應記明之事項。三、債權人及債務人。四、查封方法及其實施之年、月、日、時。五、查封之不動產有保管人者，其保管人。查封人員及保管人應於前項筆錄簽名，如有依第四十八條第二項規定之人員到場者，亦應簽名。」為強制執行法第77條定有明文，是查封不動產時，書記官均應作成查封筆錄；其載明「為查封原因之權利」、「不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形及其他應記明之事項」、「債權人及債務人」、「查封方法及其實施之年、月、日、時」、「查封之不動產有保管人者，其保管人」等5項事項。至於閱覽查封筆錄之處所及日、時，依強制執行法第 81 條第2項第5款之規定，應載明於拍賣不動產之公告，從而，應買人自得依公告內載明閱覽查封筆錄之處所及日、時，前往閱覽之。
故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。
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9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

【保險法律問題】無法籌措保費，可以向保險公司貸款嗎?
【問題】
93年我一家四口投保了醫療險及子女儲蓄險，年繳保費約24萬!去年繳了一次，今年我老公失業無法籌措保費，請問我可以向保險公司貸款繳今年的保費嗎?
【解析】
按「保險費付足一年以上者，要保人得以保險契約為質，向保險人借款。保險人於接到要保人之借款通知後，得於一個月以內之期間，貸給可得質借之金額。以保險契約為質之借款，保險人應於借款本息超過保單價值準備金之日之三十日前，以書面通知要保人返還借款本息，要保人未於該超過之日前返還者，保險契約之效力自借款本息超過保單價值準備金之日停止。保險人未依前項規定為通知時，於保險人以書面通知要保人返還借款本息之日起三十日內要保人未返還者，保險契約之效力自該三十日之次日起停止。前二項停止效力之保險契約，其恢復效力之申請準用第一百十六條第三項至第六項規定。」為保險法第120條定有明文，是保險費付足一年以上者，要保人固得以保險契約為質，向保險人借款（註一），惟依保險法第120條文義觀之，保險人並非應即出借款項予要保人，仍須雙方就消費借貸之意思表示合致，保險人將款項交付予要保人，消費借貸契約始告成立（註二）。從而，保險費付足一年以上者，要保人固得以保險契約為質，向保險人借款，惟仍須由保險人與要保人成立消費借貸契約，而非要保人向保險人意思表示，保險人即應借款；換言之，本案得否以保險契約為質，向保險人借款？自應先審視「保險費有無付足一年以上」及「保險人是否同意」等2項問題，以上苟均為是，本案要保人以保險契約為質，向保險人借款，自無問題；但值得思考的是，向保險人借款仍須支付可觀的利息，若以減額繳清之方式處理，是否較能解決沈重的負擔呢？
【註解】
註一：實務上，臺灣臺北地方法院97年08月20日97年度消債更字第412號民事裁定：「經查：聲請人自承其分別於76年及81年即投保○○保險股份有限公司之終身壽險，分別為20年期及10年期，至今2張保單均已滿期，並各有875,358元及 70,163元之保單價值準備金，此有聲請人提出之保險單2份、保險契約要約書2份、貸款主檔查詢2份在卷為證, 足可採信; 保險契約有保單價值準備金，依保險法第120條規定，要保人得以保險契約為質，向保險人借款，本件聲請人之保險契約均已滿期並有保單價值準備金，得視其個人之需要，向○○申辦保單質借，以期有效運用資金, 是聲請人稱其於96年12月結婚後，因家庭人數增加致收入不敷支出，進而未依原協商內容履行，係不可歸責於己之事由，而生履行有重大困難之情事云云，尚不足採。」、臺灣板橋地方法院95年05月17日94年度訴字第84號民事判決：「按人壽保險契約寓有「儲蓄」之意義，以今日時下的說法，即有『理財』之意義。保險費之中必須累積一定之成數，建立準備金，最後，該準備金仍須歸還於被保險人或受益人，亦即人壽保險之保單具有價值（準備金）。所以，當要保人未繳保險費，保險契約並不當然終止。要保人得以減少保險金額等，各種法定、約定之方式，使保險契約仍然有效，此觀乎保險法第116 條至第119 條之規定，自明。因此，當保險費付足1 年以上者，要保人得以保險契約為質，向保險人借款，同法第120 條第1 項即定有明文。本件系爭28件保單當然亦有此合法、共通的特性，故甲○○以其○○人壽保單質押貸款，用來繳交系爭保險費，等系爭保單有其現金價值，再以系爭保單為質，借出一定成數的金額，乃合乎保險法之規定及系爭保險契約之約定，乃其理財的方法，於法並無不合」可資參照。
