

※隱瞞有人在屋內自殺致使錯誤購買,請求返還價金\汪紹銘編
◎臺灣臺中地方法院民事判決96年度訴字第2526號
原 告 丙○○
被 告 甲○○
主 文
原告將附表所示不動產移轉登記並交付時被告甲○○時,被告甲
○○應給付原告新臺幣參佰貳拾貳萬玖仟伍佰貳拾陸元及自民國
96年10月12日起至民國97年2月16日 止,按年息百分之5計算之利
息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣參萬參仟伍佰柒拾壹元由被告甲○○負擔。
事實
原告起訴略以:
(一)原告於96年3月3日 以新台幣 (下同)295 萬元向被告乙○○
購買登記名義人為其兄即被告甲○○之如附表所示不動產(
下稱系爭房地),由被告甲○○於96年4月20日 出面辦理所
有權移轉事宜,同年5月10日辦妥所有權移轉登記。詎料,
原告欲將系爭房地出租他人時,由承租人告知系爭房屋為凶
宅,經原告訪查訪得知被告乙○○之男友陳茂盛,於93年12
月31日在系爭房屋內燒炭自殺身亡之事實。惟被告二人在交
易過程,明知系爭房屋為「凶宅」竟惡意隱瞞此足以影響房
屋交易之重要資訊而不告知,致使原告為購買系爭房地之錯
誤意思表示,乃原告於96年7月26日 委託律師發函予被告等
為撤銷買賣之意思表示。又房屋交易常情,若買方得知房屋
為凶宅,多因心生畏佈而無購買意願,併影響系爭房地之交
易價值甚鉅,係屬交易上之重大瑕疵,是原告亦併同依民法
第359條之規定解除買賣契約。原告買受系爭房地,除給付
295萬元外,另支付土地增值稅309,423元、契稅29,964元、
代書費7,601元之半數,以及房屋稅5,199元、96年度地價稅
450元等,另過戶後花費清潔及換修費用100,383元,合計27
9,526元。
法院之判斷:
本件爭點在於系爭房屋在原告買受前,曾有人在其內身故,
是否屬於出賣人依民法354條規定應負擔保責任之物之瑕疵
?原告得否解除契約?
(一)按物之出賣人,對於買受人應擔保其物移轉於買受人時,無
滅失或減少其價值之瑕疵;買賣因物有瑕疵,而出賣人應負
擔保之責者,買受人得解除其契約,民法第354條第1項前段
、第359條前段分別定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存
在之物之缺點而言,凡依通常交易觀念,或依當事人之決定
,認為物應具備之「價值」、效用或品質而不具備者,即為
物有瑕疵,且不以「物質上」應具備者為限,業經最高法院
著有73年度台上字第1173號判例可資參照。且出賣人應負之
上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任,無論出賣人是否有過
失,均應對買受人負責。本件系爭房屋內於95年12月31日 發
生訴外人陳茂盛非自然身故之情事,已為兩造所不爭執。另
依本院函向台中市警察局第六分局調取之相關資料顯示,陳
茂盛死亡時,系爭房屋內擺設物品整齊,無打鬥痕跡,其仰
臥房間床上,衣著整齊,房間反鎖且門窗緊閉,陳屍處旁有
一鍋燒碳,疑似一氧化碳中毒死亡等情,足已認定陳茂盛係
燒碳自殺身亡。而此有人「非自然身故」情事之房屋,即一
般所稱之「凶宅」,至於凶宅之定義,依目前房屋仲介業之
規範即內政部所頒「房地產委託銷售契約範本」,泛指「曾
發生兇殺或自殺致死案件」之房屋而言。此一因素,雖或未
對此類房屋造成直接「物理性」之損傷,惟就一般社會大眾
而言,仍屬於心理層面的嫌惡狀況,對於居住於內之住戶而
言,除對於居住品質會發生疑慮外,在心理層面上亦會造成
相當之負面影響,因此在房地產交易市場及實務經驗中,有
此種狀況之房屋,均會嚴重影響購買及居住意願,其個別條
件自產生負面評價,造成經濟性之價值減損,進而影響其交
易價格。是以,房屋內有人「非自然身故」之情形,為一般
人決定購買與否之重要判斷資訊,此見前開內政部所頒房地
產委託銷售契約範本以及台灣高等法院暨所屬法院95年法律
座談會意見,均認此資訊應列不動產交易(仲介或拍賣)應
揭露之事項自明。因一般購買者知有上情,多心生畏怖而無
購買意願,就供給與需求之角度觀察,足以影響系爭房地之
交易價值甚鉅,應認屬交易上之重大瑕疵,被告辯稱建築物
是否因為曾有人於此自殺而成為凶宅,僅屬於個人主觀面及
