停車位之研究\汪紹銘律師編
目錄
◎※向管委會先買停車位使用權，後房屋被拍賣，拍定人並非當然取得前手停車
位之使用權\臺灣臺中地方法院民事判決96年度中簡字第4305號
◎將房屋轉讓他人（含共有部分），而稱保留停車位使用權，後房屋拍定
人可主張停車位使用權\臺灣臺中地方法院民事判決96年度中簡字第5447號
◎屋主先單獨轉讓停車位所有權，後房屋拍定人對停車位之使用權
\台灣台中地方法院民事判決96年度中簡字第3172號
◎拍定人取得房屋及共有部分，但建設公司已將該停車位讓受他人，
拍定人無法對現車位占有人主張權利\臺灣臺中地方法院民事判決 96年度簡上
字第192號◎丙於81年4月14日出售予丁，丁於94年9月間將系爭停車位贈與
被告，甲於83年經由法院拍賣取得丙之房屋，甲不得對被告主張權利\臺灣臺
中地方法院民事判決 95年度訴字第1437號
※向管委會先買停車位使用權，後房屋被拍賣，拍定人並非當然取得前手停車
位之使用權
◎臺灣臺中地方法院民事判決96年度中簡字第4305號
原 告 甲○○
被 告 乙○○
上列當事人間請求返還車位等事件，本院於 民國97年5月30日 言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將台中市○○路新平巷6之30號（即歡樂家族大廈）地下
室編號12號機械停車位返還原告。
事 實
一、原告主張：
(一)原告於民國（下同）89年7月26日 以新台幣（下同）25萬元
向歡樂家族管理委員會購買坐落台中市○○路新平巷6之30
號地下室編號12號機械停車位（下稱系爭停車位）之使用權
，雙方並訂有不動產買賣契約書（下稱系爭契約），依系爭
契約第12條約定，系爭契約須報請管理委員會登錄並經第8
屆住戶大會追認始生效力，歡樂家族管理委員會主任委員丙
○○證稱系爭契約已經住戶大會追認，故系爭契約已生效力
，原告業已占有取得系爭停車位之使用權。
(二)惟被告自96年3月起占用系爭停車位，雖被告之前手張聰吉
因拍賣而取得坐落台中市○○區○○段3204地號土地，應有
部分125/1000 0，及其上建號5201號建物即門牌號碼台中市
北屯區○○路新平巷20號7樓，暨共同使用部分建號5208號
，面積2449.97平方公尺，應有部分10000分之100（下稱系
爭房地），然拍賣通知書載有「另拍賣建物如有共同使用部
分，而無分管契約，則共同使用部分拍定後不點交」，足見
拍賣標的物不包括系爭停車位，且抵押權設定契約書、中正
地政事務所091中正他字第012823他項權利證明書所載抵押
權標的並未包含系爭停車位，故被告之前手即系爭房地之拍
定人張聰吉未因拍賣取得系爭停車位之使用權，系爭停車位
當然非被告所有系爭房地之附屬建物，可為獨立買賣之標的
，原告基於買賣契約取得系爭停車位之使用權並占有，依民
法第820條第1項之規定，被告對於系爭契約應受其拘束，被
告自不得任意占有系爭停車位。
理由：
(三)被告雖主張系爭房地設定抵押時，已包含系爭停車位在內，
系爭房地嗣經法院拍賣，系爭停車位隨同系爭房地一併移轉
予拍定人所有，被告自前手受讓系爭房地，當然取得系爭停
車位之權利云云。
惟查，本院95年度執字第64110號執行案
件拍賣債務人吳智邦之系爭房地，固包括共同使用部分建號
5208 面積2449.9 7平方公尺、持分100/10000，惟拍賣公告
並未載明特定部分即系爭編號12號停車位之權利是否併同拍
賣，拍賣公告僅載明「拍賣建物如有共同使用部分，而無分
管契約，則共同使用部分拍定後不點交」，被告主張其前手
自法院拍賣取得系爭停車位之權利，尚非有據。再者，債務
人吳智邦將系爭房地設定抵押權予台新國際商業銀行，銀行
設定抵押之資料中固有吳智邦名義出具之車位證明書，惟該
車位證明書係銀行人員填寫制式表格並填上所有權人姓名後
，交給所有權人帶回去給管理委員會蓋章，再提供給銀行等
情，業據銀行人員即證人丁○○證述在卷，該車位證明書係
貸款銀行填寫後提供債務人使用，顯非吳智邦所填寫，其上
所蓋印章亦非管理委員會之正式印章，而係管理室之收發文
印章，難以證明債務人吳智邦確實擁有系爭停車位之權利。
被告抗辯其自前手及吳智邦受讓取得系爭停車位之權利云云
，洵無可採。
※將房屋轉讓他人（含共有部分），而稱保留停車位使用權，後房
屋拍定人可主張停車位使用權
◎臺灣臺中地方法院民事判決96年度中簡字第5447號
原 告 乙○○
被 告 丙○○
上列當事人間請求返還車位等事件，本院於 民國96年10月11日 言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告主張：坐落台中市○○區○○段1897地號土地，應有部
分10000分之166，及其上建號7661號建物即門牌號碼台中市