註二：臺灣臺北地方法院96年04月26日94年度訴字第4819號民事判決：「第查，○○人壽公司雖辯稱依保險法第120條規定，原告之借款，無須其為承諾之通知，僅由其將款項匯入原告帳戶即可云云。惟查，保險法第120規定：『保險費付足一年以上者，要保人得以保險契約為質，向保險人借款(第1項)。保險人於接到要保人之借款通知後，得於一個月內之期間，貸給可得質借之金額 (第2項)。』依其文義觀之，保險人並非應即出借款項予要保人，仍須雙方就消費借貸之意思表示合致，保險人將款項交付予要保人，消費借貸契約始告成立，而承諾之意思表示，無論明示或默示均無不可，○○人壽公司此部分所辯，亦非足採。」、民法第 474 條第1項：「稱消費借貸者，謂當事人一方『移轉』金錢或其他代替物之所有權於他方，而約定他方以種類、品質、數量相同之物返還之契約。」參照。
故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
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12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

【房地產法律問題】沒薪資，沒有動產與不動產，如何強制執行?
【問題】
沒薪資，沒有動產與不動產，如何強制執行?
【解析】
按「強制執行，依左列執行名義為之：一、確定之終局判決。二、假扣押、假處分、假執行之裁判及其他依民事訴訟法得為強制執行之裁判。三、依民事訴訟法成立之和解或調解。四、依公證法規定得為強制執行之公證書。五、抵押權人或質權人，為拍賣抵押物或質物之聲請，經法院為許可強制執行之裁定者。六、其他依法律之規定，得為強制執行名義者。執行名義附有條件、期限或須債權人提供擔保者，於條件成就、期限屆至或供擔保後，始得開始強制執行。執行名義有對待給付者，以債權人已為給付或已提出給付後，始得開始強制執行。」為強制執行法第4條定有明文，是債權人聲請查封、拍賣債務人之不動產，應依「確定之終局判決」、「依民事訴訟法成立之和解或調解」、「依公證法規定得為強制執行之公證書」等強制執行法第4條第1項所定各款執行名義為之（註一），先予敘明。又「債務人無財產可供強制執行，或雖有財產經強制執行後所得之數額仍不足清償債務時，執行法院應命債權人於一個月內查報債務人財產。債權人到期不為報告或查報無財產者，應發給憑證，交債權人收執，載明俟發見有財產時，再予強制執行。債權人聲請執行，而陳明債務人現無財產可供執行者，執行法院得逕行發給憑證。」「第 四 節 對於船舶及航空器之執行… 第 五 節 對於其他財產權之執行…」亦分別為強制執行法第27條、第4節、第5節定有明文，是沒薪資，沒有動產與不動產，仍得對船舶、航空器及薪資以外之其他財產權，強制執行；縱使債務人無財產可供強制執行，債權人非不得於執行法院所命一個月內查報債務人財產；查報無財產者，債權亦非就因而消滅，俟發見有財產時，仍須再予強制執行。
【註解】
註一：最高法院32年01月01日抗字第141號判例：「強制執行應依執行名義為之。本件債權人某甲據以請求執行之四川高等法院第一分院和解筆錄，既記明抗告人願交付某甲黏穀五石，並訟費五元，在執行法院自不得將執行名義所載黏穀之交付變為金錢之支付。」、81年04月02日台抗字第114號判例：「強制執行應依執行名義為之，執行法院對於執行名義是否有效成立，自應加以審查。未確定之支付命令，不備執行名義之要件，其執行名義尚未成立，執行法院不得據以強制執行。法院誤認未確定之裁判為確定，而依聲請付與確定證明書者，不生該裁判已確定之效力。執行法院就該裁判已否確定，仍得予以審查，不受該確定證明書之拘束。」參照。

故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
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【保險法律問題】被保險人年齡不實，保單會因而無效嗎?
【問題】
我有一份人壽保險，我生日是68年7月5日，投保日期是91年1月5日(要保書上載明之日期)，保單上的生效日是91年1月12日，保單上投保年齡記載 22 歲，請問我的投保年齡有誤嗎?此保單會因而無效嗎?