心理面之範疇,因人、因時、因宗教信仰等不同而有異,亦
可藉於時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理,
在一般交易觀念上,顯難認將導致物之價值、效用或品質不
具備,自非謂物之瑕疵云云,不足採取。
(二)本件被告甲○○經被告乙○○「代理」與原告於96年3月3日
訂立系爭房地之買賣契約,距陳茂盛死亡時(93年12月31日
)不過2年2月餘,被告二人均因陳茂盛死亡而經警通知製作
調查筆錄在案,尤以被告乙○○曾與陳茂盛同居該處,故對
於系爭房屋曾發生陳茂盛自殺之事實,自難諉以時間經過而
記憶淡忘,被告未將此事實予以揭露,顯屬故意不告知瑕疵
,從而原告依民法第359條之規定,於96年7月26日 委由黃淑
真律師以96年律真字第96072601號函,作為解除系爭買賣契
約之意思表示,自屬有據,而該意思表示並於同年月27日送
達被告二人,有掛號郵件收件回執影本在卷可憑,則系爭買
賣契約已經原告合法解除,要無疑問。
(三)按契約解除時,當事人雙方回復原狀之義務;就返還之物,
已支出必要或有益之費用,得於他方受返還時所得利益之限
度內,請求其返還。民法第259條第1項第5款定有明文。查
原告買受系爭房地,除給付買賣價金295萬元外,另支付土
地增值稅309,423元、契稅29,964元、代書費7,601元之半數
,以及房屋稅5,199元、9 6年度地價稅450元等,業據原告提
出土地增值稅繳款書、96年契稅繳款書、代書費收費明細收
據、96年度房屋稅繳款書等件為證,另原告於過戶後換修房
屋內部分設備(浴廁、廚房PVC天花板8,000元、屋內燈具21
,747 元、氣密窗、落地氣密門、紗窗60,136元)等,亦據
原告提出估價單、訂購單影本附卷可查,此換修後之設備附
著於系爭房屋上,已經原告陳明在卷,故此部分原告所支出
之相關稅捐、代書費及換修費用,核屬必要或有益之費用,
原告請求被告甲○○予以返還,於法並無不合。至於原告請
求返還之家具及雜物搬運、廢棄物清運費用10,500元,雖不
屬於前述之必要或有益費用,然依兩造所不爭執之不動產買
賣契約第7條規定:「‧‧‧點交時,如未搬離之物件,視
同廢棄物處理,清理費用由乙方(即被告甲○○)負擔」,
雖本件買賣契約已經原告依法解除,然解除權之行使,不妨
礙損害賠償之請求,亦為民法第260條所明訂。則原告為被
告甲○○支出之家具及雜物搬運、廢棄物清運費用10,500元
,可視為原告所受之損害,原告自得請求被告甲○○一併賠
償。
◎臺灣臺中地方法院民事判決96年度訴字第1546號
原 告 丙○○
被 告 甲○○
戊○○
被 告
被 告 實業股份有限公司
法定代理人 乙○○
當事人間返還價金等事件,本院於96年11月12日 言詞辯論終結,
判決如下:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣伍萬貳仟捌佰柒拾陸元由原告負擔。
事實
(一)原告於民國(下同)95年1月4日 透過被告居達國際有限公司
(以下簡稱居達公司)即被告惠 實業股份有限公司(以下
簡稱惠 公司)之加盟店仲介,於95年2月13日 以新台幣(
下同)5,150,000元之價格向被告甲○○購買坐落台中市○
區○○段第42-314地號,面積76平方公尺土地及其上第1887
建號,門牌號碼台中市○區○○街42號建物乙棟(以下簡稱
系爭房屋)。原告於當日給付簽約金400,000元,並簽發發
票人為廖耀,票面金額為4,750,000元之本票乙紙以供尾款
擔保之用。雙方並約定原告應代償被告甲○○向台灣銀行台
中工業區分行貸款之3,960,260元以為尾款之支付,餘款扣
除匯費後之789,710元由原告以現金支付予被告甲○○。嗣
於96年4月下旬,原告委託房屋仲介公司欲賣屋牟利時,始
從系爭房屋左右鄰居處得知,系爭房屋於94年1月至95年2月
間曾發生有人在屋內燒炭自殺及曾有孩童發生墜樓意外等非
自然死亡之情事。仲介公司轉知原告後,原告即委託朋友向
該里里長及管區警員求證,結果證明確有上開情事,該屋確
屬凶宅無訛,原告乃向被告居達公司反應上情,詎迄無下文
。
理由
(一)系爭房屋前是否曾發生有人在屋內燒炭自殺及孩童墜樓意外
之情事?