北屯區○○路39巷l0號7樓，暨共同使用部分建號7672號，
應有部分10000分之172（下稱系爭房地），原為原告所有，
該共同使用部分7672建號，並包括地下停車場編號16號之機
械式停車位（下稱系爭停車位），原告前於民國93年8月17
日雖將系爭房地之所有權以買賣為原因，移轉登記予訴外人
即原告之母樊曾阿美，但原告仍保留系爭停車位之產權待價
而估。後因系爭房地之抵押權人即訴外人台中商業銀行股份
有限公司聲請鈞院強制執行並拍賣系爭房地，被告於94年12
月29日拍定取得系爭房地之所有權，詎被告竟向系爭房地所
屬博士村大樓管理委員會謊稱，已因拍賣一併取得系爭停車
位所有權，逕行將系爭停車位據為己有，然共同使用部分上
之停車位係建商另外出資興建並出售於區分所有權人，區分
所有權人則擁有停車位之單獨所有權，且依車位證明書第2
項規定：「本買賣停車位僅得典售於本大廈其他所有權人或
隨同本大廈內房地所有權一併典售，但不得單獨典售、租借
、頂押或以其他方式供大廈所有權人外之第三人使用」，可
見系爭停車位可單獨讓售，故原告可僅出售系爭房地而單獨
保留系爭停車位之所有權。又鈞院拍賣公告附表之備考欄雖
記載「共同使用部分建號7672面積1781.58平方公尺持分萬
分之172」，惟僅表示拍定人取得共同使用部分之使用權，
並不代表已取得系爭停車位之所有權，事實上，系爭停車位
不在查封、拍賣範圍內，且亦非系爭房地之從物，系爭停車
位係獨立於系爭房地以外之財產權，可單獨為交易之標的，
只是交易之對象僅限於博士村大樓之區分所有權人，故被告
並未取得系爭停車位之所有權。再者，鈞院民事執行處95年
7月11日中院慶民執94執夏字第30917號函違法認定系爭停車
位係屬拍賣之標的，拍定人已取得系爭停車位之所有權，顯
然嚴重損害原告之權益。因系爭停車仍屬原告所有，爰依民
法第767條之規定，請求被告返還系爭停車位。又被告自94
年12月l9日起占用系爭停車位，而系爭停車位每月租金為新
臺幣（下同）2,000元以上，被告受有利益，無法律上原因
，致原告受有損害，另依民法第184條及第179條之規定，請
求被告自95年1月1日 起至返還系爭停車位之日止，按月給付
2,500元等語，並聲明：被告應將系爭停車位返還原告；並
應自95年l月l日起至返還系爭停車位之日止，按月給付2,50
0元。
理由：
是本件兩造所爭執之
處，應在於系爭停車位相對應之共用部分之應有部分，究
由何造當事人取得其所有權，並分管該停車位？
次查，原告嗣後於93年8月17日 將7661號建物含共同使用
部分7672建號應有部分10000分之172之所有權以買賣為原
因移轉登記予訴外人樊曾阿美，有建物謄本在卷可考，而
被告又於94年12月29日 經由本院強制執行程序拍定取得76
61號建物含共同使用部分7672建號應有部分10000分之172
之所有權，並辦理所有權移轉登記等情，此為兩造所不爭
執，足認原告已將其分管之系爭停車位相對應共用部分之
應有部分所有權移轉予樊曾阿美，樊曾阿美復移轉予被告
。玆被告既已取得原告所分管系爭停車位相對應之共用部
分之應有部分所有權，依法自繼受分管契約，而對於系爭
停車位享有單獨之管理使用權能。是被告抗辯其所有7661
建號建物之共同使用部分建號7672號應有部分10000分之1
72包括系爭停車位，該停車位為其所有，而由其分管使用
，應屬實在。
（三）原告雖主張：伊雖將系爭房地之所有權以買賣為原因，移
轉登記予樊曾阿美，但伊仍保留系爭停車位之產權云云，
惟按同一建物所屬各種共同使用部分，應依各區分所有權
人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區
分所有權人共有，但若有部分區分所有權人不需使用該共
用部分者，得予除外；又區分所有建物之共用部分，應隨
同各相關專有部分移轉；專有部分不得與其所屬建築物共
用部分之應有部分分離而為移轉（參見土地登記規則第81
條第1款、第94條及公寓廈管理條例第4條第2項）。因此
，各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部
分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權
之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。
又地下室停車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密
切不
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汪紹銘 律師