【解析】
按「被保險人年齡不實，而其真實年齡已超過保險人所定保險年齡限度者，其契約無效。因被保險人年齡不實，致所付之保險費少於應付數額者，保險金額應按照所付之保險費與被保險人之真實年齡比例減少之。」為保險法第122條定有明文，是被保險人年齡不實，而其真實年齡已超過保險人所定保險年齡限度者，其契約無效；惟被保險人雖年齡不實，但其真實年齡並未超過保險人所定保險年齡限度者，其契約不得認為無效，但因被保險人年齡不實，致所付之保險費少於應付數額者，保險金額應按照所付之保險費與被保險人之真實年齡比例減少之。又人壽保險中有關被保險人「保險年齡」的計算，係採足歲計算的方式，不足一歲的月份，超過六個月加計一歲，六個月以下則捨去不計。本案，被保險人生日是68年7月5日，投保日期為91年1月5日，其保險年齡，應為23歲，並非22歲，自屬被保險人年齡不實，苟已超過保險人所定保險年齡限度者，其契約自是無效；反之，未超過保險人所定保險年齡限度者，其契約仍是有效，僅生保險法第122條第2項「保險金額應按照所付之保險費與被保險人之真實年齡比例減少之」之法律效果而已（註二）。
【註解】
註一：另保險法第122條為適用於人壽保險之規定，保險法並無健康保險準用保險法第122條之規定，健康保險自無適用保險法第122條之餘地（臺灣臺北地方法院97年03月28日96年度保險字第37號民事判決參照），亦應注意。
註二：一般人壽保險，保險人所定保險年齡限度為65歲或70歲，本案被保險人之真實年齡，即未超過65歲或70歲，其契約應仍是有效。當然，實際仍應視保險人所定保險年齡限度而定。
故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

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1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
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【保險法律問題】被保險人先天性疾病於訂立契約前潛隱未發，保險契約有效嗎？
【問題】
被保險人先天性疾病於訂立契約前潛隱未發，保險契約有效嗎？
【解析】
按「保險契約訂立時，保險標的之危險已發生或已消滅者，其契約無效。但為當事人雙方所不知者，不在此限。訂約時，僅要保人知危險已發生者，保險人不受契約之拘束。訂約時，僅保險人知危險已消滅者，要保人不受契約之拘束。」為保險法第51條定有明文，是保險契約訂立時，保險標的之危險已發生或已消滅者，其契約無效，但當事人雙方不知「保險標的之危險已發生或已消滅」者，其契約仍有效。又訂約時，僅要保人知危險已發生者，保險人則不受契約之拘束；訂約時，僅保險人知危險已消滅者，要保人不受契約之拘束。從而，被保險人先天性疾病於訂立契約前潛隱未發，自不為契約當事人及被保險人所知悉，保險契約依法自屬有效；而保險人如擬依保險法第127條：「保險契約訂立時，被保險人已在疾病或妊娠情況中者，保險人對是項疾病或分娩，不負給付保險金額之責。」主張被保險人於訂立契約時已在某先天性疾病情況中，不負給付保險金之責任，則須舉證被保險人於訂立契約前曾有發病事實，否則仍應依契約約定給付保險金（註一）。
【註解】
註一：財政部93年01月29日台財保字第0930002305號函參照。
故鄉簡介:
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10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

【保險法律問題】
精神病所致殺害自己之行為，可否獲得壽險理賠？
【問題】
保險契約無載有「被保險人故意自殺，保險人仍應給付保險金額」之條款，但係精神病所致殺害自己之行為，可否獲得壽險理賠？
【解析】
按「被保險人故意自殺者，保險人不負給付保險金額之責任。但應將保險之保單價值準備金返還於應得之人。保險契約載有被保險人故意自殺，保險人仍應給付保險金額之條款者，其條款於訂約二年後始生效力。恢復停止效力之保險契約，其二年期限應自恢復停止效力之日起算。…」為保險法第23條定有明文，是被保險人故意自殺者（註一），保險人不負給付保險金額之責任（註一），惟保險契約載有被保險人故意自殺，保險人仍應給付保險金額之條款者，其條款於訂約二年後始生效力。換言之，故意自殺可否獲得壽險理賠？須同時符合（1）保險契約載有被保險人故意自殺，保險人仍應給付保險金額之條款者（2）須於此條款訂約二年後等2項要件，始得為之。本案，保險契約即無載有被保險人故意自殺，保險人仍應給付保險金額之條款，保險人似不負給付保險金額之責任，惟所指被保險人故意自殺，保險人不負給付保險金額者，應不包括精神病或其他精神障礙等非自由意志所致之殺害自己之行為在內（註二），從而，精神病或其他精神障礙等非自由意志所致之殺害自己之行為，仍可獲得壽險理賠。