按民事訴訟如係由原告主張權利者,應先由原告負舉證之責
,若原告先不能舉證,以證實自己主張之事實為真實,則被
告就其抗辯事實即令不能舉證,亦應駁回原告之請求,此有
最高法院17年上字第917號判例要旨可資參照。
本件原告主張於94年1月至95年2月間初曾發生有人在屋內燒
炭自殺及孩童墜樓意外等情,固據其聲請傳訊證人壬○○、
辛○○、癸○○、庚○○等人,查證人壬○○於本院審理時
證稱:「我是要找房屋自住…因為我負債較多,所以我拜託
證人辛○○先支付房屋款項並辦移轉登記,等我有資金時再
向證人辛○○買回。系爭房屋購買後是我在使用,我是向證
人辛○○承租,現在我已經搬離系爭房屋。…今年3月我因
為收入不順所以搬離系爭房屋,辛○○委託仲介要出售系爭
房屋,仲介在現場設置銷售布條後有鄰居告訴仲介說系爭房
屋內有徐姓男子燒炭自殺。」等語;證人辛○○證稱:「…
房屋購買後就交給蔡先生使用…蔡先生搬走後,因為台中房
價這兩年有上漲所以我想要賣掉,96年4 月10 日我委託永春
不動產幫我賣屋,不到兩個禮拜,永春房屋的仲介告訴我他
的同學住在系爭房屋附近,他同學表示系爭房屋是凶宅,我
請蔡先生去問里長及當地管區,都確認系爭房屋內有人燒炭
自殺。」(見本院96年7月25日 言詞辯論筆錄);證人癸○
○即系爭房屋當地里長證稱:「(法官問:壬○○有無向你
詢問系爭房屋有人死亡在內之事?)今年3、4月間壬○○向
我詢問,我說不知道,我請他去警局查。」、「(法官問:
有無聽說系爭房屋發生非自然死亡事件?)我的住所與系爭
房屋不在附近,我不清楚系爭房屋的事情。我並沒有告訴壬
○○,我知悉系爭房屋曾經發生有人死亡的事情。」、「壬
○○是問我有無發生刑案,我回答我不知道系爭房屋是否有
發生刑案,我請他問左右鄰居,要查證必須去警察局調資料
。我並沒有向壬○○說有發生事件。壬○○詢問過後,我問
左右鄰居,鄰居才說系爭房屋有發生自殺事件,我是問鄰長
,鄰長庚○○最清楚,這件事情住在附近的人應該都知道,
知道系爭房屋發生自殺事件,我問鄰居詳細情形,他們也不
知道。庚○○住在仁福街18號2樓。」(見本院96年9月26日
言詞辯論筆錄);證人庚○○則證稱:「(法官問:是否知
道系爭房屋內有人死亡之事?)不清楚。有聽別人提過,有
人在系爭房屋內死亡,檢察官有來驗,但何時告訴我,我不
記得,我也沒有親自看到,實際上系爭房屋內是否曾發生有
人死亡之事我不知道。」、「是我還沒退休之前,我95年1
月16日退休。我退休前,我在地檢署擔任司機駕駛外勤車輛
,有一天下班回家,我去檳榔攤,檳榔攤的人在聊天問我,
為
什麼前幾天沒有開外勤車來,我詢問為何我要開車過來,
檳榔攤的人說,前幾天有檢察官來驗屍,我就回答說我不清
楚。驗屍的地點是哪個門牌號碼,我也不知道。」(見本院
96年10月15日言詞辯論筆錄)等語,綜觀上述證人之證詞,
有關系爭房屋內是否曾發生非自然死亡事件,證人均證稱係
自他人傳述而來,就其實際發生之情形,均未曾見聞,尚無
從證明系爭房屋內確曾發生此等事件。況本院依原告聲請向
台中市政府警察局第一分局函詢,函詢結果台中市警察局第
一分局函復:有關本轄西區○○街42號建物於94年1月至95
年2 月,經查並無相關人士非自然死亡之事實,有該局96年
8月24日中分一偵字第0960027716號函附卷可按。此外,原
告復未提出其他積極證據以實其說,從而原告主張系爭房屋
曾發生有人燒炭自殺及孩童墜樓意外之情事云云,即不足採
信。
(二)被告甲○○交付之系爭房屋是否具有物之瑕疵或有不完全給
付情形?
按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵,民法第354條第1項
固定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言
,凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之
「價值」、效用、或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不
以「物質上」應具備者為限,有最高法院73年台上字第1173
號判例可資參考。次按一般所稱之「凶宅」即有非自然身故
事件之房屋,所稱「凶宅」之定義,依目前房屋仲介公司之
規範,係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋,對居
住於其內之住戶言,除對居位品質會發生疑慮外,在心理層
面止亦會造成相當之負面影響,因此在房地產交易市場及實
務經驗中,發生非自然身故事件之不動產,均會嚴重影響買
受人之購買意願及願買之價格,並因此亦造成此種不動產之
市場接受程度及價格之低落,故無論從心理層面或市場接受
度而言,俗稱之「凶宅」皆非一般適於居住之標的,且有明
顯異於週遭環境情形,即與週遭環境相較,買賣價格有顯著
低落情事,故依估價學理適合性原則而言,非自然身故之情
事,將對不動產之個別條件產生負面影響,造成經濟性之價
值減損,進而影響其市場價格,故在評價上如係屬「凶宅」
之不動產,得認為屬物之瑕疵。
本件原告無法舉證證明系爭房屋為上述定義之「凶宅」已如
前述,至被告甲○○及居達公司固均陳稱系爭房屋內曾發生
有人往生多日才被發現之事件,此一事實是否足使系爭房屋
經評價為具有物之瑕疵或有不完全給付之情形,參酌上述「
凶宅」係因其在一般人之心理層面及實際交易市場上之接受
程度均與非凶宅之房屋有重大之區別,而得評價為具有物之
瑕疵,基此原則判斷:本件系爭房屋並非俗稱之「凶宅」,
縱曾發生有人在系爭房屋內亡故之事實,此項事實並不構成
系爭房屋具有「物理性」之損傷,至於就一般人之觀感而言
,是否因而構成心理層面之嫌惡狀態,尚難遽以為此推論,
蓋此不僅屬個人主觀態度及心理層面之範疇,且因人、因時
、因宗教信仰等不同而有異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘
或宗教儀式以去除該不安之心理狀態。本件系爭房屋成交後
,由證人壬○○舉家遷入居住1年有餘,並未見證人壬○○
有何反應居住不平安或有靈異不吉之事件發生,又原告之夫
即證人辛○○證稱:欲以7,500,000元之委託價格出售系爭
房屋,仲介業者告知可以賣到8、9百萬元(見本院96年7月
25日言詞辯論筆錄),參諸原告買受系爭房屋之價格為5,15
0,000元,系爭房屋之市場交易價值顯然未發生明顯之貶損
,則系爭房屋縱曾發生有人在內亡故之事實,原告既未能舉
證系爭房屋有何不適居住或其房價處於顯低於當地之行情之
情事,自難認系爭房屋構成物之瑕疵及被告等有何不完全給
付之情事,則原告據此主張解除買賣契約返還價金及依債務
不履行請求損害賠償,於法無據,不應准許。
隱瞞有人在屋內自殺致使錯誤購買,請求減少價金
◎臺灣臺北地方法院民事判決96年度訴字第8434號
原 告
被 告
即反訴原告 甲○○
上列當事人間請求減少價金等事件,本院於 民國97年6月12日 言
詞辯論終結,判決如下:
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾捌萬貳仟壹佰參拾肆元,及自民國九
十六年十月三十日 起至清償日止,按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一,餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行,但被告如以新臺幣貳拾捌萬貳仟壹佰參
拾肆元為原告預供擔保,得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分:
一、原告起訴主張:
(一)原告之配偶鄭金鍊因年老患病力衰,無法上下4樓無電
梯之住宅,原告之女乙○○見狀遂尋覓住家附近有電梯
之欲售房屋時,發現被告張貼廣告出售門牌號碼臺北市
中山區○○○路○段48號9樓、9樓之1房屋(下稱系爭房
屋)及其坐落之臺北市○○區○○段第216地號土地(以
下合稱系爭房地),原告與原告之女乙○○等人遂與被
告接洽看屋,洽談時被告告知:「因目前住屋夠大,子
女不可能住臺北,所以趁房價好要把房子賣出,她除自
售房屋,同時委託東森等3家仲介出售,她花了不少錢
重新整理過,並附所有室內家具及電器設備」等語,原
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