另「按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第二百七十七條定有明文。人壽保險人於被保險人在契約規定年限內死亡，或屆契約規定年限而仍生存時，依照契約負給付保險金額之責；傷害保險人於被保險人遭受意外傷害及其所致殘廢或死亡時，負給付保險金額之責；保險法第一百零一條、第一百三十一條定有明文，準此以言，若保險人於保險事故發生時主張有拒絕給付之事由，即應就此有利於己之事實負舉證責任。」「按被保險人故意自殺乃保險人之免責事由，係權利障礙事實，自應由主張有權利障礙事實之上訴人負舉證之責。」「按保險人對於由不可預料或不可抗力之事故所致之損害，負賠償責任，但保險契約內有明文限制者，不在此限。保險人對於由要保人或被保險人或其代理人之過失所致之損害，負賠償責任，但出於要保人或被保險人或其代理人之故意者，不在此限。保險法第二十九條定有明文。人壽保險之被保險人故意自殺者；傷害保險之被保險人故意自殺，或因犯罪行為，所致傷害、殘廢或死亡，保險人不負給付保險金額之責任。同法第一百零九條第一項、第一百三十三條亦有明定。故保險事故一經發生，人壽保險、傷害保險之保險人欲主張免除其保險給付義務，自須就被保險人有『故意致生保險事故』之事實負舉證之責。」「按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。又系爭二份保險契約之性質為壽險契約而非意外險契約，此觀保險契約第12條第1項約定『A型：被保險人於本契約有效期間內身故者，本公司按『保險金額』給付『身故保險金』。•••』自明（見原審卷第13頁），故本件被上訴人僅須證明『被保險人身故』之事實，至關於上開保險契約第23條第1項第3款約定『被保險人有下列情形之一者，本公司不負給付保險金的責任： 三、被保險人故意自殺••••』之『除外責任』，則須由上訴人（按：保險人）舉證以實其說。」又分別為最高法院91年06月28日91年度台上字第1272號、89年10月20日89年度台上字第2350號、87年10月30日87年度台上字第2551號、臺灣高等法院96年06月12日96年度保險上字第2號民事判決所揭示，是被保險人故意自殺之事實，應由保險人負舉證之責，併予敘明。
【註解】
註一：但應將保險之保單價值準備金返還於應得之人。
註二：最高法院92年09月25日92年度台上字第2077號民事裁定參照。

故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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【房地產租賃法律問題】
二房東拿錢落跑，大房東要趕人，怎麼辦?
【問題】
我哥哥他在外面租房子，已經把租金全都繳清了，可是二房東卻拿錢落跑(哥哥當初並不知道他是二房東)，大房東因此要我哥哥於月底前搬走(大房東與二房東之間有契約，所以二房東將房子出租，但大房東決定不在給二房東續約，二房東卻因此拿錢落跑，大房東因而要求房客搬走），怎麼辦?
【解析】
按租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力（註一），不以有所有權及訂立書面為其必要（註二）；租賃契約成立後，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態（註三），出租人苟未依期交付合於所約定使用收益之租賃物予承租人，給付亦屬不可能者，自屬給付不能，承租人自得請求損害賠償（註四），並依約請求違約金（註五），及依民法第179條以下之規定，請求返還不當得利（未到期之租金及押金）。惟以上，承租人得請求者為承租人（基於債之相對性），苟非承租人，自不得向其請求之。本案，大房東非承租人與二房東間租賃契約之出租人，所以本案承租人，不得向大房東請求；反而，大房東得基於所有人之身份，依民第767條之規定，請求返還所有物。
【註解】
註一：最高法院19年01月01日上字第343號判例參照。
註二：最高法院33年01月01日上字第84號、40年03月14日台上字第304號判例參照。
註三：民法第423條參照。
註四：民法第226條參照。
註五：民法第250條參照。
故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
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